ネットに出ない中古物件はどう探す？ “宝石物件”に出合うための3つの戦略

2025.12.10

中古物件を探す中で「なかなか良い物件に出合えない」「同じような物件はあるけれど、自分の希望にぴったりハマらない」と、悩んでいませんか。
その一方で『非公開物件』『ネットに出ない中古物件』のような、気になるキャッチコピーを見かけることがあります。
「もしかして、中古物件の購入には裏ルートがあるのか？」と、不思議に思いますよね。

そこで今回は、いわゆる“物件探し迷子さん”に向けての『宝石物件』に出合うための3つの戦略を大公開！
なぜ非公開物件が存在するのか？どんなルートでたどり着けるのか？

その答えを知りたいなら、ぜひ最後まで読んでくださいね。

なぜ“ネットに出ない中古物件”が存在するのか？

そもそも『ネットに出ない中古物件』とは、どのような物件なのでしょうか。そこには、4つのケースが存在します。

① 売主の事情で「非公開」にされるケース

「売り物件にしたことを近隣に知られたくない」
「相続の関係上、ネットに出回らせたくない」
「売主の住み替え先が決まっていないのですぐには売れない」

このような、プライバシー保護の観点や売却時期の調整など、売主の都合で非公開物件にするケースが多々あります。

② 仲介会社が“囲い込み”のためにネットに出さないケース

仲介会社によっては、売主から任された物件情報をすぐにネットへ掲載せず、自社が抱える購入希望者にだけ先行して紹介するケースがあります。
これは、売主が「信頼している仲介会社に任せたい」「スムーズに売却したい」と考える場合に起こりやすく、仲介会社としても自社の顧客で成約できれば、手続きが早く進むというメリットがあります。

こうした特定の顧客のみに公開される“囲い込み”による非公開物件も、一般の検索サイトには出てこないため、市場には表れにくい情報のひとつです。

③ 人気エリアでは「ネット掲載前に売れる」ケースも

人気エリアや好条件の物件の場合、ポータルサイトに掲載をしたところで、すぐに売れる＋掲載料金が掛かるだけなので、市場には出さず利益を出したいのが本音でしょう。

自社で買主を見つけられるような物件は、ネット掲載前に売れてしまうことがほとんどです。

④ 中古物件によっては競争が激しく、出ても即売れする

近年においては東京23区の新築マンションが1億円超えとなる今、『中古マンションを買ってリノベする』のが主流になってきています。そのため、リノベ前提で中古物件を購入したいと考える人が増えたことにより、中古市場の競争が激しくなりつつあります。

エリア・管理状態・眺望・日当たりなど、リノベでは変えられない条件が良好な中古物件については、ネットに出ても即売れすることが多いです。

ネット非公開の“宝石物件”に出会うための3つの戦略

ネットに出ない中古物件がどんな物件であるかが分かったところで、つぎにネット非公開の“宝石物件”に出会うにはどうしたら良いのか、3つの戦略を公開します。

戦略1｜物件探しを始める前に「価値観」と「安心予算」をクリアにする

“お宝物件”だと感じる条件は、人によって様々です。まずは物件探しをする前に『価値観（条件）の整理』と『安心予算の設定』から始めましょう。

価値観（条件）の整理とは？
予算、エリア、物件の専有面積、周辺環境、マンションの内装や設備（条件）、現在のライフスタイル、家族構成（変化する可能性があるか）、ライフステージの予測　を整理すること。

安心予算とは？
家を買った後も無理なく暮らしを楽しめる余白のある資金計画のこと。この二つをクリアにすることで、あなたに合った“宝石物件”の条件が見えてきます。

谷川

中古マンションを選ぶ上で気になる『築年数』ですが、この段階で気にする必要はありません。なぜなら、建物自体の安全性や健康面を見極めるためには、築年数よりも『管理状態』のほうが大切だからです。

戦略2｜中古＋リノベに強い“目利き”の担当者を見つける

取り扱う物件数が多いからといって、それが“良い依頼先”であるとは限りません。特に中古物件をリノベーションするなら、見えない部分である『管理状況』の読み解きや、リノベ適性の判断ができる“目利き”のできる会社（営業担当）を見つけることがポイントです。

『管理状態』のチェックポイント
・中古マンションの共用部分の清潔さ
・破損・故障の有無
・管理組合の機能状況
・修繕積立金の残高
・大規模修繕の履歴と計画　など

谷川

物件の安全性や資産価値に直結する維持管理の質全般のことを『管理状態』と言うんですね！
でも、目利きのできる担当者を見極めるにはどうしたら良いのでしょうか。

目利きのできる担当者を見極めるには、気になる物件があった際に「この物件、修繕計画はどうなっていますか？」「水まわりの移動は可能ですか？」と、質問を投げかけてみてください。

優秀な担当者かどうかは、質問へのスピーディーな反応や、物件だけの知識でなくリノベの専門知識、そして的確な受け答えの様子で分かるでしょう。

戦略3｜“オールワンストップ”でスピード感のある体制を持つ

良い条件の物件ほど「いつの間に売れている！」ということが多いことから、購入までにスピード感を持てる体制をつくることが、宝石物件の確保に直結します。
不動産仲介に加え、一級建築士事務所と工事部門がある『オールワンストップ体制』のように、スピード対応ができる依頼先が理想的。
一般的には社外との連携に時間がかかり、仮審査時に金融機関への提出が遅れて物件を逃すことがありますが、オールワンストップ体制なら、ライバルがもたついている間に「これだ！」という物件を押さえられます。

谷川

不動産（仲介）会社は売買のプロであっても、建物のプロではありません。資金計画から物件探し、リノベーション、アフターサービスまで一貫体制でまとめられるのがベストですね！

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ネットに出ない中古物件に“弱い”探し方と“強い”探し方

つぎに、多くの人が陥りがちな“弱い探し方”と、お宝物件を見つけやすい“強い探し方”をわかりやすく比較して解説します。

NG例｜ポータルサイトだけで探す

ポータルサイトで物件を探すのは手軽で簡単な分、誰もが見られる情報のため、好条件の中古物件に出合いにくいという弱点があります。
それは、ネットだけに頼っていると“良い物件が市場に出る前の段階”を見逃してしまうことでもあります。

中古市場は常に動いており、「好条件の物件はスピード勝負」なので、ポータルサイトだけでは最新情報には追いつけません。

ゼロリノベジャーナル

おうち探しの最初の一歩はスマホから！今すぐ探せるおすすめ物件探しサイト3選【2025年決定版】 | ゼロリノ… この記事は、物件探しサイトとは何か、物件探しサイトの大まかな種類、おとり物件について、そして中古物件のおすすめ物件探しサイト3選について詳しく紹介しています。こ…

NG例｜築年数や広さだけで条件検索する

検索条件を「築20年以内」「60㎡以上」などで絞り込むことは、一見すると効率的なようで、実は宝石物件を取りこぼす原因になります。

中古物件の品質は、

管理状態
修繕履歴
積立金の健全性
構造や劣化状況

など、築年数では見えない要素によって大きく左右されます。

「築浅＝安心」ではなく、「管理状態＝安心」が正しい物件の判断軸。

そのため、数値だけの検索軸では、本来あなたに合う “条件の良い築古物件” を見逃してしまうことも少なくありません。

ゼロリノベジャーナル

不動産・リノベーションのプロが語る！物件探しの落とし穴とは？ | ゼロリノベジャーナル株式会社groove agentが運営するゼロリノベと、その品質管理および記事制作を請け負う株式会社MEMOCO（本社：東京都渋谷区、代表：熊田貴行）は、合同でゼロリノベ社員の…

良い例｜仲介×設計×施工を一社で行う会社に依頼する

一貫体制の施工会社なら、仲介会社だけでは見抜けない「見えない部分」を設計・施工部門と連携してチェックできるため、安全性の低い物件を“買ってはいけない物件”として除外できるのも、大きな強みです。
また、物件の寿命と資産性を左右する管理状態をプロ目線でしっかり見極め、“買い”かどうかを正直に、かつ適格にアドバイスすることが可能です。

とはいえども、会社自体はもちろんですが、担当者との相性も依頼先選びの大きなポイント。

会社としてのノウハウ量やアイディアの豊富さ、担当者の人柄や考え方など、ポータルサイトには決して掲載されない本質の部分は、会社のセミナーやオフィスに足を運ぶなどして見ていくと良いでしょう。

谷川

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ネットに出ない宝石物件に出会った人の“おうちづくりのストーリー”

さいごに、ゼロリノベで物件探し～施工までを行った実際のお施主様の“おうちづくりのストーリー”を紹介します。
「宝石物件に出会った決め手は？どんなことを心掛けた？」
疑問への回答を中心に、住まいの実例と併せて参考にしてみてください。

①無理なく買える基準と価値観の言語化で“いい家”にたどり着く

ゼロリノベのリノベーション施工事例

移ろいを感じるホテルライクな暮らし

CONCEPT

贅沢な眺望を有した物件特性を最大限活かすために、アイランドキッチンを中心にゆとりあるリビングと、ストレスなく回遊できるレイアウトに。各空間では用途にマッチした異素材を組み合わせながら、和の要素をベースに残しつつホテルライクな印象に仕上げています。

基本情報

建物タイプマンション

広さ75.43m²

築年月2002年05月

リノベ費用1500万円〜2000万円

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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予算内で自由なプランを実現するために、“中古物件×リノベ”を選択したお施主様は、オールワンストップ体制の依頼先を検討していました。ゼロリノベのセミナー参加を通じて、ゼロリノベに物件探しから依頼。
FPとの安心予算の相談や資金計画が安心要素になったようです。
宝石物件に出会えた背景には、「通勤圏内なら、エリアよりも物件の条件を優先する方針で」と、希望条件が明確であることがポイントになりました。さらに居住中物件でオーナーと直接話ができ、近隣住戸の方々と円満だと聞いたことも大きな安心材料に。
プラン設計においても、お施主様が主体となり暮らしの価値観を共有することで、疲れて帰ったときほど「いい家だな。」と実感できる住まいとなりました。

谷川

内見の際、翌日以降には同日内見の方の買付が入るリスクがあるため、内見当日の判断がベストタイミングだった…。というエピソードです。
ただし、居住中物件では室内の写真を撮りづらい・長居しづらい・その場で本音を話しづらい・日程調整に手間取るといった側面があることを留意しておきましょう。

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②ネット情報では得られない実感値と専門家の意見が決め手に

ゼロリノベのリノベーション施工事例

斜交いの住まい

CONCEPT

ミッドセンチュリーのテイストやデザイナーズ家具がお好きなご夫婦。通風・採光を最大化するために斜めに通したメインエリアの左右には水回りや寝室を配置。部屋の中心には開放的なキッチンと象徴的なガラスブロックを採用し、生活感を抑えたモダンな美しい住まいが完成しました。

基本情報

建物タイプマンション

広さ64m²

築年月1978年03月

リノベ費用1000万〜1500万円

居住人数3人

※費用は引き渡し当時の金額です

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住空間に満足できず、子どもの誕生をきっかけに住み替えを決めたお施主様。しかし、物件探しでは停滞感があったそう。
「公園や小学校の近さや雰囲気、治安など子育て環境重視で、通勤は1時間以内。そんな条件で探していても、いいなと思った物件はすぐに買い手がついてしまう。」
5ヵ月探して見学に至ったのは3件ですが、ネットの情報では得られない、その場に行っての実感値である“見晴らし（眺望）”が購入の決め手になりました。
さらに、部分的なリノベの可否や電気のアンペア数、管理費の納入状況といった、素人には分かりにくい専門家（おうちナビゲーター）ならではの意見もためになったそうです。

谷川

エリアを変えたくない場合はポータルサイトの新着物件アラート機能を使って、新着物件が出たらメールが届くように設定すると便利♪
また、エリアには幅を持たせるのもおすすめです。乗ったことのない路線や降りたことのない駅はたくさんあり、その中にも自分たちに合う街は案外あるものですよ。

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