東京で家を買う前に知るべき「3つの現実」とは？後悔しないための2大原則も解説

｢東京で家を買うには、不安がありすぎてなかなか踏み出せない…｣
近年のマンション価格の高騰を背景に、“脱・賃貸”を考えている方にとっての『東京で家を買う』選択は、簡単なものではありません。

そこで本稿では、東京で家を買う前に知るべき『3つの現実』と後悔しないための『2大原則』を解説。
大切な視点を捉えておけば、不安だらけの家づくりから“自分の価値観を大切にした家づくり”が叶います。

特に東京で家を買うことを考えている方は、ぜひチェックしてみてくださいね。

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東京で家を買う前に知っておくべき「3つの現実」

まずはじめに、東京で家を買う前に「3つの現実」があることを知っておきましょう。

現実① 東京の新築は高すぎて、希望が叶いにくい

上記データにあるように、東京23区の新築マンションの平均値は2023年以降、1億円を超えています。

このようなマンションの価格高騰こそが、新築に手が届かない理由といえるでしょう。
また、物件の広さやエリアの妥協により希望の多くが叶えられず、共働き世帯の平均的な年収では、「駅近×広さ×築浅」の条件を満たす新築が手に入りにくい状況であることがわかります。さらに、住宅ローンの負担が大きくなりやすく「買ったあと」の生活の余裕が失われてしまうリスクも…。

理想の暮らしを実現するためには、「東京の新築はそもそも手が届きにくい」という現実を、まず理解しておくことが重要です。

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現実② 人気エリアは競争が激しく、良い物件ほどすぐ売れる

東京中古市場はスピードが命です。新築・中古関係なく、特に23区の人気エリアにおいては競争が激しく、早ければ物件掲載から数日〜1週間で売れてしまうことも珍しくありません。

谷川

悩んでいるうちに、良い物件ほどすぐに売れてしまうということですね。でも、これほどに大きな価格のものを購入するのだから、すぐに決断なんてできないです…。
思い切って購入に踏み切るには、どうしたら良いのでしょうか。

物件を取り逃さないためには、

• 「事前に予算と条件を固めておくこと」
• 「良い物件に出会ったときにすぐ判断できる状態にしておくこと」

この2つが欠かせません。

東京で家を買うとき、人気エリアほど競争が激しいという現実を理解しておくことで、慌てることなく冷静に、失敗しない家探しができるようになります。

ゼロリノベジャーナル

住宅購入時における「エリア」の重要性に関する実態調査｜持ち家購入者の67%が「エリアを選び直したい」と…

現実③ 賃貸のままでは資産が増えず、家賃は上がりやすい

「東京で家を買うよりも、いっそのこと賃貸のままでいてもいいのかな…」
もちろんそれも一つの選択肢ではありますが、賃貸におけるデメリットも知るべきです。

このような理由から、東京に賃貸で住み続けることは、今は良くても将来的に不利益となる可能性があることを覚えておきましょう。一方で持ち家であれば、住宅ローンの支払いが終了すれば支払いがなくなり、資産が残ります。

賃貸か、東京で家を買うかはこれらのデメリットも踏まえた上で検討したいですね。

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東京で家を買う人がまず考えるべき選択肢

東京で家を買うと一口にいっても、新築・中古・戸建て・マンションなど選択肢はさまざまです。まずはそれぞれの特徴を整理して、自分たちに合う方向性を考えてみましょう。

新築マンション

新築マンションは、最新設備や高い省エネ性能、充実した共用部などが魅力です。また、入居後すぐに快適な暮らしを始められる安心感もあります。

一方で、前述した通り、東京23区では新築マンション価格の高騰が続いており、希望エリアや広さを確保しようとすると予算オーバーになりやすいのが現実です。住宅ローンの負担が大きくなることで、旅行や教育費など住まい以外に使えるお金が減ってしまうケースも少なくありません。

中古マンション

東京で家を買う場合、価格と立地のバランスを考えると中古マンションは有力な選択肢です。新築に比べて価格を抑えやすく、人気エリアでも選択肢が広がります。

もちろん築年数だけで判断するのではなく、修繕履歴や管理状態を確認することが重要です。建物の状態が良好であれば、リノベーションによって間取りや設備を一新し、自分たちらしい住まいを実現することもできます。

戸建て

戸建ては上下階を気にせず暮らせることや、庭や駐車場を確保しやすいことが魅力です。子育て世帯の中には、戸建てに憧れを持つ方も多いでしょう。

ただし、東京では駅近の戸建ては価格が高くなりやすく、予算との兼ね合いから郊外を選ぶケースも少なくありません。また、マンションとは異なり、外壁や屋根などの維持管理を自分で行う必要がある点も理解しておきたいポイントです。

23区と郊外どちらを選ぶ？

東京で家を買う際、多くの人が悩むのが「立地」です。23区は通勤や生活利便性に優れる一方で、価格も高くなります。

一方、郊外や市部では同じ予算でも広い住まいを確保しやすくなります。ただし、将来的な資産価値や通勤時間とのバランスも考える必要も。重要なのは「どちらが得か」ではなく、自分たちの暮らし方に合った場所を選ぶことです。

賃貸を続けるという選択肢

無理に家を買う必要はありません。転勤の可能性がある方や、ライフプランがまだ固まっていない方にとっては、賃貸の柔軟性がメリットになることもあります。

ただし、長期間住み続けた場合でも家賃は資産として残らず、高齢になると住み替えが難しくなる可能性もあります。賃貸と購入にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、「どちらが正解か」ではなく、自分たちの価値観や将来設計に合った選択をすることが大切です。

谷川

価格高騰が続く東京では、「価値ある中古マンションを購入し、自分たちらしくリノベーションする」という選択肢が現実的になっています。

東京で家を買う方法に正解はありません。しかし、価格高騰が続く現在の市場では、新築だけにこだわらず、中古マンションも含めて検討することで選択肢は大きく広がります。特に立地や管理状態の良い中古マンションは、購入費用を抑えながら理想の暮らしを実現しやすい選択肢です。

次に、東京で家を買って後悔しやすい人の特徴を見ながら、失敗しないためのポイントを確認していきましょう。

後悔しないための「2大原則」とは？

新築の高騰、人気エリアの競争、そして賃貸の将来的な家賃上昇…。
この3つは、“東京で家を買うなら誰もが直面する課題” です。しかし『正しい基準』を持って選べば、後悔しない住まいを手に入れることができます。

ここでは、その基準となる「2つの原則」をまとめました。

原則①「安心予算」を最初に決める

多くの人が勘違いしがちなのが、住宅ローンを“借りられる額”で考えてしまっていること。まずは“返せる額”を決めることが、東京で家を買うための第一歩です。
しかし、“返せる額”を自分で考えることは、なかなか難しいですよね。そこでおすすめしたいのが『FP（ファイナンシャルプランナー）と一緒に考える“安心予算”』です。

マイホームはゴールではなく、これからの人生を豊かにするための手段です。
「旅行は我慢」「趣味は後回し」とならないように、ゼロリノベでは「安心予算」を何より大切にしています。

物件価格とリノベ費用を合わせた“住宅の総額”が、その安心予算にきちんと収まるようにすることが、家を買うための正しい基準となります。

原則②「価値ある中古×リノベ」を視野に入れる

「中古マンションに住むならキレイな築浅物件にしたい」と考えがちですが、築5年と築30年の物件価格には約2倍もの差があります。さらに、中古物件の53.3%は築30年以上の物件であるというデータも。
「新しいほど安心」という思い込みがありますが、間取りや設備はリノベーションによって自由に変えられるので、見た目や築年数よりも、建物の安心性である『管理状態』が最も大切です。

マンションの共用部や修繕状況、修繕積立金などの管理状況を見極めることで、安全かつ快適な住環境が確保できます。

中古の資産性の見極め

管理状況の良い中古マンションを持つことは、中古の資産性の担保にもつながります。
具体的な資産価値が下がりにくい物件とは、駅近（好立地）・再開発エリア・管理状況が良好であることが挙げられます。

売却や賃貸にも強い資産性の高い物件を見極めることが、今と将来の豊かな暮らしに導くことにもなるでしょう。

リノベで暮らしの質を上げる

前述の通り、築古マンションでもリノベーションによって暮らしの質はグンと上げられます。
愛着をもって長く住めるよう、ゼロリノベでは“余白”と“可変性”をキーワードに、家族構成やライフステージの変化にも柔軟に対応できる住まいを提案しています。
住まいに余白を設けておくことで、このような3ステップに分けた間取り変更が実現できます。

中古マンションは住宅購入費を抑えられる分、リノベーションにより設備の刷新やデザインにこだわれます。
それにより、暮らしや趣味・旅行といった“日々の豊かさ”のある『大人を自由にする住まい』が叶うのです。

ゼロリノベが運営する中古マンション販売サイト「スムナラ」なら、
感覚ではなく数字と根拠で、後悔しない住まい選びができます。

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小田急線 梅ヶ丘駅 徒歩8分

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世田谷区

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東京で家を買って後悔しやすい人の特徴

東京で家を買った人の後悔は、購入した瞬間ではなく「住み始めてから」気づくことが少なくありません。ここでは、よくある失敗例から、後悔しないために大切な考え方を見ていきましょう。

借りられる上限でローンを組んだ人

住宅ローンの審査では、想像以上に大きな金額を借りられることがあります。しかし、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は同じではありません。

実際には、住宅購入後に教育費の増加や転職、病気などライフステージの変化が訪れることもあります。ローン返済が家計を圧迫してしまうと、旅行や趣味を楽しむ余裕がなくなり、せっかくのマイホームが負担になってしまうことも。

東京で家を買う際は、物件価格から考えるのではなく、まずは安心して返済できる「安心予算」を決めることが大切です。

内装や築浅だけで選んだ人

物件探しをしていると、きれいな内装や築浅という条件に目が向きがちです。しかし、長く安心して住むためには見た目以上に大切なポイントがあります。

特に中古マンションでは、修繕履歴や長期修繕計画、修繕積立金の状況などの「管理状態」が重要です。どれだけ内装がきれいでも、建物そのものの管理が不十分であれば将来的なトラブルや資産価値の低下につながる可能性があります。

住まい選びでは、築年数や内装だけでなく、建物がどのように維持管理されているかまで確認しましょう。

ゼロリノベジャーナル

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将来の売却を考えていなかった人

住宅購入は「一生住み続ける前提」で考えがちですが、実際には転勤や転職、子どもの独立などによって住み替えが必要になるケースもあります。

そのため、購入時から将来的な売却や賃貸活用のしやすさも意識しておくことが重要です。例えば、駅から近い立地や管理状態の良いマンションは、将来的にも需要が落ちにくい傾向があります。

今の暮らしだけでなく、「もし売るなら」という視点を持つことで、後悔の少ない住まい選びにつながります。

焦って決断した人

東京の人気エリアでは良い物件ほど早く売れてしまうため、「急がなければ」と焦ってしまう人も少なくありません。しかし、自分たちの価値観や優先順位が整理されていない状態で購入すると、「本当に欲しかった暮らしと違った」と後悔する原因になります。

ここで、ゼロリノベが実施した「住宅購入における『エリア』の重要性に関する実態調査」の中で得られた回答を紹介します。
「もう一度持ち家を購入するとしたらエリアは変えたい？」の設問に対し、変えたいと少なからず考えている人が、なんと約67%もいることがわかりました。

具体的な理由は下記の通りです。

• 都心に近い方が通勤や休日遊びに行くのに便利であると思うから（女性 20代）
• 学校までの道が思った以上に子供の負担になり、子供が疲れて辛そうだから（女性 40代）
• 治安が悪く、もう1つ検討していたエリアの方が治安がまだ良かったから（女性 30代）
• 出勤先までが遠く、時間がかかるため（男性 40代）
• 駅に行くまでに長い坂があり、徒歩では駅に行くのが困難だから（女性 50代）
• 今住んでいるところは道が狭く、駅から遠すぎるのと近くにスーパーなどがなく不便だから（女性 50代）
• 液状化が起こりにくいところにすればよかったと思うから（女性 20代）

この結果を通して分かることは、家探しで大切なのは、広さ・立地・通勤・子育て環境・趣味など、自分たちが何を優先したいのかを明確にしておくことです。価値観の軸が定まっていれば、良い物件に出会ったときも迷わず判断しやすくなります。

谷川

以上のような後悔を防ぐためには、「安心予算」と「価値観の整理」、そして「価値ある中古物件を見極める視点」が欠かせません。
そこで次に、ゼロリノベが実践している住まい探しの流れをご紹介します。

ゼロリノベ流｜東京で家を買うまでの流れ

東京で家を買うなら、新築・中古に関わらず「スピード」と「判断力」が重要です。
ゼロリノベでは、余計な回り道をせずにスムーズに進められるよう、“失敗しないための流れ” を明確にしています。
以下では、東京で家を買う際の実際のステップを、わかりやすく解説します。

① 安心予算づくり

ゼロリノベでの家探しのスタートは「いくら借りられるか」ではなく、“いくらなら安心して返していけるか” を軸にした『安心予算』の決定から始まります。
第三者機関のFP（ファイナンシャルプランナー）が収入・教育費・老後費用・想定外のリスクなどを考慮しながら、“無理のない返済額”＝安心予算 を算出します。

この安心予算が明確になることで、家探しの途中で予算オーバーしたり、ローン返済に追われるような選択を避けたりできます。

② ｢おうち作戦会議｣（価値観・優先順位の整理）

安心予算をもとに、次はどんな暮らしをしたいかを整理します。
東京の物件選びでは、エリア・広さ・築年数などの条件が複雑に絡むため、自分たちだけで判断しようとすると迷いやすくなりがち。

ゼロリノベの「おうち作戦会議」では、中古市場に精通した“おうちナビゲーター”が、譲れない条件や代替できる条件、将来のライフスタイルの変化などを一緒に整理し、優先順位の軸を明確にします。

谷川

この段階で価値観を固めておくことで、良い物件に出会ったときの「決断力」が生まれます。

ゼロリノベジャーナル

「物件探しの極意」をゼロリノベの堺雅人！？が語ります | ゼロリノベジャーナル

③ 物件探しと現地確認

安心予算と優先順位が決まったら、物件探しに移ります。
ゼロリノベは不動産仲介に加え、一級建築士事務所と、工事会社も社内にある“建物の専門家集団”。だから安心して買える物件だけを案内しています。

④ リノベ可否の調査と概算見積もり

候補物件が見つかったら、ゼロリノベは必ず建物を調査します。一級建築士監修のもと、管理体制と建物の状態を診断し、長く安心して住めるかを見極めます。なぜなら、中古物件は「築年数（実年齢）」よりも「構造がどれくらい元気か（健康年齢）」が大事だからです。

谷川

普通の不動産会社は売買のプロであっても、建物のプロではないため、ここまでの調査はできません。

⑤ 申込み〜審査・契約の流れ

一般的には社外との連携に時間がかかり、仮審査時に金融機関への提出が遅れて物件を逃すことも。ゼロリノベなら、工事部門があるオールワンストップ体制なので、スピード対応が可能です。

ライバルがもたついている間に「これだ！」という物件を押さえられます。

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よくある質問

東京は新築と中古どちらが良い？

東京23区の新築マンションの価格は、近年では1億円オーバーと、多くの方が新築を諦めざるを得ない高騰ぶりです。しかし、中古であれば以下のメリットがあります。

• 価格を大幅に抑えられる
• 希望のエリアが叶いやすい
• 管理状態が良ければ資産性も向上する

新築では叶えられないことが、中古では実現する可能性が非常に高くなります。さらに『中古×リノベ』の組み合わせで、住宅購入費を抑えらえる分、自分の価値観を大切にした家づくりができるでしょう。

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東京で資産性が高いエリアは？

一般的に千代田区・中央区・港区の都心３区は流動性が高く、23区内でも山手線内側・人気沿線（東急・メトロ）が安定しています。ただし、資産価値は“物件の状態・駅距離・管理状態”で大きく変わるため、“都心だから安心”ではなく、“条件と状態”で判断することが重要です。

何件くらい内覧すれば決められますか？

一般的には5〜10件ほどが平均値となりますが、内覧よりも条件整理が先です。希望エリアや立地、眺望といった“譲れない条件”の軸が固まっていれば、内覧数も最小限に抑えられるでしょう。

東京で家を買うベストタイミングは？

価格の上下を読むことは難しく、“買う基準が整ったとき”がベストタイミングです。東京の住宅価格は短期的に上下しても、長期では上昇傾向が続いています。値下がりを待つよりも、安心予算が決まり、価値観の優先順位が整理できた段階で動くほうが、満足度の高い住まいになりやすいです。

中古の耐震・老朽化は心配だけど大丈夫？

コンクリート造のマンションの場合、適切な管理・修繕が行われていれば、寿命は100年以上と言われます。管理状況や対策が十分であれば問題なく住むことができるため、まずは物件ごとの管理状況をもとに耐震性を判断することが大切です。中古マンションの耐震性についての詳細は、下記記事をご覧ください。

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築年数の古い中古マンションの耐震性は？耐震基準だけではない3つの見極め方 | ゼロリノベジャーナル 地震大国の日本において、築年数の古い中古マンションの場合、耐震性が気になる人も多いでしょう。本記事では、耐震基準だけではない中古マンションの3つの見極め方をご紹…

中古×リノベはいくらかかりますか？

ゼロリノベでは、暮らしに合わせて選べる3つのプランをご用意。部分的なリノベをしたい人、フルリノベを定額で行いたい人、とことんこだわり抜きたい人…。それぞれの希望に、わかりやすく明朗な価格でご提示できる料金システムを取り入れています。

リノベーションはどれくらいの期間がかかりますか？

ゼロリノベの場合、リノベーションの設計期間の目安は3ヶ月程度としています。ただし、物件の広さや、途中でのプラン変更などにより、3ヶ月以上かかるケースもあります。

東京で家を買うための“正しい基準”で価値のある住まいを手に入れよう

東京で家を買うためには、この3つの現実を踏まえた上で、“無理なく返せる予算計画”と“価値ある中古物件とリノベに出会う”ことが、後悔しない物件探しの大前提になります。

予算計画から物件探し、そしてリノベーションまでをオールワンストップでお任せできるゼロリノベなら、正しい基準に沿った物件に出会った際のスピード感のある対応が可能です。

安心予算を知り、価値観を整理し、正しい目で中古物件を見極める。
このプロセスを丁寧に踏むことで、“東京で家を買う” 選択肢が、ぐっと実現に近づきますよ。

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