中古マンション価格は今後どうなる？最新の相場動向と「今買うべきか」の判断軸

2026.05.15

中古マンションの価格が高いと言われ続けている中で、「今後は下がるのか、それともこのまま高止まりなのか」「今買うべきか、待つべきか」で悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、中古マンション価格がこれまでどのように推移してきたのか、現在の相場がどんな状況にあるのかを整理したうえで、「今後どうなりそうか」の方向性をお伝えします。

そのうえで、「相場がどうなるか」だけではなく、「今の自分たちは買ってよい状態なのか」という視点から、買うべき人・待ったほうがよい人の判断軸や、購入を先送りすることのリスク、小さなリスクで中古マンションを選ぶためのポイントも解説します。

「価格が上がるか下がるか」の予測に振り回されず、自分たちの暮らしにとって後悔の少ないタイミングと買い方を一緒に考えていきましょう。

中古マンション価格は今どうなっている？

まずは、いま中古マンションの価格がどうなっているのかを整理しておきましょう。

最近のニュースやSNSでは「マンションは高すぎる」「もう手が届かない」といった声もよく見かけますが、その背景にはいくつかの理由があります。

なぜ「中古マンションは高い」「割高」と感じるのか

「中古なのに新築とあまり価格が変わらない」
「昔と比べて明らかに高くなっている」

そう感じる一番大きな理由は、新築マンションの価格自体がこの十数年で大きく上がっていることです。

建築費や人件費の上昇、資材価格の高騰などの影響で、新築マンションの分譲価格は首都圏を中心に右肩上がりが続いてきました。

新築が大きく値上がりすると、それに引っ張られる形で中古マンションの価格帯も押し上げられます。「中古でもこの価格なのか」と感じるのは、こうした流れによるところが大きいと言えるでしょう。

さらに、共働き世帯の増加や在宅勤務の定着などで、利便性の高いエリアや駅近のマンションに人気が集中していることも、体感的な「高い」「割高感」を強める一因になっています。

新築マンションとの価格差と、その裏側

「それなら新築と中古のどちらを選ぶべきか」というときに、多くの方が気にされるのが“価格差”です。

一般的には、新築は販売直後がもっとも高く、その後数年かけてゆるやかに中古相場へと近づいていくと言われますが、近年は新築の値上がり幅が大きいため、「築浅中古でも新築とあまり変わらない」というケースも少なくありません。

ただし、その裏側を見てみると以下の違いがあります。

新築は広告宣伝費やモデルルームのコストなども価格に含まれている
中古は築年数や管理状況によって値付けが大きく変わる

つまり、単純に「新築より安いからお得」「新築とあまり変わらないから割高」という見方だけでは判断しづらくなっているのが、今の中古マンション市場の難しさとも言えます。

大切なのは、「新築か中古か」というラベルではなく、自分たちの暮らしに合う立地・広さ・管理状態の物件が、適正な価格帯で出ているかどうかを見ることです。

失敗しない中古マンション購入前のチェックリスト80

＼セールスも一切なし／

「中古マンション購入前のチェックリスト」無料ダウンロード

中古マンション価格は今後どうなる？

ここでは、中古マンション価格が今後“上がりやすい方向に働く要因”と、“下がりやすい方向に働く要因”の両方を整理していきます。

株式会社不動産流通システムでも紹介されているとおり、中古マンション価格の今後は「エリアによって動き方が分かれていきそう」という現実的な見方も確認できます。

価格が上がる・高止まりする要因

まずは、価格が上がる・もしくは高止まりしやすい要因です。

新築マンションの価格が依然として高水準であること
建築費・人件費・資材価格が下がりきっていないこと
都心部や利便性の高いエリアへの人口・需要の集中が続いていること

こうした要因が重なっている限り、「新築が大きく値下がりし、それに引きずられて中古も大幅下落」というシナリオはすぐには想定しにくいのが実情です。

特に、駅徒歩距離が短い物件や、人気の学区・エリアにある中古マンションは、多少高くても売れていく傾向が続きやすく、価格も底堅く推移しやすいと考えられます。

価格が下がる可能性がある要因

一方で、価格が下がる方向に働きうる要因もあります。

金利の上昇により、借りられる額・返せる額が抑えられていくこと
人口減少や世帯数の減少が進むエリアでは、需要が弱まりやすいこと
駅から遠い、築古で管理状況がよくない物件などは、買い手が付きにくくなりやすいこと

こうした条件が重なると、「同じエリアでも価格が調整される物件」と「値崩れしにくい物件」がはっきり分かれてくる可能性があります。

また、中長期的には、郊外や利便性の低いエリアでは空室の増加・売却の長期化が起こりやすく、価格調整の圧力が高まりやすい点も無視できません。

都市部と郊外で分かれる「二極化」になりやすい

中古マンション価格は日本中どこも一律に上がる／下がるのではなく、以下のような二極化のイメージになるといえます。

都心部や利便性の高いエリア：価格は高止まり〜緩やかな調整
郊外・不便なエリア：物件次第で価格調整・値下がりも起こりうる

つまり、「中古マンション価格は今後上がりますか？下がりますか？」というシンプルな問いに対しては、「エリアと物件によって答えが分かれる」というのが、現実的な答えといえるでしょう。

だからこそ、「全国平均のニュース」に振り回されるのではなく、自分が検討しているエリア・価格帯・築年数の物件がどのような動きをしているのかを、個別に見ていくことが大切になります。

中古マンションは「今は高すぎる」のか？

ここまでを見ると、「やっぱり今は高すぎるから、下がるまで待ったほうがいいのでは」と感じる方もいるはずです。

この章では、高い・割高という感覚だけでなく、過去との比較や家賃との比較といった視点から、「今の相場は本当に自分にとって高すぎるのか」を整理していきます。

過去との価格比較で見えること

東京カンテイの2025年のプレスリリースによると、中古マンションの価格は、ここ10年前後で見ると、首都圏・大都市圏を中心に明らかに上昇してきました。

ただし、「昔より高い」という事実だけを見ても、「だから今は買うべきでない」とまでは言い切れません。重要なのは、「今の価格で購入したときに、自分たちの家計・ライフプランに無理がないか」「今の家賃と比較してどうか」という、より実感に近い尺度で考えることです。

過去に比べて高いからといって、これから必ず大きく下がるとは限りませんし、仮に下がったとしても、その間に支払い続ける家賃や、金利・年齢などの条件が変化すれば、トータルでは得にならないこともありえます。

家賃と比較した「実質負担」で考える

例えば、家賃13万円の賃貸に住み続けながら、「数年後の価格下落」を待つケースを考えてみましょう。2年間待つとすると、以下の支出が発生します。

・家賃13万円 × 24ヶ月＝ 312万円
・更新料（家賃1ヶ月分と仮定）＝ 13万円
┗家賃だけで合計で325万円の支出

仮に2年後にマンション価格が下がったとしても、その下がり幅が325万円より小さいのであれば、「待っている間に払った家賃」と相殺され、金銭的なメリットはほとんどない、という考え方もできます。

もちろん、これは一例に過ぎませんが、「価格が下がるかどうか」だけではなく、「待つ間に払い続けるコスト」も含めてトータルで考えることが、住まいの買い時を判断するうえで重要なポイントです。

失敗しない中古マンション購入前のチェックリスト80

＼セールスも一切なし／

「中古マンション購入前のチェックリスト」無料ダウンロード

中古マンションは今が買い時？「買うべき人」と「待つべき人」

ここまでの内容を踏まえると、「結局、自分は今買うべきなのか、それとももう少し待つべきなのか」が気になってくるはずです。

この章では、相場の動きだけに頼らずに、「今の自分たちは買ってよい状態なのか」を判断するための考え方を整理していきましょう。

今買うほうがよい人の条件

次のような条件に当てはまる人は、「相場に過度にこだわりすぎず、前向きに購入を検討してもよいケース」が多いと言えます。

無理のない返済額の目安が見えていて、その範囲で買えそうな物件がある
今の住まいに対する不満（手狭さ・立地・騒音など）が大きく、数年以内に引っ越したい理由がはっきりしている
今後5〜10年のライフプラン（結婚・出産・転職など）の方向性がある程度見えている
貯蓄や働き方などを踏まえても、「今後も家計を大きく崩さずに返済していけそうだ」と思える

こうした条件が揃っている場合、相場の上下を細かく読み切るよりも、「今の自分たちの条件の中で、リスクの小さい選択をする」ことに意識を向けていくほうが、結果的に満足度の高い住まい選びにつながりやすくなります。

もう少し待ったほうがよい人の条件

一方で、次のようなケースでは、焦って結論を出すよりも、「条件を整える期間」と割り切って、時間をかけて準備するのも一つの選択肢です。

自己資金がほとんどなく、頭金ゼロでのフルローンになりそう
転職や独立、パートナーとの同居など、居住エリアや働き方が大きく変わる可能性が高い
現在の収入や働き方に不安があり、返済額のイメージが持ちづらい
「どのエリアでどんな暮らしをしたいか」がまだはっきりしていない

このような場合は、今すぐ「買う／買わない」を決めるのではなく、
・家計やキャリアの土台を整える
・住みたいエリアや暮らし方のイメージを具体化する
といった“事前準備”を優先したほうが、結果的に後悔の少ない選択につながりやすくなります。

「市場」ではなく「自分の条件」から買い時を決める

ニュースやSNSでは、「今が買い時」「もう高すぎて買うべきではない」といった情報が飛び交います。しかし、本当に大切なのは、「市場が今どうか」ではなく、「自分たちの条件が整っているかどうか」です。

相場が多少動いたとしても、無理のない予算で、自分たちの暮らしに合った住まいを選べているのであれば、それはその人にとっての“買い時”と言えます。

逆に、市場が一時的に落ち着いたとしても、自分たちの準備が整っていなければ、それは“まだ買うべきタイミングではない”のかもしれません。

zoomで聞くだけ、画面・音声OFF・セールスなし
＼ゼロリノベの無料オンラインセミナー／

「小さいリスクで家を買う方法」

安心な予算計画、家の探し方・作り方、リノベーションの考え方まで住まいづくりについて余すことなくお伝えしています。

情報収集段階の方から具体的に検討されている方までどんな方でも大丈夫です！お気軽にご参加ください！

無料オンラインセミナーはこちら

購入を先送りするリスクと注意点

「今は買う条件が整っている気もするけれど、やっぱり価格が下がる可能性も気になる」というのが、正直な本音かもしれません。

ここでは、購入を先送りしたときに考えられるリスクと、「待つ場合に気をつけておきたいポイント」を整理します。

家賃を払い続けるコスト

先ほどの例のように、価格の下落を期待して数年間待つと、その間も家賃を払い続けることになります。

家賃13万円のケースでは、2年で325万円の支出になりましたが、家賃が15万円なら2年で約375万円、10万円でも約250万円です。

この金額が、「待っている間に失う可能性のあるコスト」として存在していることは、見落とされがちです。

「数年後にいくら下がりそうか」だけではなく、「その間にどれだけ家賃を払い続けるか」も含めて、トータルで損得を考える視点を持っておきましょう。

金利・年齢・健康状態のリスク

もう一つ重要なのが、金利・年齢・健康状態といった“自分側の条件”が変わるリスクです。

金利が上がれば、同じ借入額でも毎月の返済額・総返済額が増える
年齢が上がるほど、借入可能期間が短くなり、毎月の返済額が重くなりやすい
健康状態に問題が出ると、団体信用生命保険に加入できず、希望通りのローンが組めないこともある

「数年後にもっと条件のよい住宅ローンが組める」とは限らず、むしろ逆になる可能性もあります。“物件の価格”だけでなく、“自分が住宅ローンを組める条件”も時間とともに変化するという前提を持っておくと、「いつまでなら待ってもよいか」のイメージが少しクリアになるはずです。

zoomで聞くだけ、画面・音声OFF・セールスなし
＼ゼロリノベの無料オンラインセミナー／

「小さいリスクで家を買う方法」

安心な予算計画、家の探し方・作り方、リノベーションの考え方まで住まいづくりについて余すことなくお伝えしています。

情報収集段階の方から具体的に検討されている方までどんな方でも大丈夫です！お気軽にご参加ください！

無料オンラインセミナーはこちら

小さなリスクで中古マンションを選ぶポイント

ここからは、「買うと決めたときに、できるだけリスクの小さい中古マンションを選ぶにはどうすればいいか」を整理します。

相場を完全に読み切ることは誰にもできませんが、物件の選び方によって、“買ったあとに困りにくい家”を選ぶことはできます。

修繕状況・管理状態を重視する

中古マンションでは、見た目のきれいさだけでなく、「管理状態」や「修繕の履歴・計画」が非常に重要です。

管理組合が機能しているか
修繕積立金が適切に積み立てられているか
大規模修繕の履歴や今後の計画がきちんとあるか

上記の点をチェックすることで、「長く安心して住める建物かどうか」の確度が上がります。

修繕が行き届いていないマンションは、将来大きな修繕費が必要になったり、建物の劣化によって住み心地や資産性が損なわれるリスクもあります。価格だけでなく、こうした“見えにくい部分”も含めて総合的に判断することが大切です。

ゼロリノベジャーナル

中古マンションの購入は築年数で判断？耐震性より重要な管理状況 | ゼロリノベジャーナル

築年数と価格安定

一般的に、中古マンションの価格は、築年数が経つにつれて徐々に下がっていきますが、築20年前後を過ぎると、エリアや管理状態によっては価格の下げ幅が落ち着き、相場が安定してくることも多いと言われます。

もちろん、築年数だけで「買うべき／買うべきでない」を判断することはできませんが、

過度な値下がりリスクを避けたい
購入後、ある程度の期間は売却の可能性も見据えておきたい

という方にとっては、「築20年以上で管理状態がよい物件」を候補に入れることも、一つの考え方です。この場合、新耐震基準・設備の状態・リノベーションのしやすさなど、築年数以外の要素も合わせて検討していきましょう。

住宅ローンは借りられる額ではなく「無理なく返せる額」で決める

最後に、物件選び以上に重要なのが「予算の決め方」です。

金融機関が「借りられる」と判断する額と、自分たちが「無理なく返せる」と感じる額は必ずしも一致しません。

将来の教育費やライフイベント
趣味や旅行など、暮らしを豊かにする支出
もしものときの備え（貯蓄・保険など）

上記の支出も含めて、「住宅ローンにどこまでお金をかけられるか」を考えることが大切です。

借りられる額いっぱいまでローンを組んでしまうと、想定外の出来事が起きたときに家計が苦しくなり、最悪の場合は住まいを手放さざるをえないケースもあります。

“余白のある予算”で家を買うことが、長く安心して暮らすための何よりのリスク対策になります。

ゼロリノベジャーナル

住宅購入の二大不安、価格高騰と不透明な費用体系を打破　【自由設計×定額制】のリノベプラン『BASE』誕生 … 不動産仲介・リノベーション設計・工事のワンストップリノベーションサービス「ゼロリノベ」を運営する株式会社groove agent（本社：東京都港区、代表取締役：鰭沼悟）は、…

今後の中古マンション価格に関するよくある質問

中古マンションの価格は今後、下がる可能性はありますか？: 金利の動きや人口減少、エリアごとの需要などを踏まえると、「全国一律に大きく下がる」というより、都心と郊外、人気エリアとそうでない場所で動き方が分かれる可能性が高いです。価格調整の可能性はありますが、「どのエリアの、どんな物件か」で結論が変わると考えたほうが現実的です。
「今は高すぎるから待ったほうがいい」と言われますが、本当に待つべきですか？: 「今は高い」という感覚だけで判断するのはおすすめできません。待っている間にも家賃を払い続けることになり、数年で数百万円規模のコストになることもあります。価格の上下だけでなく、家賃・金利・年齢などを含めた“トータルの損得”で考えることが大切です。
中古マンションを買うベストなタイミングはいつですか？: 相場の「底」を完璧に当てることはプロでも困難です。大切なのは、市況ではなく「自分たちの条件が整っているかどうか」です。無理のない返済額が見えていて、今後数年のライフプランと合っているなら、そのタイミングがその人にとっての「買い時」と言えます。
中古マンション購入で失敗しないために、物件選びで特に見るべきポイントは？: 価格より先に、「管理状態」と「修繕の履歴・計画」を確認することをおすすめします。管理組合が機能しているか、修繕積立金がしっかり積み立てられているか、大規模修繕の履歴があるかなどは、長く安心して住めるかどうかに直結します。
中古マンション購入の予算は、どうやって決めるのが正解ですか？: 「借りられる額」ではなく、「無理なく返せる額」を基準にするのが基本です。今後の教育費やライフイベント、趣味や旅行などの支出、万が一の備えも含めて考えたときに、住宅ローンにどこまで回せるかを逆算します。手元に“余白”を残せるラインで予算を決めると、後悔しにくくなります。

まとめ

ここまでお伝えしてきた内容を、あえてシンプルにまとめると、次の3つが大切なポイントです。

相場は「上がるか下がるか」ではなく、「エリアと物件によって動き方が分かれる」と理解する
「今は高いかどうか」だけでなく、家賃や金利・年齢なども含めた“トータルのコスト”で考える
市場ではなく、「自分たちの条件が整っているか」をベースに買い時を判断する

相場のニュースやSNSの情報は、あくまで判断材料の一つです。

そこに振り回されすぎず、「自分たちの暮らし」「自分たちの数字」に立ち返って考えることが、後悔の少ない住まい選びにつながります。

とはいえ、自分たちだけで「相場」「ライフプラン」「予算」を整理するのは簡単ではありません。「今の相場感が知りたい」「自分たちは買っていい状態なのかを整理したい」と感じたら、一度プロと一緒に棚卸ししてみるのもおすすめです。

ゼロリノベのセミナーや個別相談では、相場の話だけでなく、将来の暮らし方や家計のバランスも踏まえながら、「今買うべきか」「どのくらいの予算で考えるべきか」を一緒に考えていきます。

中古マンション価格の“今後”に不安を感じている方こそ、「相場」と「自分たちの条件」を整理するところから、一歩ずつ進めてみてください。

zoomで聞くだけ、画面・音声OFF・セールスなし
＼ゼロリノベの無料オンラインセミナー／

「小さいリスクで家を買う方法」

安心な予算計画、家の探し方・作り方、リノベーションの考え方まで住まいづくりについて余すことなくお伝えしています。

情報収集段階の方から具体的に検討されている方までどんな方でも大丈夫です！お気軽にご参加ください！

無料オンラインセミナーはこちら

この記事の執筆