賃貸か中古マンション購入か迷うあなたへ。計算するとわかる購入すべき理由

ライフプランや生活環境の見直しをきっかけに、「もしかしたら賃貸に住み続けるよりも、家を購入した方がいいのでは……」と考えてはいませんか？

「持ち家」という大きな買い物では、ローンの借入額や返済計画、住みたい場所など決断に迷うことが多く、なかなか購入に踏み切るのが難しいですよね。

実は、リスク回避のポイントさえしっかり押さえておけば、住宅購入のハードルは思っているよりもずっと低くなります。それだけでなく、賃貸では得られない「資産性」という嬉しいメリットもついてきます。

本記事では、マンション購入、特に中古マンション購入をおすすめしています。その理由はなぜか？慎重派の人にこそ知っておいて欲しい、次のポイントを元に解説していきます。

▼この記事で分かること

• 賃貸か購入か？住宅購入の考え方
• 賃貸と持ち家のメリット、デメリット
• 賃貸よりも中古マンション購入をおすすめする理由
• 購入に踏み切るベストタイミング

失敗しない住宅購入について、一緒に考えていきましょう。

この記事の監修者

宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent（ゼロリノベ）代表取締役。

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世間の需要が高いのは「賃貸」それとも「購入」？

A子：
将来はマンションを購入したいと思ってるけど周りの友達には、『ずっと賃貸で住む予定』っていう子も多いんです。実際のところどっちがいいんだろう…。マイホームは持ちたいけど、ほかの人たちがどうしてるのかも気になります。

アドバイザー：
一世一代の買い物と言っても過言ではないですから、住宅購入についていろいろと検討してみるのは大事ですよね。まずはデータで賃貸と購入を比較してみましょう。

総務省による「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果 結果の概要-Ⅵ 住居の状況-２ 住宅の所有の関係（44P）」¹⁾では、一般世帯の持ち家率の割合は61.4％です。

このうち、マンション（共同住宅）の持ち家率の割合は、東京（41.4％）、神奈川（32.6％）と高い割合になっています。都心ではマンションのニーズが高いということですね。（47P）

また、国土交通省の「令和5年度 土地問題に関する国民の意識調査結果の概要-(5) 所有と賃借の志向（24P）」²⁾によると、住宅について土地・建物両方を所有したいニーズは65.0％、賃貸でいいという人は17.5％と大きく開きがあります。

A子：
世間では住宅を購入する人、あるいはしたい人がすごく多いんですね。

参照元1)：総務省統計局「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果 結果の概要」

参照元2)：国土交通省「令和５年度土地問題に関する国民の意識調査の概要」

「賃貸」と「購入」それぞれのメリットは？

A子：
世間的には購入が多いと分かって、ちょっと安心しました。でも、賃貸でいいっていう人も一定数いるわけで…そういう人は、どういった点を重視して賃貸住まいを選んでるんですか？

アドバイザー：
では、ここからは賃貸派と持ち家派、それぞれがどんなメリットを感じているのかを見てみましょう。

1.賃貸は「柔軟なライフスタイルを維持できる」のが一番のメリット

全国宅地建物取引業協会連合会『2023年 「住宅居住白書」－不動産の買い時・住み替えのポイントに関する現状調査（6P）』³⁾によると、賃貸派の理由トップ3は以下のとおりです。

＜賃貸派の理由TOP３＞

• １位　住宅ローンに縛られたくないから（45.3％）
• ２位　税金や維持管理にコストがかかるから（34.3%）
• ３位　不動産を所有しない身軽さが良いから（29.4％）

A子：
住宅ローンや維持費が気になる人が多いんですね。

アドバイザー：
賃貸派の人は、長期的な金融負担を避けたいと考えられます。これは変動する経済状況や、個人の収入変化に対する不安を反映していると言えるでしょう。このことから、2位の理由である、物件の所有に伴う追加の費用負担を避けたいという意識が強いのも納得いがいきます。

総合的に見ると、ライフスタイルや勤務地の変化、金銭面などに迅速に対応できる「柔軟性」を重視していることがわかりますね。

A子：
なるほど、そういうことなんですね。

2.持ち家派は「資産価値と安心感」をメリットに感じている

全国宅地建物取引業協会連合会『2023年 「住宅居住白書」－不動産の買い時・住み替えのポイントに関する現状調査（6P）』³⁾によると、持ち家派の理由トップ3は以下のとおりです。

＜持ち家派の理由TOP３＞

• １位　家賃を支払い続けることが無駄に思えるから（56.8％）
• ２位　落ち着きたいから（37.4％）
• ３位　老後の住まいが心配だから（35.3％）

A子：
持ち家派は、同じお金を払い続けるなら「自分の家」を持ちたいって考えなんですね。

アドバイザー：
将来的に「資産」として残るのが、持ち家の最大のメリットと言えます。また、2位・3位の理由から、長期的な住まいを確保することで、安心感や安定感が得たいこともわかります。

A子：
将来を考えると、資産があることや老後に住む場所がある安心感は魅力ですね。

参照元3）：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 2023年「不動産の日」アンケート調査結果『住宅居住白書』

「賃貸」と「中古マンション購入」のデメリットも事前に把握しよう

1.賃貸マンションのデメリット

・資産として残らない

A子：
賃貸マンションは気軽に引越もできるし、税金がかからない分、住居費が抑えられる気がするけど、本当のところはどうなんだろう…。

アドバイザー：
賃貸の場合、住んでいる間はずっと家賃を払い続けることになります。契約期間によっては、家賃の総支払額が中古マンションの購入額と同程度になることもあります。

また、賃貸は自分の所有ではないため、どんなに家賃を払い続けても持ち家を購入するのと違い、不動産の資産価値は残りません。

・間取りや設備の変更を行いにくい

A子：
賃貸だと部屋を自由にリフォーム出来ない気がするけど、やっぱりオーナーに相談しても無理なのかな…。

アドバイザー：
賃貸では、間取りや設備を変えられないのが一般的です。基本的にはオーナーの取り決めに従う必要があるので、オーナーの許可を得ずにフローリングや壁紙を変える、壁に釘を打つなど部屋の改修を行うと、退去時に費用を請求される場合があります。

また、賃貸では退去時に入居時の状態に戻すことが契約で定められています。これを「原状回復義務」といいますが、もし変えた箇所があれば、自費で入居時の状態に戻さなくてはならないのです。

2.中古マンション購入のデメリット

・費用がかかり続ける

A子：
中古マンションを購入して住宅ローン返済が終われば、住居費はかからないと考えていいですか？

アドバイザー：
住宅ローンの支払いを完済したとしても、毎月継続してマンションの管理費や修繕積立金を支払う必要があります。

特に築年数が古いマンションでは、物件自体を安く購入できても、購入後のメンテナンス費用が高くなりやすい点に注意が必要です。

物件に管理状況によって劣化の程度が異なるため、メンテナンス費用は物件に応じて変わります。

・売却価格が予測できない

A子：
中古マンションを購入した後に、売却する可能性もゼロではないかもしれないけど、実際のところ売れるのでしょうか？

アドバイザー：
中古マンションは築年数の経過とともに値下がりする傾向にあり、一般的に築20〜25年で値下がりは落ち着きます。相場によって値上がりする場合もありますが、購入した価格と同じ価格で売却できるかどうかは予測できません。

経済的なリスクを回避するためには、新築や築浅よりも、値止まり後の築20〜25年の中古マンションを選ぶのがおすすめですよ。

＞＞関連記事：中古マンション購入の注意点5つ！プロ秘伝の失敗しないためのチェックリストを大公開

＞＞関連記事：中古マンションの値下がりは築25年が目安！購入時期の見極め方を解説

「賃貸」vs「購入」どちらがお得？比較シミュレーションはあくまで目安

A子：
うちの会社では転勤もないだろうし…できれば便利な所にずっと住んでいたいかな。だとしたら、やっぱりマンション購入の方がメリットがありそう。

でも、賃貸で支払ったお金が無駄になるっていうのは、実際のところどうなんだろう？だって、中古マンションだったとしても購入には大金がかかるし、将来リフォームが必要になるかもだし…。

アドバイザー：
賃貸と購入、どちらがトータルでお得か？という論議は、数多くの不動産系サイトで行われています。ただ、それらを見ても参考になるかどうかは別の話。自分の置かれている状況とシミュレーションが、ぴたりとマッチすることはありえないからです。

A子：
でも、目安くらいにはなるんじゃないですか？

アドバイザー：
あくまで目安です。例えば、現在の家賃と購入する住宅のローン返済総額にどれくらいの差があるのかは、人によってまるで違います。金利が少し違うだけでもシミュレーション結果は大幅に変わりますし、それ以外にもどこに何回引っ越すのか、リフォームをするのかどうか、そもそもいくらの物件を購入するのか、賃貸にどれくらい住み続けるのか…など、不確定要素がたくさんあります。

A子：
たしかに、そのとおりですね。

過去を計算するとわかる！「賃貸」よりも「中古購入」をオススメする理由

アドバイザー：
ただ、資産として残らないただの経費として、これまで（又はこれから）どれくらいの賃料がかかっていたのかは単純計算できます。

家賃10万円の家に15年住んだ場合、1800万円です。更新料を含めば1870万円ほど。

この金額から言えるのは、「都心でなければ中古マンションを購入できていた」ということですね。

A子：
思ったより払ってますね。家賃で中古マンションが買えていたかも…って言われると、確かにすごくもったいない気がしてきました。

アドバイザー：
また、新築ではなく、中古をオススメするのにも理由があります。なぜなら、次のように70平米の場合、新築と中古の差額は3,000万円ほどあるからです。

3,000万円あったら、何ができるでしょうか？

想像してみてください。おそらく30〜40年連続で、毎年ハワイ旅行を楽しめるでしょう。しかも、家族みんなで。そのほかにも、きっと多くのことができるはずです。

だからこその中古マンション。安心（耐震・長寿命）な中古物件をえらび、使わなかったお金で旅行・健康・ファッション・趣味…などを楽しみませんか。その方が「とても豊かな日々だな」とつよく思えるでしょう。「小さなリスク」で「大きな自由」を感じられるはずです。

ゼロリノベ「小さいリスクで家を買う方法」より引用

では、自分にとって適正予算はいくらなのかついては、「年収別の住宅ローン借入目安一覧とシミュレーション入力5つの注意点」の記事で詳しく解説しています。

また、住宅購入のコツや外せない注意点も知りたいという方は、「小さいリスクで家を買う方法」の記事も併せてチェックしてみてください！

A子：
たしかに、ただ家を買うことがゴールではないですもんね。チェックしてみます！

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賃貸ではなく「購入」を決めるなら！早めに行動したい3つの理由

アドバイザー：
さまざまなことを考慮して、賃貸ではなく「購入」したいと思ったら、早めに行動にうつすことをおすすめします。その理由は以下の3つです。

【理由1】働き終えるまでにローン返済する場合、30代がベストタイミング

アドバイザー：
まずポイントになるのが、住宅ローンを組むタイミングです。特に30年、35年の長期ローンを組もうと思ったら、ベストタイミングは30代前半になります。

A子：
30歳で35年ローンを組むと、65歳で完済できるから…定年までに返済できるってことですね。

アドバイザー：
はい。長期ローンの完済時期の上限は80歳までが一般的ですが、年金生活になってもローン返済がある…と考えるとその対策が必要ですし、精神的不安も大きくなります。万が一のことがあっても対応しやすい年齢内で返済できるのが、早めにローンを組むメリットです。

＞＞関連記事：年収別の住宅ローン借入目安一覧とシミュレーション入力5つの注意点

＞＞関連記事：40代必見｜賃貸か購入か？家選びで後悔しないためのコツを徹底解説

【理由2】貯蓄計画が立てやすく、老後にも備えられる

アドバイザー：
【理由1】で80歳までローン返済がある場合の話をしましたが、これは逆に言えばどんなに遅くとも80歳までにローンの支払いを完了できるということでもあります。一方、賃貸はどうでしょうか。80歳になっても、90歳になっても、100歳になっても家賃の支払いは続きます。

A子：
賃貸なら年を取ってから、夫婦二人暮らしに合った家賃の安い部屋に移るということもできそうですけど…。

アドバイザー：
確かにそうですね。でも、収入が少なくなった状態だと、そもそも賃貸契約できるのかどうかという不安も出てきます。

購入すればローンの総返済額が購入時点でわかるので、老後にどれくらい資金があれば快適な生活を維持できるのかも、計画が立てやすくなります。そうすると、今から老後を意識した賢いお金の使い方ができるメリットもあるのです。

A子：
老後になってから慌てなくて済むなら、それに越したことはないですね。

【理由3】健康なうちでないとローンが組めないことがある

アドバイザー：
もうひとつは、後々住宅ローンを組もうと思っても、健康リスクがあると組めない可能性があることです。

A子：
たしか、住宅ローンは団体信用生命保険への加入が必要ですよね？

アドバイザー：
はい。団体信用生命保険は、債務者に万が一のことがあったときローンの支払いを肩代わりしてくれるもので、健康状態によっては加入できません。すると、ローンそのものが組めなくなります。

マンションの買い時は個人の事情によって左右されるものの、『健康なうち』にすることがポイントです。買い時については、次の記事でも詳しく解説していますのでチェックしてみてくださいね。

＞＞おすすめ記事：中古マンションの買い時は1つ！不測の事態にもブレないタイミングを解説

まとめ

「賃貸」と「購入」、それぞれのメリット・デメリットを熟考し購入を決めたら、なるべく早いうちに行動することで、住宅ローンを組んだり、貯蓄計画を立てる際に有利になります。

中古マンションを検討している場合、耐震性を気にして新築と迷うという方もいるかもしれませんが、中古だからといって地震のリスクがあるとは限りません。

詳しくは「【中古マンションの安全性】築年数と耐震基準だけではない3つの見極め方」の記事でご紹介しているので、住宅購入への迷いがなくなった方は、ぜひこちらもチェックしてみてください。

＞＞関連記事：【独身】中古マンション購入か賃貸か？この3ケースは賃貸を選ぶべき

＞＞関連記事：【一人暮らし】マンションを購入すべき4ケースと賃貸にすべき3ケース