フルリノベーションとは？費用相場・デメリット＆後悔しないための注意点を徹底解説

フルリノベーションに興味はあっても、「そもそも自分たちに向いているのか」「新築や部分リフォームと比べて何が違うのか」「予算はいくら見ればいいのか」といった疑問を感じる方は多いと思います。

本記事では、フルリノベでできることやメリット・デメリット、費用と進め方の基本に加え、ゼロリノベが手がけた具体事例も交えながら、「自分たちが選ぶべきかどうか」を判断しやすくなる情報をまとめました。

フルリノベーションとは

フルリノベーションは、「いまの暮らし方に合わせて住まいの中身を一度ゼロにリセットし、間取りから造り直す大がかりな改修」のことです。

住まいの雰囲気だけを変える小さな工事ではなく、「構造体だけ残して、生活空間を丸ごと組み替える工事」とイメージすると分かりやすいでしょう。

フルリノベーションの定義と他工事との違い

フルリノベーションでは、構造部分を残しつつ、壁・床・天井・設備などを撤去し、配管位置も含めて間取りから再設計します。そのため、LDKを一体化して広くしたり、キッチンや浴室の位置を大胆に動かしたりと、暮らし方に合わせた根本的なつくり替えが可能です。

同じ「住まいの工事」でも、規模や目的によって次のように異なります。

• 部分リノベーション
  空間の一部だけ機能やデザインを変える工事で、キッチンをオープンにする・和室を洋室にするといった「一部のアップデート」が中心。

• 表層リノベーション
  間取りは変えず、壁紙や床材など目に見える仕上げだけを刷新して印象を変える工事で、「中身はそのまま、内装の着替え」に近い内容です。

• リフォーム
  劣化や不具合を直して元の状態に近づける「原状回復」が主目的で、再生・価値向上を目的とするリノベーションとは考え方が異なります。

なお、「全面リフォーム」「フルリフォーム」といった呼び方で、フルリノベーションとほぼ同じ内容を指すケースも多いため、依頼時は言葉の意味を施工会社と事前にすり合わせておくと安心です。

フルリノベーションはどんな人・どんな物件に向いている？

フルリノベーションは、次のような人・物件にとくに向いています。

• 向いている人
  「間取りから生活動線まで自分たち仕様にしたい」「内装だけでなく見えない部分もまとめて刷新し、長く安心して住みたい」と考えている人に適しています。

• 向いている物件
  ある程度築年数が経っていて、新築時より価格が落ち着いている。構造体の状態が良好なマンションや戸建てで、「立地は気に入っているが中身を大きく変えたい」ケースとの相性が良好です。

一方で、「壊れたところだけ直したい」「短工期・低予算で表層だけ整えたい」といったニーズであれば、部分リフォームや表層リノベーションの方が適しており、フルリノベーションまでは必要ない場合もあります。

フルリノベーションでできること＆向いている人

フルリノベーションでは、内装の「模様替え」にとどまらず、暮らし方に合わせて住まいの機能そのものを組み替えられます。ここでは、フルリノベーションで具体的に何ができるのかと、どんな人・どんな物件に向いているかを、一覧で整理します。

フルリノベーションでできること

フルリノベーションは構造体を残してスケルトンまで解体するため、間取りや設備配置、見えない部分の性能まで一体で見直せるのが特徴です。

できること	具体例	主なメリット
間取り・動線の抜本的な変更	・2LDK→1LDKにして広いLDKにする ・個室を減らしてワンルーム的な大空間にする	部屋数・広さ・動線を暮らし方に合わせてゼロから設計できる
水回り位置の移動・統合	・キッチンを壁付けから対面に変更 ・浴室や洗面を別の位置へ移動	水回りの動線を改善しつつ、中古でも最新設備を導入しやすい
性能向上（耐震・断熱・配管更新など）	・劣化した構造部分の補強、古い配管の更新 ・断熱・気密の強化	長く安心して暮らせる「見えない部分の下地づくり」ができる
デザイン・素材の自由な選択	無垢フローリング、漆喰やタイル、造作家具などで統一感を出す	好きなテイストで家全体をコーディネートできる

このように「表面だけをきれいにする」のではなく、間取り・設備・性能・デザインをセットで整えられる点が、部分リフォームや表層リノベーションとの大きな違いです。

フルリノベーションに向いている人・物件

フルリノベーションがフィットするかどうかは、「どこまで変えたいか」と「物件の条件」で変わります。ざっくりとした目安として、次のように考えると判断しやすいです。

区分	向いている例	向いていない／慎重に検討したい例
人	間取りや動線に強いストレスがあり、広さ配分や部屋の使い方から見直したい	壊れたところだけ直せればよく、ピンポイントな改善で足りる
人	内装だけでなく配管・断熱など見えない部分もまとめてリセットし、長く安心して住みたい	これ以上予算を増やせず、仮住まい費用や諸費用を含めた総額負担がシビア
人	新築・建て替えほどの予算はないが、立地は妥協せず中身を自分たち仕様にしたい	短期間で最低限の見た目だけ整えたい
物件	立地は気に入っているが、内装や間取りがライフスタイルに合っていない中古マンション・戸建て	マンションの管理規約や構造上、希望する間取り変更や水回り移動がほぼ不可能
物件	築年数が進み価格は落ち着いているが、専門家から見て構造体の状態が良好	構造劣化が激しく、本来は建て替えや売却を含めて検討した方がよい状態

「できること」と「向き・不向き」のイメージをつかんでおくと、自分の希望がフルリノベーションに合っているか、次のメリット・デメリットを読み進めながら判断しやすくなります。

フルリノベーションのメリット

フルリノベーションは、「暮らしやすさ」「安心性」「お金・資産」「物件選び」が大きなメリットです。ここでは、それぞれのポイントを解説します。

自分に合った間取り・デザインに変えられる

フルリノベーションでは、既存の内装や間仕切り壁を一度すべて撤去し、ゼロから間取りを設計し直せます。

そのため、LDKを広くする、収納をまとめて家事動線を短くするなど、「今の暮らし方に合う間取り」と「好みのデザイン」を同時に叶えやすいのがメリットです。

見えない部分の老朽化をまとめて刷新できる

構造体だけを残して解体するため、通常のリフォームでは見えない配管や構造部分の状態をきちんと確認できます。

劣化している箇所があれば、耐震補強や配管更新、断熱・気密の強化などを同時に行えるので、「長く安心して住める住まい」にまとめてアップデートしやすいです。

新築・建て替えより費用を抑えやすい

フルリノベーションは工事規模としては大きいものの、基礎や構造部分を活かせる分、新築や建て替えと比べると総額を抑えやすいです。

とくにマンションでは、手頃な中古物件を購入してフルリノベーションすることで、新築マンション購入よりも予算を抑えつつ、内装や間取りにはしっかり投資しやすくなります。

資産価値・売却時の魅力が高まりやすい

中古マンションは築年数の経過とともに価格が下がり、一定の築年数以降は下落が緩やかになる傾向があります。

そのタイミングでフルリノベーションを行い、暮らしやすい間取りや設備に刷新しておくと、賃貸・売却の際にも魅力が伝わりやすく、相対的に資産価値が安定しやすい点もメリットです。

物件選びの選択肢が広がり、立地優先の選択もしやすい

「中古＋フルリノベーション」を前提にすると、「中身は変える前提なので、立地や広さを優先して選ぶ」という考え方が取りやすくなります。

新築では予算オーバーになりがちな人気エリアでも、築年数の経った物件を選んでフルリノベーションすることで、理想のエリアと自分たち仕様の住まいを両立しやすくなるのが特徴です。

フルリノベーションのデメリット・やめた方がいいケース

フルリノベーションは自由度が高い一方で、費用や工期、物件条件による制約などのデメリットもあります。ここで挙げるポイントを事前に把握しておくと、「そもそもフルリノベを選ぶべきか？」という判断がしやすくなるでしょう。

工事費・付帯費用が高額になりやすい

フルリノベーションは工事範囲が広く、解体から仕上げまで一通り行うため、部分的なリフォームと比べると工事費が高くなりがちです。

さらに、仮住まいの家賃や引越し費用、ローンの二重払い期間なども含めた「総コスト」で見ると、想定より負担が大きくなるケースもあります。

工期が長く、その間は住めない

スケルトンまで解体して一からつくり直すため、工期は数ヶ月単位になるのが一般的。

その間は原則として現地に住めないため、「早く入居したい」「二重家賃をできるだけ避けたい」という人にとってはデメリットになりやすいです。

解体後に判明する追加工事のリスク

フルリノベーションでは、壁や床をはがしてみて初めて、構造の劣化や雨漏り跡、シロアリ被害などが見つかることがあります。

その場合、耐震補強や防水・防蟻、断熱改修などの追加工事が必要となり、当初の見積もりより費用が膨らむリスクがある点は押さえておきましょう。

フルリノベーションをおすすめしない物件・ケース

物件の条件によっては、「フルリノベーションよりも別の選択肢を検討した方がよい」ケースもあります。代表的な例は次のとおりです。

ケース	理由・注意点
旧耐震かつ構造・立地のリスクが大きい戸建て	耐震改修や基礎補強が大がかりになり、建て替えと同等かそれ以上の費用になることがある
管理規約で大きな間取り変更や水回り移動がほぼできないマンション	希望しているプラン自体が実現できず、「表層リノベ＋部分的な間取り変更」に留まってしまう
壁式構造など抜けない壁が多いマンション	大きなワンルーム化や大開口が難しく、求める開放感が得られない可能性が高い
構造劣化が激しく、専門家から建て替え検討を勧められる物件	補修コストが過大になり、長期的な安心・資産性の観点からも得策とは言いづらい

こうした「やめたほうがいいケース」を早めに把握するためにも、購入前の段階でリノベーション会社や専門家に同行してもらい、構造や管理規約のチェックを行うことが重要です。

【マンション・戸建て別】フルリノベーションの費用相場

フルリノベーションの費用は、「工事内容の広さ」と「設備・素材のグレード」で大きく変わります。ここでは、費用の内訳とマンション・戸建てのおおよその相場感を押さえておきましょう。

フルリノベーション費用の基本構造

フルリノベーションの総額は、大きく次の3つの費用で構成されます。

費用の種類	内容例
本体工事費	解体・造作・設備工事・内装仕上げなど、実際のリノベ工事にかかる費用
付帯工事費	仮設工事、共用部養生、諸経費など、本体工事を進めるために必要な周辺コスト
諸費用	設計費、申請費、ローン手数料、登記費用、引越し・仮住まい費用など、「工事以外」にかかるお金

見積もりでは本体工事費に目が行きがちですが、フルリノベでは付帯工事費や諸費用も含めた総額で予算を組むことが大切です。

マンションのフルリノベーション費用相場

マンションのフルリノベーションの平米単価は、おおよそ15万〜25万円／㎡が一般的な目安です。

平米数	費用目安
50㎡前後	約750万〜1,250万円
60㎡前後	約900万〜1,500万円
70㎡前後	約1,050万〜1,750万円
80㎡前後	約1,200万〜2,000万円

水回りの移動や造作家具、素材へのこだわりが増えるほど、同じ面積でも費用は増えやすくなります。

戸建てのフルリノベーション費用相場

戸建ての場合、延床面積が広く、耐震補強や外皮（外壁・屋根）の改修が加わることが多いため、平米単価はおおよそ20万〜30万円／㎡が目安になります。

平米数	費用目安
80㎡前後	約1,600万～2,400万円
100㎡前後	約2,000万～3,000万円
120㎡前後	約2,400万～3,600万円

木造かRCか、築年数や劣化状況によっても必要な補強内容が変わるため、同じ面積でも見積もりに大きな幅が出やすい点は押さえておきましょう。

こだわり度合い・グレード別の目安

同じフルリノベーションでも、「標準仕様でコストを抑えるのか」「素材や設備にこだわるのか」で必要予算は変わります。

グレード感	平米単価のイメージ（マンション）	特徴の例
標準	約15万〜18万円／㎡	既製品を中心に、間取り変更も必要最低限に抑える
こだわり仕様	約18万〜22万円／㎡	無垢材や造作家具、広めのLDKや水回り移動などを盛り込む
フルスペック	約22万〜25万円／㎡超	素材・設備・造作にしっかり投資し、性能向上もセットで行う

戸建ては耐震・断熱改修がセットになりやすく、同じグレード感でもマンションより平米単価・総額ともに高めになりやすいと考えておくと安心です。

予算の立て方と「物件価格＋リノベ費用」のバランス

フルリノベーションを前提に住まい探しをする場合、「総予算＝物件価格＋リノベ費用＋諸費用」で考えることが重要です。

まず住宅ローンで無理なく返せる総額の上限を把握し、その中で「物件にいくら」「リノベにいくら」を配分するイメージで逆算していきます。

【 例：総予算5,000万円の場合】

• 物件価格：3,000万〜3,500万円
• リノベ費用：1,000万〜1,500万円
• 諸費用・予備費：500万前後

といったざっくり配分を決めておくと、物件探しとリノベ計画の両方でブレにくくなります。

フルリノベーションの進め方と期間目安

フルリノベーションは「物件を買ってから工事するケース」と「すでに所有している家を工事するケース」で流れと期間が少し異なります。

物件購入から入居までは（物件探し期間を除けば）おおよそ6〜7カ月前後、既存の住まいをフルリノベする場合は設計〜工事で約5〜6カ月前後が目安です。

ここでは、それぞれのステップと期間の目安を整理し、「いつごろ入居したいか」から逆算しやすいように全体像を押さえていきます。

物件購入からフルリノベーションする場合

中古物件を購入してフルリノベーションする場合、おおまかな流れと期間の目安は次のとおりです。

ステップ	内容	期間の目安
①物件探し・売買契約	条件整理 → 物件内見 → 購入申し込み・売買契約	1〜2週間程度 （物件探しに数ヶ月かかることも）
②住宅ローン本審査・契約	ローン本審査〜金消契約・決済・所有権移転	約1ヶ月
③リノベーション設計・見積もり	ヒアリング、プラン検討、仕様決定、見積もり調整	約2.5〜3ヶ月
④リノベーション工事	解体〜下地工事〜仕上げ〜完了検査・引き渡し	約2.5〜3ヶ月

リノベーションでは、②のローン手続きと③の設計をできるだけ並行して進めることが重要です。これにより、物件引き渡し後すぐ工事に着手でき、住宅ローン返済と仮住まい家賃の「二重払い期間」を短縮できます。

所有している住まいをフルリノベーションする場合

持ち家（マンション・戸建て）をフルリノベーションする場合は、物件購入のプロセスがない分、流れはシンプルになります。

ステップ	内容	期間の目安
①現地調査・ヒアリング	現状確認、構造・配管チェック、要望整理	数週間
②設計・プランニング	間取り計画、仕様決定、見積もり調整	約2.5〜3ヶ月
③工事契約・着工準備	契約、近隣挨拶、仮住まい手配、引越し	数週間
④リノベーション工事	解体〜仕上げ〜完了検査・引き渡し	約2.5〜3ヶ月

このケースでも、仮住まいの期間＝工事期間になるため、工期と引越しのタイミングを早めに押さえておくとスムーズです。

フルリノベーションで後悔しないためのチェックリストと注意点

フルリノベーションは決めることが多く、進め方を誤ると「お金・プラン・物件選び」で後悔が残りがちです。ここでは、検討の各段階で押さえておきたいポイントをチェックリスト形式で整理します。

予算オーバーを防ぐためのポイント

フルリノベでは、「工事費だけ」で考えると高い確率で予算オーバーになりがちです。そのため、次の3点を押さえておくと、総額のブレを抑えやすくなります。

• 総予算から逆算して配分を決める
  「物件価格＋リノベ費用＋諸費用」を合計した総予算の上限を先に決め、その中で物件とリノベの配分をざっくり決めておきます。

• やりたいことに優先順位をつける
  「どうしても実現したいこと」「できればやりたいこと」「予算次第で諦めてもよいこと」に分けておくと、見積もり調整のときに迷いにくいです。

• 追加工事の予備費を確保する
  解体後の劣化発見などで追加費用が出る可能性を見込み、総予算の1〜2割程度は“予備費”として手をつけない前提で確保しておくと安心です。

希望のリノベができる物件かを見極めるポイント

どれだけよいプランを考えても、物件そのものが希望に合わなければ実現できません。内見時は次のポイントを意識すると、「そもそもフルリノベに向くかどうか」を判断しやすくなります。

• 構造種別（ラーメン構造か壁式構造か）
  抜けない壁が多い壁式構造だと、大開口や大空間の実現に制約が出やすくなります。

• 管理規約・使用細則
  マンションでは、間取り変更や水回り移動、床材の遮音等級などに制限があるため、「できること／できないこと」を事前に確認しておきます。

• 配管ルート・設備容量
  共用部を通る縦配管の位置や、電気容量・ガス種別などは、水回り移動や設備グレードに関わるため、リノベ会社と一緒にチェックしておくと安心です。

マンション特有の注意点

マンションのフルリノベでは、「専有部分だけ見ればよい」というわけではありません。共用部や上下階との関係も含め、次の点に注意しておきましょう。

• 共用部との境界と管理規約
  サッシや玄関ドア、配管スペースなどは共用部扱いのことが多く、勝手に交換・移動できない場合があります。

• 床構造と遮音性能
  床の構造（直貼り・二重床など）や管理規約で定められた遮音等級により、無垢フローリングやタイルへの変更に制限が出ることがあります。

• 設備更新のしやすさ
  給排水や換気経路によっては、アイランドキッチンや浴室拡張などが難しい場合もあるため、事前に「どこまでできそうか」を専門家に確認しておくと良いでしょう。

戸建て特有の注意点

戸建ては自由度が高い一方で、建物の状態や敷地条件によって必要な工事が大きく変わります。とくに次のポイントは、フルリノベ前に必ず確認しておきたいところです。

• 耐震性能（新耐震か旧耐震か）
  旧耐震基準の戸建てでは、耐震補強が大がかりになり、費用が想定以上に膨らむ可能性があります。

• 地盤・雨漏り・シロアリなどの劣化状況
  基礎のひび割れや床の傾き、屋根・外壁からの雨漏り跡がある場合は、構造補修や防水・防蟻工事のコストを見込む必要があります。

• 断熱・気密など外皮性能
  築年数が古い戸建てでは、窓や壁の断熱性能が不足していることが多く、快適性や光熱費の面から外皮改修をどこまで行うかを検討しておくことが大切です。

住宅ローン・リノベ一体型ローン・補助金の基本

資金計画では、「どのローンをどう組み合わせるか」「使える補助金はあるか」も後悔を減らす重要なポイントです。

• 住宅ローンとリフォームローンの違い
  住宅ローンは金利が低く長期返済が可能ですが、物件購入が前提です。リフォームローンは金利が高めで返済期間も短くなりやすいため、極力リノベ費用も住宅ローン側に含められる形を検討します。

• リノベ一体型ローンの検討
  「物件価格＋リノベ費用」をまとめて借りられるローンであれば、資金計画がシンプルになり、自己資金の持ち出しを抑えやすくなります。

• 補助金・減税制度の確認
  省エネ改修や耐震改修などを行う場合、国や自治体の補助金・税制優遇を活用できることがあります。計画段階で利用条件を確認し、スケジュールにも反映させておくとよいでしょう。

リノベ会社選び・見積もり比較のポイント

最終的な満足度は、リノベ会社との相性や提案力に大きく左右されます。会社選びでは、次の観点で見比べると「後悔しにくいパートナー」を見つけやすいでしょう。

• 実績とテイストが自分たちの好みに近いか
  施工事例のテイストや面積・築年数が、自分たちの検討エリアやイメージに近い会社ほど、フィットする提案を受けやすくなります。

• 見積もりの内訳と説明の丁寧さ
  一式金額だけでなく、項目ごとの単価・数量が明細で出ているか、増減の理由を分かりやすく説明してくれるかを確認します。

• 担当者との相性と「本音で話せるか」
  予算の上限や不安な点を正直に相談できる関係かどうかは、プラン調整や追加工事への対応にも大きく影響します。

これらのチェックポイントを事前に押さえておくと、「こんなはずじゃなかった」という後悔をかなり減らせます。プラン検討や物件探しと並行して、少しずつチェックしていくイメージで読み返してもらえると効果的です。

【弊社事例】マンション・戸建てのフルリノベーション6選

ここからは、ゼロリノベに依頼して実際にフルリノベーションしたマンションと戸建ての施工事例をご紹介します。生まれ変わった素敵な住まいをご覧ください。

リノベ費用を算出して施工事例を見てみる

ゼロリノベでは業界では新しい「定額制」でのリノベーションを行っています。下記はリノベーション費用のシミュレーターです。リノベーション予定の平米数から、リノベーション費用のおおよその金額を算出します。また、その金額とマッチする施工事例を紹介しているので、ぜひお試しください！

フルリノベーションに関するよくある質問

フルリノベーションとは？

「フルリノベーション」は、柱や梁などの構造体だけを残して壁・床などを撤去し、間取りや配管計画から住まいをつくり直す大規模なリノベーションのこと。一般的には「スケルトンリノベーション」とほぼ同じ意味で使われます。詳しくはこちらをご覧ください。

フルリノベーションの費用の目安は？

マンションの場合、約15〜25万円／㎡が目安で、3LDK（約70㎡）なら約1,050〜1,750万円に収まるケースが多いです。設備や素材などにこだわるほど上振れしやすいため、「シンプル仕様は1,000万円前後、こだわるなら1,300万円前後」をひとつの目安にするとイメージしやすくなります。詳しくはこちらをご覧ください。

まとめ

フルリノベーションは、間取り・水回り・性能・デザインをまとめて見直し、自分たちの暮らし方に合う住まいへ一新できる方法です。一方で、費用や工期、物件条件の制約、追加工事のリスクなどもあるため、メリットとデメリット、向き・不向きを冷静に見極めることが欠かせません。

費用相場や進め方の全体像、後悔を防ぐチェックリストを押さえたうえで、自分の予算・ライフプラン・希望の暮らしに合った「物件選び」と「パートナー選び」をしていくことが、フルリノベ成功の近道になります。

なおゼロリノベでは、無理のない予算立て、物件選びからリノベーションまで、ワンストップでお手伝いしていますので、お気軽にお問い合わせください。

ミュート＆顔出し不要のオンラインセミナー「小さいリスクで家を買う」も毎週開催中。セミナー後のセールスは一切ありません。ブログでお伝えしきれなかった、資金計画の注意点や物件選びのコツもお伝えしているので、ぜひご参加ください！

編集後記