【オーナー必見】アパートの空室が埋まらない…をリノベーションで解決する！建物の価値向上・空室ゼロを目指すには

「最近、空室がなかなか埋まらない」
「築年数も古くなってきて、修繕費ばかりかかる」
「このまま持ち続けて、本当に大丈夫なんだろうか」

そんな不安を抱えながら、毎月アパートの管理を続けていませんか？

家賃収入は減っていくのに、固定資産税や修繕費の負担は変わらない…
入居者が決まらないたびに、「この物件はもう厳しいのかもしれない」そんな気持ちになることもあるかもしれません。

特に、相続したアパートの場合はなおさらです。
思い出のある建物だから簡単には手放せないけど、このまま放置するのも不安という方も多いでしょう。

古いアパートは、決して「価値がない物件」ではありません。
きちんと手をかければ、もう一度「選ばれる物件」に生まれ変わることができます。
その方法のひとつが、アパートリノベーションです。

この記事では、アパートリノベーションの費用相場から、失敗しない進め方、空室対策として本当に効果があるのかまで、オーナー様が知りたいポイントを押さえて分かりやすく解説します！

失敗を避けることは、単なるリスク回避ではありません。予算や間取りの失敗を未然に防ぐことは、その後の人生で趣味や家族との時間を最大限に楽しむ『自由』を確保することに直結します。

「まだこの物件には可能性がある」そう思えるきっかけになれば嬉しいです。

アパートをリノベーションすれば空室問題を解決できる？

アパートリノベーションとは、古くなった建物を単に修繕するのではなく、今の入居者ニーズに合わせて“価値を高める”改修を行うことです。

たとえば、以下のような内容を指します。

・古いキッチンや浴室を新しくする
・和室を洋室に変更する
・外壁や共用部をきれいにする
・間取りを見直して住みやすくする

こうした工事によって、「古いから選ばれない物件」から「この部屋に住みたい」と思われる物件へ変えていきます。

大切なのは、ただ綺麗にすることではありません。“誰に選ばれる物件にしたいのか”考えることが、成功するリノベーションの第一歩です。

「アパートを借りたい」と考えるとき、一番大切なのはお部屋の印象です。家賃に対して、お部屋の古さや設備の不足が気になると入居の候補から外れてしまうでしょう。

内見で足を踏み入れた時に「ここに住みたいな」と思ってもらえる印象を与えるには「日当たり・デザイン・劣化具合」をこまめにチェックすることが大切です。

日当たりは建てた当初から変えられないと思いがちですが、リノベーションで間取りを変更することで部屋の明るさがグッと変わることもあります。

デザインはどうしても好まれるものが変わってきますので、入居者が自由にインテリアを楽しめるようなシンプルで普遍的なデザインにするのが良いでしょう。

また、室内に洗濯機を置ける場所がある・洗面台が独立している・浴室乾燥機があるなど入居者が多く求める設備は取り入れたほうが良いでしょう。

また、入居者が一番気にするのは床や壁、各種設備などの劣化具合です。こちらもリノベーションすることで築年数や経年劣化に対してきちんと対策をしていますよというアピールになり、入居を後押しするポイントになるでしょう。

このように、リノベーションは空室問題を解決する手段の一つとしても有効であると言えるのです。

アパートをリノベーションするメリット

具体的にアパートのリノベーションを行うことでどのようなメリットがあるのでしょうか。

・入居率が上がる
・家賃の値上げが可能
・入居者満足度が上がる

詳しく解説します。

入居率が上がる

時代の移り変わりにより、入居者が求める間取りやデザイン・設備の内容は変わってきます。

入居率が下がり空室が目立つようになったら、思いきってリノベーションすることで入居率を上げられる可能性があります。

人気の物件を調査して、どのような間取りが好まれているか、人気の設備は何か、取り入れたほうが良いデザインは何かなど情報収集をしてからリノベーションの計画を立てましょう。

水回りの劣化は特に入居を避ける理由になりますので、年数が経っている場合はリノベーションを機に一新するのも良いでしょう。

家賃の値上げが可能

リノベーションをして人気の入居要件を満たすことで、家賃の値上げが可能になることもあります。

「家賃を安く抑えたいから風呂なし、トイレは共同でもよい」といわれていた時代から変化し、今は「借りる家の中に少しでも便利な要素がある家を選びたい」と思う人が増えている傾向があります。

「デザインが素敵なおしゃれな家に住みたい」「不便さを我慢しても家賃を抑えたい」「家賃の高さは安全性能の確保のためならば必要」と考え方は個人それぞれですが、地域や家賃の価格帯、借り手の性別や所属する環境などによっても変わってきます。

周辺の賃貸情報をチェックし、自分の所有しているアパートはどのような人に刺さりそうかを考えてリノベーションのプランを考えるのが良いでしょう。

入居者満足度が上がる　

古くなってきたアパートをリノベーションすることは、現在入居している人にとっても嬉しいことです。

ですが、一時的にその物件に住めなくなる、リノベーションを長期修繕に合わせて行うため一時負担金があるなど不満の声につながってしまうこともあります。

入居者がいる状態でのアパートのリノベーションは、入居者の方との丁寧な話し合いと同意を得るというプロセスを経ることが重要です。

アパートをリノベーションするデメリット

それではアパートをリノベーションするデメリットは何でしょうか。

・一時的に家賃収入が減る
・建物の老朽化が激しい場合は費用が嵩む
・費用対効果が薄く回収に時間がかかる可能性も

詳しく解説します。

一時的に家賃収入が減る

アパートをリノベーションすることで入居率を上げて空室を減らすことが期待されますが、リノベーションの工事中は家賃収入が発生しないため一時的に収入としては減少することになります。

リノベーションの規模によっては数か月の家賃収入がゼロになることも。

ローンが残っている場合はかなり懐が痛むことになりますので、アパートをリノベーションする際は家賃収入がない期間がどの程度あっても採算が取れるかなど、無理のないように計画することが大切です。

建物の老朽化が激しい場合は費用が嵩む

アパートの築年数が古い場合、工事を始めてから耐震基準を満たしていない・シロアリの被害がある・重要な骨組み部分の傷みなどがあるとわかり、通常のリノベーションに加えて大規模な修繕が必要になることがあります。

リノベーションの費用に上乗せされるため、内容によってはかなりの予算オーバーになってしまうことも十分に考えられます。

アパートのリノベーションを検討する際はまず事前の建物調査でどの程度の費用がかかるかを考えると良いでしょう。

予算オーバーにならないために、ゼロリノベでは『安心予算（無理のない予算）』を最初に決めます。出費をしっかりコントロールすることで、リノベーションをした後も人生の選択肢を狭めないようにするためです。

費用対効果が薄く回収に時間がかかる場合も

アパートのリノベーションは費用を大きくかければ入居率がアップするというものではありません。

アパートの周辺地域でどのような賃貸が求められているか、入居者の属性に合わせた設備は何か、どの程度家賃を上げても相場から外れないかということをよく考えましょう。

例えば「女性の一人暮らしが多い地域で防犯性の高い設備とおしゃれな内装が求められており相場の家賃が高め」の場所に「家族向けの広い間取りだが設備はぎりぎりのもので家賃は抑えめ」の物件を用意しても費用対効果は薄く入居者は増えにくいと考えられます。

リノベーションにかかる費用と、リノベーション後に求められる入居者の内容、家賃を上げた分どの程度でリノベーション費用を回収できるかをシミュレーションし、適切なリノベーションを行えるようにしましょう。

アパートのリノベーションをする際の最適なタイミング

メリットとデメリットを踏まえて、「リノベーションをしよう！」と決断するのによいタイミングはどんな時でしょうか。

・空室が多いとき
・耐震性に不安があるとき
・経年劣化が目立ってきたとき
・相続するとき

それぞれ詳しく説明します。

空室が多いとき

リノベーションをして入居率を上げたいと考えるときの一番多い理由は「空室が多いとき」だと思います。

ですが、空室が多いとはどのような状況でしょうか。単純に「現在入居者がいない部屋がたくさんある」だけではなく長期的な目線で計算し判断することが大切です。

入居可能戸数×12か月で年間貸し出し可能戸数を計算し、そこから5～10％の空室だと何戸の部屋がどのくらいの期間空室でも大丈夫かという数値が算出できます。

5～10％はあくまで目安ですが、この空室率を超えるようならリノベーションを考えても良いタイミングかもしれません。

耐震性に不安があるとき

現在の耐震基準は1981年に定められたため、それ以前の旧耐震基準の物件は早めのリノベーションを考えたほうが良いでしょう。

これは、もしもの時に入居者の安全を守るだけでなく、アパートのオーナーの方にとっても資産を守るために重要なポイントです。万が一地震での建物被害や倒壊が起こった場合には、所有者責任が問われる場合もあります。

耐震性に不安があるときは修繕と合わせて耐震補強のリノベーションも検討してみましょう。

経年劣化が目立ってきたとき

建物の経年劣化が目立ち始めたときもリノベーションのタイミングとして適切でしょう。

建物の老朽化が進むと耐震性に不安が出てくるほか、地震以外の台風や大雨、酷暑といった他の自然災害においても建物に被害が出てくる可能性が高くなります。

外壁にひび（クラック）が入っている、塗装が剥がれている、給排水管が劣化しているなどの劣化は早めの対処を重ねるほうが結果的に費用を抑えることができるので、気になる箇所が出てきたらリノベーションを合わせて考えることがおすすめです。

相続するとき

親が所有していたアパートを相続した場合も、リノベーションを考えるタイミングとして適切です。

なぜなら、建物を相続する場合にも相続税がかかるのですが、建物以外の現金相続分をリノベーション費用として充てることでその費用分は相続税の非課税措置の対象となるからです。

節税対策もしつつ、リノベーション後は家賃を上げることで収入を上げて回収することが望めますので、相続するタイミングでのリノベーションは効果的と言えるでしょう。

アパートのリノベーションは適切なタイミングで適切に行うことで大きな費用対効果を生むことが予想されますが、反対に適切でない無理なリノベーションをした場合は思わぬ出費や家賃による回収が思うようにできないこともあります。

リノベーションを検討する前には、ぜひ一度プロに相談してみてください。

ゼロリノベでは気になったら気軽に参加できるオンラインセミナーを開催しています。zoomで簡単・顔出しなしでOK・参加後の営業一切ナシ！の安心してご参加いただけるセミナーです。

ぜひまずはオンラインセミナーに参加して、知識を得るところから始めてみるのはいかがでしょうか。

アパートをリノベーションする際の費用相場

アパートをリノベーションする場合、各箇所の費用相場はどのくらいでしょうか。

内容によって変わるものではありますが、おおよその目安を以下にまとめますので参考にしてください。

壁や床の張替え	20万円～40万円程度
キッチン	【セパレートタイプ】15万円～30万円程度 【システムキッチン】30万円～80万円程度
トイレ	【洋式から洋式】10万円～20万円程度 【和式から洋式】20万円～30万円程度
洗面所	20万円～30万円
浴室	50万円～150万円程度
和室から洋室へ	20万円～40万円程度
間取り変更	100〜300万円程度
共用部の改善	30〜100万円程度
外壁	【二階建ての場合】150万円～300万円程度 【三階建ての場合】200万円～400万円程度

これをもとに考えると、アパート一戸のリノベーション費用相場は140万円～400万円程度となります。

それぞれの予算をもとにどの部分を優先してリノベーションしたいかを考えることが大切です。

例えば、共用部の改善や外壁補修は内見時の第一印象改善になりますし、水回りの交換は入居率のUPにつながります。

和室を洋室にすることやデザイン性のある間取り変更を行うことで資産価値の向上とともに家賃UPも可能かもしれません。

単にリノベーションで新しくするというだけではなく、そのアパートには今何が必要か、流行に乗り遅れないようにするためには何が必要かをしっかりと考えてみましょう。

アパートをリノベーションして費用は回収できる？

「費用をかけてリノベーションしても、本当に大丈夫なの？」と思われるオーナー様も多いことでしょう。「本当に回収できるのか」という不安があるから、せっかくのリノベーションの機会もなかなか踏み出せませんよね。

その心配は当然です。なので、実際に計算してみましょう。

たとえば、1室あたり150万円のリノベーションを行い、家賃を月1万円上げられた場合には、約12〜13年で回収できる計算になります。

さらに、空室率が改善すれば回収スピードはもっと早くなることもあります。何もしなければ空室は埋まらず、家賃も下がり続けなくてはいけなくなるかもしれません。

リノベーションは、支出ではなく未来の収益を守る投資だと考えることが大切ではないでしょうか。

アパートをリノベーションする際のポイント

ここまで読んで、アパートのリノベーションに興味が湧いてきましたか？

それではこれまでを踏まえて、アパートをリノベーションする際に押さえるべきポイントをご紹介しましょう。

アパートの構造を確認する

アパートなどの集合住宅は「ラーメン構造」もしくは「壁式構造」のどちらかであることが多いです。

木造や鉄骨造であることと合わせて構造を把握していると、どこまでどのようなリノベーションができるのかわかりやすくなります。

建物の構造について詳しくは下記の記事も参考にしてみてください。

入居者のニーズを把握する

どんなにおしゃれなリノベーションをしてもその地域で求められているニーズとあっていなければ入居者は増えません。

リノベーションを行う前にはどのような部屋が求められているかをしっかりと調査することをおすすめします。例えば奇抜な間取りやデザインにしてしまうと、候補から外れてしまう可能性もあるのです。

よくある失敗例としては、デザインにこだわりすぎて、家賃に見合わず入居者が集まらないケースです。

大切なのは「オーナーが好きな部屋」ではなく「入居者が選ぶ部屋」だと考えましょう。

費用回収のシミュレーションをする

せっかく入居者が増えたり、家賃を上げたりすることができたとしても、リノベーションにかけた費用が家賃収入によって回収できなければ投資としては失敗となります。

リノベーションを行う前に、どのくらいの入居者でどの程度の家賃ならば費用回収が見込めるのかをしっかりと試算することが大切です。

よくある失敗例としては、高額な設備を入れたものの、家賃を上げられず回収できないケースです。

投資には「回収できるライン」が必要です。

アパートのリノベーション費用の計上について

アパートをリノベーションした場合、その費用は大きく分けて二種類の計上方法があります。

計上方法はもちろん、リノベーションの予算配分もわからないというオーナーの方へ。ゼロリノベでは信頼できるFP（ファイナンシャルプランナー）さんに今後のライフプランまで折り込んだ「安心予算」を算出していただけます。ぜひ一度お気軽にご相談くださいね。

せっかくならスケルトンリノベーションでアパートの部屋を刷新！

ここまでアパートのリノベーションに関して、メリット・デメリットやアパートをリノベーションするタイミング、費用相場、押さえるべきポイント、費用計上についてお話してきましたがいかがでしょうか？

「空室が目立つアパートを何とかしたい！」「築年数もたってきたし、修繕もかねて思いきりデザインを時代に合わせたい」と考えているなら、ぜひアパートをリノベーションしましょう！

アパートをリノベーションすることで入居者の安心や満足度を上げるだけでなく、人気物件として入居者が増えれば長期的な収入アップにもつながりますよ。

ゼロリノベは、リノベーションをメインに不動産探しから施工までワンストップでお家探し・空間づくりのすべての工程をお任せいただける専門家が集まっています！

またゼロリノベで特にご好評いただいているのが「すべての間取りを一度壊して、新しい間取りを作る」というスケルトンリノベーションです。

リノベーションによっては元の間取りをすべて変えて理想の間取りを叶えたり、壁や床も塗り替え・張り替えを行ってお部屋のイメージを一新したりと希望を最大限に叶えることができます。

ゼロリノベでは、単にお部屋の広さや間取りの希望だけではなく、お客様のライフプランや予算に合わせて最適な方法を一緒に考えさせていただきます。

また、「スケルトンリノベーションってどんなことをするの？」と疑問に感じられる方はぜひこちらの動画も合わせてご覧ください！

中古マンションのスケルトンリノベーションの着工から完成まで密着していますので、リノベーションの全貌を理解することができますよ。

気になる実績はリアルな口コミをチェック！

「そうはいっても自社の紹介をしているのだから素敵に見えるようにするよね…」

そんな風にお考えの方、ぜひゼロリノベで実際に施工された皆様の口コミをご覧ください。お客様の正直でリアルな感想がたくさん集まっていますので、参考にしていただけること間違いなしです！