【東京23区】空き家の所有者が不明で困っている方へ｜対応ガイドと解決策を専門家が解説

「隣の空き家、持ち主がいったい誰なのか分からない」 
「草木が伸び放題で危険。でも、勝手に手を出していいのか……」
 「行政に相談したけれど、『所有者不明では介入できない』と断られた」

このような八方塞がりの状況に、お悩みではありませんか？

「自分が動くことでトラブルになるのは避けたい」「ご近所関係を壊したくない」という思いから、悩みを抱え込んでしまう方も少なくありません。

結論からお伝えします。 第三者である近隣の方が、空き家の現状について相談や情報提供を行うことに、何ら問題はありません。

また、所有者との直接交渉や、個人名の開示といったリスクを負う必要もありません。空き家問題は「個人のトラブル」ではなく、防災・防犯に関わる地域課題だからです。

全国で約900万戸にのぼる空き家問題。特に東京23区では、空き家問題の背景に「所有者不明」が関わるケースが増えています。2024年4月からは相続登記が義務化されましたが、それ以前に発生した相続未登記の物件は膨大に残されており、今後もしばらくは「所有者不明の空き家」が各地で問題になる見込みです。

本記事では、空き家買取と所有者調査を専門に行い、東京23区で数多くの空き家問題に取り組んできた「C9株式会社」の監修のもと、

• 所有者不明問題がなぜ起こるのか
• 行政が対応できない理由
• 一般の方が取れる対処ステップ
• 民間サービスによる解決方法

を、「トラブルにならず、穏便に進める」視点で分かりやすく解説します。

このようなお悩みをお持ちの方はぜひご覧ください。

• 長年放置された近所の空き家に対し、倒壊や景観悪化などの不安を感じている方
• 所有者が分からず、行政に相談しても解決に至らなかった方
• ご自身での直接交渉は避け、専門家を通じて穏便・確実に解決したい方

この記事の監修者

C9営業部長
前川 敬太

C9株式会社の営業部長。不動産会社に就職後、賃貸営業、不動産投資営業、売買仲介営業、全ての部門を経験。現在は東京23区を中心に空き家の買取事業に従事し、地域の空き家問題解決を民間支援している。

「所有者不明の空き家」とは何か｜定義と典型的な要因

所有者が誰か分からない、連絡がつかない。 そんな「所有者不明空き家」はなぜ生まれるのでしょうか？その定義と、東京都内の深刻な実態を解説します。

「所有者不明の空き家」とは

「所有者不明の空き家」とは、登記簿や公的資料を調べても「誰に連絡すべきか」がすぐに分からない空き家を指します。 国土交通省の調査（平成30年度）では、管理不全の空き家49.9万戸のうち、約9%が所有者不明に該当。一見少ない数字に見えますが、解決が難航し、深刻化している空き家の多くがここに含まれます。

東京都における所有者不明空き家の実態

総務省の調査（令和5年）によると、東京都には約90万戸の空き家が存在します。そのうち、利用意図が不明な「その他の空き家」は約38万戸に上り、都市部でも空き家問題は深刻な地域課題となっています。

◾️東京都区部（23区）の空き家数・空き家率
空き家数： 1位 世田谷区（5.9万戸）、2位 大田区（4.9万戸）、3位 足立区（4.4万戸）
空き家率： 1位 豊島区（13.9％）、2位 港区（13.7％）、3位 荒川区（12.9％）

※「その他の空き家」とは？
転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅などを指します。すなわち、適切な管理が行われていない空き家の背景的数字とも捉えられます。

それでは、「所有者不明の空き家」が発生する要因を３つ紹介します。

【要因1】登記名義人が故人のまま（相続未登記）

代表的な要因は、次のような過去の相続手続き漏れです。

【要因2】相続人が多い、または一部が行方不明

相続人が複数存在する場合、連絡が取れない人がいると手続きが困難になります。

【要因3】名義人と連絡が取れない（住所変更未登記）

名義人が転居後、住所変更等をしておらず所有者不明になるケースです。

まずは気軽に情報提供・無料相談

所有者不明の空き家が近隣に与えるリスク

放置された空き家は、地域の資産価値と安全を脅かす具体的なリスクとなります。具体的なリスクを4つご紹介します。

①景観・資産価値の低下

空き家の影響で、近隣住民の方のご自宅の資産価値に影響を与えるリスクがあります。
全国空き家コンソーシアムの調査によると、管理不全空き家の半径50m圏内の土地価格は約3%下落し、その経済損失は1,472万円にのぼるとの試算もあり、将来の売却時に大きな不利益を被る可能性があります。

②樹木・害虫等による衛生被害

庭木の越境や、空き家がネズミ・シロアリ・スズメバチなどの発生源となります。衛生環境の悪化により、近隣住民の方の住居や健康に悪影響を及ぼしかねません。

③防犯・治安のリスク

人の目がない建物は、不法投棄や不審者の侵入、住み着きを招きます。ゴミや枯れ草への放火リスクも高く、延焼被害の懸念も拭えません。

④建物倒壊の危険

屋根瓦の落下や外壁崩落、台風時の倒壊が懸念されます。所有者不明の場合、万が一被害を受けても損害賠償の請求先すら分からず、泣き寝入りになる恐れがあります。

第三者でも空き家問題に関与していい理由

ここで重要なポイントをお伝えします。結論からお伝えすると、第三者である近隣住民の方が、空き家問題について相談・情報提供を行うことに問題はありません。なぜ、近隣住民の方の相談・情報提供が大切なのか、４つの理由をお伝えします。

①所有者を責めるのではなく、地域を守る行為

空き家問題への相談や情報提供は、所有者を責めるものではありません。地域の安全と環境を守るための行為です。空き家問題は個人同士のトラブルではなく、安全や環境を守るために地域で取り組むべき課題なのです。

②行政も「情報提供」を前提に制度設計している

実は、行政の空き家対策は、近隣住民からの相談や情報提供を前提に制度設計されています。行政は、市民からの通報や相談を基に、現地調査を実施し、必要に応じて所有者に指導や勧告を行う仕組みになっています。

③近隣住民からの相談、情報提供は実務上よくある

全国の自治体では、毎年多くの空き家相談が寄せられています。これらの多くは、近隣住民からの相談です。つまり、あなたが相談することは、決して珍しいことではなく、実務上よくあることなのです。

④無理に直接対応する必要はない

無理に所有者と直接やり取りをしたり、名前を表に出したりする必要もありません。相談や情報提供は、匿名で行うことも可能です。あなたの負担を最小限にしながら、地域の課題解決に貢献することができます。

まずは気軽に情報提供・無料相談

近隣の空き家問題への一般的な対処法｜行政への相談

空き家問題で困った場合、まずは自治体の相談窓口に相談するのが一般的です。問い合わせ先と、相談後の流れを紹介します。

4-1. 行政対応の流れ

相談先：自治体の相談窓口
相談の流れ：

1.相談窓口への連絡：自治体の相談窓口に、空き家の住所、所有者の情報（わかる範囲で）、問題の内容を伝えます。
2.現地調査：行政職員が現地調査を実施します。
3.所有者への対応：必要に応じて、所有者に対して助言・指導を実施します。
4.改善されない場合：勧告・命令・特定空き家の指定、行政代執行へと進みます。

ただし、所有者不明の場合、民事不介入の原則によりそれ以上調査できず、解決しない可能性が高くなります。

それでも解決できない理由｜行政対応の限界や制約

行政は市民の生活を守る大切な存在ですが、公共機関であるがゆえに、個人の所有物に対して踏み込める範囲には厳格なルールがあります。

特に、所有者が分からない場合には「法的な調査の限界」があり、また「予算や人員の制約」から、民間のトラブルに深く介入できないのが実情です。 ここでは、行政対応における具体的な3つのハードルについてご説明します。

①民事不介入の原則と権限の限界

行政は公共機関であり、あくまで所有者に助言・指導を行う立場です。これを「民事不介入の原則」と呼びます。所有者調査のために戸籍等を閲覧する権限はありますが、人員・費用・時間の制約上、徹底的な調査を行うまでに時間がかかりやすくなってしまいます。

②「特定空き家」に対するハードルが高い

行政が強制的に対応できるのは、「特定空き家」に指定された場合のみです。しかし、特定空き家の指定には厳しい要件があり、すべての空き家が対象になるわけではありません。
つまり、「今にも倒壊しそう」な緊急事態でない限り、強制的な介入はできないのが実情です。

「特定空き家」の指定条件
(ｲ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ﾛ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ﾊ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ﾆ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

③行政代執行までの道のりが長い

行政代執行（行政が強制的に解体する）に至るまでには、
「相談 → 現地調査 → 所有者特定 → 助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行」
という段階を踏む必要があり、特に所有者不明の場合は調査段階で非常に手間と時間がかかります。

民間による解決策｜所有者調査と買取の仕組み

具体的な解決として有効なのが民間の「空き家買取会社」です。 空き家の買取や解体を専門にしており、弁護士と連携して戸籍調査を行い、所有者を特定。そのまま物件を買い取ることで、問題をスピーディーに解決します。

ただし、民間企業であれば必ず解決できるという訳ではなく、所有者や空き家の状況によって解決が難しいケースがあることを理解しておきましょう。

東京23区の空き家買取会社５選

7.東京23区に強みを持つ空き家買取業者「C9」

C9株式会社は、東京23区の「所有者不明空き家」の解決に特化した専門業者です。 行政や他社で断られた案件でも解決に導く、6つの強みをご紹介します。

強み1： 所有者特定まで踏み込める調査体制
強み2：東京23区に強み！地域密着の営業力とスピード対応
強み3：匿名相談で近隣トラブルなし
強み4：所有者の費用負担に配慮した解決スキーム
強み5：状況に応じた複数の解決パターン
強み6：難しい物件も対応

強み1： 所有者特定まで踏み込める調査体制

C9は、東京23区であれば、情報提供をいただいた当日に所有者調査を開始します。弁護士と連携し、戸籍謄本などの情報を迅速に取得することで、迅速な問題解決が可能です。

強み2：東京23区に強み！地域密着の営業力とスピード対応

営業マンが現地を歩いて情報収集し、地域ネットワークを活かした迅速な対応が可能です。

特に世田谷区・杉並区は空き家が多く、C9の営業マンが日常的に情報収集を行っているため、情報提供をいただいた当日に所有者調査を開始できます。

また、東京23区内の法務局や弁護士との連携体制が整備されているため、戸籍謄本などの取得もスピーディーです。

対応エリア：　東京23区
千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区

強み3：匿名相談で近隣トラブルなし

メールアドレスのみで相談可能です。所有者に情報提供者の情報は伝わりません。また、C9が全ての交渉を代行するため、直接対立のリスクがありません。

まずは気軽に情報提供・無料相談

強み4：所有者の費用負担に配慮した解決スキーム

C9が空き家を買い取り、解体・再利用することで根本解決を図ります。売却益を活用して解体費用を賄うため、所有者の持ち出しがありません。資金難の所有者様とも話がまとまりやすく、解決が早まります。

強み5：状況に応じた複数の解決パターン

所有者への交渉を代行、C9による買取・解体、購入希望者への仲介など、複数の解決方法を提案します。

強み6：難しい物件も対応

築古、狭小地はもちろん、他社で断られやすい「再建築不可物件」でも買取可能です。（※未接道など一部対象外あり）

＜近隣の空き家でお困りの方へ＞

まずは、匿名でC9に情報提供をしてみてください。
メールアドレスをお知らせいただくだけで、専門家による迅速な対応が始まります。

【東京23区】空き家の無料・匿名相談はこちらから
【C9】空き家活用相談フォーム

あなたの情報が、地域を変える大きな一歩になります。

8.よくある質問 (FAQ)｜C9の空き家調査について

Q1：本当に匿名で相談できますか？

A：はい、完全に匿名で相談できます。必要な情報はメールアドレスのみです。名前や住所を提供する必要はありません。

Q2：相談したことが所有者に知られることはありませんか？

A：ご安心ください。情報提供者のプライバシーを保護し、所有者の間に完全な距離を保ちます。所有者に対して、「誰が情報提供したのか」という情報は一切伝わりません。

Q3：費用はかかりますか？

A：ご相談や情報提供は完全に無料ですのでご安心ください。

Q4：所有者が不明な場合でも、相談できますか？

A：はい、相談できます。C9は、所有者特定に向けた調査を行います。法務局での登記簿取得から、弁護士による戸籍情報取得まで、あらゆる手段を活用します。

Q5：本当に問題が解決するのでしょうか？

A：完全な解決を保証することはできませんが、C9は、所有者との交渉、買取・解体、仲介など、複数の解決方法を提案します。あなたの状況に最適な解決策を、専門家が一緒に考えてくれます。