中古マンションの固定資産税はいくら？購入前に知っておきたい計算方法と築年数別の目安
中古マンションを買う前に、「固定資産税って毎年どれくらいかかるんだろう？」と不安に感じていませんか。
本記事では、中古マンションの固定資産税について、仕組みや計算方法、築年数ごとのおおよその目安額に加え、支払いタイミングや年の途中で購入した場合の負担の考え方、都市計画税など関連する税金のポイントまでまとめて解説します。
この記事を読めば、『この物件なら固定資産税はきっとこのくらいだな』とざっくりイメージできるようになるはずです。
宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する「ゼロリノベ」を運営する株式会社grooveagentの代表取締役。
中古マンションの固定資産税とは？
中古マンションの固定資産税は、土地や建物といった「固定資産」を1月1日時点で所有している人に毎年かかる地方税です。土地や戸建て、新築マンションと同じように、中古マンションを所有している場合も、毎年その物件のある市区町村（23区内は都）に固定資産税を納める必要があります。
中古マンションを購入すると、「専有部分の建物」と「敷地の持ち分（土地）」の両方を所有することになるため、固定資産税も建物・土地それぞれに課税されます。
税額の基本的な考え方は、次のとおりです。
- 固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率（標準税率は1.4％）
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するための基準となる価格で、総務省の「固定資産評価基準」に沿って各自治体が決定します。
- 建物は「同じ建物を今建て直したらいくらかかるか（再建築価格）」をベースに評価
- 土地は、売買実例や路線価などをもとに評価
といった形で算出され、その評価額に税率を掛けて税額を求めます。
建物の固定資産税評価額は、築年数の経過とともに「経年減価」によって少しずつ下がっていくのが一般的です。そのため、同じ広さ・同じエリアであれば、新築マンションよりも中古マンションのほうが、建物分の固定資産税は抑えめになるケースが多いと考えておくとよいでしょう。
固定資産税は、原則として毎年4〜6月頃に自治体から届く「納税通知書」に基づいて支払います。支払い回数や期日は自治体ごとに異なりますが、多くの地域では年4回（6月・9月・12月・翌年2月）に分けて納付できる仕組みになっており、まとめて全額を支払うことも可能です。
「買う予定の中古マンションの固定資産税がいくらか」を具体的に知りたい場合は、次章で解説する「計算方法」や「評価額の調べ方」だけでなく、不動産会社を通じて前所有者の税額を確認する方法も併せて押さえておくと安心です。
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固定資産税の計算方法と評価額の調べ方
中古マンションの固定資産税を正しく把握するには、「どんな式で計算されるのか」と「その元になる評価額をどうやって調べるのか」を押さえておく必要があります。ここでは、建物・土地それぞれの基本的な計算方法と、評価額の調べ方、中古マンション特有のポイントを整理して解説します。
固定資産税の基本計算式（建物・土地）
固定資産税は、土地や建物ごとに「固定資産税評価額」に税率を掛けて計算します。一般的な計算式は次のとおりです。
- 固定資産税額（建物）＝ 建物の固定資産税評価額 × 税率（標準税率は1.4％）
- 固定資産税額（土地） ＝ 土地の固定資産税評価額 × 税率（標準税率は1.4％）
実際には、土地の場合は「住宅用地の特例」で課税標準が軽減されることが多く、
- 小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準が評価額の1/6
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準が評価額の1/3
といったルールが適用されるため、「評価額そのもの」ではなく「特例を加味した課税標準」に税率を掛けるイメージになります。
建物と土地それぞれの税額を計算したうえで、
- 年間の固定資産税額（合計）＝ 建物の固定資産税額 ＋ 土地の固定資産税額
という形で、1年あたりの負担額を把握します。
建物・土地の固定資産税評価額の調べ方
中古マンションの場合、すでに建物・土地の固定資産税評価額が決まっており、自治体の「固定資産課税台帳」に登録されています。この評価額は、次のような方法で確認できます。
建物の固定資産税評価額
マンションの建物部分の固定資産税評価額は、「再建築価格」をベースに決められます。再建築価格とは、「同じ建物を今建て直したらいくらかかるか」という仮の価格です。
- 新築時には、都道府県税事務所などの職員が家屋調査を行い、構造・建築資材・内装・設備などを確認したうえで評価額を決定
- その後は、築年数の経過や物価の変動に応じて、一定のタイミングで評価額が見直される
具体的な数字を知りたい場合は、次のような方法があります。
- 毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」「課税明細書」で確認する
- 不動産会社を通じて、売主が受け取っている課税明細書を見せてもらう
これらの書類には、建物と土地の評価額や課税標準額が記載されているため、固定資産税の計算の元となる数字を確認できます。
土地の固定資産税評価額
土地の固定資産税評価額は、「路線価」と呼ばれる指標をもとに決められます。
路線価は、市区町村が毎年公表している「道路ごとの土地の評価額」で、「路線価 × 土地面積（㎡）」を基本に評価額が算出。「道路から奥まっている」「間口が狭い」などの条件がある場合は、補正率を掛けて評価額が調整されます。
路線価は、各自治体や税務当局のサイトで公開されており、「固定資産税用」や「相続税用」といった種類があります。固定資産税の評価額を確認したい場合は、「固定資産税用」の路線価を参照するようにしましょう。
中古マンション特有のポイント（評価額の経年減など）
中古マンションの固定資産税を考えるときは、「建物」と「土地」で評価額の動き方が違うことを押さえておくとイメージしやすくなります。
【建物評価額のポイント】
- 建物の固定資産税評価額は、築年数が経つにつれて「経年減価補正」によって少しずつ下がっていく
- 新築マンションの場合は、一定期間「建物の評価額が半分になる」などの軽減措置が適用されるため、軽減期間中は税額が抑えられ、軽減が終わるタイミングで一時的に税額が増えたように感じやすい
【土地評価額のポイント】
- 土地の評価額は「路線価」などの公的な評価をもとに決まり、エリアの人気や周辺環境の変化によって上下する
- 建物と違い、「時間が経てば必ず下がる」とは限らず、エリアによっては評価額が維持・上昇する場合もある
中古マンションの固定資産税が新築と違う理由
中古マンションでは、購入時点ですでに建物の経年減価が進んでおり、新築時より建物の固定資産税評価額が低いです。そのため、同じ広さ・同じエリアのマンションでも、新築と比べると中古のほうが建物分の固定資産税は抑えめになるケースが多いと考えられます。
一方で、土地の評価額はエリアの人気や公的な評価（路線価）によって変動するため、「築年数が経てば必ず下がる」というものではありません。
立地によっては土地評価額が維持・上昇するケースもあるため、「建物は時間とともに下がりやすいが、土地はエリア次第」というイメージを持っておくとよいでしょう。
中古マンションで実際の税額を確認する方法
実際に自分が支払う固定資産税の金額を知りたい場合は、不動産会社を通じて「前所有者が直近の年度に支払った固定資産税額」を確認してもらうのがもっとも簡単です。
売主が保管している「固定資産税納税通知書」や「課税明細書」を見せてもらえれば、建物と土地の評価額や年間の税額を具体的に把握できます。
中古マンションはすでに評価額が確定しているため、こうした資料から「自分が購入したあとも、どのくらいの税負担になりそうか」をかなり具体的にイメージすることが可能です。
固定資産税評価額は原則3年に1度見直されるため、実際に支払う税額は前所有者の金額と多少前後することがありますが、大きく乖離するケースは多くなく、「おおよその負担感」を押さえるには十分な目安になります。
【築年数別】中古マンションの固定資産税の目安
ここでは、築年数によって中古マンションの固定資産税がどのくらい変わるのかを、具体的な数字を使って見ていきましょう。ファミリー向けとして一般的な70㎡前後の中古マンションを例に、「新築時・築6年・築15年・築25年」の4パターンで年間の税額を比較します。
【試算の前提条件（例）】
・専有面積：70㎡
・建物の固定資産税評価額（新築時）：1,500万円
・土地の固定資産税評価額：3,000万円
・固定資産税の税率：1.4％（標準税率）
・土地は小規模住宅用地（課税標準1/6）
・土地の評価額は一定と仮定
・建物評価額の経年減価補正率は、東京都の「経年減価補正率表」を参考にした例
実際の税額は、自治体の評価や補正率、軽減措置によって異なるため、あくまで「目安」としてご覧ください。
| 築年数 | 土地税額（目安） | 建物税額（目安） | 年間固定資産税（目安） |
|---|---|---|---|
| 新築時 | 約7万円 | 約 10.5 万円 | 約 17.5 万円 |
| 築6年 | 約7万円 | 約 17.5 万円 | 約 24.5 万円 |
| 築15年 | 約7万円 | 約 13.1 万円 | 約 20.1 万円 |
| 築25年 | 約7万円 | 約 8.4 万円 | 約 15.8 万円 |
※現記事の例をもとにした概算です。実際の税額は自治体の評価や軽減措置によって変わります。
【表から分かるポイント】
- 新築時は、建物に対する新築軽減措置があるため、評価額が高いわりに税額は一定期間抑えられている。
- 軽減措置が終了する築6年頃には、建物の評価がフルに効くようになり、一時的に税額が増えたように感じやすい。
- 築15年・25年と築年数が進むにつれて建物の評価額が下がり、その分建物分の税額も少しずつ下がっていくため、全体の税額も徐々に落ち着いていく。
このように、固定資産税は「ずっと同じ金額」ではなく、
- 新築〜軽減期間中
- 軽減終了直後
- 築15年・25年といった中長期のタイミング
で負担感が変わっていきます。
実際に検討している物件の税額を確認するときは、この表を参考にしつつ、第2章で解説した計算方法や評価額の調べ方を組み合わせて、「自分のケースだとどのくらいになりそうか」を具体的にイメージしてみてください。
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今年分の固定資産税は誰が払う？
中古マンションを年の途中で購入する場合、「今年分の固定資産税は、売主と買主のどちらがどこまで負担するのか？」が気になる方も多いでしょう。ここでは、その基本的な考え方を分かりやすく整理します。
固定資産税は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に課税される税金です。そのため、法律上の納税義務者は「1月1日時点の所有者（＝多くの場合は売主）」となり、自治体から届く納税通知書も売主宛てに送られます。
一方で、実際の売買の現場では、「引き渡し日（決済日）」を基準に売主と買主で日割り按分する取り決めをするのが一般的です。具体的には、1月1日から引き渡し日前日までに対応する期間分を売主が、引き渡し日から年末までに対応する期間分を買主が負担する形で、固定資産税相当額を売買代金の精算時に調整するケースが多く見られます。
どこまで誰が負担するかは、通常、売買契約書に明記されます。「固定資産税等の負担区分」や「公租公課の清算」に関する条文をよく読み、少しでも不明点があれば、不動産会社や仲介担当者に確認しておくと安心です。
まとめると、押さえておきたいポイントは次の2つです。
- 法律上の納税義務者は「その年の1月1日時点の所有者（多くの場合は売主）」
- 実務上は「引き渡し日を基準に売主・買主で日割り精算する」取り決めが一般的
中古マンション購入前に押さえておきたいその他の税金・注意点
中古マンションを購入するときには、毎年かかる固定資産税以外にも、いくつかの税金が関わってきます。ここでは、特に関係が深い「都市計画税」と「購入時に一度だけかかる税金」についても、ポイントだけは押さえておきましょう。
都市計画税の概要と固定資産税との違い
都市計画税は、都市計画区域内にある土地・建物に対して課税される地方税で、固定資産税と同じく毎年かかる税金です。税額は「固定資産税評価額 × 税率（制限税率は0.3％）」という形で計算され、一般的には固定資産税とまとめて納税通知書が送られてきます。
固定資産税との主な違いは、対象が「都市計画区域内」に限られる点と、税率の上限が別途決められている点です。中古マンションの購入を検討しているエリアが都市計画区域内であれば、「固定資産税＋都市計画税」が毎年のランニングコストになる、と覚えておくとよいでしょう。
不動産取得税・登録免許税など、購入時にかかる税金
中古マンションの購入時には、毎年の固定資産税とは別に、「一度だけ」かかる税金もあります。代表的なものは次のとおりです。
- 不動産取得税
中古・新築を問わず、不動産を取得したときに都道府県に納める税金で、税額は「固定資産税評価額 × 税率（住宅は多くの場合3％）」といった形で計算されます。
住宅用の不動産取得税には各種の軽減措置が用意されており、条件を満たせば税額が大きく抑えられたり、ケースによってはゼロになることもあります。
- 登録免許税
所有権移転登記や、住宅ローンを組む際の抵当権設定登記などを行うときにかかる税金です。
税額は「固定資産税評価額 × 所有権移転登記の税率」「借入額 × 抵当権設定登記の税率」といった形で計算され、売買価格とは別に登記費用として発生します。
これらはすべて「購入時の初期費用側」に入る税金であり、固定資産税・都市計画税とは役割が異なります。中古マンションの総コストを考えるときには、購入時の税金と、購入後に毎年かかる税金の両方を見ておくことが大切です。
具体的な計算例や、軽減を受けるための手続き方法などを知りたい場合は、以下のようなテーマの関連記事もあわせてチェックしてみてください。
よくある質問
まとめ
中古マンションの固定資産税は、「建物・土地それぞれの固定資産税評価額に税率を掛ける」というシンプルな仕組みで決まり、建物は築年数が進むほど評価額が下がり、税額も徐々に落ち着いていくのが一般的な傾向です。
一方で、購入時には不動産取得税や登録免許税といった「一度だけかかる税金」もあり、購入後は固定資産税や都市計画税といった「毎年のランニングコスト」が続いていきます。
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