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築古マンションは人気がある?お得に理想のマイホームを手に入れる方法

資材の価格高騰や時勢の様々な影響により値段が上がり続けている新築マンション。

そのため、今マイホームを考えている人の中で中古マンションに注目が集まっています。

中古マンションには大きく分けて「築古(ちくふる)」と「築浅(ちくあさ)」の物件があり、特に築古マンションは予算を抑えて購入し、リノベーションなどで自分の理想を叶えやすいという点で人気の物件となっています。

今回は築古マンションの人気の理由、築浅との違いやそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきたいと思います。

また、私どもゼロリノベが手掛けた築古マンションのリノベーション実例もご紹介します!

「リノベーションってここまでできるのか!」と思っていただけること間違いなしです。ぜひ最後までご覧くださいね。

目次

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築古マンションとは

中古物件のマンションを見ていると「築古(ちくふる)」「築浅(ちくあさ)」という言葉を目にしたことがありませんか?

実は築年数に関する明確な定義はないのですが、不動産業界においておよそ築5年から10年程度であれば「築浅」築20年から30年以上になれば「築古」と書かれていることが多いです。

木造のアパートなどでは築30年以上であれば建て替えなども検討される頃ですが、鉄筋コンクリート造のマンションなら法定耐用年数の47年を超えて50年、しっかり管理とメンテナンスを行えば100年以上の使用に耐えうるといわれています。

ちなみに築年数は建物が完成した日をはじめとし、一年後を築1年、二年後を築2年というように計算していきます。

築古と築浅の実情

現在不動産屋の多くが築40年以上の築古物件を抱えているといわれています。

これには、1970年に住宅金融公庫の融資制度のスタートにより一斉に分譲マンションが建築・供給されたという時代背景があります。

当時マンションは一般庶民には高給で手が届かないものでしたが、低価格帯のニュータウン開発と先に説明した住宅ローンの融資制度のスタートにより、全国で爆発的にマンションブームが起こりました。

築浅より安い?

築古マンションが選ばれる理由の一つがその安さです。

立地など基本の条件によっても変わってきますが、基本的に築年数が経っているほどそのマンションの資産価値は下がっていきます。

ところが、この資産価値に関しては築25年を超えたあたりで安定する傾向があります。

【参考】首都圏中古マンション・中古戸建 地域別・築年帯別制約状況【2023年01〜03月】|東日本不動産流通機構(1頁)を元に作成

この資産価値の変動に合わせてマンション自体の値段も決まりますので、安定する築26年以上の物件が資産価値も下落せず価格は下がっているというお得な物件となります。

値段だけがすべてではありませんが、中古物件を探される際の一つの指標となるでしょう。

この資産価値の変動については私どもゼロリノベが行っているWebセミナーでも詳しく解説しています。

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築浅より人気?

「どうせ中古で買うならば、最新の設備が入っていたり耐震基準もしっかりしている築浅物件のほうがよいのでは?」

と思われるかもしれません。

実際それを理由に築浅物件を探される方も多くいらっしゃいます。

ですが、マンションブームが起こった1970年代の耐震基準だけではなく、その後の大規模修繕での補強やその他のメンテナンスの内容で築古物件の劣化具合も大きく変わるため、安心して暮らせるか事前にチェックすることで築古マンションでも問題なく住むことができます。

私どもゼロリノベでは、お客様が中古物件を購入される際の内見への同行や事前の建物調査を行っています。

「立地や広さは理想だけど、この建物本当に大丈夫?」という不安を購入前に解消することができますので、ぜひ一度ご相談くださいね。

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失敗しない中古マンション
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【 資料内容 】

  • 中古マンション選びで重要な11の項目別に紹介

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築浅物件のメリット・デメリット

ここまで築古物件をメインにお話をしてきましたが、それでは築浅物件のメリット・デメリットはどんなところでしょうか?

  • 設備の充実
  • リフォーム費用
  • 価格下落率
  • 管理状態

以上の4つのポイントについて解説します。

メリット①設備の充実

築浅マンションは時代に即して設計されている分、浴室乾燥やオートロック、モニター付きインターホンや置き配ボックスなど設備の面で充実していることが多いです。

初期の購入費用が築古マンションよりも高かったとしても、後から同じだけの設備を導入するとトータルで築浅マンションのほうが安かったということもあります。

間取りの自由度や単純な安さよりも設備の快適さを取りたい場合は、築浅マンションがおすすめだと言えます。

メリット②リフォーム費用を抑えられる

築古マンションであれば、基本的には購入後のリフォームかリノベーションを見据えて購入します。

ですが、築浅マンションであれば部屋の傷みも少ないことが多く、リフォーム費用を抑えることができます。

もちろん前の居住者によっては綺麗なままではない可能性もありますので、事前にしっかりと確認することが大切です。

デメリット①価格下落率が大きい

先の章でも解説しましたが、基本的に築年数が経っているほどそのマンションの資産価値は下がっていきます。

そのため、築浅物件であれば購入後の資産価値が大きく変わる可能性があり、将来的に売却の可能性がある場合には購入した価格より大きく下回った価格で売ることになるかもしれません。

ライフステージの変化によっては住み替えも検討したいという場合には、将来的な価値がわからない築浅マンションの購入は避けたほうが良いかもしれません。

デメリット②管理状態がわからない

建ててから年数が短い築浅マンションでは、まだ管理組合がどの程度の意識を持って管理をしているのかわからないことが多いです。

もし管理組合が機能していない場合、10年後20年後の大規模修繕や定期的なメンテナンスが適切に行われない可能性もあります。

今後の管理状態がわからないということは築浅マンションのデメリットの一つと言えるでしょう。

築古物件のメリット・デメリット

ここまで築古物件をメインにお話をしてきましたが、それでは築浅物件のメリット・デメリットはどんなところでしょうか?

  • 価格下落率
  • 予算を抑えられる
  • 管理状態
  • 設備が古い
  • 住宅ローン・控除

以上の5つのポイントについて解説します。

メリット①価格下落率が安定している

築浅マンションの章ではデメリットとした価格下落率ですが、築古マンションではここがメリットとなります。

築26年以上のマンションの価格下落率は安定しているため、その推移を確認すれば安心して自分の資産とすることができます。

将来的に子供の資産としてまとまったお金になれば…という方にも築古マンションで価値が高いものを購入することをお勧めします。

メリット②予算を抑えられる

基本的に建物は築年数が古ければ古いほど価格が安くなる傾向があります。

そのため築古物件を選べば予算を押さえられ、その後のリノベーション費用などにまわすことができます。

リノベーションを行えば中古物件でもかなり自分の理想の間取りやデザインを作ることができますので、中古物件を検討しつつも理想のお部屋がある方には、ぜひ築古マンションでその夢を叶えることをお勧めします。

メリット③管理状態を把握できる

実はこれが築古マンションの最大のメリットかもしれません。

マンションに住む人にとって管理状態や管理組合の動きは非常に大切です。

築古マンションならば大規模修繕がどのくらいの周期で行われており、どのような内容で、自然災害があった場合の対応はどうだったかなどの記録もすぐに見ることができます。

また、実際に足を運んで共用部分がどのように使われているかや、他の住人の方々はどのような雰囲気かとチェックできるのも安心ですね。

デメリット①設備が古い

築年数が古ければ古いほど、その設備も古く、購入後のリフォームやリノベーションの費用が掛かってしまう可能性も高くなります。

思い切って大規模なリノベーションを行う場合は織り込み済みの予算となるかもしれませんが、できるだけ予算を押さえてリフォームにとどめたい場合は設備がすでに修繕・リフォームされている物件を探しましょう。

建物自体の年数は古くても中の設備はリフォーム済みで新しい、ということもあります。

ですが、その分価格も上がっていることが多いので予算と設備内容のバランスを考えることが大切です。

デメリット②住宅ローンが借りられない・控除が受けられない可能性がある

築古マンションは担保価値が低いとみなされ、住宅ローンの審査が通らなかったり、借入額や返済期間が希望通りにならないケースがあります。

また、住宅ローン控除に関しても1981年以前の建築で新耐震基準に適合していないと判断された場合には控除が受けられないことがあります。

この記事の筆者も中古物件の購入とリノベーションの経験者ですが、当時築48年で住宅ローン控除が受けられないというのを後で知り、すごく残念な気持ちになったのを覚えています。

控除は微々たるものと思えるかもしれませんが日々の生活を営んでいくには大切なものです。事前にその物件が対象であるかをしっかり確認しておきましょう。

築古ならリノベーション!

ここまで築浅マンションと築古マンションに関してお話してきましたがいかがでしょうか?

もし「築古マンションで考えてみようかな…」と思った方にはぜひリノベーションをお勧めします!

ゼロリノベでは、リノベーションをメインに不動産探しから施工までワンストップでお家探し・空間づくりのすべての工程をお任せいただけます。

またその中で特にご好評いただいているのが「すべての間取りを一度壊して、新しい間取りを作る」というスケルトンリノベーションです。

リノベーションによっては3LDKだったお部屋を大空間なワンルームにしたり、各部屋からの導線を回遊するようにできたりと希望を最大限に叶えることができますよ。

ゼロリノベでは、単にお部屋の広さや間取りの希望だけではなく、お客様のライフプランや予算に合わせて最適な方法を一緒に考えさせていただきます。

「リノベーションっておもしろそう!」

そう思った方はぜひ一度ゼロリノベの施工事例をご覧ください。

ここにはこれまでゼロリノベが担当させていただいたお客様の夢と希望が詰まっています!

ここまで読んで気になった方は是非ゼロリノベのzoomで聞くだけ・勧誘やセールス一切なし!のセミナーにもご参加くださいね。

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築古マンションが大変身!ゼロリノベの実例紹介

「ゼロリノベが提案するフルリノベってどんなもの?」と興味を持っていただけた方のために、ゼロリノベでの施工事例を厳選してご紹介します。

1.ゆとりのまるみでかわいみルーム(築年月:1981年02月)

ご夫婦そろってのお仕事の異動をきっかけにマンション購入を決められた施主様。

白い壁にアールを取り入れた「まるみ」のあるお家は居心地がよく、お休みの日は一日リビングで過ごしてしまうこともあるそう。

「かわいみ」のある洗面台はリビングの一角にあり、遊びに来たお友達や引っ越し業者の方にも「褒められ」が起こって喜ばれていました。

下原

当初からお家を買うなら中古物件を考えられていたそうですが、お家の維持管理の面も含めて戸建てよりもマンションをご希望された施主様です。
何から考えればいいのか、予算がどれくらいかとご不安も大きかったようですが、ゼロリノベがご紹介するFP(ファイナンシャルプランナー)さんによる「安心予算」やスタッフが物件探しをお手伝いさせていただくことで、安心して理想のお家と向き合っていただけたようで嬉しいです。

>>>さらに詳しく見たい方はこちら

2.斜めによる開放(築年月:1978年03月)

通風・採光を最大限にするためメインエリアを斜めに通すデザインを取り入れられた施主様。

部屋の中心には開放的なキッチンを、その周りに他の部屋や水回りを配置することで生活導線もすっきりと整えました。

「決められた間取りよりも好きなデザイン空間で暮らしたい」を叶えた素敵なお家です。

下原

「ガラスブロックを使いたい」という奥様のご希望に「パントリーの間仕切りにしましょう」とプランナーがご提案させていただき特徴的な間仕切りが完成しました。
好きなデザインは毎日眺めていても新鮮な喜びがありますよね。
ゼロリノベではたくさんのご希望をぎゅっとまとめつつ、最大限に生かすご提案をさせていただきます。

>>>さらに詳しく見たい方はこちら

3.自然と家族が集まる大空間ワンルーム(築年月:1978年06月)

本棚や床材の切り替えで緩やかなゾーニングを行った大空間ワンルームは、造作ベンチやカウンター、ワークスペースなどあちらこちらに居場所があります。

「自然と家族が集まる空間にしたい」という施主様の思いを居場所をたくさん作ることで実現しました。

将来的にお子様が大きくなれば寝室を分けてロフトを作ることも視野に入れ、余裕のある間取りを採用したお家です。

下原

「家を買う」=「注文住宅」だと当初は考えられていた施主様。
ゼロリノベが関わらせていただくことでそれ以外の選択肢もあるのだと様々なお考えを持ってお家を決めていただくことができました。
それぞれのご事情やライフプランに合わせて最適な「理想の家」を手に入れるお手伝いができるのがゼロリノベの強みだと考えています。

>>>さらに詳しく見たい方はこちら

4.アクセントウォールはバラガンピンクで(築年月:1974年03月)

多趣味な施主様に合わせて書道をたしなむための畳スペースや植物のお世話に便利なインナーバルコニーなどこだわりをたっぷりと詰め込みました。

コンクリート造の躯体をそのまま表したり、ビビッドピンクをアクセントにしたりと施主様の「好き」が家中にちりばめられています。

家のどこで過ごしても自分の好きと触れ合える、ワクワクする宝箱のようなお家です。

下原

予算を抑えつつ「大好き!」を詰め込めるのがリノベーションの魅力の一つだと考えております。
和風なスペース、クールなアクセント、ビビッドでキュートなカラーなど、多趣味な施主様がどこを向いてもいろいろな好きと触れ合える、最高の一部屋が完成しました。

>>>さらに詳しく見たい方はこちら

まとめ

今回は築古マンションとはどんなものか、築浅マンションとの違いは何か、それぞれのメリット・デメリットなどについて詳しく紹介してきました。最後にこの記事で抑えておきたいポイントをまとめます。

◎築古マンションを選ぶメリット

  • 資産価値が安定しているので将来的な売却を検討に入れている場合も安心
  • 建物自体の購入費用を抑えられるのでリフォームやリノベーションなどに予算を回すことができる
  • 実際に運用されて長いので管理組合の体制や実績を把握できる

単純に価格が安いという点で注目されがちな築古マンションですが、それ以上の資産価値の安定や運用状況の把握などから得られる安心感が最大のメリットかもしれませんね!

もし予算やデザインに迷ったら、プロに聞くのが一番です。もし「予算は押さえつつ自分の理想のお家を作りたい!」と思ったら、物件選びからリノベーションまでワンストップでサポートしているゼロリノベにぜひご相談ください!
それぞれの生活スタイルやこれからのライフプランにあった予算立てから、ファイナンシャルプランナーなどの専門家がお手伝い。
マンションを購入しても無理なく楽しく自分らしく暮らせる安心な資金計画を、プロの視点で一緒に考えます。

迷ったときは是非プロにお任せください!

毎週開催している住まい選びに関するセミナーは、ミュート&顔出し無しで参加できるので、気軽に参加できます。もちろん参加後のセールスは一切ありませんのでまずは一度覗いてみてください。その他にもマンション購入やリノベーションについてそれぞれの段階の段階に合わせて専門のプロがサポートします。ぜひゼロリノベにお気軽にお問い合わせくださいね。

この記事の執筆
  • 下原 弥子

    4年前に中古物件を購入しフルリノベーションを経験。新築注文住宅とは違った要望を叶えられるフルリノベーションの魅力に取りつかれ、現在も最高の我が家を更新し続けるべく家族でDIYと部分リノベにいそしんでいる。「ライターは代弁者」をモッ...

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