中古マンションの購入は築年数で判断？耐震性より重要な管理状況

2026.04.24

大月知香

中古マンションは築年数20年ぐらいで底値を迎えると言われていますが、古いマンションで気になるのが耐震性。築20年以上経つマンション、本当に購入しても大丈夫なのでしょうか。

実は築年数の古いマンションでも、管理状況がキチンとしていれば問題はありません。むしろ、築年数が浅くても管理状況がずさんであれば資産価値は下がってしまいます。

この記事では、管理状況を把握するポイントや耐震基準、購入する地域の自然災害リスクなど、築年数が経った中古マンションでも安心して購入するための4つのポイントについてお伝えします。

築年数ではなく管理状態で確認するのがベスト

築年数の経った中古マンションを購入する際に気になるのが耐震基準。

耐震基準は「建築基準法」という法律で定められた基準で、1981年6月に大幅改正されました。でも、耐震基準より大切なのが管理状態です。

ここでは、なぜ耐震基準より管理状態を確認することが大切なのか、について詳しく解説していきます。

1-1.新耐震・新耐震とは

建築基準法が制定されたのは1950年になります。50年に1度起きる地震（中地震）でも「崩壊しない程度の強さ」を基準としていました。

中地震はマグニチュード（M）で示すと5～7クラス。2004年の新潟県中越地震（M6.8）でも崩壊しない程度の強さということになります。

耐震基準が大幅に改正されたのが1981年6月です。
きっかけは1978年に起きたM7.4の宮城県沖地震でした。多くの住宅や建物が崩壊し、多数の死傷者が出たからです。

この改定により、それまでの基準を「旧耐震基準（旧耐震）」、それ以降を「新耐震基準（新耐震）」として区別するようになりました。

1-2.新耐震のマンションでも崩れている物件がある

では、1981年以前の旧耐震で建てられたマンションは購入しない方がいいのでしょうか？

ここで旧耐震と新耐震の興味深いデータをご紹介しておきます。東京カンテイ「東日本大震災宮城県マンション被害状況報告」で発表されたデータです。

このデータを見る限り、旧耐震のマンションで大破・中破した割合が1.7％に対し、新耐震でも1.0％が大破・中破していることがわかります。

つまり、旧耐震、新耐震だからというほど大差はないし、新耐震でも崩れている物件はあるということです。

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1-3.耐震性より管理状況が耐久性を左右する

建てられた当時の基準が高くとももし管理をしていなければ危ないと言えます。

旧耐震でも新耐震でも、それほど差がないことがわかりました。では、どの中古マンションでも安心して購入できるのでしょうか。

本当に気にするべきは管理状況です。

日頃のメンテナンスはもちろんのこと、配管や外壁、屋根、バルコニーなどの修繕がキチンと行われているかが耐久性を左右します。以下は対規模修繕工事で行うべき工事のタイミングです。

修繕箇所	工事内容	周期
屋根	屋上防水の修繕	12年
屋根	防水の撤去・再処理	24年
外壁	塗り替え	12年
	コンクリート補修	12年
	タイル補修	12年
	塗装の撤去・再塗装	36年
バルコニー	鉄部の塗り替え	4~6年
バルコニー	床防水の修繕	12年
給排水配管	更正	15年
給排水配管	交換	30年
給排水ポンプ	補修	8年
給排水ポンプ	交換	16年
エレベーター	補修	15年
エレベーター	交換	30年
機械式駐車場	補修	5年
機械式駐車場	交換	20年

この数字は国土交通省のガイドラインによるもので、12年に一度のサイクルで大規模修繕工事を行うことを推奨しているわけです。

たとえば、外壁の塗り替えやコンクリートの補修、屋上防水の修繕を見てください。周期が12年になっていますよね。見た目ではそれほど劣化を感じなくても、目に見えない部分が劣化することはよくあります。でも、先送りにした結果、どうなるかわかりますか。

マンションの寿命を決めるのは鉄筋コンクリートです。その鉄筋コンクリートは、水分に触れるとアルカリ性から中性に偏り、鉄筋が錆びて脆く＝劣化していきます。だからこそ、定期的なメンテナンスが重要というわけです。

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1-4.それでも不安なら耐震基準適合証明を確認

それでも築年数が古いマンションの耐震基準が気になる場合には、そのマンションが「耐震基準適合証明書」を取得しているか確認してみましょう。

耐震基準適合証明書とは、科学的・客観的に建築士や専門機関が耐震審査を行い、新耐震基準を満たした建物かどうかを判断する証明書です。

この証明書を取得しているマンションであれば、旧耐震基準で建てられていたとしても新耐震基準を満たしているということです。

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マンションの管理状態の詳しいチェックポイント

では、中古マンションの良し悪しを決める管理状態について、具体的にどのような点をチェックすれば良いのか見ていきましょう。

2-1.ゴミ置き場や駐輪場などは汚れていないか？

どのような管理状態が望ましいのでしょうか、チェックポイントは以下の通りです。内覧の際に、可能な範囲でチェックしてみてください。

エントランスやエレベーターをチェックする

エントランスやホール、エレベーターや共有廊下などにゴミが落ちていたり、汚れていないかをチェックしましょう。共用部分がいつもキレイに保たれているかどうかはマンション管理の基本です。

掲示コーナーをチェックする

ある程度の戸数があるマンションであれば、住人向けの掲示コーナーがエントランスやホールなどにあるはずです。「理事会の案内」や「理事会・総会議事録」などが貼られていたら、どんな課題を抱えているのかチェックしておきましょう。

掲示コーナーには、地元の公民館だよりやお祭りのお知らせ、エレベーターなどの定期点検のお知らせなどが貼られているはずです。「古いものが貼ったままになっていないか」「破れたり曲がったりしていないか」なども管理状況を把握する目安となります。

ゴミ置き場をチェックする

ゴミ置き場を見ると住人のマナーや管理会社がキチンと管理しているかが分かります。

「ゴミが散乱していないか」「ゴミの分類はできているか」「収集日でもないのにゴミが出ていないか」などをチェックしましょう。

駐輪場をチェックする

ゴミ置き場と同じく駐輪場でも住人のマナーや管理状況が分かります。自転車が乱雑に置かれていたり、ゴミが散乱していたり、雑草が生い茂ってしていないかをチェックしましょう。

集合ポストをチェックする

エントランスに設置してあることが多い集合郵便ポストですが、DMやチラシが散乱しているのも管理不行き届きということになります。マンションによってはポストの近くにゴミ箱を置き、不要なチラシを捨てられるよう工夫しているところもありますのでチェックしてみましょう。

2-2.管理人と住人のコミュニケーションは良好か？

管理人が常駐しているマンションであれば、管理人室を通る際に「こんにちは」と声に出して挨拶してみてください。

こちらが誰か分からないからと挨拶が返ってこなかったり、何か用事をしているからと他を向いたまま挨拶をしたりするようでは、住人とのコミュニケーションが良好だとはいいにくいでしょう。そのような管理人では、日々の清掃も行き届いているとは思えません。

2-3.管理費や修繕積立金が安すぎないか？

管理費や修繕積立金は、マンションをキレイな状態で維持していくために必要な費用です。通常、これらの費用は次のような用途に使われています。

【管理費の用途】
日常の清掃、ゴミの処理費、エレベーターや防犯カメラの設備点検、共用部分の水道光熱費や火災保険などの保険料、軽微な損傷などの補修費他

【修繕積立金の用途】
一定期間ごとに行う定期的な修繕のための費用、不測の事故や特別な事情が発生したことによる修繕費用、共用部分などの変更にかかる費用他

管理費が安ければ日頃の管理が行き届かず、修繕積立金が安ければ定期的に行われるはずの大規模修繕が行われていないという可能性も考えられます。

マンションによっては修繕積立金が極端に安い物件もありますので、長期修繕計画書や修繕履歴でしっかりと確認しましょう。

中古マンションを選ぶ際のチェックリストもありますので、ダウンロードしてご活用ください！

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