住宅ローン借り換え比較ランキング｜変動・固定・フラット35をタイプ別に解説

「住宅ローンを借り換えたいけれど、どの商品に借り換えればいいか分からない」
「商品が多すぎて、比較の仕方が分からない」
という方は多いのではないでしょうか。

確かに「なんとなく借り換えたい」という方にとって、借り換え商品の比較はとてもハードルが高いものになるでしょう。まず明らかにしなければならないのは、「なぜ借り換えたいのか」という目的をはっきりさせることです。

そこでこの記事では、以下の3つの目的ごとに最適な住宅ローンの借り換え商品を選べるよう、解説していきます。

さらに、実際に住宅ローンを借り換える場合におすすめの商品を、3つのカテゴリごとにランキングで紹介します。

▶変動金利型の住宅ローン借り換え比較ランキングTOP3
▶固定金利選択型（当初10年）の住宅ローン借り換え比較ランキングTOP3
▶全期間固定金利の住宅ローン借り換え比較ランキングTOP3

最後まで読んでいただくと、「自分はそもそも借り換えるべきか」「借り換えるなら、どの金利タイプ・商品が合いそうか」が整理できるはずです。

※変動金利・固定金利などの金利タイプごとの違いが分からない方は、別記事「現役FPが解説！住宅ローン鉄板の選び方4ステップ」を参考にしてみてください

この記事の監修者

ファイナンシャルプランナー
茂木 禄人

株式会社Mapフィナンシャル において、独立系アドバイザーとして活動。詳細プロフィールはこちら

住宅ローン借り換えの比較ポイント｜まずは「目的」を決める

住宅ローン（借り換え）商品のランキングを紹介する前に、「どう選べばいいか分からない」という方に向けて、借り換え商品を比較する方法を解説します。

住宅ローン借り換え商品の比較基準は、借り換えの目的によって異なります。まずは、自分がなぜ借り換えを検討しているか、以下の3つの目的から最も当てはまるものを選んでみてください。

3つの目的ごとに、借り換え商品の選び方を解説していきます。

返済総額を減らすために借り換えたい

返済総額、つまり金融機関に支払うトータル金額を減らすのが目的の場合です。返済総額を減らすためには、今と同じ金利タイプ（変動金利型・固定金利選択型・全期間固定金利型など）で、今よりも金利が低い住宅ローンに借り換えるのがおすすめです。

このときは、「どれだけ金利が下がるか」「諸費用を含めて本当に得かどうか」を比較するのが基本になります。

例えば以下のシミュレーション例では、現在よりも金利が1%低い住宅ローンに借り換えることで、返済総額が約200万円軽減する計算になりました。

金利差の目安としては、今よりも1%以上低い商品を選ぶのが良いでしょう。ただし、返済期間が30年以上残っていたり残高が3,000万円以上残っていたりするケースでは、0.5%前後の差でもメリットが出ることがあります。

金利によって返済額がどの程度安くなるかを知りたい方は、金融機関などが提供している「住宅ローン借り換えシミュレーション」を利用して計算してみるのがおすすめです。

金利が低い住宅ローンへの借り換えを検討している方は、「住宅ローン借り換えの金利差は年1%が条件？人気商品ランキングと注意点も解説」の記事もぜひ参考にしてみてください。

将来の金利上昇が心配だから借り換えたい

「変動金利型」もしくは、固定金利の期間が短い「固定金利選択型」を利用している方は、将来の金利上昇が心配という方も多いのではないでしょうか。

変動金利型の場合は、半年に1回、金利の見直しが実施されるため、常に金利上昇リスクがつきまといます。住宅ローンを借りている間ずっと金利を気にしなければならない精神的負担もあります。

また、固定金利選択型の場合は、固定金利期間が終わった後には金利の見直しが実施されるため、こちらも金利上昇リスクの心配があります。

金利上昇リスクを抑えたい場合は、固定期間が長めの「固定金利選択型」に乗り換えるか、もしくは「全期間固定金利型」に乗り換えるのがおすすめです。

特に全期間固定金利型に変えれば、返済期間終了まで金利は一定となるため「将来金利が上がるかもしれない」という不安が一切なくなります。

ただし、変動金利型や固定金利選択型と比べるとそもそもの金利が高いというデメリットがあります。また、今後も金利がそれほど上がらない場合には、変動金利型よりも返済総額が高くなる可能性があることも覚えておきましょう。

近年は金利上昇への警戒感が高まっている一方で、経済状況によっては低金利が続く可能性もあり、「どの金利タイプが正解か」を予測することは難しいという前提で考える必要があります。

また、最近は固定金利と変動金利を組み合わせたミックスローン（固定＋変動）を選べる金融機関も増えています。

全額を変動か固定にするのではなく、一部を固定にしてリスクを抑えつつ、一部を変動で低金利のメリットを取りにいく、といった選び方も検討してみると良いでしょう。

金利タイプについてもっと知りたい方は、「住宅ローン金利の固定と変動の違いを解説！選ぶ基準はたった1つ」の記事も併せてご覧ください。

月々の返済負担を軽減するために借り換えたい

年収が下がったり生活費が増えたりした影響で、毎月の住宅ローン返済額を今より安くしたいという方も多いかもしれません。例えば月々の返済額が8万円から7万円に下がれば、その分1万円を生活費に回すことができるようになるでしょう。

近年は物価上昇や教育費の増加などで家計が圧迫されやすくなっており、返済額を見直したいという相談も増えています。

月々の返済負担を軽減したい場合は、今よりも金利が低い住宅ローンへの借り換えが基本です。金利が低い住宅ローンに借り換えることができれば、毎月の返済額が安くなるとともに、トータルの住宅ローン総返済額も減らすことができます。

返済期間を延ばす借り換えは毎月の返済額を下げやすい一方で、総返済額が増えたり完済時期が老後に重なったりすることがあるため注意が必要です。

毎月の返済額とトータルの総返済額がどのように変化するのか、先ほども紹介したような「住宅ローン借り換えシミュレーション」を利用してシミュレーションした上でよく考えて決めていきましょう。

出典：住宅金融支援機構

変動金利型の住宅ローン借り換え比較ランキングTOP3

ここからは、住宅ローンの借り換えで人気の高い商品を、金利タイプ別にランキング形式で紹介していきます。

まずは、「変動金利型」（返済途中で定期的に金利が見直されるタイプ）のランキングTOP3です。

変動金利型の借り換え用住宅ローンで人気の商品の中でも、特に金利が低くて評判の良い3つの商品を紹介します。

どの商品が自分に合うかを検討する際は、「目的」と「金利タイプ」を決めたうえで、そのタイプの中から比較していくのが基本です。

住信SBIネット銀行「住宅ローンWEB申込コース（借換）変動金利プラン」

住信SBIネット銀行の住宅ローンWEB申込コース（借換）変動金利プランは、業界でも低水準の変動金利が魅力です。さらに、保険料を別途支払うことなく、団体信用生命保険と全疾病保障が付帯している点が大きな特徴です。

保証料やインターネットからの一部繰上返済手数料が0円となっており、借り換え時の諸費用を抑えながら総返済額の軽減を狙いやすい商品です。

申し込みから借り入れまで来店不要で完結できるため、日中に銀行へ行く時間が取りづらい方でも手続きしやすいのもメリットと言えるでしょう。

「金利をできるだけ下げつつ、保障も手厚くしたい」「ネット完結でスムーズに借り換えを進めたい」という方に向いている変動金利型の借り換え先です。

※具体的な金利・事務手数料・保証料などの条件は、2026年7月時点のものです。最新の条件は必ず住信SBIネット銀行の公式サイトでご確認ください。

➡住信SBIネット銀行の公式サイトを見る

PayPay銀行「住宅ローン（借り換え）変動金利タイプ」

PayPay銀行の住宅ローン（借り換え）変動金利タイプは、低水準の変動金利に加え、保証料や印紙税がかからないこと、インターネットからの一部繰上返済手数料が無料であることが特徴です。

借り換え時のコストを抑えながら総返済額の軽減を狙いやすい商品です。

事務手数料は「借入金額の2.20％（税込）」で、公式では借り換え時の諸費用の目安として「お借入金額の4％程度」と案内されています（事務手数料のほか、登記費用や借換元の繰上返済手数料、火災保険料などを含む目安）。

諸費用は借入金額に含めて借りられるため、手元資金が少ない場合でも借り換えしやすい設計です。

申し込みから事前審査・本審査・契約手続きまではオンライン中心で進めることができ、書類提出もスマホから行えるため、来店や紙の書類記入の負担を減らせます。

「諸費用をできるだけ抑えたい」「ネット中心で手軽に借り換えを進めたい」という方に向いている変動金利型の借り換え先です。

※具体的な金利・事務手数料・諸費用などの条件は、2026年7月時点のものです。最新の条件は必ずPayPay銀行の公式サイトでご確認ください。

➡PayPay銀行の公式サイトを見る

auじぶん銀行「住宅ローン（借り換え）変動金利プラン」

auじぶん銀行の住宅ローン（借り換え）変動金利プランは、全期間引き下げプランの低金利が魅力で、au回線や「じぶんでんき」とセットで利用する場合には金利優遇の割引が適用されるため、条件が合う方には業界最低水準クラスの金利となるケースもあります。

団信は保険料不要で、一般の団体信用生命保険に加え「がん50％保障」や、すべてのケガ・病気をカバーする「全疾病保障」が付帯するプランが用意されており、病気やケガで働けなくなったときの返済リスクに備えたい方にとって保障面の充実度がメリットです。

申し込みから仮審査・本審査・契約まで、基本的な手続きはインターネット上で完結できるため、来店不要で進められます。スマホやパソコンから24時間申し込めるので、忙しい方やオンラインで手早く借り換えを済ませたい方にとって扱いやすい商品です。

「auユーザーで、金利と保障のバランスを重視したい」「ネット完結でスピーディーに借り換えを進めたい」という方に向いている変動金利型の借り換え先です。

※本文中の金利・割引条件・団信内容は、2026年7月時点の情報をもとにしています。最新の金利や各種条件は必ずauじぶん銀行の公式サイトでご確認ください

➡auじぶん銀行の公式サイトを見る

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固定金利選択型（当初10年）の住宅ローン借り換え比較ランキングTOP3

次に、「固定金利選択型」（借り入れ当初から一定期間の金利が固定のタイプ）のランキングTOP3を紹介します。

借り入れ当初から一定期間の金利が固定のタイプは、固定金利期間の長さによって金利が異なります。ここでは、固定金利期間を長めに設定した「当初10年タイプ」で比較し、金利が低くて人気が高い借り換え商品を選びました。

「今後10年間の返済額を安定させたいが、その後の金利環境を見ながら柔軟に考えたい」という方に向いているタイプです。

固定金利選択型を選ぶ際も、まずは「返済総額を減らしたいのか」「金利上昇リスクを抑えたいのか」といった目的を整理し、そのうえで同じタイプの中で商品を比較するのが基本です。

PayPay銀行「住宅ローン（借り換え）固定金利（10年）当初期間引下型」

PayPay銀行の住宅ローン（借り換え）固定金利（10年）当初期間引下型は、当初10年間の固定金利がネット銀行の中でも低水準で提供されている点が大きな魅力です。

変動金利タイプと同様に、保証料や印紙税がかからず、Webからの一部繰上返済手数料も無料のため、借り換え時のコストを抑えながら固定期間の安心感を得やすい商品です。

一般の団体信用生命保険が無料で付帯し、希望に応じてがん保障や11疾病保障などの特約も選べるラインナップになっています（特約を利用する場合は金利が上乗せされます）。

申し込みから契約までの手続きはオンライン中心で進めることができ、来店や紙の書類記入の負担を減らせます。

「当初10年間の返済額をしっかり固定したい」「諸費用と保障のバランスを重視したい」という方に向いている固定金利選択型の借り換え先です。

※具体的な金利・事務手数料・団信条件は、2026年7月時点のものです。最新の条件は必ずPayPay銀行の公式サイトでご確認ください。

➡PayPay銀行の公式サイト

auじぶん銀行「住宅ローン（借り換え）固定金利（10年）プラン」

auじぶん銀行の住宅ローン（借り換え）固定金利（10年）プランは、当初10年間の固定金利を低水準で提供していることに加え、au回線や「じぶんでんき」とセットで利用する場合に金利優遇が受けられる点が特徴です。

条件が合う方にとっては、変動金利と同様に業界でも有力な水準の固定金利となるケースがあります。

団信は保険料不要で、一般の団体信用生命保険に加え「がん50％保障」や、すべてのケガ・病気をカバーする「全疾病保障」が付帯するプランが用意されています。固定期間中の「もしもの時」に備えたい方にとって、保障面の充実度がメリットです。

申し込みから仮審査・本審査・契約までの手続きはインターネット上で完結できるため、来店不要で進められます。スマホやパソコンから24時間申し込めるので、忙しい方やオンラインで手早く借り換えを済ませたい方にとって扱いやすい商品です。

「auユーザーで、固定期間の金利と保障のバランスを重視したい」という方に向いている固定金利選択型プランです。

※本文中の金利・割引条件・団信内容は、2026年7月時点の情報をもとにしています。最新の条件は必ずauじぶん銀行の公式サイトでご確認ください。

➡auじぶん銀行の公式サイト

りそな銀行「借りかえローンWeb申込限定プラン（固定当初型10年）」

りそな銀行の「借りかえローンWeb申込限定プラン（固定当初型10年）」は、都市銀行では珍しい低水準の当初10年固定金利を提供していることが特徴です。

ネット専業銀行とは異なり、保証会社手数料が必要になりますが、「都市銀行系の安心感」と「店舗で相談できる環境」を重視する方に支持されています。

団信については、一般の団体信用生命保険に加えて、所定の状態に該当した場合に復職後も住宅ローン返済が0円になる「団信革命」などの保障が用意されており、長期の返済期間中のリスクに備えたい方にメリットがあります。

Webで申し込んだ後にローンプラザや店舗で直接相談することもできるため、対面でしっかりと説明を受けながら進めたい方に適しています。

「金利は低めに抑えたいが、店舗で相談しながら決めたい」「団信の保障内容を重視したい」という方に向いている固定金利選択型の借り換え先です。

※具体的な金利・保証会社手数料・団信条件は、2026年7月時点のものです。最新の条件は必ずりそな銀行の公式サイトでご確認ください。

➡りそな銀行の公式サイト

全期間固定金利の住宅ローン借り換え比較ランキングTOP3

最後に、「全期間固定金利型」（借入時の金利が返済開始から終了まで変わらないタイプ）の住宅ローン借り換え比較ランキングTOP3を紹介します。

全期間固定金利型・フラット35は、返済額が最後まで変わらないため、「将来の金利上昇リスクをできるだけ避けたい」「長期的な家計計画を立てやすくしたい」という方に向いているタイプです。

借り換え先を選ぶ際は、金利の低さだけでなく、事務手数料や保証料、団信の内容、一部繰上返済のしやすさもあわせて比較するのがポイントです。

ARUHI「ARUHIスーパーフラット借換」

ARUHIの「ARUHIスーパーフラット借換」は、フラット35を使った全期間固定金利型の借り換え商品です。返済終了まで金利が変わらないため、将来の金利上昇を気にせずに返済計画を立てたい方に向いています。

団信への加入は任意で、加入する場合は金利に上乗せが発生しますが、保障内容を選べる柔軟さがあります。自営業の方や、転職して間もない方でも申込みやすい場合があるのも、フラット35ならではの特徴です。

「長期にわたり返済額を固定したい方」「将来の金利変動リスクを避けたい方」に向いている借り換え先です。

※具体的な金利・事務手数料・団信条件は、2026年7月時点のものです。最新の条件は必ずARUHIの公式サイトでご確認ください。

➡ARUHI住宅ローンの公式サイト

新生銀行「パワースマート住宅ローン（借り換え）長期固定金利タイプ」

新生銀行の住宅ローン（借り換え）長期固定金利タイプは、25年・30年・35年の固定期間から選べる点が特徴です。借入期間に応じて固定期間を調整できるため、完済までの見通しを立てやすい商品です。

定額型の事務取扱手数料を選ぶ場合、団体信用生命保険が金利上乗せなしで付帯するプランがあり、保障面も重視しやすいのが魅力です。来店不要でネット完結も可能ですが、電話や店頭で相談しながら進めることもできます。

「全期間固定にしたいが、固定期間や手数料タイプを比較しながら決めたい」「団信を金利上乗せなしで付けたい」という方に向いている商品です。

※具体的な金利・手数料・団信条件は、2026年7月時点のものです。最新の条件は必ず新生銀行の公式サイトでご確認ください。

➡新生銀行の公式サイト

住信SBIネット銀行「フラット35（買取型）（お借換え）」

住信SBIネット銀行のフラット35（買取型）（お借換え）は、借入期間に応じて金利が決まる全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時の金利が最後まで変わらないため、返済額を一定に保ちたい方に向いています。

機構団体信用生命保険付きの金利と、団信未加入時の金利が用意されており、保障と金利のバランスを考えながら選べるのが特徴です。ネット銀行ならではのスムーズな手続きで、来店不要で借り換えまで完結できます。

「ネット完結でフラット35を利用したい」「団信の有無を選びながら、長期固定の安心感を得たい」という方に向いている商品です。

※具体的な金利・事務手数料・団信条件は、2026年7月時点のものです。最新の条件は必ず住信SBIネット銀行の公式サイトでご確認ください。

➡住信SBIネット銀行の公式サイト

住宅ローン借り換えに関するよくある質問

最後に、住宅ローンを借り換える際に多くの方が疑問に思うポイントについて、Q&A形式にまとめました。ぜひ借り換えを決定する前にお読みいただき、心配事を解消してください。

住宅ローン借り換え時に注意するポイントは？

金利や総返済額だけでなく、借り換え時にかかる諸費用も含めてシミュレーションしましょう。

今借り入れている住宅ローンよりも低金利の商品を見ると、つい「借り換えたい」と思ってしまいがちです。しかし、実際には借り換え時には諸費用（事務取扱手数料や保証料など）がかかります。その諸費用を考慮した上で、それでもお得になるのかをしっかり見極める必要があります。

例えば住宅ローンを借り換えると総返済額が50万円安くなるとします。しかし、借り換え時の諸費用が50万円かかるなら、借り換えメリットはあまりありません。「金利差」「残高・残期間」「諸費用」の3点セットで、トータルの損益を比較することが大切です。

住宅ローン借り換え時の諸費用についてさらに詳しく知りたい方は、別記事「住宅ローン借り換えの金利差は「年1%」が条件！人気商品ランキングと注意点も解説」もぜひご覧ください。

住宅ローンは固定と変動どっちがいいの？

一概にどちらが良いとは言えません。自分の性格との相性で選びましょう。

全期間固定金利型か、変動金利型か、固定金利選択型か―。現在借り入れている住宅ローンの金利タイプを変更した方がいいのかお悩みの方も多いかもしれません。

結論から言うと、どの金利タイプを選べば良いかは人によります。残念ながら「この金利タイプが一番良い」と結論付けることはできないのです。

全期間固定金利型は、変動金利型と比べて金利が高めですが、返済期間終了まで金利が一律なので将来の金利上昇リスクがありません。一方で変動金利型は、当初の金利は低いのですが、将来金利が上昇した場合に支払総額が高くなるリスクがあります。

リスクを取りたくない安定志向の方は全期間固定金利型が向いていて、リスク管理を自分で行える方は変動金利型が向いているといえるでしょう。

最近は、固定金利と変動金利を組み合わせたミックスローンもあり、「一部は固定で安心を確保しつつ、一部は変動で低金利のメリットを取りにいく」という選び方も出てきています。

金利タイプの選び方についてさらに詳しく知りたい方は、別記事「住宅ローン金利の固定と変動の違いを解説！選ぶ基準はたった1つ」をぜひ参考にしてください。

住宅ローンを借り換えるまでの流れは？

一般的な流れは以下のようになります。
①借り換え先の決定
②【借り換え先】事前審査
③【借り換え先】本審査
④【現在の住宅ローン】繰り上げ返済
⑤【借り換え先】契約
⑥【借り換え先】融資実行

住宅ローンを新規契約する時と同じように、借り換えの場合も事前審査や本審査が必要となります。審査にかかる時間は金融機関によって大きく異なり、仮審査が最短60分のところもあれば、長ければ1週間ほどかかるところもあります。

審査が終わったら、借り換え前の住宅ローンを全額繰り上げ返済して、新しい借り換え先の金融機関との契約に進みます。書類などが揃って契約が完了した後、融資が実行されます。

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ステップ 5/5

まとめ

この記事では、住宅ローンの借り換えを検討している方に向けて、比較商品の選び方や実際のおすすめ商品ランキングを金利タイプごとに紹介しました。

本文でも解説した通り、借り換え商品を検討する際にはまず「目的」を明確にすることが大切です。

そこから比較する対象商品を絞り込み、その中で最も自分に合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。目的（総返済額・金利リスク・月返済）を整理したうえで、「金利タイプ」「商品」「諸費用」を比較する流れで考えるのが基本です。

また、目先の金利だけでなく、借り換え時にかかる諸費用もしっかり計算した上で、損なく借り換え先を決めてください。

自分だけで判断するのが難しいと感じる場合は、ゼロリノベのセミナーなどで専門家に相談しながら、家計と住まい全体のプランの中で住宅ローンを位置づけていくのもおすすめです。