中古マンションの買い時は築25年以上！築年数の限界や購入時の注意点を解説

「中古マンションを購入するならできるだけ築浅が良い」
「築古マンションは長く住めなさそう」
「築年数ごとに見られる懸念点や注意点ってあるの？」

中古マンションの購入を検討している人は、漠然とこのように考えている方が多いのではないでしょうか。

ただ、なんとなく築浅が良いと思っている人にこそ知ってもらいたいのが、実は築25年以上の中古マンションがおすすめだということです。

とはいえ、なぜ築25年以上のマンションがおすすめなのか気になりますよね。

そこで今回は、以下の内容をご紹介します。

• 築25年以上のマンションがおすすめな理由
• 中古マンションの寿命
• 中古マンションを選ぶときの判断基準
• 【築年数別】中古マンション購入の後悔と注意点

最後には、中古マンションに関するよくある質問にも回答していますので、中古マンションの購入を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

築25年以上のマンションがおすすめな2つの理由

「築25年以上のマンションがおすすめ」と言われても、ピンと来ない人が多いのではないでしょうか。

まずは、築25年以上のマンションがおすすめな理由を2つ紹介します。

1.長く住めるマンションか、判断するための材料が揃っている

築25年以上のマンションをおすすめする最初の理由は、長く住めるかどうかの判断材料が揃っていることです。

具体的には、以下のとおりです。

• 過去の修繕履歴
• 現在の管理状況
• 将来の修繕予定

まず、国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表 」)¹では、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物の法定耐用年数を47年と定めています。

しかし、この法定耐用年数は会計上の償却期間であり、実際の耐久性（寿命）とは関係がありません。

実際、国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例 」)²によると、マンションの物理的寿命は117年とされています。

とはいえ、その寿命を全うできるかはメンテナンス次第。RC造の寿命が100年以上あるといっても、適切にメンテナンスされていなければ、老朽化している可能性が高いです。

また、マンションの大規模修繕工事は、ある程度の築年数にならないとスタートしません。

国土交通省の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメントの改定（概要）」)³によると、大規模修繕は12～15年に一度が目安。

同じく国土交通省の「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」)⁴によると、1回目の平均修繕周期でもっとも多いのが「築13年」で、次いで「築12年」「築14年」「築15年」で実施されています。

そのため、新築や築浅マンションでは管理状態の実情を把握するのは困難なため、その辺りを把握できるのは築20年以上のマンションとなるのです。

参照元1）：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（P1）

参照元2）：国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取り組み紹介（P10）

参照元3）：国土交通省 報道発表資料「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて(P2)

参照元4）：国土交通省「令和3年度メンション大規模修繕工事に関する実態調査」（P11）

 2.購入後の価格下落が緩やかになり、経済性が高い

購入後の価値が下がりにくく、将来売却するときでも価格下落が比較的小さく済むのも、築25年以上のマンション購入がおすすめな理由です。

下のグラフは、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した、「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2022年04〜06月】」首都圏における、中古マンションの築年数別㎡あたりの価格推移をまとめたものです。

参照元：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅の地域別・築年帯別成約状況（2022年04月～06月）」を元に作成

グラフを見ると、新築時から築年数が古くなるにつれ価値は下がり続けます。

しかし、築25年を過ぎると下落率が小さく比較的横ばいで安定し、底値に近づくことがわかります。

購入後の価格下落が新築や築浅に比べて緩やかであれば、将来的に手放すことになったときでも、売却時の資産価値が大きく下がるリスクが小さくなります。

中古マンションの寿命はどのくらい？

それでは、中古マンションの寿命はどれくらいなのでしょうか。ここでは、中古マンションの寿命の考え方について解説します。

1.鉄筋コンクリート建造物の寿命は「117年」

マンションの多くは、木造や鉄骨造の建物よりも耐用年数が長い、鉄筋コンクリート製です。

前述のとおり、鉄筋コンクリート建造物の寿命は「117年」とされており、適切な管理と維持をおこなうことで、長持ちするとされています。

2.適切なタイミングでの修繕、適切な管理が重要

マンションの物理的寿命が117年とはいったものの、鉄筋コンクリートの耐用性を保つためには、適切な管理や点検、修繕が欠かせません。

特に大事なのは、定期的に実施される大規模修繕。適切なタイミングで、適切なメンテナンスを実施することができれば、マンションの寿命は100年以上持ちます。

しかし、大規模修繕には高額な費用がかかるため、必要な時に修繕や管理ができるよう、長期修繕計画に基づいた資金計画が重要です。

マンションの修繕費や修繕積立金に関してもっと詳しく知りたい方は、「マンションの修繕費・修繕積立金とは？費用の平均相場や値上げする理由を徹底解説」の記事もあわせてご覧ください。

築年数によって2つの耐震基準が存在する

築古マンションの購入に際して、耐震性能が気になる人も多いのではないでしょうか。

耐震基準は、建築基準法の大幅な改正が行われた1981年6月1日を区切りに「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2つに大別されます。

耐震基準	内容
旧耐震基準	1981年5月31日以前に建てられた住宅。 震度5程度で倒壊しないことが想定されている。
新耐震基準	1981年6月1日以降に建てられた住宅。 震度7程度で倒壊しないことが想定されている。

耐震基準は、建築基準法が改正されるたびに見直されており、新しい基準の適用後に建てられたマンションのほうが、安全性が高く設計されているのは事実です。

しかし、旧耐震基準だとダメなわけではありません。

下図は、東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」からのデータです。

参照元：東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション 被害状況報告」耐震基準＆免震・制震

東日本大震災において「被害なし」は、新耐震「51.1」、旧耐震「47.7」でその割合は3.4ポイント。阪神大震災についても、新耐震「53.1」、旧耐震「50.1」で3ポイントしか違いません。

これらのグラフを見ていただければ分かるとおり、旧耐震基準だから危険とは一概に言えないのです。

旧耐震基準で建設されていても、外壁にひび割れが見られるといった明らかな劣化や老朽化が見られず、メンテナンスがしっかりされているのであれば、購入の選択肢に入れて問題ありません。

耐震基準は、建築確認申請が出された時点の建築基準法に適合されています。

マンションの建設には時間がかかるため、1982〜1983年に建てられたマンションでも「旧耐震基準」で建築許可が下りている可能性があります。

そのため、建築基準法の分かれ目「1981年」に近い年数の物件を購入するときには、事前によく確認することが大切です。

中古マンション選びのポイント

築古マンションは耐震基準だけでなく、管理・メンテナンス状況をチェックし、物件選びを進めるのが失敗を防ぐポイントです。

中古マンションを選ぶ際のポイントは、以下のとおりです。

• マンションの管理状態を知る
• マンション居住者の年齢層や空室率を確認する
• 適切な修繕が行われているか確認する
• 配管などの建物の構造を知る

それでは、順番に見ていきましょう。

1.マンションの管理状態を知る

「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態が建物の寿命に直結します。そのため、管理・メンテナンスがどのようにおこなわれているかのチェックは必須です。

ほとんどのマンションが構造に採用している鉄筋コンクリートは、水分が入り込むと脆くなるのが問題点。それを解決するための大規模修繕工事では、外壁塗装を含むメンテナンスも行なわれます。

「管理状態」とは、これら工事の計画・資金などをまとめて言います。

マンションの管理状態を把握するには、これまでのメンテナンス実施状況や修繕積立金の残高などを、修繕履歴や総会の議事録などでチェックするようにしましょう。

新築や築浅の場合、大規模修繕がおこなわれていない可能性が高いものの、築古であればこれまでに1〜2回は実施されているはずです。

どのような修繕がおこなわれたのか、その時点でなにか問題があったのかを確認できれば、大きな安心材料となります。

2.マンション居住者の年齢層や空室率を確認する

マンションの寿命は、居住者の年齢や空室率にも影響されます。

空室率がマンションの寿命に関わる理由に、空室になると部屋が閉めきられたまま空気が動かず、劣化が進んでしまうことが挙げられます。

所有者が亡くなり、相続が発生したときに登記されず、空室になることも珍しくありません。

そうすると管理・修繕積立金が集められず管理組合の運営が難しくなり、最悪の場合、大規模修繕ができなくなる事態に陥るのです。

高齢者が多いマンションは、そのようなリスクがあることも念頭におきましょう。

ただし、人気エリアに建っていて、空室になってもすぐに次の購入者が現れるような需要が高いマンションであれば、そのようなリスクは低いため過度の心配は不要です。

3.適切な修繕が行われているか確認する

マンションの大規模修繕は、12～15年に1回が目安です。

この周期で大規模修繕が実施されていない場合、適切な修繕が行われていない可能性が高く、修繕積立金や管理費が適切に徴収されているかの確認も必要になります。

修繕積立金は、築年数が古くなるにつれ、増額されていくことが一般的。マンションによっては、適切に修繕積立金が徴収されていないこともあります。

積立状況や今後予定されている修繕内容は、長期修繕計画書で確認できます。事前に仲介担当者に確認してもらいましょう。

4.配管などの建物の構造を知る

既にリフォーム・リノベーションされた中古マンションを購入する場合、目に見えない配管などを含めた建物の構造と修繕工事について知っておきましょう。

リフォーム・リノベーションされた中古マンションの多くは、目に見える箇所だけを綺麗にしていることが多いです。

目に見えない構造部分や配管、断熱関連などにも、しっかりと手を加えられているかどうかを確認しておかないと、住み始めてから漏水や底冷えが発生するケースも。

築30年を超える中古マンションなら、目に見えない配管も変更されることが望ましいです。

中古マンションを選ぶ際には、目に見える範囲だけでなく、目に見えない構造部分や配管、断熱関連などの工事内容も事前に確認しましょう。

マンションの建て替えってあるの？

結論、マンションの建て替えは非常に稀です。

国土交通省の「マンション建替え等の実施状況」の調査によると、2024年4月1日時点での建て替え累計数は297件（約24,000戸）。

2023年の累計数は「285件」だったため、2023年～2024年の1年で建て替えられたマンションは、わずか「12件」です。

これだけ建て替えが少ないのは、建て替えには所有者4/5以上の賛成が必要になることが理由に挙げられます。

建て替えで必要な所有者4/5以上の賛成を獲得しづらい理由は、以下の2つです。

• 高齢のため新しい建物はいらない
• 資金が各家庭持ち出しで、そんな費用が出せない

築古マンションであっても、現実的には建て替えの難易度は高いといえます。

気になる方は、不動産会社の仲介担当に確認を取るのがおすすめです。

【築年数別】中古マンション購入の後悔と注意点

ここでは、築年数ごとの中古マンションを購入した際の後悔と注意点を紹介します。中古マンションとして販売されている可能性が高い、築20〜50年のマンションにフォーカスを当てていきます。

また、ゼロリノベが実際に手がけたリノベーションを築年数別にご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

1.「築20年」中古マンションでの後悔＆注意点

築20年の中古マンションでは、以下2つの点で後悔しやすくなります。

• 借入期間が短くなる
• 売却しづらくなる

まず借入期間が短くなることですが、住宅ローン審査に関係する法定耐用年数が大きく影響しています。

金融機関によっては、住宅ローンの借入年数を「法定耐用年数ー築年数」で計算している場合が多く、これらの計算によって借入期間が短くなる現象が起きます。

借入期間が短くなるということは、毎月の支払額が増えることになってしまうため、余裕のある資金計画が必要です。

また、築20年の中古マンションを新たに購入する場合、当然ですが10〜20年後には「築30〜40年」になります。

一般的に、マンションは築年数が経過するごとに価値が下がっていきます。

築年数が経過していても、売却できれば資産価値が大きく下がるリスクは減らすことができますが、中古市場では築年数が比較的浅いマンションに買い手が集まりやすく、相対的に築20年を超える物件は成約率が減少する傾向があります。

2.「築30年」中古マンションでの後悔＆注意点

築30年の中古マンションでは、以下3つの点で後悔しやすくなります。

• 購入してすぐ、大規模修繕が始まる可能性が高い
• リフォーム費用が高くなる
• 配管に問題が発生している

大規模修繕は、一般的に12～15年に1回が目安です。

築36年頃のマンションを購入すると、3回目の大規模修繕が始まる時期と重なる可能性があります。

過去の積立金で修繕可能な場合は問題ありませんが、積立金が足りないと追加徴収される場合もあるため、購入前に修繕計画と積立金額をしっかり確認しておくことが重要です。

また、築30年になると、建物内外でも劣化が生じやすくなります。特に、表からは見えない配管の交換タイミングでもあるため、築30年の中古マンションを購入する際には、過去の工事内容についても確認する必要があります。

3.「築40年」中古マンションでの後悔＆注意点

築40年の中古マンションでは、以下3つの点で後悔しやすくなります。

• 建物の老朽化が進行している
• 耐震性に不安を感じる
• 住宅ローンに通りにくくなる

築40年を超えるマンションで適切な管理・修繕がされていない場合は、配管だけでなく、構造部分も劣化している可能性が高いです。

構造部分の劣化は、建物自体の耐震性に大きく影響を与えるため、大規模の改修工事が必要になるでしょう。

また、築40年のマンションの中には、1981年以前の旧耐基準の建物も含まれるため、管理状況と耐震基準を購入前に確認しておきましょう。

築40年のマンションは、建物としての資産価値が低下し、銀行の担保評価も低くなることから、住宅ローンが通りにくいことがあります。

住宅ローンが通らない場合は、自己資金を購入費用に充てる必要性があることも留意しておきましょう。

4.「築50年」中古マンションでの後悔＆注意点

築50年の中古マンションでは、以下2つの点で後悔がしやすくなります。

• 修繕・管理費用が非常に高い
• マンションの価値が大きく下がっている

築50年の中古マンションで適切な管理・修繕がされていない場合は、建物の内外劣化が大きく進行しているため、修繕・管理費用が非常に高くなります。

また、築50年以上の中古マンションは、建物価値も下げ止まりに近くなります。

マンションの購入費用が安くなる半面、住宅ローンの借入が難しくなるという問題もあるので、購入については検討が必要です。

築50年のマンションで気になる物件があるけど不安という方は、下記の記事を参考にしてみてください。

関連記事：築50年マンションは買って大丈夫！不動産のプロ教える後悔しないための見分け方

築50年マンションのリノベーション事例をもっと沢山見たい方は、下記の記事もチェックしてみてください。

関連記事：【弊社実例紹介】築50年をリノベーション！古いマンションが生まれ変わった事例を大公開

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購入時に確認したい中古マンションの注意点とは

築古マンション購入時に注意すべき点は4つ。購入時に確認したい中古マンションの注意点は、以下のとおりです。

• ローンの融資期間が短い可能性がある
• 住宅ローン控除の条件に入らない場合がある
• リノベーション・リフォーム済み物件は配管をチェックする
• 物件価格以外にかかる費用を考慮する

順番に解説します。

1.ローンの融資期間が短い可能性がある

築年数が古い物件の場合、住宅ローンの返済年数が短くなったり、銀行に住宅ローンを断られたりする可能性があります。

一般的には、税制上の法定耐用年数がどのくらい残っているかが借入年数の基準とされています。

鉄筋コンクリートで建てられたマンションの法定耐用年数は「47年」です。

法定耐用年数を基準とする金融機関では、築30年のマンションを購入する場合、残りの17年程度が住宅ローンの返済期間となります。

ほかの条件も考慮した上で、35年ローンを組める銀行もありますが、選択肢が狭くなるのは否めません。

法定耐用年数はあくまで償却的な意味合いで、建物の構造的な寿命とは無関係です。

物件自体に問題がなければ、通常通りに住宅ローンを組めるであろう銀行に仲介担当がアドバイスしてくれるはずなので、相談してみましょう。

2.住宅ローン控除の条件に入らない場合がある

住宅ローン控除は一定の条件を満たすことで、年末のローン残高の0.7%が所得税から控除されます。最長10年間適用され、控除額の上限は最大で210万円（年間21万円が10年間）です​。

すべてのマンションが対象となるわけではなく、中古住宅の場合「新耐震基準」に適合することが求められます。

築古物件のうち、旧耐震基準で建てられたマンションは、基本的に住宅ローン控除を受けられません。

「旧耐震基準」の中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには、「耐震基準適合証明書」の取得が必要です。

また、床面積が50㎡以上であること、申請者の所得が2,000万円以下であることなど諸条件があります。

耐震基準適合証明書を取得するのは、耐震改修が必要になった場合のコストや手間、手続きが長期化するといった理由で、一般的に難しいとされています。住宅ローン控除を絶対に受けたいと考える場合は、旧耐震基準の物件は選択肢から外すのが無難でしょう。

住宅ローン控除や耐震基準適合証明書の取得方法について詳しく知りたい方は、下記の記事もチェックしてみてください。

関連記事：住宅ローン控除を受けられる築年数とは？古い中古住宅でも控除を受ける方法｜2022年改正

3.リノベーション・リフォーム済み物件は「配管」もチェック

近年、ある程度の築年数が経過した中古マンションの中には、リフォーム・リノベーション済みで売り出されているケースも増えてきました。

内装にこだわりがなく、すでに改装が済んだ物件を気軽に購入したい場合には、リフォーム・リノベーション済みの中古マンションも選択肢に入るでしょう。

ただ、リノベーション済み物件は、壁紙や床材、水回り設備などを刷新して、表面上だけ綺麗に見せる工事がおこなわれているケースが少なくありません。

築古物件は、床下の給排水管が交換されたか、断熱が施されたかなど、目に見えない部分もきちんと手が入れられたかが重要です。

そうでない場合、漏水や見た目はきれいなのに冬は底冷えしたりといったリスクがあります。

事前に、古い給排水管が交換されたか、断熱対策は取られたかなど、工事内容を詳しくチェックしましょう。

4.物件価格以外にかかる費用を考慮する

中古マンションを購入する場合、物件価格以外にもかかる費用を考慮しておかないと、予算オーバーする可能性があります。

特に、頭金や手付金は現金を用意する必要があり、諸費用全体として物件価格の10％程度を想定しておくと安心です。

また、購入後にリフォームやリノベーションを検討している場合には、工事にかかる費用も必要です。

リフォーム費用は、実際に解体してみないと劣化状態がわからないことも多いものの、概算を大まかに把握しておくだけでも資金計画にゆとりを持てます。

マンションを購入後も、住宅ローンの返済以外に固定資産税の支払いや管理費・修繕積立金の徴収などの支出が続くことも忘れてはいけません。

場合によっては背伸びして高額な物件を購入して節約生活を送るより、築古で余裕のある返済計画を立て、趣味や旅行を楽しんで幸せに暮らすことを考えるのがおすすめです。

中古マンションのリノベーション費用について詳しくは、下記記事を参考にご自身のイメージとすり合わせてみてくださいね。

関連記事：中古マンションのリノベーション費用は？おしゃれな事例や間取りごとの費用相場を解説

中古マンションに関するよくある質問

中古マンションの築年数は20年が買い時な理由はなんですか？

中古マンションは築20年程度が買い時である理由は、以下の2つです。

• 長く住めるマンションか、判断するための材料が揃ってる
• 購入後の価格下落が築20年頃から緩やかになり、経済性が高くなる

詳しくは「築25年以上のマンションがおすすめの2つの理由」をご覧ください。

築30年、40年、50年の中古マンションってダメなの？

築年数が古いマンションでも、適切な管理・メンテナンスがおこなわれている物件であれば安心して買うことができます。

ただし、築古マンションは、古い耐震基準のものや老朽化が進んでいることも。詳しくは「【築年数別】中古マンション購入の後悔と注意点」と「購入時に確認したい中古マンションの注意点とは」をご覧ください。

まとめ

マイホームとして中古マンションの購入を検討する際、築25年以上の物件がおすすめな理由を紹介してきました。

築25年以上のマンションがおすすめの理由は、以下のとおりです。

• 長く住めるマンションか、判断するための材料が揃っている
• 購入後の価格下落が比較的低く、経済性が高い
• 旧耐震基準でも、メンテナンスがされていれば問題ない
• マンション建て替えの心配はほとんどない

とはいえ「自分たちでマンションを見極めるのは心配」「マンション選びに自信がない」といった人も多いのではないでしょうか？

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