中古マンション購入で後悔する4つの理由とは？失敗を防ぐチェックリストも紹介【宅建士監修】

念願のマンション購入。理想の暮らしを思い描いて選んだ住まいで、「こんなはずではなかった」と後悔する事態は避けたいものです。

しかし実際には、マンション購入を後悔している人は少なくありません。その理由はさまざまですが、なかでも多いのが「住宅ローン」「隣人トラブル」「立地」「耐震性・耐久性」です。

中古マンション購入で後悔を減らすには、内装や価格だけで判断せず、購入後に変えにくい条件を事前に確認することが大切です。

購入前に確認すべきポイントを知り、物件ごとに必要な資料や現地の状況を見ておくことで、後悔を減らせます。

主に以下の4つの後悔について解説していきます。

• 住宅ローンと購入後の維持費を見落として後悔
• 騒音・近隣関係・管理ルールが合わず後悔
• 駅までの距離や通勤・通学の負担がある立地に後悔
• 耐震性・配管・修繕履歴など建物の状態を確認せず後悔

また、中古マンション購入では、リノベーションで変えられる内装や間取りだけでなく、立地・管理状態・建物全体の状態といった、あとから変えにくい条件を先に確認することが大切です。

気になる物件がある方は、記事内の確認ポイントを、内覧前・内覧時・申込み前のチェック項目としてご活用ください。

この記事の監修者

宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する「ゼロリノベ」を運営する株式会社grooveagentの代表取締役。

中古マンション購入で後悔を減らすポイント

中古マンション購入で後悔を減らすために大切なのは、内装や間取りのように購入後でも変えられる部分だけで判断しないことです。

たとえば、立地や駅までの距離、マンション全体の管理状態、長期修繕計画、毎月かかる維持費などは、購入後に自分たちだけで変えることが難しいものです。

一方で、間取りや内装、キッチンや浴室などの設備は、リノベーションによって暮らしに合わせて変えられる場合があります。

だからこそ物件を選ぶ際は、まず「変えにくい条件」に納得できるかを確認し、そのうえでリノベーションでどこまで自分たちらしい住まいにできるかを考えていきましょう。

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住宅ローンと購入後の維持費を見落として後悔

まず初めに、中古マンション購入で後悔につながりやすいのが、住宅ローンの返済や購入後にかかる維持費など、お金に関することです。

お金のことになると、慎重に考えたいですよね。

住宅ローンの返済額だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税なども含めて資金計画を立てていないと、購入後に負担を感じることがあります。

では、具体的にどのようなことに注意すればよいのでしょうか。

収入減やライフイベントで返済が苦しくなった

「不景気で給料が安くなった」
「長期入院で収入が大幅に減った」
「ボーナス払いを併用していたのに、ボーナスが出なくなった」

月々の返済額に余裕を持たせて住宅ローンを組んだつもりでも、減給やボーナスカットなどで収入が大幅に減ってしまう可能性はあります。

また、転職、育休、教育費の増加、介護など、住宅ローンを組んだあとに家計の状況が変わることもあるでしょう。

念願のマイホームを手に入れたのに、ローンの返済に追われて生活に余裕がなくなってしまっては元も子もありません。

そもそも住宅ローンを組む場合、「返せる金額」ではなく「借りられる金額」で借入額を決めてしまうことがあります。

しかし、金融機関が示す借入可能額と、無理なく返済を続けられる金額は同じではありません。

大切なのは、返済後も生活費や貯蓄を確保できる金額に借入額を抑えることです。

なお、住宅ローンの適正な借入額については以下の記事を参考にしてみてください。
関連：年収500万〜590万の住宅ローンについて説明している記事

【事前確認ポイント】返せる金額で借入額を計算しておく

住宅ローンの借入額を考える際は、月々の返済額だけでなく、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料、駐車場代なども含めて考えることが大切です。

また、住宅購入後にも、教育費、車の買い替え、転職や育休など、家計に影響する出来事が起こる可能性があります。

返済に充てる金額を決めるときは、こうした将来の支出も踏まえ、無理なく貯蓄を続けられるか確認しましょう。

借入額の目安を知りたい方は、返済期間や金利を設定できるローンシミュレーションサイトを利用し、購入後の家計に無理がないか確認してみてください。

詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
関連：住宅ローンの年収別可能額とシミュレーションについて説明している記事

管理費・修繕積立金の値上げや一時金を想定していなかった

「管理費と修繕積立金が、値上がりするなんて思ってもいなかった」
「購入時に、管理費と修繕積立金も含めて月々の返済額を決めていたのに、値上がりによって負担が増えた」

次に挙げるのが、管理費や修繕積立金の値上げです。

管理費や修繕積立金は、マンションを維持していくうえで欠かせない費用です。

修繕積立金は、外壁や屋上防水、給排水設備、エレベーターなど、将来必要になる修繕工事に備えるために積み立てられます。

そのため、現在の金額だけでなく、長期修繕計画や積立方法によっては、将来の増額や一時金の徴収が予定されている場合があります。

月々の負担が低いことだけで安心せず、今後の修繕計画と費用も確認することが大切です。

あわせて読みたい

マンションの修繕費・修繕積立金とは？中古購入前に必ず確認したい相場とチェックポイント マンションの修繕費・修繕積立金の最新相場から、長期修繕計画の見方、購入前に確認したいチェックポイントまでを解説。物件選びの参考にして下さい。

【事前確認ポイント】長期修繕計画と将来の値上げ予定を確認しておく

修繕積立金の水準は、専有面積だけでなく、マンションの階数や建築延床面積、機械式駐車場などの設備によって異なります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、計画期間全体における修繕積立金の目安を、地上階数・建築延床面積ごとに、専有面積1㎡あたりの月額で示しています。

たとえば、地上20階未満・建築延床面積5,000㎡以上〜10,000㎡未満のマンションでは、専有面積1㎡あたり月額170〜320円、平均252円が目安です。

専有面積65㎡の場合、修繕積立金の目安は、月額約1万1,000〜2万800円、平均で約1万6,400円となります。

詳しくは以下の記事もあわせてご覧ください。
関連：中古マンションの修繕積立金の相場について説明している記事

固定資産税・都市計画税などの年額を見落とした

「固定資産税がかかることを忘れていて、住宅ローンの返済額に含めていなかったので想定外の出費だった」

最後に、意外と忘れがちなのが固定資産税・都市計画税です。

管理費や修繕積立金は事前に確認していても、固定資産税などの税金まで資金計画に入れ忘れていたという人もいます。

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されます。

都市計画税は、市街化区域内にある土地・家屋に対して課税される場合があります。

納税通知書の発送時期や納期は自治体によって異なるため、購入後に慌てないよう、年間の支出としてあらかじめ見込んでおきましょう。

【事前確認ポイント】固定資産税・都市計画税の年額を確認しておく

中古マンションであれば、売主が保有する直近の納税通知書や課税明細書で、固定資産税・都市計画税の年額を確認できる場合があります。

購入を検討している物件では、仲介会社を通じて資料を確認し、年間でどの程度の税負担があるかを把握しておきましょう。

また、売買する年の固定資産税・都市計画税をどのように精算するかは、契約条件によって定められます。購入前にあわせて確認しておくと安心です。

固定資産税の相場については、以下の記事もあわせてご覧ください。
関連：マンションの固定資産税の相場について説明している記事

騒音・近隣関係・管理ルールが合わず後悔

「下の住人から子どもの足音がうるさくて眠れないと嫌みを言われた」
「隣の人に窓の開け閉めの音がうるさいと怒鳴られた」

騒音に関するトラブルは、購入後に気になりやすいポイントの一つです。

中古マンションでは、すでに暮らしている住人がいるため、購入後の生活を具体的にイメージしながら確認することが大切です。

生活音の感じ方や生活リズムは、世帯によって異なります。自分たちにとっては気にならない音でも、近隣の方にとっては負担になることがあります。

また、ペット飼育、楽器演奏、リノベーション工事、駐車場・駐輪場の利用などには、マンションごとにルールが定められています。

購入後に「希望する暮らし方ができなかった」とならないよう、事前に確認しておきましょう。

現地だけでは分からないこともある

内覧では、室内だけでなく、マンション全体の雰囲気にも目を向けてみましょう。

たとえば、共用廊下やエントランスが清掃されているか、ゴミ置場や駐輪場が整理されているか、掲示板にどのような案内が出ているかを見ると、日常的な管理状態を確認する材料になります。

また、昼間の内覧では気にならなくても、夜間の交通量や周辺の騒音などは、時間帯によって印象が変わることがあります。

時間に余裕があれば、平日・休日や昼・夜など、条件を変えて周辺を歩いてみるのもおすすめです。

【事前確認ポイント】管理規約・議事録・重要事項調査報告書で確認する

正直なところ、物件は選べても隣人を選ぶことはできません。しかし、中古マンションでは、管理規約や管理組合の運営状況を確認することで、購入後の暮らしをある程度イメージできます。

購入前には、ペット飼育や楽器演奏、リノベーション工事に関するルールを、管理規約や使用細則で確認しましょう。

また、総会議事録や重要事項調査報告書を確認できれば、管理費・修繕積立金の滞納状況、修繕工事の予定、管理組合で話し合われている課題などを確認できる場合があります。

気になる点があれば、仲介会社に資料を確認できるか相談してみましょう。

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駅までの距離や通勤・通学の負担がある立地に後悔

「急行も停まるし便利でいいなと思ったけど、毎日の通勤に徒歩20分は思っていたよりつらい」
「家族のためならと購入したけど、会社まで往復4時間で家族と過ごす時間がない」

内装や間取りが気に入ると、立地の条件を少し緩めてしまうケースもあります。当時は、会社や駅まで遠いことがそれほど気にならないと判断して購入を決断したのでしょう。

ところが、実際に暮らしてみると「やっぱり不便だった」と感じる人もいます。とくに毎日通勤・通学する人は、「この立地で無理なく暮らし続けられるか」と冷静に考えてみることが必要です。

平日・休日、昼・夜の生活動線を確認する

中古マンションを購入する際は、物件情報や地図だけで立地を判断せず、実際に歩いて確認してみましょう。

駅までの距離や所要時間はもちろん、坂道や信号の多さ、雨の日に歩きやすいか、帰宅が遅くなったときに安心して歩ける道かなども、毎日の暮らしやすさに関わります。

また、スーパー、医療機関、保育園・学校、公園などが生活動線にあるかも確認しておきたいポイントです。

できれば、通勤・通学する時間帯、休日、昼・夜など、条件を変えて歩いてみてください。時間帯によって、駅の混雑や街の雰囲気、交通量、騒音などが変わる場合があります。

【事前確認ポイント】資産性だけでなく「住み続けやすさ」で立地を考える

立地は、日々の暮らしやすさだけでなく、将来売却する際の検討材料にもなります。

交通利便性はその一つですが、資産価値や売却のしやすさは、エリアの需給、築年数、管理状態、間取り、専有面積、相場動向など、さまざまな要素に左右されます。

そのため、「駅に近いから安心」と一律に考えるのではなく、自分たちにとって住み続けやすい場所か、将来的に住み替える可能性があるかも含めて考えましょう。

ゼロリノベジャーナル

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耐震性・配管・修繕履歴など建物の状態を確認せず後悔

「高層階だと地震のときに結構揺れそうで不安」
「配管が古いから、夏はとくにサビの臭いや下水の臭いが気になる」

最後に紹介するのが、中古マンションの耐震性、建物の耐久性、設備の状態に対する不安や不満です。

中古マンションでは、築年数だけで建物の状態を判断することはできません。

耐震性に加え、共用部分の修繕状況や給排水管などの設備がどのように管理・更新されているかも確認することが大切です。

新耐震かどうかだけで判断しない

耐震性については、1981年6月1日に新耐震基準が施行されました。

中古マンションが新耐震基準の対象かを確認する際は、竣工年だけで判断せず、原則として建築確認を受けた日を確認します。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、新耐震基準が適用されます。

ただし、新耐震基準に該当することだけで、建物の安全性や地震時のリスクを一律に判断することはできません。

耐震診断・耐震改修の実施状況、建物の状態、修繕履歴、地盤や周辺の災害リスクなどもあわせて確認しましょう。

【事前確認ポイント】建物の耐久性や管理状態を確認する

では、マンションの状態はどのように判断すればよいのでしょうか。

耐震性に加えて確認したいのが、建物の耐久性や管理状態です。

たとえば、給排水管、外壁、防水、共用廊下、バルコニーの手すり、非常階段などについて、修繕や更新が計画的に行われているかを確認しましょう。

室内では、給排水のにおい、漏水跡、結露やカビ、建具の開閉なども確認しておくと安心です。

また、長期修繕計画が作成・見直しされているか、過去の修繕が計画どおりに実施されているか、今後どのような工事が予定されているかも重要です。

内装はリノベーションで変えられても、共用部分の修繕やマンション全体の管理状態は、購入後に個人だけで変えることが難しい部分です。

購入前に、長期修繕計画や修繕履歴を確認しておきましょう。

逆に新築でマンションを購入したとしても、10年、20年と経てば中古になります。さらにメンテナンスが適切に行われていなければ、劣化が早まり耐久性にも問題が生じてくるのです。

「新築だから耐久性も信頼できる」というわけでは必ずしもないということを覚えておきましょう。

むしろ、管理状態によっては新築マンションでも、数十年後には建物の劣化が進み、居住環境や資産価値に影響する可能性があります。

中古マンション購入前チェックリスト｜内覧前・内覧時・申込み前

ここまで紹介した後悔を避けるために、気になる中古マンションが見つかったら、内覧前・内覧時・申込み前に以下を確認しておきましょう。

すべてを一度に判断するのは難しいため、分からないことは仲介会社に確認し、必要に応じて資料を取り寄せながら進めることが大切です。

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「変えられること」より「変えられないこと」に着目する

立地や駅までの距離、マンション全体の管理状態、長期修繕計画、建物の基本的な状態などは、購入後に変えることができない、または変えるのが難しい条件です。

一方で、間取りや内装、キッチンや浴室などの設備は、リノベーションによって暮らし方に合わせて変えられる場合があります。

中古マンション購入で大切なのは、内装や間取りが今の希望に合っているかだけで判断せず、「変えられないこと」「変えるのが難しいこと」に納得できるかを優先して確認することです。

たとえば、「駅からは遠いけどシステムキッチンだし、お風呂もきれいで気持ちよさそう」「少し繁華街でにぎやかだけど、リビングが広い間取りの方がいいよね」と考えることもあるでしょう。

しかし、キッチンや浴室、間取りはリノベーションで変えられる場合があります。一方で、駅までの距離や周辺環境、マンションの管理状態は、購入後に自分たちだけで変えることはできません。

以下は実際によくある3LDKの間取りを子どもたちが思いっきり遊べる大空間にリノベーションした事例です。

このように間取りは自分好みに変えられます。

買ってから後悔しないためにも、見るべきは以下のような「変えられない部分」です。

• 通勤や利便性、資産性を考え立地はどうか？
• 管理は管理会社か？自主管理か？
• 清掃や修繕などの管理は行き届いているか？
• 管理費・修繕積立金は、長期修繕計画と照らして妥当な水準か？
• 固定資産税はいくらぐらいかかるのか？
• 長期修繕計画は作成・見直しされているか？
• 修繕計画どおりに実行されているか？
• （ペットを飼う方は）ペット飼育が可能かどうか？
• 楽器演奏が可能な時間帯は定められているか？

特に最後の2つは管理規約で確認できるので、担当者に問い合わせてみましょう。

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ゼロリノベでは、定額制のリノベーションを行っています。下記はリノベーション費用のシミュレーターです。

リノベーション予定の平米数から、リノベーション費用のおおよその金額を算出します。また、その金額に近い施工事例を紹介しているので、ぜひお試しください！

まとめ

中古マンション購入で後悔を減らすには、住宅ローンの返済額だけでなく、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税なども含めて資金計画を立てることが大切です。

また、立地や住環境、マンションの管理状態、長期修繕計画、建物の状態は、購入後に自分たちだけで変えることが難しい条件です。

内装や間取りの印象だけで決めず、こうした「変えにくい部分」に納得できるかを確認しましょう。

一方で、間取りや内装、設備はリノベーションによって暮らしに合わせて変えられる場合があります。

念願のマンション購入だからこそ、「少し我慢すればよい」と妥協するのではなく、変えにくい条件をしっかり吟味したうえで、リノベーションで自分たちらしい住まいをつくっていきましょう。

物件選びのポイントや中古マンション購入とリノベーションの進め方を詳しく知りたい方は、ゼロリノベの無料セミナーもぜひご活用ください。

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