マンション寿命は117年！長寿命の中古マンションを見極める方法

• マンションの寿命って何年？
• 築40年のマンションを買ったら、あと何年住めるんだろう？

せっかくマンションを購入するなら、出来るだけ長く住める物件が良いですよね。実は、鉄筋コンクリート造マンションは寿命117年と長生きです。そして、その寿命を決めるのは、住民と管理会社のメンテナンス意識なんです。

長寿命マンションを見極めるポイントはいくつかあります。

この記事では、次の内容を説明しています。

• 鉄筋コンクリート造マンションの寿命
• 日本でマンション寿命が短く誤解されている2つの理由
• 長寿命マンションを見極めるたった一つのポイント
• 寿命を全うしたマンションはその後どうなる？
• 配管、給湯器等の設備寿命

本記事を読み終える頃には、マンションの寿命がどれくらいあるかが分かり、気になる物件が長寿命マンションかどうかをご自身で目利きできるようになるでしょう。

鉄筋コンクリートの寿命は117年

鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの物理的な寿命は117年と言われています。国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既住の研究例」に、次のような研究例が掲載されています。

実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ－ト造建物の物理的寿命を117年と推定。

飯塚裕(1979)「建築の維持管理」 鹿島出版会

日本で117年を超える築年数のマンションはまだ存在しませんが、国内外で下記のような長寿命マンションの事例があります。

• 三井物産横浜ビル（現在：KN日本大通ビル）：築110年
• 求道学舎：築95年
• エンパイア・ステート・ビル：築90年

このように、マンションは築117年までであれば問題なく住むことができるのです。

1-1.35歳で購入した築50年マンションは人間より長生きする

厚生労働省の発表によると、日本人の平均寿命は男性が81.41歳、女性が87.45歳。一方、鉄筋コンクリート造マンションの寿命は117年。実は、建物の方が30年以上も長生きなんです。

もし、35歳男性が築50年のマンションを購入すると、マンションはあと67年もち、人間の平均寿命を上回る102歳まで住める計算になります。

とはいえ、築年数が経過したマンションに対して不安が残る方もいらっしゃると思います。過去には短期間で建て替えられるマンションもありました。

なぜ、日本では短期間に建て替えられるマンションが多かったのでしょうか？　その背景について、次の章で詳しく説明していきます。

1-2. 日本でマンション寿命が短く誤解されている2つの理由

研究データ上はマンション寿命117年と言われていますが、日本のマンションはもっと早い時期に取り壊される印象を持っていませんか？ そのイメージの背景には、次の2つの理由があります。

• マンションの法定耐用年数が47年で寿命と勘違いされているから
• 高度経済成長期に建物ニーズが変わり建て替えが起きたから

それぞれについて詳しく説明していきます。

1-2-1.【理由1】マンションの法定耐用年数が47年で寿命と勘違いされているから

上の表は、建物の耐用年数を種別にまとめたものです。マンションの寿命とよく勘違いされるものに「建物の法定耐用年数」があります。法定耐用年数は、減価償却に用いられる数値で、この期間をかけて経費計上していくために税法で定められた数値です。

つまり、耐用年数を過ぎたら住めなくなるという訳ではないのです。実際には、定期的に建物のメンテナンスを行うことで建物強度を保ち、長く住み続けることができます。

1-2-2.【理由2】日本の建て替え寿命は、老朽化ではなくニーズの変化で決まっていた

中古マンションの建て替え寿命は短く見えますが、本来はもっと長生きします。なぜなら、過去建て替えが起きた物件は、建物の老朽化ではなくニーズの変化に応じて建て替えられてきたためです。

上のグラフは、住宅が建て替えられた築年数を日本、アメリカ、イギリスで比較したものです。日本では、アメリカやイギリスの半分以下の築年数で建て替えられていたことが分かります。

短期間で建て替えが起きた背景として、建物の寿命を研究する早稲田大学名誉教授の小松教授は「まだ十分に解明ができているわけではないが、戦後の日本経済の高度成長の影響が大きかったことは疑いの余地はない」と指摘しています。
参考：「木造建築の耐用年数（木造建築の寿命は短くない）」43頁。

高度経済期以前に建てられた住宅は、必要最低限の設備で、小さく簡素なものでした。高度経済成長をむかえた日本は、ゆとりあるスペースや、洋式のフローリング、空調設備などを求めるようになります。

こうしたニーズの変化に合わせマンションが建て替えられたと小松教授は指摘しています。このように、実際のマンションは建て替え寿命より長生きすると考えられます。

長寿命マンションをつくるのは住民の管理意識

長寿命マンションをつくるのは、住民の管理意識です。なぜなら、住民1人ひとりが管理意識を持つことで、部分的な老朽化を防ぎ、長期的な修繕計画が実現しやすくなるためです。

実際、三井物産横浜ビルや求道学舎は、管理組合や住民によって定期的にメンテナンスされてきたからこそ、築90年近く経っても綺麗なまま残っています。

マンションのメンテナンスを行うのは、管理組合だけではありません。毎月の修繕積立金を支払うことはもちろん、専有部分で修繕すべき箇所があれば自分でメンテナンスする必要があります。

では、数多ある中古マンションから長寿命化マンションを見極めるためには、何をチェックすべきなのでしょうか？　次章で詳しく解説します。

「長寿命マンション」を見極める2つのポイント

長寿命マンションを見極めるために重要なのが「管理体制」です。管理体制がしっかりしているかどうかを判断するポイントが2つあります。

• 重要事項調査報告書
• 住民マナー

建物を定期的に修繕しているか、修繕資金は十分に集められているか、住民マナーはどうか、といった、管理組合や住民の建物管理を知ることで長寿命マンションかどうか見極めることができます。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1.管理体制は重要事項調査報告書から読み取れる

重要事項調査報告書とは、マンションの詳細データがまとまった書類です。多くの場合売主側の仲介会社が持っていて、それを見せてもらうことができます。

一方で、稀に重要事項調査報告書が存在しなかったり見せてもらえないケースもあります。その際は、担当の仲介業者に協力をしてもらい、類似情報を入手もしくは買付を入れて閲覧権限を主張するなどの対策をとりましょう。こうした場面で協力的な仲介業者は、あなたにとって良き家探しのパートナーとなります。

重要事項調査報告書で確認できるのは次のような内容です。

それぞれの項目について、詳しく説明していきます。

大規模修繕：マンションの外壁や屋上、エントランス、廊下、配管といった共有部分を10〜15年周期で修繕する工事のこと。コンクリートに水が染み込むのを防ぎ、鉄筋コンクリート構造の耐久性を保つ。

修繕積立金：大規模修繕の費用を、毎月所有者から徴収するもの。管理費との違いは、管理費が日々の清掃や管理人の雇用など、住宅環境の美化に充てられるのに対し、修繕積立金は数年に一度の大規模な改修工事費用に充てられる。

3-1-1.過去に大規模修繕工事を行ったマンションを選ぼう

大規模修繕の履歴があるマンションを選ぶことをおすすめします。なぜなら、中には大規模修繕を実施していないマンションもあり、修繕履歴がないと建物の管理体制や耐久性を判断しづらいためです。

国土交通省の調べによると、大規模修繕工事の周期を12年程度とした時、築40年以上のマンションの約4割、築30年以上のマンションの約2割で、適切な修繕を行うことができていないことが分かりました。

背景には、住人の高齢化や空き家問題による管理組合役員の担い手不足や、修繕積立金が回収できなくなっていることなどが挙げられます。

より詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
関連：マンションの大規模修繕について詳しく解説している記事

3-1-2.「修繕積立金」が上手に集金できているマンションを選ぼう

修繕積立金が滞りなく集金できているマンションを選びましょう。なぜなら、十分な内容で大規模修繕を行い、マンションの耐久性を保つことができるからです。同時に住民の管理に対する意識も把握できます。

修繕積立金の目安額は1万5千円程度です。管理費と合計すると、3万円程度になる場合もあります。毎月きちんと修繕積立金を支払うことで、10年後、20年後のマンション耐久性が向上します。

反対に、修繕積立金が安すぎたり、回収率が悪かったりすると、必要な時に大規模修繕を行うことができず、マンション寿命を全うできなくなるリスクがあるため注意が必要です。

また、築年数が経過しているのに修繕積立金が安い（1万円以下など）マンションは、将来修繕金が足りなくなり、多額の資金を追加徴収される可能性もあります。

より詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてをご覧ください。
関連：修繕積立金について詳しく解説している記事

修繕積立金を長期間回収し続けるためには、空室の少ないマンションであることが重要になります。
一般的に、駅から近く（徒歩10分以内など）利便性が良い場所のマンションは人気が高い傾向にあります。長寿命になるマンションを選ぶ基準の一つとして、立地の良さも気にかけてみましょう。

3-1-3.耐震基準や築年数よりも、管理体制を重視して

マンションは、耐震基準や築年数よりも、管理体制を優先・重視して選ぶことをおすすめします。

マンションには、築年数によって「旧耐震基準」と「新耐震基準」のものがあります。

「新耐震基準」のマンションは、昭和56年6月1日以前に「建築確認申請」が役所で受理され、証明書が発行されているかどうかで判断されます。次の表は、2つの基準をまとめたものです。

もちろん、新耐震基準の方が精神的に安心かと思います。予算が許すなら、新耐震基準で管理がしっかりしているマンションがおすすめです。

ただし、「旧耐震基準のマンション＝危険」というわけではありません。実際、東京カンテイの調査によると、東日本大震災で被害を受けたマンションのうち、旧耐震・新耐震の差は特にありませんでした。

このデータから分かるように、旧耐震基準のマンションが危険であるとは一概に言えません。気になる物件が旧耐震基準であった場合、建物調査を行ってくれる仲介業者に依頼をし、安全な物件かどうか判断してもらいましょう。

関連：中古マンションの築年数について説明している記事

3-2.内覧で管理体制を見極める

内覧の際、共有部の状態から住民マナーなどの管理体制を見極めることができます。次のポイントを確認してみましょう。

□ エントランスや階段など共用部分の清掃状況は確認したか？
□ 集合ポストは整理整頓されているか？
□ ゴミ置き場は整理整頓されているか？
□ 自転車置き場・駐車場は整理整頓されているか？
□ 廊下や階段の電気など壊れたままのものはないか？
□ 掲示板に古い掲示物が貼りっぱなしではないか？

これらの項目は管理者のメンテナンス意識、住民のメンテナンス意識を表します。

各項目に関する説明や、その他現地で見るべきポイントについては、以下の記事をご覧ください。
関連：中古マンションの内覧時にチェックするポイントを解説している記事

3-3.その他確認すべき注意点

その他に確認すべきポイントが2つあります。重要事項調査報告書の内容と住民マナーの現状に加えて、補足的に確認しておくと良いでしょう。

□ 塩害を受けやすい場所に建設されているか？
□ ハザードマップは確認したか？

塩害を受けやすい場所に建設されたマンションは、金属部分が錆びやすくなったり、塩害対策用の特殊な塗料を必要とするため修繕金が高額になる可能性があります。

また、マンションは地中深くに杭打ちするという構造上、災害による災害による倒壊の可能性は低くなっています。そのため、エリアを決めた後に確認する程度で問題ありません。

万が一の事態に備えて避難経路などはしっかり確認しておきましょう。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」から簡単に調べることができます。

寿命を全うしたマンションに考えられる3つの可能性

寿命を全うしたマンションのその後には、「建て替え」、「敷地売却」、「大規模修繕」という3つの可能性があります。

建て替え・敷地売却に関しては、住民の４／５の同意が必要なため、マンションでは実現しにくくなっているのが現状です。3つの中でもっとも可能性が高いのは「大規模修繕で延命を続ける」方法だと考えています。

そのため、マンション寿命が近づいてもすぐに取り壊されることはないでしょう。そのぶん、住民による日々のマンション管理が重要になっていきます。

修繕積立金を納めたり、専有部分の設備をメンテナンスしたり、建物管理に参加することで、今あるマンションを資産として後世に引き継いでいくことができます。

関連：マンションの建て替えについて説明している記事

配管等の設備寿命／交換の目安は10年〜30年

設備のメンテナンスは、コンクリートの老朽化防止につながります。なぜなら、配管割れや外壁塗装の剥がれから水が染み込むとコンクリートが脆くなってしまうためです。

防設備交換の目安時期は、建て方、資材、立地等にもよりますが、10年〜30年の間で取り替え・補修されるのが一般的です。主な設備の交換目安時期について、詳しく解説します。

5−1.自分でメンテする専有部分の設備

専有部分の設備は、自分でメンテナンスをします。リノベーションや買い替えで修理・交換できる主な設備は次の2つです。

• 配管はリノベーションで取替
• 給湯器・エアコンは10〜15年ごとに買い替え

それぞれ詳しく説明していきます。

5-1-1.配管寿命は素材によって異なる！15〜30年で交換がベスト

専有部分の配管寿命は、どんな素材を用いたかによって異なります。なぜなら、錆びやすい素材も、腐食に強い素材もあるからです。一般的に、15〜30年程度が寿命と言われており、最近ではリノベーションで配管も一緒に交換する方が増えています。

関連：中古マンションの配管寿命について説明している記事

5-1-2.給湯器、エアコンの寿命は11〜15年

各戸に設置されている給湯器、エアコンの寿命は11〜15年と言われています。これらは専有部分の設備であるため、自己負担での取替が必要です。

家電製品と同じように、性能やメーカーごとに費用のばらつきはありますが、一般的に給湯器の交換費用は12万円〜20万円程度が相場となっています。

5-2.大規模修繕でメンテする共用部分の設備

その他の主要な共用部分は、定期的な大規模修繕での補修が必要です。

参照：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

階段、廊下部分の鉄部は雨などでさびやすいため、4〜10年ごとの塗装を行います。共有部分の配管は5年ごとの高圧洗浄、30年ごとの交換が推奨されています。

まとめ

この記事では、マンションの寿命と、長寿命マンションの見極め方について説明してきました。

最後にポイントをおさらいしましょう。

• 鉄筋コンクリート造マンションの寿命は研究データ上117年と言われている
• マンションの寿命にはメンテナンスと管理状況が大きく影響する
• 長寿命マンションを作るのは住民の管理意識
• 長寿命マンションを見極めるポイントは「管理体制」
• 内覧時には共有部分を確認し、住民マナーや住民の管理意識を見ると良い
• 配管、給湯器などの設備寿命は10年〜30年

築年数が経過していても、定期的にメンテナンスをすれば長く大切に住むことができます。本記事が、あなたのマンション選びに少しでもお役立ちできたら嬉しいです。