【戸建て編】買ってはいけない中古住宅を見抜く方法 | 専門家のサポートが重要！

2024.11.29

熊田貴行

「買ってはいけない中古住宅」を見抜く方法【戸建て編】 | 専門家のサポートが重要！

「中古で念願の戸建てを購入したものの、住んでみたら思ってもよらない事態が待っていた」

ときに、中古住宅には厳しい現実が存在します。

もし、トラブルを抱えてしまったら・・・。直面した現実を受け入れることはなかなか難しいでしょう。

人生で大きな買い物の一つとされる住宅には、人生を左右するような大きなお金が動くことになります。だからこそ、失敗や後悔はしたくないと誰もが思うはずです。

そうならないためにも、ゼロリノベで買ってはいけない中古住宅を見抜く方法についてお話します。

特にここでは、中古住宅の【戸建て】をクローズアップして見ていきます。

一般的にどんな方法で中古住宅（戸建て）を探している？

物件に関する情報収集・探し方

中古住宅【戸建て】を探す時、何を基準にして、どこで何の情報収集しているのでしょう。中古住宅の戸建てを購入した方への調査では、情報収集の方法として「インターネット」を利用したとの回答が7割を超えています。

複数回答のため、いくつもの手段を組み合せて利用していることも推察できます。まずは市場にどんな中古住宅の戸建てが出回っているか、特に希望しているエリア内の物件の価格や広さ、立地などを調べるのにはうってつけです。

手軽にいつでも情報入手ができるインターネットでの情報収集は、誰もが納得できる方法かもしれません。現地に行かなくても、時間さえ許せば何百件単位での検索も可能で、どんな不動産業者が参入しているかまで知ることができます。

検索するうちに情報と共に知識も増えていくことになり、念願の戸建て入手へ近づく手応えを感じるでしょう。

本当に買ってはいけない中古住宅（戸建て）を見定める、10の重要観点

本当に買ってはいけない中古住宅と聞くと大袈裟だと思うかもしれませんが、一生ものの住宅ですから、決して大袈裟ではなく、住んでいられないほどの被害物件になったり、売るに売れない物件になったりする可能性もあるのです。

そうならないためにも、買ってはいけない中古住宅の情報をしっかり覚えてください。注意すべき重要ポイントを「建物」と「土地」に分けてそれぞれ解説していきます。

2-1　「建物」についての5大重要ポイント

①建築基準法違法ではないか

「まさか、違法な建築物が売買されているとは」と思うかもしれませんが、不動産市場で出回ることは普通です。ただ、構造に問題があれば人命にかかわることや、行政からの是正勧告・指導の可能性、住宅ローンが通りにくいなど、実質的な弊害を伴うことがあり、避けたほうがいいでしょう。

不適切な増築の有無や建ぺい率・容積率などを調べるようにしてください。

＜建ぺい率・容積率とは＞
建ぺい率は「敷地面積に対する建物の面積の割合」を、容積率は「敷地面積に対する延べ床面積の割合」を指します。建ぺい率・容積率は、建物の建つエリアによって決められています。

②家が傾いていないかどうか

地盤沈下や液状化現象などによって傾きがある物件は、元々の地盤が悪い可能性もあります。現場で傾きを感じた、傾きの告知がされている物件は、今以上に傾きが進行していきます。地盤調査や地盤改良をするにはかなりの費用が必要になるため、負担が増してしまうでしょう。

③基礎部分や建物のどこかに亀裂があるかどうか

建物のどこかに亀裂があると傾きが出てくる他、災害時に倒壊する恐れが高くなります。目安として、亀裂幅が0.5mm以上とか、長さが1m以上とかであると特に注意が必要です。土台となる基礎部分に亀裂がある場合は、家の傾きが大きくなっていく可能性が高くなります。

④シロアリ被害や雨漏り跡があるかどうか

床下や天井周辺だけでなく、クローゼット内などにも発生するシロアリ。軒天・軒下・外壁・屋根裏・天井・内壁・雨樋など、建物内外からの雨漏り。いずれも、痕跡や被害報告がある場合は放置している可能性があり、腐食や漏電の心配があります。おすすめはできません。

⑤旧耐震基準ではないか

1981年6月以前の旧耐震基準で建てられた建物は、震度5程度でひび割れや倒壊の危険性があるとされるとされます。木造が多い戸建てでは、補強をしたとしても決して安全だとは言い切れないところです。近年の地震の多さを考えると、耐震性が不十分では安全性に疑問符がつくでしょう。

2-2　「土地」についての重要5ポイント

①再建築不可かどうか

リフォーム・リノベーションは可能でも、今後、建物を新しく建てることができない土地です。建築物の敷地は、法第43条第1項の規定で、「建築物の敷地は原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していないとならない」とあり、売買の価格にも影響します。

②災害リスクが高いエリアではないか

国土交通省や各自治体が出しているハザードマップで確認しましょう。山の斜面や海岸線沿い、河川のうねりや裏山に近い箇所など、近年の災害はどこで何が起こるかわからず、十分な注意が必要です。水はけの悪さや地盤沈下の確認、過去の浸水履歴も調べてください。

③　擁壁上や崖傍ではないか

隣地の境や隣地に擁壁があったり、崖があったりする場合などは、注意が必要です。擁壁が崖の強度が不十分だと、崩壊する可能性があるからです。擁壁や崖の強度を調べるにしても、補強のやり直しをするにしても、購入金額に追加する費用が大きくなる割に、資産価値は高くなりません。

④立地が悪くはないか

交通や買い物の利便性・学校・病院の利便性など、全体的に立地の悪さがあると、最初は安く物件を購入できても、売却の際に買い手が見つかりにくくなってしまう可能性があります。治安の良し悪しも影響します。価値の下がるような立地の物件購入は考え直したほうがいいでしょう。

⑤境界線が曖昧

昔からの土地で計測が曖昧になっている場合、所有者がわからない場合など、隣家との境界線がはっきりしていないことがあります。手続きが長引き、トラブルで話がまとまらないケースも考えられ、建物を建てる以前の問題となってしまいます。価格が安いと思っても購入は控えたいものです。

なぜ、買ってはいけない中古住宅（戸建て）を選んでしまうのか

多くの方がインターネットを利用して物件の情報を得てから、興味のある物件を内覧する方法をとっていますが、実際に住む物件を内覧せずに購入する方は、まずいないでしょう。

内覧することは良いことですが、自分では見えない部分である配管や断熱材、筋交いや構造補強材、床下や天井裏などを確認することは難しくなります。

内覧するには、間に入る不動産会社の存在が重要ですが、管理や立ち合いをしている不動産会社があっても、見えない部分まで確認のとれた説明をしてくれるとは限りません。

結局、プロだと思っている不動産会社が入っていても、肝心な欠陥部分を見落としていたり、伝え忘れがあったりした場合、物件の情報はあっても、実質は素人目視と同じです。

せっかく、プロだと思っている不動産会社と一緒に内覧しているのに、これでは意味がないでしょう。たとえ、人が入れる部分の床下や天井裏などを確認できたとしても、その場で瑕疵の有無が正確にわかるはずもありません。

こうして、素人目視だけの内覧で物件を購入してしまうと、何らかの瑕疵を見逃してしまう可能性が高くなります。

買ってはいけない中古住宅（戸建て）を見抜く専門家の必要性

『プロだと思っている不動産会社』も間違いなく不動産のプロではありますが、もし、中古住宅の戸建てでリノベーションまで考えているのなら、買ってはいけない中古住宅（戸建て）を見抜く専門家と一緒でなければ、みすみす何千万円という大金をドブに捨てるような危険性が高くなります。

それほど、“中古住宅”の購入には慎重になるべきです。物件購入前に情報を得ることで勉強することは重要ですが、直近で勉強をしてもなかなか知識の蓄積は浅く、不動産分野の未経験者が買ってはいけない中古住宅（戸建て）を見抜くことは、かなり厳しい状況かもしれません。

買ってはいけない中古住宅（戸建て）を見抜く専門家は誰？

全体を大きく変えることになるリノベーションをする場合、売買の資産価値を下げたくない場合など、住宅の劣化や瑕疵を隅々まで調査し、証明する必要が出てくるでしょう。

そこで活躍するのが、住宅診断士（ホームインスペクター）の資格を持った医者のような存在です。目視による基本住宅診断だけでなく、メンテナンスや費用概算までを第三者的立場からアドバイスをする専門家になります。

目視なら誰でもできると思いがちですが、見つけた劣化や瑕疵をどうとらえ、どう判断していくかが専門家ならではの裁量です。素人目視とは全く違います。

住まいの安全・安心を求めたいなら、住宅診断士（ホームインスペクター）に依頼することを強くおすすめします。

中古住宅（戸建て）の購入で失敗しないための心構えと10のポイント

中古住宅の戸建てを購入したいと検討し始めた場合、何の準備もなしにいきなり物件を内覧することはとても危険です。

本気で中古住宅の戸建てを購入したいと思えば、本来、予算や物件の知識、希望する物件の条件などをしっかり持っていなければ、現地で見聞きしたことが食い違うばかりで、時間の無駄になってしまうからです。

準備が何もないままに内覧をすると、「物件を何件内覧しても決まらない」、「見るポイントがよくわからない」、「営業トークに押されて購入しそうになった」など、不都合なことが多々起きるでしょう。

何より、買ってはいけない中古住宅（戸建て）に当たっても、気づかないことになってしまいます。

買ってはいけない中古住宅（戸建て）をつかまないためには、内覧前の準備はしっかりしたいものです。ポイントを見ていきます。

①無理のない予算を明確にする

後悔する「買ってはいけない中古住宅」の【戸建て】にしないためには、この先何十年と続く返済のことを考えなくてはなりません。

せっかくだから「少し無理をしても」という考えで契約をすると、子育ての途中や介護の問題などでライフスタイルが変わった場合に、計画が狂ってしまうことがないとは限らないでしょう。ライフプランが揺らいだ万が一のことも考えた予算・返済額に沿った物件を探すことが、まずは最優先すべきです。

自己判断できない場合は、ファイナンシャルプランナーに相談することも検討してはいかがでしょう。

※ゼロリノベでは、親身になって寄り添えるファイナンシャルプランナーも多数在籍しています。

②譲れない条件の優先順位を決める

予算とも関係することですが、今から探す中古物件の戸建ての条件で、譲れない条件を洗い出し、優先順位をつけていくつか挙げてみることをおすすめします。どこまでなら予算内で済みそうかがわかるでしょう。予算を検討しながら優先順位が変わることもあり、再認識できるチャンスです。

③内覧チェックリストを作成する

構造や設備状態を自分なりにチェックするため、事前にリストの作成をおすすめします。自分で作成することが難しい場合は、不動産会社がチェック項目やリストをインターネット上に載せているものをダウンロードして持参しましょう。項目を見るだけでも、注意点がわかるようになります。

④複数の物件を内覧する

物件を見る目を養うためにも、多くの物件を内覧することは必要です。近隣との相場観やなぜこの物件がこの価格なのか、本当に自分にとって必要な条件は何かなどがわかるようになるでしょう。オンライン内覧だけでなく、生活イメージがしやすい実際の内覧をしてください。

⑤気に入っても即決せず、内覧は2度以上する

とても気に入った物件があったとしても、即決は避けたいものです。時間帯を変え、日当たりや騒音の変化などを慎重に確認するためには2度以上の内覧をおすすめします。もし、その間に売れてしまっても、また次に良い物件に巡り合う機会は巡ってきます。焦ることは禁物です。

⑥立地を確認する

交通の利便性や公共施設・嫌悪施設・商業施設の確認など、大人はもちろん、子どものいる家庭では、子どもにとって環境が適しているのかが重要になります。良い立地にある物件であれば、売却時にも購入者を見つけやすいでしょう。

⑦建物構造を理解しておく

木造が多い戸建てですが、他にも鉄骨造・鉄筋コンクリート造という構造があります。戸建てもマンションと同じようにメンテナンスは必須です。構造によって購入費用も違ってきますが、先々のメンテンスにかかる費用や方法の違いなども初めから知っておくことは大事になります。

⑧住宅診断（ホームインスペクション）を利用する

より正確な建物の状況を把握するためには、住宅診断士（ホームインスペクター）に調査を依頼したほうが安心です。

気になった物件の内覧時に住宅診断（ホームインスペクション）を行えば、契約前に劣化や瑕疵が見つかるリスクを減らせ、その後の購入手続きやリノベーションがスムーズに進むでしょう。

以下のデータは、住宅診断（ホームインスペクション）の認知度や実施の有無の回答です。まだ認知度は低く、実施をしていない方が多くなっていますが、住まいの安全・安心という点、リノベーションや売却のしやすさという点でいえば、実施することをおすすめします。

⑨「検査済証」の交付を確認する

建築基準法で定められている「検査済証」が交付されているかの確認をしてください。建築基準に適合している証拠となります。

必要な理由は、「金融機関に住宅ローンを申し込む場合に必要」「不動産売却時に必要」「建物構造を変えるリノベーション時の申請に必要」だからです。

もし、ない場合は不動産会社へ確認をしてください。古い物件の場合はない場合もあり、その場合は国土交通省が救済策として、建築基準に適合しているかどうかの調査業務を実施することを行っています。

「検査済証」とはならないものの、国土交通省が指定した確認検査機関が出す書類を通して、増改築時の既存不適格調書の添付資料として提出が可能です。

⑩　信頼のおける不動産会社に依頼

自分だけで中古戸建て物件の情報を集めることは、スタートからとても大変です。ましてや未公開物件の素早い情報入手や物件調査、リノベーションの選択、住宅ローンの手続きなど、いくつもの難関が出てきます。乗り越えていくためには、親身になってくれる不動産会社が傍にいなければ、良い物件との出逢いや入手はないでしょう。

物件探しの工程からわかりやすく、何度でも丁寧に説明をしながら、確実に歩を進めてくれるパートナー（不動産会社）は必要不可欠です。どこかで道を間違えないよう、足元を照らしてくれるでしょう。

※ゼロリノベでは、リノベーションをした物件引き渡し後も安心して暮らしていただけるよう、アフターケア体制を整えています。直にお声を承る「お客様専用窓口」も設置し、いつでもお客様とコンタクトを可能にするサポート体制も万全です。
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こんな不動産会社は、もっての外！要注意！

少しくらいと言いつつ、予算オーバーをすすめる不動産会社はもっての外です。
住んでしまえば気にならないと言ながら、物件を強引にすすめる会社はもっての外です。
他の方が検討していると言って、焦らせる不動産会社はもっての外です。
皆さんがそうしていると言って、考える時間を与えない会社はもっての外です。

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まとめ

いかがでしたでしょうか？

「戸建てを購入して、リノベーションをしたい」と考えている方にとって、不安になることかもしれませんが、現実を知ることから物件選びの第一歩が始まります。

中古物件選びからリノベーションまで、一緒に歩んでくれる不動産会社や専門家を利用しない手はありません。
人生の大半を過ごす家選び。自分の棲家を探すことは大変でもあり、楽しくもあります。全く何も知らずに内覧を繰り返すよりも、少しずつでも知識や体験をしながら、これぞという戸建てが見つかれば、人生のページが豊かになるでしょう。

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