マンション価格推移を地域別に解説｜中古・新築の相場と買い時

マンション価格の推移は、地域や中古・新築の違いによって大きく変わります。

この記事では、首都圏・近畿圏・中部圏のデータと不動産価格指数をもとに、最近の価格動向と今後の見通しを整理します。

あわせて、マンション購入のタイミングを考えるときのポイントもお伝えします。

地域別の中古マンション価格推移【最新データ】

まずは中古マンションの価格推移から見ていきます。

東京カンテイなどの最新データによると、2025〜2026年にかけて、三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏）の中古マンション価格は全体として上昇基調が続いている状況です。

参考：【不動産ニュース】東京カンテイ　首都圏既存マンション価格、19ヵ月連続で上昇｜R.E.port

中古マンション価格の推移（首都圏・近畿圏・中部圏）

中古マンション価格（70㎡あたり）推移概要を、首都圏・近畿圏・中部圏に分けて紹介します。

2026年2月の三大都市圏の状況は以下とおりです。

地域	種別	70㎡換算価格	前月比	備考（トレンド）
首都圏	中古	6,924万円	＋3.8％	19か月連続上昇・高水準
近畿圏	中古	3,430万円	＋2.1％	上昇傾向・首都圏より割安
中部圏	中古	2,319万円	＋0.6％	3か月ぶりに上昇・二極化進行

首都圏

首都圏の中古マンション価格は、2026年初め時点でも強い上昇トレンドが続いています。

東京カンテイの調査では、2026年2月の首都圏中古マンション70㎡換算価格は6,924万円（前月比＋3.8％）と、19か月連続で上昇しました。

都県別に見ると、東京都は1億723万円（同＋2.8％）、神奈川県4,171万円（同＋0.6％）、埼玉県3,170万円（同＋1.0％）、千葉県2,893万円（同＋1.4％）と、1都3県すべてで上昇が続いています。

参考：【不動産ニュース】東京カンテイ　首都圏既存マンション価格、19ヵ月連続で上昇｜R.E.port

近畿圏

近畿圏の中古マンション価格も、着実な上昇が続くエリアです。

東京カンテイのデータでは、2026年2月の近畿圏中古マンション70㎡換算価格は3,430万円（前月比＋2.1％）で、9か月連続の上昇となりました。

大阪府は4,102万円（同＋2.7％）と9か月連続の上昇、兵庫県も2,581万円（同＋1.0％）と、2025年末以降ゆるやかな上昇傾向をたどっています。

一方で、価格水準としては首都圏ほどの高騰には至っておらず、「首都圏よりもまだ手が届きやすいが、上昇トレンドは明確」という位置づけです。

大阪市や京都市、神戸市の中心部では、需要の強さを背景に高値更新が続いているエリアも見られます。

参考：市況レポート｜東京カンテイ

中部圏

中部圏では、名古屋市を中心に中古マンション価格の上昇が続いています。

東京カンテイのレポートによると、2025年下半期の中部圏中古マンション価格は、坪単価ベースで前期比＋0.4％と小幅ながら4期連続の上昇となりました。

名古屋市中心部では、2026年初頭の70㎡換算価格が4,000万円台に乗せるなど、都市部を中心とした価格の底堅さが続いています。

首都圏・近畿圏と比べると上昇ペースは緩やかですが、再開発が進む駅周辺や利便性の高いエリアでは価格上昇が目立つため、中部圏でもエリアによる二極化が進みつつあります。

参考：市況レポート｜東京カンテイ
参考：東京カンテイ プレスリリース/中古マンション価格

中古マンション価格の長期推移と二極化の傾向

中古マンションの価格は、短期的には上下を繰り返しながらも、2010年代以降は長期的に見ると右肩上がりの推移が続いています。

とくに首都圏では、低金利環境や投資需要、都市部への人口集中などを背景に、一定期間で見ると平均価格が大きく押し上げられてきました。

一方で、その上昇ペースはエリアによって大きな差があります。

都心部や主要ターミナル駅の周辺では、再開発や利便性の高さが評価され、築年が古い物件でも高値で取引されるケースが増えています。

郊外や利便性が劣るエリアでは、価格の上昇が緩やかだったり、横ばいに近い推移となっている地域も少なくありません。

こうした動きから、最近の中古マンション市場は「都心・人気エリア vs 郊外・それ以外」といった二極化の傾向が強まっていると言えます。

同じ首都圏・近畿圏・中部圏のなかでも、駅からの距離や周辺の再開発状況などによって、価格の伸び方が大きく変わる点には注意が必要です。

そのため、長期的な価格推移を見る際は、「首都圏は上昇」「地方は横ばい」といった大まかな区分だけでなく、自分が検討しているエリアがどちら側のトレンドに近いのかを確認することが大切です。

同じ都市圏内でも、価格が今後も上がりやすいエリアと、頭打ちが近いエリアが混在しているのが、現在の中古マンション市場の特徴と言えるでしょう。

参考：市況レポート｜東京カンテイ
参考：【2026年2月】三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移｜ノムコム
参考：首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ【2015年04月～2026年3月】｜レインズ

地方の中古マンション価格の傾向

地方の中古マンション価格は、三大都市圏と比べると上昇幅が穏やかなケースが多く見られます。

人口減少や新築供給の少なさなどの影響から、全体としては大都市圏ほどの価格高騰には至っていないエリアも少なくありません。

ただし、「地方＝価格が動かない」というわけではありません。

政令指定都市や地方中枢都市、再開発が進む駅周辺などでは、利便性の高さや人口の流入を背景に、中古マンション価格がじわじわと上昇しているケースも増えています。

一方で、郊外の住宅地や人口減少が進む地域では、価格が横ばい〜緩やかな下落基調にあるエリアも存在します。

このように、地方についても「都市部とそれ以外」で価格の動き方が分かれつつあるのが実情です。

同じ県内でも、県庁所在地の中心部と、郊外の住宅地では、今後の価格推移や売却のしやすさに差が出やすくなっています。

地方で中古マンションの購入や売却を検討する場合は、「都道府県別」の平均値だけで判断するのではなく、以下の要素も合わせて確認することが重要です。

• 具体的な市区町村名
• 駅からの距離
• 再開発やインフラ整備の有無

地元の不動産会社や市況レポートがあれば、それらも参考にしながら、自分が検討しているエリアの“ローカルな相場感”をつかんでおくと安心です。

参考：マンスリーレポート No.161 2026年5月号｜公益社団法人近畿圏不動産流通機構
参考：季刊サマリーレポート （2026年1～3月期）｜中部レインズ
参考：2024年11月 首都圏における「中古マンション」の価格動向｜アットホーム

地域別の新築マンション価格推移【最近の動向】

新築マンションの価格は、中古と比べて月ごとの振れ幅が大きいのが特徴です。

販売される物件のグレードや専有面積、駅距離などの条件によって、平均価格が大きく上下するため、単月の価格だけでは実態をつかみにくい側面があります。

そのうえで、ここ数年のデータを見ると、首都圏・近畿圏・中部圏の主要エリアでは、新築マンションの平均価格が高い水準で推移している状況です。

建築コストや土地取得費の上昇、供給戸数の減少などが重なり、価格が大きく下がりにくい環境が続いています。

参考：全国 新築分譲マンション市場動向 2025年｜株式会社不動産経済研究所
参考：首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年4月｜株式会社不動産経済研究所

首都圏の新築マンション価格

首都圏では、都心部や駅近立地の物件を中心に、新築マンションの平均価格が長期的に上昇してきました。

とくに東京23区では、共用施設が充実した大規模物件やタワーマンションなど、単価の高い物件の割合が増えていることもあり、平均価格を押し上げる要因になっています。

一方で、郊外エリアでは、価格水準は都心部ほどではないものの、用地取得や建築費の上昇を背景にじわじわと値上がりしているケースも見られます。

その結果、同じ首都圏でも「都心部の新築は手が届きにくくなり、中古を検討する人が増える」「駅距離を伸ばして予算を抑える」といった動きが出てきています。

参考：超高層マンション動向2025｜株式会社不動産経済研究所
参考：LIFULL HOME’Sが東京23区の2024年新築マンション1㎡あたりの価格上昇率を調査｜LIFULL HOME’S

近畿圏の新築マンション価格

近畿圏では、大阪市内や京都市内、神戸市内の中心部を中心に、新築マンションの価格上昇が目立ちます。

駅近や再開発エリアの物件は、供給戸数が限られていることもあり、高い水準で売り出されるケースが増えています。

一方で、郊外や地方都市では、首都圏と比べると価格水準が抑えられているエリアも残っているのが特徴です。それでも、ここ数年は建築費の高止まりなどの影響を受けて、これまでよりも高めの価格設定が一般的になりつつあります。

参考：近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2026年2月｜株式会社不動産経済研究所

中部圏の新築マンション価格

中部圏では、名古屋市を中心とした都市部で、新築マンション価格の上昇が続いています。

駅近や都心部の物件は、利便性の高さや将来の資産性が評価され、中古より新築の方が高い水準で取引されるケースが一般的です。

一方で、郊外の住宅地や地方都市では、価格上昇が比較的緩やかなエリアも少なくありません。

同じ中部圏でも、「名古屋市中心部」や「主要駅周辺」と、それ以外の地域とで、価格の動き方や購入予算の目安が大きく変わる点には注意が必要です。

参考：新築・中古マンションの市場動向（中部圏）｜東京カンテイ

新築マンション価格から読み取れること

新築マンションの価格は、中古と比べて月ごとの振れ幅が大きいのが特徴です。

地域	新築マンション相場感	中古マンション相場感	コメント
首都圏	中心部は非常に高水準	新築より一段低いが上昇基調	都心部は新築が手の届きにくい水準
近畿圏	都市部は上昇、郊外は抑えめ	中古もじわじわ上昇	首都圏より全体の水準は低め
中部圏	名古屋中心部は上昇	都市部中心に底堅い	都市部と郊外で二極化が進みつつある

販売される物件のグレードや専有面積、駅距離などの条件によって、平均価格が大きく上下するため、単月の価格だけで相場を判断するのは難しい側面があります。

そのうえで、ここ数年の動きを見ると、首都圏・近畿圏・中部圏の主要エリアでは、新築マンションの平均価格が高い水準で推移している状況です。

建築コストや土地取得費の上昇、供給戸数の減少などが重なり、価格が大きく下がりにくい環境が続いています。

とくに首都圏では、東京23区などの都心部を中心に、新築の価格水準が中古よりも一段高いレンジで推移しているケースが目立ちます。

利便性の高い立地やブランド力、共用施設の充実など、新築ならではの価値が評価される一方で、「予算に対して新築は手が届きにくい」と感じる人も少なくありません。

一方、近畿圏や中部圏では、首都圏ほど高騰していないエリアも残っており、都市部と郊外で価格差が付きやすいという特徴があります。

同じ都市圏のなかでも、駅近の物件とバス便中心のエリア、再開発が進むエリアとそうでないエリアとで、価格の水準や将来の値動きのしやすさが変わってくる点には注意が必要です。

このように、新築マンションの価格推移は、以下の点を知る手がかりになります。

• そのエリアで新築を選ぶ場合の必要予算
• 中古と比べたときの割高感・割安感

具体的な購入検討では、「新築の相場」と「中古の相場」を両方見比べることで、自分の暮らし方や予算に合ったバランスを取りやすくなります。

不動産価格指数で見るマンション相場の流れ

3番目にご紹介するのは、毎月国土交通省から公表されている「不動産価格指数」です。

これは、年間に多数行われる実際の不動産取引価格をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別の価格動向を指数化したものです。

マンションの不動産価格指数（全国）

マンションの不動産価格指数（住宅）を全国ベースで見ると、2013年以降、概ね右肩上がりの推移が続いています。

短期的には景気や金利、外部要因の影響で上下する局面もありますが、長い目で見ると、マンション価格は全体として上昇トレンドにあると言えます。

不動産価格指数は、「どのエリアが何％上がったか」という細かい話というより、以下のような大きな流れを把握するための指標として役立ちます。

• この10年前後で価格水準がどの程度変わってきたか
• ここ数年のトレンドが上昇なのか横ばいなのか

マンションの不動産価格指数（地域別）

地域別の不動産価格指数を見ると、エリアごとに上昇ペースや方向感が異なることがわかります。

三大都市圏や政令指定都市を含む地域では、指数が全体として上昇傾向にある一方で、地方の一部エリアでは横ばいに近い推移や、時期によっては弱含みとなるケースも見られます。

また、南関東圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）や名古屋圏（岐阜・愛知・三重）、京阪神圏（京都・大阪・兵庫）といった都市圏別で比較すると、以下の特徴も確認できます。

• 大都市圏ほど指数の水準が高い
• 同じ都市圏内でも、中心部と郊外で動き方が違う

不動産価格指数は、個別のマンション選びというより、「日本全体」「自分が検討している都市圏」レベルでの相場の方向感をつかむためのツールとして使うと便利です。

個別の購入検討では、この指数で大きな流れを押さえたうえで、中古や新築の具体的な成約価格データをあわせて見ると、より現実に近いイメージを持ちやすくなります。

参考：不動産価格指数プレスリリース｜国土交通省
参考：不動産価格指数｜国土交通省

マンション価格の上昇・下落に影響する要因

新型コロナ禍でも、マンション価格は一時的な停滞はありつつ、全体としては上昇基調が続いてきました。

ここでは、こうした価格の上昇・下落に影響する主な要因を整理しておきます。

マンション価格を上昇させる要因6つ

マンション価格を上昇させる要因を6つの視点からご紹介します。

都市再開発の対象地域となる

都市再開発とは、各市区町村が老朽化した建物などが並ぶ地域を整備し、より機能性や居住性を高めた魅力的な街づくりを目指すものです。

この都市再開発の対象地域となると、以下の理由から不動産価格は上昇する傾向にあります。

• 大規模複合施設の建設により利便性が高まる
• 道路の舗装や公園などの公共施設が充実し、景観が向上する
• 商業施設やオフィスが増えることで居住希望者が増える

人口の増加

不動産の需要を決める要因として、もう一つ重要なのは「人口」です。

どんなに景観の良い地域でも、そこに住みたい人がいなければ不動産価格は下落します。反対に東京であれば23区内にあり利便性が高い、周辺に魅力的な施設が複数あるなど、多くの人が住みたいと考えるような人気の地域は価格上昇が期待できます。

日本全体で見ると人口は減少していますが、その中でも人口の増加が見込まれる地域を選べば、マンションの価格は上昇する可能性が高まります。

投資対象としての注目度

不動産は、住みたい人だけでなく、その売買によって利益を得る目的でも購入されます。そのため、国内含む世界の投資家から「この地域の不動産は将来値上がりしそうだ」と判断されて購入希望者が増えると、その分マンションの価格も上昇することがあります。

法律や税制の改正

不動産についての法律や税制の変更も、マンション価格に影響を与えることがあります。

過去に不動産価格を与えた法律改正の例

• 2015年に相続税に関する法律が改正され、これまでよりも相続税の対象となる人の割合が増加
• 相続税対策として、現金ではなく不動産の形で資産を保有し、相続税の評価額を下げようと考える人が増えた
• 不動産購入希望者が増えたことで相場が上昇

法律改正のニュースなどを目にしたら、それが不動産価格に影響するかどうか、チェックしてみるとよいでしょう。

金融緩和と金利水準

住宅ローン金利が低い環境では、同じ借入額でも毎月の返済負担を抑えやすくなります。

• 住宅ローンの金利が低いと利息が少なくなるため、最終的な支払総額を抑えられる
• 金銭的なメリットによって住宅購入の意欲が高まり、マンション購入希望者が増える

その結果、マイホームを購入しやすい人が増え、マンション需要が高まりやすくなるため、価格上昇の要因になり得ます。

建築コスト・資材価格の上昇

建築資材や人件費が上がると、新築マンションの供給価格が上昇しやすくなります。

新築価格が高くなると、それに引っ張られる形で中古マンションの価格にも影響が及ぶことがあります。

マンション価格を下落させる要因3つ

マンション価格を下落させる要因を3つの視点からご紹介します。

失業率の増加や景気悪化

景気悪化や失業率の上昇により、住宅ローンの返済が難しくなる人が増えると、競売物件の増加などを通じて市場全体の価格を押し下げる要因となることがあります。

また、将来不安から住宅購入を控える人が増えれば、需要減少によって価格が下がる可能性もあります。

大きな経済危機

バブル崩壊やリーマンショックのような大きな経済危機が起きると、地価やマンション価格が急激に下落するケースがあります。

実際、過去に生じた2度の経済危機の年以降は、以下のグラフのように地価の指数が大きく下落しました。

過去に生じた経済危機の年

• バブル崩壊：1991年（平成3年）
• リーマンショック：2008年（平成20年）

<東京圏における地価の累積変動率>

ただし、そのような事態は頻繁に起こるものではないため、長期的な視点で見れば一時的な揺らぎとして位置づけられる場合もあります。

引用：国土交通省　東京圏における地価の累積変動率

供給過多（開発ラッシュ・生産緑地の解除など）

短期間に大量の住宅が供給されると、一時的に供給過多となり、価格が下がりやすくなることがあります。

生産緑地の解除なども、エリアによっては中長期的な供給拡大要因となる可能性はありますが、制度や運用の見直しによって、急激な価格下落が起きないよう調整されるケースも多いです。

生産緑地とは
大都市圏で、税制面などの優遇措置を受けている農地（生産緑地地区）のことです。
2022年以降、条件を満たせば住宅用地として売却できるようになり、市場に住宅用の土地が増えて価格が下落するのではないか、と懸念されました。

生産緑地の解除は一部エリアで土地供給増につながる可能性がありますが、段階的な運用がなされているため、短期間で価格が急落するような状況ではありません。

参考：国土交通省　生産緑地法等の改正について

マンション購入のタイミングを考える3つの視点

マンション購入のタイミングを「価格が下がるまで待つかどうか」だけで決めようとすると、判断が難しくなりがちです。

ここでは、相場の動きだけに振り回されずに、自分にとっての買い時を考えるための3つの視点を整理します。

1：ローン金利の水準

住宅ローンは、返済期間が20〜35年と長く、金利の違いが総支払額に大きく影響します。

将来の金利水準を正確に予測することはできませんが、「いまの金利水準で無理なく返済できるか」は具体的にシミュレーションできます。

金利が大きく上がってから購入するよりも、低い水準で長期固定や返済計画を立てたほうが、総支払額を抑えられる可能性があります。

2：自身の健康状態と働き方

多くの住宅ローンでは、「団体信用生命保険」への加入が条件となっており、健康状態によっては希望どおりの条件で借りられない場合もあります。

また、働き方や収入の安定度も、借入可能額や金融機関の審査に影響します。

数年後に同じようにローンを組めるかどうかは、誰にもわかりません。健康面やキャリアの見通しが比較的安定しているタイミングで、無理のない返済計画を立てておくことは、一つのリスクヘッジと言えます。

関連：中古マンションの買い時は1つ！不測の事態にもブレないタイミングを解説した記事

3：賃貸家賃の負担と機会損失

もっとも重要なポイントは「毎月の家賃負担」です。たとえばマンション購入を2年先送りにすると、物件価格が数百万円単位で下落しないと得になることはありません。

家賃13万円の賃貸に2年住み続ける場合の費用負担

• 24ヶ月×13万円＝312万円
• 更新料（家賃1ヶ月分として）＝13万円　→　合計：325万円

ここ数年のマンション価格は新築・中古ともに概ね上昇傾向にあります。「将来相場が下がるかもしれない」と先送りした結果、家賃を払い続けつつ、購入時の物件価格も上がってしまうと、トータルで見ると損になる可能性もあります。

マンション購入のタイミングは、今後の社会情勢を推測するより、ローンの金利や健康リスクが低い今のうちに決断して家賃として支払う費用を抑えたほうが、結果的にお得になる可能性が高いのです。

関連：中古マンションの買い時は1つ！不測の事態にもブレないタイミングを解説した記事

【マンション売却】高く早く売るための11の鉄則

最後にマンションを売却したい人に向けて、高値で売るために抑えておくべき11の鉄則を紹介します。

1. 相場を知り売却価格の基準を持つ
2. 優秀な仲介担当者と出会う
3. 売主が不利になる仕組みを避ける
4. 売却期間には3カ月以上の余裕を持つ
5. 売却時期は2～3月に設定する
6. 売り出し価格は高めに設定しておく
7. 広告出稿時は部屋の雰囲気が分かりやすい画像を掲載する
8. 部屋の短所や懸念点も理解しておく
9. 周辺環境を調査して掲載する
10. 売れ残っても簡単には値引きしない
11. 事前にハウスクリーニングやリフォームで見栄えを良くしておく

それぞれの詳しい内容については、以下の記事をご覧ください。
関連：マンションを早く・高く売るコツについて書かれた記事

マンション価格の推移に関するよくある質問

マンション価格の推移は全国的にまだ上昇傾向ですか？

エリア差はありますが、首都圏・近畿圏・中部圏など大都市圏では、中古・新築ともに長期的には上昇基調が続いています。

中古マンションと新築マンションでは、価格の推移にどんな違いがありますか？

新築は供給される物件の条件で月ごとの振れ幅が大きく、中古はエリアによって差はあるものの、比較的なだらかな上昇や二極化が見られるのが特徴です。

不動産価格指数はマンション購入の判断にどう役立ちますか？

全国や都市圏ごとの指数を見ることで、短期の値動きに振り回されず、ここ10年前後の価格水準の変化や大きなトレンドを把握するのに役立ちます。

マンションの価格に影響する主な要因には何がありますか？

都市再開発、人口動態、金利水準、税制や法律の改正、建築コスト、景気や失業率など、需要と供給の両面から価格を動かす要因が複数あります。

マンションの買い時は、価格が下がるまで待ったほうが良いのでしょうか？

将来の価格や金利を正確に読むのは難しいため、相場の動きだけでなく、「金利」「健康状態」「家賃負担」の3つを軸に、自分にとって無理のないタイミングを考えることが大切です。

まとめ

マンションの価格推移は、エリアや新築・中古の違いによって動き方が大きく異なります。

不動産価格指数や市場データをもとに大きな流れを押さえつつ、「金利」「健康状態」「家賃負担」という自分側の条件も合わせて見ることで、自分にとって無理のないタイミングが見えてきます。

具体的な予算やエリア選びで悩んでいる場合は、一度第三者の視点を取り入れて整理してみるのも一つの方法です。

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