戸建て物件をリノベーションするメリットとデメリット、施工事例

2022.02.24

大月知香

「中古戸建てを購入してリノベーションするメリットを知りたい」
「親から戸建てを譲り受けたけど、古いから住もうかどうしようか迷っている」

このようにお考えではないでしょうか？

マイホームを検討するとき、「戸建て」に憧れる人は少なくありません。庭で家庭菜園やガーデニングを楽しむ暮らしがしたい、下階への騒音を気にすることなくのびのびと子育てしたいなど、いろいろな理由があるでしょう。

しかし「戸建ては高いから」とあきらめてしまう人も少なくないようです。

そんなとき、中古戸建てをフルリノベーションすることを視野に入れると、新築戸建てを購入するより費用を抑えて理想の家を実現できるかもしれません。

この記事では、以下の内容を解説します。

戸建て物件をリノベーションするメリット・デメリット
押さえておきたい一連の流れや費用の目安
戸建てのリノベーション事例

本記事を、戸建てマイホームの夢を叶えるためのご参考にしてください。

戸建て住宅のリノベーションの基礎知識

まずは、戸建て住宅をリノベーションするにあたり、押さえておくべき基礎知識として、以下の2点を紹介します。

戸建て住宅のリノベーションの流れ
戸建て物件のリノベーション工事費用の目安

順番に見てみましょう。

1-1.戸建て住宅のリノベーションの流れ

戸建て住宅をリノベーションするときには、物件探しから工事完了・引き渡しまで、以下の5つのステップを踏むのが一般的です。

STEP1：物件探し
STEP2：物件の購入
STEP3：リノベーションプランの設計
STEP4：リノベーション工事
STEP5：工事完了・引き渡し

どのような内容か、順番にチェックしましょう。

1-1-1.STEP1：物件探し

これから物件を探すときには、以下の順番で進めます。
※すでに物件を所有している場合は、STEP3から始めます。

物件に求める条件を書き出す
優先順位を決める
物件の内見を行う

それぞれ、どんなことに気をつけて進めればよいか、説明します。

・物件に求める希望条件を書き出す

物件を探すときには、まずはマイホームに求める条件を書き出していきます。エリアや立地、広さや庭の有無など、家族で話し合って希望を出し合いましょう。

希望条件のすり合わせは、これからの住まいづくりの羅針盤になります。

ここを曖昧に進めてしまうと、大事な場面で決断が鈍ったり、夫婦の意見が食い違ったりするケースが多いため、じっくりと話し合いましょう。

・優先順位を決める

条件を書き出したら、優先順位をつけていきます。基本的には立地と広さはトレードオフの関係になります。

予算が潤沢にあるならどちらの希望もかなえられますが、そうでないなら予算内で優先順位の高いものから実現できる物件を検討するのがおすすめです。

・物件の内見を行う

物件が見つかったら、実際に物件を見る、内見を行います。

リノベーションを前提とした中古戸建ての内見には、リノベーション会社に同行してもらいましょう。

外壁や基礎にヒビ割れがないか、室内に雨漏りの形跡がないかなど、目に見える部分のチェックはもちろんですが、中古物件の場合は構造体の劣化状況まで個人で判断するのは簡単なことではありません。

その点、リノベーション会社に同行してもらえると、劣化状況を確認したうえで、必要なリノベーションやかかる費用の概算を出してもらえます。

また、中古物件は管理によって劣化状態が大きく異なるため、築年数だけで判断することができません。そのため、専門家によるホームインスペクションを受けることをおすすめしています。

1-1-2.STEP2：物件の購入

希望する条件にあう物件が見つかったら、購入手続きに進みます。

戸建ての購入とリノベーションを同時に行う場合、「中古・リフォーム一体型ローン」を選べば、リノベーションの費用も住宅ローンで借り入れが可能です。

一体型ローンを利用する際は、審査時にリノベーションの概算見積もりが必要になります。

そのため、契約前にリノベーション会社にきちんと物件を見てもらったうえで、見積もりを出すことが大切です。

なぜなら、時間がない、依頼する会社が決まっていないといった理由で、仲介会社が適当に出した概算見積もり住宅ローンの審査に出してしまった場合、あとから金額を変更、増やすことは非常に難しくなるためです。

実際にリノベーション会社に見積もりを出してもらったときに、すでにローンを契約してしまっている場合、予算が足らずにやりたかった希望のリノベーションができない、といったことが起こるかもしれません。

購入申し込み・ローンの事前審査から、売買契約・ローン申し込みまでは1週間程度と非常に短いため、リフォーム一体型ローンを選択したい場合は、物件購入とリノベーションをワンストップでサポートできるリノベ会社を選ぶことをオススメします。

リノベプランを加味した資金計画を立てられるため、スムーズに進めることができるでしょう。

1-1-3.STEP3：リノベーションのプラン設計

物件を購入したら、リノベーションのプランニングに入ります。

リノベーションを依頼する会社の担当者に、骨組みだけ残すスケルトンリノベーションをするのか、それとも部分リノベーションに抑えるのかといった工事の規模や、希望するイメージや間取り、そして予算などを詳細に伝えましょう。

リノベーションでは、「今」だけにスポットを当てるのでなく、中長期のライフプランもあわせて設計することが大切です。

今後家族が増えるか、両親と同居する可能性はあるのかなども考えて、将来のライフプランを考慮した、可変性ある設計にしておきましょう。

また、中古戸建てのリノベションでは、耐震補強や断熱工事など、安心・快適に暮らすためにやらねばならないリノベーションが必ずあります。予算内でどこまで何をするのか、何を優先するべきのかを決めておくことは非常に大切です。

そのためには、しっかりと状況を説明し、「必要なこと」と「やりたいこと」との折り合いをつけながら、リノベーションプランを提案してくれる会社・担当者を選びましょう。

1-1-4.STEP4：リノベーション工事

設計が固まったら、いよいよリノベーション工事に入ります。

戸建てのリノベーションでは、建築資材の運び入れによる車の出入りや工事にともなう騒音などが発生します。施行前には近隣住人への挨拶などが必要です。

また中古戸建てのリノベーションでは、床や壁の内装を外してみたら想定外に劣化が進んでいた！という想定外がつきものです。そういったときにどのような対応を取るのか、リノベーション会社に確認しておくことが大切です。

1-1-5.STEP5：工事完了・引き渡し

工事が完了したら、物件を引き渡してもらい、リノベーションは終了です。

1-2.戸建て物件のリノベーション工事費用の目安

戸建て物件のリノベーション工事の費用相場は、1㎡あたり20万〜25万円が目安と言われています。一般的な3LDKの広さの戸建て（70㎡）の場合で、1,400万円〜1,750万円程度の計算になります。

また、以下のような条件も、リノベーション費用を左右します。

リノベーションする面積
間取り変更の範囲
平屋か2階建てか
採用する建材の種類や設備のグレード

ただし、リノベーションの費用は、地域によっても差が出やすいのが特徴です。工事を行う地域によって、人件費や輸送コストを含む材料費が異なるためです。

さらに、他にも工事期間中の仮住まいの費用やデザイン設計料などがかかる場合があるので、それらを含めた余裕のある資金計画を立てることが大切です。

戸建て住宅を購入してリノベーションするメリット・デメリット

ここからは、戸建て住宅を購入してリノベーションするメリット・デメリットを紹介します。

2-1.メリット

まずは、中古戸建て住宅をリノベーションするメリットから見てみましょう。

2-1-1.購入エリアによっては、物件購入費用を抑えながら、希望の間取りを実現しやすい

物件を購入するエリアによっては、新築で戸建て物件を購入するよりも、費用を抑えたうえで希望の間取りを実現できる可能性が高くなります。

令和2年度の国土交通省の調査によると、戸建ての平均購入価格は以下のようになっています。

住み替え前後の延床面積の変化
※土地を購入した新築世帯
※ 注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査
【出典】国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査報告書（46頁）」

分譲戸建て住宅と比較すると約1,000万円、新築の注文住宅とでは約1,7000万円も安く購入できることが分かります。中古戸建て住宅を購入すると、物件購入費用を抑えた分だけ、リノベーション費用を確保できるのです。

中古戸建てのリノベーションは、注文住宅のように希望の間取りに変更しやすいため「駅近エリアは土地が高くて新築は難しい」といったときに、良い選択肢になるでしょう。

2-1-2.新築と比べて希望のエリアに住みやすい

マイホームを検討するときに、中古の戸建て住宅を視野に入れると、新築の物件と比べて希望のエリアに住みやすくなるのもメリットです。

たとえば駅近といった利便性の高いエリアに住みたいと考えても、土地代が高くて新築住宅を建てるには予算をオーバーしてしまう可能性があります。

また、古くから発展している地域では、人気のエリアはすでに住宅が建っていて、新築したくても土地が売り出されていないこともあるでしょう。

国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査報告書（22頁）」においても、中古戸建て住宅を取得した人の13.1%が、中古戸建てを選んだ理由として「住みたい地域に新築物件がなかったから」と回答しています。

このように、中古戸建てをリノベーションして住むことを視野にいれると、気に入ったエリアに住める可能性を高められるのです。

2-1-3.広い物件に住みやすい

マイホームに中古戸建てを選ぶと、広い物件に住みやすくなるのもメリットです。

同じく国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査報告書（30頁）」によると、中古戸建て住宅に住み替えた人の、住み替え前後の延床面積の変化は以下のようになっています。

戸建て住宅に住み替える時の敷地面積の違い中古戸建てに住み替えたあとは、100㎡を超える広々とした住戸を手に入れていることがわかります。

一方同じ住み替えでも、分譲マンションに住み替えた場合を見てみましょう。

分譲マンションに住み替え後の敷地面積の違い

同じ住み替えであっても、マンションを選んだ場合はほとんど広さが変わりません。

家族構成や住まいに求めるものの優先順位などによっても考え方は違いますが、「マイホームは広々とした家がいい」と考える人は、中古戸建てをリノベーションすることを検討するのがおすすめです。

2-2.デメリット

中古戸建てをリノベーションして住むのには、以下のようなデメリットもあります。

2-2-1.築年数が古い物件は工事費用が高くなる

築年数が古い物件は、新しい物件と比較すると工事費用が高くなる可能性があります。経年劣化が激しく進んでいる場合、工事が必要な箇所が多くなり、費用がかさんでしまうためです。

また、目に見える建物自体の劣化はそれほどなくても、適切に断熱されていない、耐震性能が低いといったことも考えられます。

ただし、中古住宅は、築年数が古ければ必ず劣化が進んでいたり、機能性が悪かったりするとは限りません。

前の持ち主が定期的に外壁や屋根を塗り直していた、耐震補強工事をしていたなど、メンテナンス状況が良ければ、大きな問題はないケースも多くあります。

そのため、中古物件を購入する際の注意点として、これまでのメンテナンス記録を確認するとともに、ホームインスペクションを受けることをおすすめします。

ホームインスペクションとは、建築家などの専門家が、建物の劣化具合や欠陥の有無などを調査することを指します。

調査自体は5万〜12万円程度かかりますが、プロの視点で物件の善し悪しを判断してもらえるので、あらかじめ調査してもらってから購入を決めると良いでしょう。

2-2-2.入居するまでに時間がかかりやすい

既に完成している建売住宅と比較すると、中古の戸建てをリノベーションしてから住むときには、入居までに時間がかかってしまうこともデメリットです。

とくに新たに物件探しから始める場合、購入や契約をして、リノベーションの設計・工事完了までは8か月〜1年程度見込む必要があります。

もちろんリノベーションの規模によっては、数カ月程度短縮することは可能ですが、基本的には工事自体に3〜4か月程度かかると考えておきましょう。

戸建て住宅をリノベーションする際のポイント

ここからは、戸建て住宅をリノベーションするときに押さえておきたい以下の4つのポイントを解説します。

ハード面の改修に必要な費用を把握する
断熱工事を行う
工法を確認する
再建築不可物件かを確認する

順番に見ていきましょう。

3-1.ハード面の改修に必要な費用を把握する

リノベーションを考えるときには、クロスの色やフローリングの種類などの内装や間取り、設備など目に見える部分ばかりに目がいきがちです。

しかし長く住み続けるためには、ハード面をしっかりと整えておくことが大切です。とくに以下の2点は、住むうえでの安全性と快適性にかかわるため、重視する必要があります。

3-1-1.＜耐震補強＞

耐震性については、1981年5月以前に建てられた住宅は旧耐震基準に沿っており、現行の新耐震基準を満たしていない可能性があります。新耐震基準以前の物件がすべて耐震基準が劣るわけではありませんが、築年数が古い場合は物件ごとの状態が大きく異なるため、耐震・断熱の現状を確認する必要があります。

2000年に耐震性の基準がさらに引き上げられているため、物件の管理状態などにもよりますが、2000年以降に建てられた住宅がよりおすすめです。

3-1-2.＜断熱性能＞

断熱性能については、建築基準法で義務づけられていないため、古い家は断熱性能が低かったり、そもそも断熱材が入っていなかったりする家もあります。しかし断熱性が低いと、冬にひどく冷える、冷暖房の効きが悪くなるといった問題が発生し、快適に暮らせません。

これら2点については、住まいの安全性と快適性を担保する大切な工事となるため、どこをどのように補強するべきか、どの程度の費用がかかるのかを、適切に判断・アドバイスできるリノベーション会社を選び相談することが重要です。

3-2.断熱工事を行う

前述したとおり、中古住宅によっては、断熱工事が行われていないことも少なくありません。そのためリノベーションするときには、断熱工事を同時に行うのがおすすめです。

きちんと断熱が施された家は、外気温の影響が少なくなる、光熱費を削減できる、ヒートショックのリスクを減らせるなど多くのメリットを得て快適に暮らせるようになります。

断熱材は外壁材と下地の間、外壁と内壁の間、床の下地と仕上げ材の間などに仕込むため、リノベーションで内装や外装を取り払うときについでに行うのが効率的です。

あとから「やっぱり断熱しておけばよかった」と思っても、断熱工事をするには再度大がかりな全面リフォームが必要になってしまいます。

なお、断熱を考えるなら、以下のような工事も検討すると、さらなる断熱効果が期待できます。

屋根の断熱工事
窓の断熱工事
例）複層ガラスを採用する、二重サッシにするなど）
外壁をカバー工法によるアルミサイディングで修繕する
オーバーハング部分（2階等がせり出している部分）や駐車場の上部の部屋の断熱工事
気密性が低くなりやすい部分の断熱工事
（例）
鉄骨造の場合：バルコニーなどを支える鉄骨梁を伝って冷気が伝わりやすくなる
筋交いやコンセント部分など：気密措置がうまく取れないため、冷気が伝わりやすくなる

リノベーション会社と相談しながら、必要な工事を選択していきましょう。