マンション買い替えを成功させる！7つのステップとトラブル回避のポイントを解説
ライフスタイルの変化に合わせた、住まいの見直しが可能なマンションの買い替え。住環境を変える一大チャンスではあるものの、売却と購入を同時に進めるため、ある程度の知識が必要となります。
トラブルを起こさないためには、事前の準備や流れを理解することが大切です。この記事では、マンション買い替えを成功させる7つのステップを中心に、重要ポイントを徹底解説します。ぜひ、参考にしてください。
目次
マンション買い替えにベストなタイミングは？＜チェックリストで判定＞
マンションの買い替えは、人生の大きなターニングポイントの一つです。だからこそ、勢いで決断するものではなく、今が本当にベストタイミングなのかを見極めないと、後悔に繋がる可能性もあります。
マンション買い替えを検討する際には、確認すべきことがいくつかあります。今回はチェックリストをご用意しました。マンション買い替えの判断に迷っている人、わからない人は自分がいくつ当てはまるか早速確認してみましょう。
2～3個以上当てはまる場合、買い替えを検討するタイミングと判断して良いでしょう。
- 家族が増えて、部屋が手狭に感じる／広い家に住みたい
- ライフステージの変化によって間取りが合わなくなってきた
- 通勤・通学に便利なエリアに住み替えたい
- 子どもの進学時期に合わせ、学区を変えたい
- 今より駅近で便利な立地に住みたい
- 在宅勤務になったので書斎のある部屋に住みたい
- 現在の管理費・修繕積立金の負担が大きいと感じる
- 住んでいるマンションが築古になってきて、老朽化が気になる
- 住宅ローンの金利を見て、借り換えや買い替えを検討中
- 親や自分たち家族のために、バリアフリーの間取りにしたい
- マンションの市場価格が上昇している今のうちに売却したい
マンション買い替えのメリットとデメリット
マンションの買い替えには、買い替えるに値するメリットがある一方、買い替えに伴うデメリットも当然存在します。買い換えを検討する上で、両方の視点を正しく把握することが後悔のない選択につながるでしょう。
メリット
| ライフスタイルに適応 | 家族構成の変化、ペット飼育の希望、介護のための間取りなど、個々のライフスタイルに応じたマンションを選ぶことが可能です。 |
|---|---|
| 建物のグレードや設備・資産価値の更新 | 古さや老朽化が気になる場合には築年数の浅い物件への住み替えられる。希望次第では、最新の設備を備えた建物に住んだり、より資産価値の高い物件へ乗り換えたりすることも可能。 |
| 住環境の向上 | より利便性の高いエリア、自然豊かな周辺環境、同世代のコミュニティなど、自分の希望する住環境へとアップグレードを叶えられる。 |
デメリット
| 初期費用の負担 | 現在所有しているマンションの売却利益があったとしても、マンション購入に必要な諸費用は自己資金でまかなう必要があるかもしれません。 |
|---|---|
| 仮住まいが必要になる可能性 | 居住マンションを売却してから次のマンションを購入する場合、タイミングによっては仮住まい場所とそれに伴う費用の負担が発生する可能性があります。 |
| 希望金額で売れない可能性がある | マンションが売れるかどうかは需要があるかで決まります。不動産市場全体やマンションの状況次第では、売却価格が希望金額を下回ることもあるでしょう。 |
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マンション買い替えの成功させる7つのステップ
マンションの買い替えには、現住居の売却と新居の購入を同時に進行するための計画的な手順と資金管理が求められます。金額が大きいだけに、失敗はしたくないものですよね。
ここでは、マンション買い替えの流れと買い替え成功のために押さえるべき「7つのステップ」をわかりやすくお伝えします。
STEP
売却と購入の順序を決定（数日～1週間）
売却と購入の同時進行といっても資金との関連があるため、「売却先行」「購入先行」「業者買取」の3つの方法から選ぶことになります。
- 売却先行：現住居を売却後に新居を購入。資金計画が立てやすい反面、仮住まいの必要性あり。
- 購入先行：新居を購入後に現住居を売却。仮住まいの心配はないものの、二重ローンのリスクがあり。
- 業者買取：不動産会社に現住居を直接買い取ってもらう方法。現金化がすぐでき、短期間で売却が完了するものの、売却価格は市場価格の相場より低くなる。
STEP
現住居の売却価格査定（1～2週間）
現住居の市場価格を不動産会社に査定依頼。複数社に査定を依頼すると、相場感の目安がわかるため、資金計画を立てやすい。査定金額を元に売り出し価格を決める。
STEP
媒介契約を締結し、売却活動を開始（約3ヵ月）
売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始。不動産会社との媒介契約は3ヶ月間が原則。広告掲載などによって買主を探す。購入希望者が現れたら内覧対応を行う。
STEP
売却契約を締結（約1ヵ月）
買主と価格や引渡し時期などの交渉条件が整ったら、売買契約を締結。
STEP
新居の予算を決定し、物件探し開始（2週間～3ヵ月）
売却見込み金額を基に新居の購入予算を設定し、希望条件に合う物件を探す。
STEP
新居の購入契約を締結し、住宅ローンの手続き開始（約1ヵ月）
購入する物件が決まったら売主と契約を結び、住宅ローンの申請と審査開始。
STEP
住宅ローンの残代金を支払い、物件の引渡しを受けて入居（1～2週間）
売却物件の住宅ローンが残っている場合は残代金を支払ってから、購入者に物件を引き渡す。
購入した物件は住宅ローンの審査が通過したら決済を行、物件の引渡しを受けて新居に入居。
マンション買い替えで特に注意したい重要ポイントは2つ！
マンションの買い替えは、人生の中でも大きなライフイベントの一つでしょう。スムーズに進めるためには、事前の準備と正しい知識が欠かせません。
特に注意したいのが、「資金計画」と「売却と購入のタイミング」の2つ。これらを押さえておくことで、想定外のトラブル防止につながり、新生活に向けたスタート準備が整います。
“資金計画ミス”をしない
マンションの買い替えにおいて、最も注意すべきなのが「お金の計画」です。売却・購入・引っ越しまで、必要な費用をしっかり把握し、無理のない計画を立てましょう。
- 現在のローン残債を確認
まずは今の住まいに残っている住宅ローンの残高を確認しましょう。
売却によって全額返済できるかが、資金計画の出発点になります。 - 売却で完済できない場合、「住み替えローン」などの検討が必要
売却価格がローン残債に満たない場合、ローンの残債は自己資金から捻出する必要があります。
または、不足分をカバーする「住み替えローン」などの選択肢もあります。
住み替えローンを利用する際には、金融機関の条件を早めに確認しておくことが大切です。 - 新居の購入費＋諸費用（目安：購入価格の7〜10%）＋引っ越し代
新居の購入には物件価格だけでなく、登記費用や仲介手数料、火災保険などさまざまな諸費用がかかります。
引っ越し費用も含めて、余裕を持った資金を準備をしておきましょう。 - ダブルローンは家計圧迫になりやすく、金融機関と事前相談がおすすめ
現在のローンが残ったまま新たな住宅ローンを組む「ダブルローン」は、返済負担が大きくなります。
事前に金融機関と相談し、自身にとっての最適なプランを見つけましょう。
売却と購入の順番やタイミングを間違えない
マンションの買い替えで失敗しがちなポイントの一つが、「売る」「買う」の順番とタイミングです。どちらを先にするかで、コストや手間が大きく変わってきます。
- タイミング調整が重要。順番次第でコスト・手間が大きく変わる。
「売り」と「買い」の順番を誤ると、仮住まいや一時的な資金不足など、余計な負担が発生することも。早めの計画と柔軟なスケジューリングが必要です。
売り先行
資金面は安心だが、仮住まいを確保する可能性大
今の住まいを先に売却すれば、自己資金を確保しやすくローン審査も通りやすい可能性があります。
反面、新居が見つかるまで仮住まいが必要になるケースも出てくるでしょう。
買い先行
住み替えはスムーズだが、資金に余裕が必要
新居を先に購入すれば引っ越しが一度で済むなどのメリットがあります。
反面、現在の住まいが売れるまでの間、カバーできる資金力が求められるでしょう。
- 市場動向（金利・価格）を踏まえた計画的な判断
住宅ローン金利や不動産価格は、社会情勢や景気によって大きく変動します。
市場の動きを正しく読み取ることが、最適なタイミングで売却・購入を判断することにつながります。 - 無理な進行による「売り急ぎ・買い急ぎ」での失敗
スケジュールに余裕がないと、「早く売らなければ」「すぐ買わなければ」という焦りで判断が鈍りがちです。
結果として、相場より安く手放したり、希望に合わない物件を選ぶリスクが高まります。
マンション買い替え時にトラブルを避ける必須ポイント
マンションの買い替えは、思う以上に様々なトラブルが起こりやすくなります。事前の準備や知識が不十分なままだったり、どこかの過程を間違ったりすると、大きな負担や取り返しのつかない事態につながる恐れがあります。
スムーズな買い替えには、事前にリスクを理解した上で、トラブルを避ける適切な対応策を講じることが必須です。
| トラブルやリスク | 回避策のポイント |
|---|---|
| 資金不足やローン審査落ち | 資金計画を立てる 現在のローン残債や、住み替えローンの条件を事前に確認。 買い替えにかかる諸費用を不動産会社に問い合わせておく。 |
| 売却・購入のタイミングがズレる | 売却と購入のタイミング調整 先に売却する「売り先行」か、先に購入する「買い先行」かを検討。 仮住まいの準備もあらかじめ検討。 |
| 売却価格が希望より下がる | 適正価格で売り出す 市場動向を調査し、適切な価格を設定する。安易に値下げ交渉に応じない。 室内清掃やホームステージング、丁寧な内覧対応で印象アップ。 |
| 悪質な業者に依頼してしまう | 信頼できる不動産会社を選ぶ 複数社から査定を取り、口コミや対応から比較検討。 価格の高さよりも、査定価格に対する根拠の妥当性を重視して選ぶ。 |
| 税金面で損をする | 税制優遇を活用する 「3,000万円特別控除」や「譲渡所得税の特例」などの優遇制度を事前に確認する。 ファイナンシャルプランナー（FP）や司法書士、税理士などに相談。 |
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まとめ
資金面やスケジュール調整を抜かりなく行うことは、マンション買い替えを成功させる鍵となります。加えて、不動産会社や金融機関、ファイナンシャルプランナーなど、信頼できる専門家のアドバイスを受ければ、安心して進めることができるでしょう。
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