マンションの固定資産税はいくら？相場は10万〜30万円｜高くなるケースも解説

2026.05.20

佐藤剛

マンションの固定資産税は、年間10万〜30万円程度がひとつの目安です。

30万円前後でも珍しくはありませんが、立地や評価額、築年数によって負担は大きく変わります。

「マンションの固定資産税はいくらかかるのか」「30万円は高いのか」と不安になる方は少なくありません。

この記事では、相場の目安に加えて、固定資産税が決まる仕組み、購入前後での調べ方、30万円になるケースまでわかりやすく解説します。

購入後に「思ったより高かった」と慌てないために、まずは目安と確認方法を押さえておきましょう。

この記事の監修者

ファイナンシャルプランナー
茂木禄人

株式会社Mapフィナンシャルにおいて、独立系アドバイザーとして活動。詳細プロフィールはこちら

マンションの固定資産税はいくら？相場の目安と30万円になるケース

マンションの固定資産税は、立地や築年数、建物のグレードによって変わります。

新築でも中古でも、年間10万〜30万円程度がひとつの目安です。ただし、条件によっては30万円前後になることもあります。

新築は建物の評価額が高めになりやすい一方で軽減措置が使えます。中古は築年数が進むほど建物の評価が下がるため、税額は落ち着く傾向があります。

固定資産税30万円は高い？と感じる理由

固定資産税が年間30万円と聞くと高く感じますが、マンションの条件によっては十分あり得る金額です。

高く感じる主な理由は、新築住宅の軽減措置が終了していること、住宅用地の特例が適用されていないこと、そして評価替えや地価の上昇で評価額が高くなっていることです。とくに、物件価格が高いケースや土地の評価額が大きいケースでは、30万円前後になることがあります。

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マンションの固定資産税の計算方法

固定資産税は、固定資産税評価額に税率をかけて求めます。

マンションの場合は、土地と建物で考え方が少し異なるため、順番に見ていくと理解しやすくなります。

固定資産税の基本の計算式

固定資産税は、原則として「固定資産税評価額×1.4％」で計算します。

固定資産税評価額は、土地や家屋の価値です。土地の固定資産税評価額は、路線価をもとにして定められます。東京都の路線価については東京都主税局のサイトにて確認できますので、参考にしてみてください。

ただし、土地と建物では軽減措置や評価の考え方が違うため、単純に一つの式だけで判断しないことが大切です。

新築マンションの例

ここでは、専有面積70㎡の新築マンションを例にします。新築時の建物の固定資産税評価額1,500万円・土地の固定資産税評価額3,600万円だと仮定して計算をしてみましょう。

建物と土地を分けて考えると、税額のイメージがつかみやすくなります。

建物部分については、新築住宅の軽減措置があり、居住部分の床面積120㎡相当分までの固定資産税額が1/2に減額されます。土地部分については、200㎡以下の小規模住宅用地に課税標準額の1/6、200㎡を超える部分に課税標準額の1/3が適用される住宅用地の特例があります。

その特例を加味して計算すると下記のような計算式となります。

土地税額：3,600万円×1.4％×1/6＝84,000円
建物税額：1,500万円×1.4％×1/2＝105,000円
固定資産税額＝189,000円

築15年の中古マンションの例

中古マンションは、新築時の軽減特例が終わるため、建物部分の税額は築年数に応じて変わります。ここでは東京都の経年減価補正率をもとに、築15年のケースで見ていきましょう。

新築時の軽減措置は終了しますが、築年数に応じて建物の評価額は変わります。なお、東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.6225」ですので、下記のうような計算式となります。

〇土地税額：3,600万円×1.4％×1/6＝84,000円
〇建物税額：1,500万円×0.6225×1.4％＝130,725円
〇固定資産税額＝214,725円

築年数が経過するごとに経年減価補正率も変わり、築25年程度になると、「経年減価補正率表」では「0.3992」となるため、固定資産税はかなり下がるといえます。

固定資産税評価額はどう決まる？

固定資産税の金額を左右するのが、固定資産税評価額です。

土地と建物で評価の考え方が異なるため、まずはそれぞれの決まり方を押さえましょう。

土地の評価額の決まり方

土地に関する固定資産税評価額は、路線価×敷地面積をもとにして算出されます。土地の条件によっては、補正率を使って調整します。

建物の固定資産税評価額については、再建築価格（再び同等の建物を建てた場合にかかる費用）によって決定されます。

マンションは建築時に税務署の職員によって家屋調査が実施され、様々な観点からその建物の価値が決定されます。調査実施後は年月の経過や物価などに応じてその価値が変動し、これが再建築価格となるのです。そのため、購入前に正確な額を断定することはできません。

再建築価格についての正確な金額は家屋調査をしてみないとわかりませんが、国税庁のホームページにて標準的な建築価額を確認することができるので、気になる方は調べてみましょう。

評価額は3年ごとに見直される

固定資産税評価額は、原則として3年ごとに見直されます。この見直しを「評価替え」といい、地域ごとに基準年度が定められています。

ちなみに東京都では、令和3年度に評価替えが行われました。

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マンションの固定資産税を軽減する方法

固定資産税は、要件を満たせば軽減措置を受けられます。

マンションでは、土地と建物の両方で減税の対象になることがあるため、購入前に確認しておくと安心です。

土地の軽減措置

土地の軽減措置は、マイホームの敷地であることが前提です。マンションなどの住宅用地にもこの特例は使え、200㎡以下の部分は課税標準額の1/6に、200㎡を超える部分は課税標準額の1/3に軽減されます。固定資産税だけでなく、都市計画税にも軽減措置があります。

建物の軽減措置

建物に関しては、新築であること、本人が住んでいること、床面積が50〜280㎡であることを要件として、居住部分の床面積120㎡相当分までの固定資産税額が1/2に減額されます。

この減額措置は、一般住宅の場合は3年間、マンションなどの3階建以上の耐火・準耐火建築物の場合は5年間です。認定長期優良住宅の場合は、一般住宅で5年間、マンションなどの3階建以上の耐火・準耐火建築物では7年間になります。

中古マンションで使える減税

中古マンションでも、「バリアフリー改修」「省エネ改修」「耐震改修」などの条件を満たせば軽減措置を受けられることがあります。

購入後の負担を抑えたいなら、こうした制度もあわせて確認しておきましょう。

購入前に固定資産税を確認する方法

購入前のマンションについては、正確な固定資産税額をその場で断定することはできません。なぜなら、固定資産税評価額は建物のグレードによって変化するからです。

ただし、新築と中古で確認方法が違うため、事前に押さえておくと購入後のギャップを減らせます。

新築マンションの場合

新築マンションは、完成前に契約することが多く、家屋調査前の段階では評価額がまだ決まっていません。
ただし、不動産会社が概算を把握していることもあるので、早めに確認しておくと安心です。

中古マンションの場合

中古マンションは、前の所有者が実際にいくら払っていたかを確認するのが近道です。納税通知書や不動産会社経由の情報を見れば、購入後の負担をかなり具体的にイメージできます。

自分で調べる場合は、その建物を管轄する市区町村の役場へ行けば、基本的に毎年4月1～20日、または市町村が定める固定資産税の第1期目の納期限までのいずれか遅い日までの期間であれば、固定資産税台帳を閲覧することができます。

そこで固定資産税評価額を確認することができるので、あとは自分で計算してみると、支払うべき金額を知ることができます。

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固定資産税だけじゃない。都市計画税も確認

マンションでは、固定資産税に加えて都市計画税がかかることがあります。

年間の税負担を見積もるときは、固定資産税だけでなく都市計画税まで含めて考えると実態に近づきます。

都市計画税とは

固定資産税はすべての土地と建物が対象であるのに対して、都市計画税は、市街化区域内の土地や建物にかかる税金です。

もしあなたのマイホームが、都市計画法の市街化区域内にある場合は、都市計画税も支払う必要があります。

固定資産税とは対象や税率の考え方が異なるため、別の税として押さえておきましょう。

都市計画税の計算方法

都市計画税は、各市町村によってその税率は異なりますが、上限税率が0.3％と定められています。固定資産税とあわせて考えることで、年間にかかる実際の税負担が見えやすくなります。

下記は計算式です。

固定資産税評価額×0.3%

また、都市計画税にも住宅用地の軽減措置があります。マイホームの敷地であれば、200㎡以下の部分は課税標準額が評価額の1/3に、200㎡を超える部分は課税標準額が評価額の2/3に軽減されます。

固定資産税を払いすぎている可能性もある

固定資産税は、まれに計算や特例の適用に誤りがあることがあります。

「思ったより高い」と感じたら、まずは評価や軽減措置が正しく反映されているか確認してみましょう。

調査によると対象期間中、各市区町村では97%の割合で1人以上、税額修正した納税義務者が発見されています。

さらに、納税義務者の総数から税額修正をした人が占める割合は0.2%となっているため、500人に1人の割合で固定資産税額に誤りがあったという計算になります。

間違いが起きる2つの理由

固定資産税の誤りは、評価額そのもののズレと、適用できる特例が反映されていないケースの2つに分けられます。

1つ目は、評価額そのものや経年減点補正などの反映に誤りがある場合です。こうした誤りは見つけにくく、専門家でも確認に手間がかかることがあります。

2つ目は、本来受けられる特例が反映されていない場合です。たとえば、住宅用地の特例が適用されていないと、課税標準額が本来より高いまま計算されてしまうことがあります。

そのため、土地の用途が住宅用に変わった場合や、軽減措置の適用条件を満たしている場合は、通知書の内容を一度確認しておくと安心です。

固定資産税を払いすぎかもと思ったら

固定資産税評価額が高すぎるなど不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができます。申出の期限は、原則として納税通知書の交付を受けた日後3か月以内です。

なお、評価額以外の事項に不服がある場合は、別の手続きになることがあります。審査の結果、税額が修正されれば、過払い分の還付を受けられる可能性があります。還付は原則として5年分が目安ですが、自治体の取扱いによって異なる場合があります。

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マンションの固定資産税の相場に関するよくある質問

マンションの固定資産税はいくらくらいかかりますか？: 一般的には年間10万〜30万円程度が目安です。立地、築年数、専有面積、評価額によって大きく変わります。
固定資産税が30万円でも高すぎるわけではないですか？: 高すぎるとは限りません。物件価格が高いマンションや、土地の評価額が高い物件では30万円前後になることもあります。
新築マンションと中古マンションでは税額は違いますか？: 違います。新築は建物評価が高めでも軽減措置があり、中古は築年数の経過で建物部分の税額が下がる傾向があります。
購入前に固定資産税を確認する方法はありますか？: 新築なら不動産会社に概算を確認し、中古なら売主の納税通知書や過去の税額を確認するのが基本です。
固定資産税以外にかかる税金はありますか？: はい。都市計画税がかかる場合があります。市街化区域内の物件では、固定資産税とあわせて確認しておくと安心です。

まとめ

マンションの固定資産税は、年間10万〜30万円程度がひとつの目安です。

30万円前後でも珍しくはありませんが、築年数や評価額、土地の条件によって負担は大きく変わります。

購入前に概算を確認し、購入後は納税通知書で実際の金額を把握しておくと安心です。

この記事の制作体制

佐藤剛

ゼロリノベの共同創業者。創業以来、延べ2.5万人に対してセミナーを実施。「大人を自由にする住まい」というコンセプトをサービスの軸に据え、住宅購入という人生で最も大きな投資をするこの瞬間、この重要な選択を通じて人々が自由を感じられる...
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