40代はマンション賃貸と購入どちらを選ぶべき？費用とメリットを比較

2018.11.20

これまでは賃貸で住んでいて特に問題ないと思っていた人でも、40代を境に「やはりマンションを購入すべきかもしれない」と考え直すケースは少なくありません。

一般的に、購入する時期では30代が多いですが、子どもが成長して手狭になってきた、家賃補助がなくなるタイミング、将来のことを考えると親と近くに住みたい、など、40代はライフスタイルの変化が起きやすく、またこの先の将来がリアルに見えはじめる年代でもあります。

そのため、人生支出の中でも最も大きい住宅費について、賃貸と購入どちらを選択すべきか、と悩むのは当然であり、重要なテーマともいえます。

しかし、仮に購入を考えた場合、住宅ローンを組むことを考えると、40代では遅いのではと心配している人も多いでしょう。しかし、決して遅いということはないのです。

この記事では、

40代のマンション購入と賃貸の費用の比較
40代がマンション購入をするメリットとデメリット
40代がマンションを借りるときのメリットとデメリット
40代がマンション購入と賃貸を選択するときのポイント

などについてご紹介します。

40代からマンション購入を検討する際に「購入」なのか「賃貸」なのか、ライフプラン計画の判断にお役立ていただければと思います。

中古マンション購入の全体像については【重要度順】プロがまとめた中古マンション購入の注意点5つをご確認ください。

40代でのマンション購入と賃貸の費用を比較

まず、簡易なシミュレーションをしてみましょう。世帯年収850万円、40歳で妻と子供2人がいる男性が40代のうちにマンションを購入した場合と、ずっと賃貸で暮らした場合の今後90歳までの50年間で住宅にかかる費用を比較してみます。

1-1.40代でのマンション購入vs賃貸比較シミュレーション

1-1-1.購入の場合

・物件価格：3,500万→35年ローンの金利1.47％（元利均等）の場合の総返済額：約4,480万円

・諸費用：150万
・管理費・修繕積立金：1200万（月2万円として）
・リノベーション代：800万円

総額：6,630万円

1–1-2.賃貸の場合

・賃料：6,000万円（月10万円として）

・初期費用（敷金、礼金、仲介手数料）：80万円（家賃4ヶ月分、2回引っ越しした場合）
・更新料：250万（2年に1回、家賃1ヶ月分として）
・引っ越し代：60万円（１回30万として2回行った場合）

総額：6,390万円

1-2.購入vs賃貸比較シミュレーションを受けての考察

購入と賃貸を比較した結果を総合的に判断すると、40代でマンション購入をした場合でもタイミングとして遅くはありません。その理由を詳しく解説していきましょう。

1-2-1.金額だけでは決めきれない

結果は上のとおりです。購入と賃貸では住宅にかかるトータルコストの差額は240万程度にしかなりません。

しかし、実のところ、こうしたコストによるマンション購入と賃貸の比較はあまり意味があるとは言えません。

マンションの購入額は金利や住宅ローン控除額によって変わります。賃貸も値上がりすることもあれば、何回か引っ越しする可能性もあります。人生は何が起こるかわからず、人によって事情も異なるので、最終的に購入と賃貸のどちらが高かったか安かったかというのは、ケースバイケースでまったく違ってくるものです。

さらに当然ながら、何歳まで生きるのかも人によって違います。日本人の平均寿命は今も伸び続けていて、長生きするほど購入の方が有利になっていきます。高齢者になると新たに賃貸契約が結びにくくなることも想定しておくべきです。

いずれにしろ、購入か賃貸かという問題を考えるとき、費用という要素は「どちらも大差ない」という認識で、参考程度にとどめておいた方がいいでしょう。

1-2-2.40代でのマンション購入は遅くない

さて、ここからは40代にとっての「マンション購入」という選択肢について考えていきます。最初はタイミングについてからです。

国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、分譲マンション（新築マンション）の世帯主の平均年齢は44.3歳、中古マンションの平均年齢は46.4歳です。

一次取得（初めて住宅を取得したとき）の年齢はどうかと言えば、分譲マンションの平均年齢は39.5歳で、中古マンションの平均年齢は43.6歳です。そしてこの一次取得者は、分譲マンションでは30代が一番多く、中古マンションでは40代が一番多くなっています。

この結果は、結婚や出産などのライフステージとの関連性以外に、住宅ローンも関係していると考えられます。

老後の年金生活で住宅ローンを返済していくのは難しいと考えると、住宅ローンの適切な完済年齢は65歳です。仮に35年で返していくなら、スタート時点は30歳でなければなりませんが、実際にはボーナスや退職金を使った繰上返済を駆使しながら返済する人が多いのが実情です。

マンション購入に適齢期という言葉が当てはまるとしたら、40代は適齢期の後半に差し掛かっている時期と言えるでしょう。

同時に、40代は職場では管理職という立場に就く割合が多く、家庭では教育費の支出が増え始めます。この先の青写真がだんだんとはっきりしてきて、今後のライフプランと家計収支について、20代、30代の頃以上に自分たちの今後がよく見えてくる時期です。

そうした意味でも、40代はマンション購入という人生最大の買い物と向き合い、実行に移す、「まだ遅くない」タイミングです。

＞＞マンションは購入か賃貸か？独身者が本当に選ぶべきなのはどっち？

40代がマンションを購入するメリット・デメリット

40代でマンションを購入することには、20代、30代にはないメリットとデメリットがあります。メリットから3つ挙げてみましょう。

2-1.メリット

確実な資金計画を立てられる
ライフプランを立てやすくなる
貯蓄を頭金に充当できる

・確実な資金計画が立てられる
40代になれば勤務先の給与、ボーナス、退職金などの収入や、退職後の年金額が把握しやすくなります。年収がはっきりとすれば適切な住宅ローンの融資額も計算できます。いくらのマンションを、どのようなローンで借りるかという資金計画が立てやすくなります。

＞＞【年収別】住宅ローン目安表！その予算で住めるエリアは？広さは？

賃貸の年金暮らし高齢者の犯罪が止まらない理由

BBCに取り上げられている悲しいニュースがあります。それは、日本の高齢者犯罪が増加し続けているというもの。その理由が、家賃と医療費を払うと暮らしていけないため、刑務所に入るというもの。

＞＞日本の年金生活者が刑務所に入りたがる理由

賃貸暮らしだけが理由ではありませんが、購入しないことのリスクの１つであると言えます。住まいの購入は長期の貯金計画を立てる最高のタイミングでもあります。将来のことをしっかりと見据えて計画を立てましょう。

・ライフプランを立てやすくなる
家族構成が定まることにより、今後かかる教育費などのメドもついてきます。仕事で転勤などがあるかどうかもわかってくるでしょう。ということはライフプランに関わる不確定要素が減ってくるということです。そのためマンションを購入したとしても住み替えの可能性などを考えずに、間取りや立地の選定ができるようになります。

・貯蓄を頭金に充当できる
これまでの貯蓄があれば、それを頭金にあてられます。実際に40代になると住宅ローンの負担を減らすために頭金を用意する人の割合が増えてきます。

貯蓄にそれほど余裕がない場合は、今から貯めようとしても期間が限られ、購入時期が遅れれば今住んでいるところの賃貸料も毎月出ていくことになるので、今ある現金を使ってローンを組んでしまった方がメリットは大きいでしょう。

2-2.デメリット

次に、40代ならではのデメリットも見てみましょう。

住宅ローンの返済期間が短い
老後の生活が苦しくなる場合がある
住宅ローンと教育費の支払いが重なる
親の介護問題がのしかかることがある

・住宅ローンの返済期間が短い
収入のある65歳までをローン返済のゴールと考えると、必然的に住宅ローンの返済期間は短くなります。その分、月々の負担額が大きくなることは考慮しなければなりません。また、希望する金額の融資を受けられないケースも考えられます。

・老後の生活が苦しくなる場合がある
銀行の住宅ローンの完済時の年齢の上限は80歳程度となっています。そのため40代でも長期ローンを組むことは可能ですが、住宅ローンの返済期間を長くすれば退職後も返済をし続けなければなりません。年金生活で住宅ローンを払い続けることはなかなか難しく、最近では老後破綻が増えています。

・住宅ローンと教育費の支払いが重なる
子供が高校や大学に進学して教育費がかさんでくる時期と、住宅ローンの支払いとが重なるのもつらいところです。いずれも家計に占める負担額は大きく、バランスをとるのが難しくなります。

・親の介護問題がのしかかることがある
高齢の親の面倒を見なければならなくなった場合、介護負担によって住宅ローンの返済に支障が出ることも考えられます。また購入したマンションでの同居や介護をする状況が発生する可能性もあります。

40代がマンションを借りるメリット・デメリット

次に、40代がマンションを借りるメリットとデメリットを見ていきましょう。

3-1.メリット

引っ越しをしやすい
固定資産税を支払わなくていい
設備交換や修繕費用が少ない
契約の手続きが簡単である

・引っ越しをしやすい
賃貸の場合は気軽に住み替えしやすいため、転勤や子どもの成長の過程で希望の学区内に移るなど、ライフスタイルの変化に合わせやすいといえます。

ご近所とのトラブルがあった時でも、所有していない分引っ越しがしやすいため万が一のときの安心感につながります。

・固定資産税を払わなくていい
賃貸ですから、固定資産税もかかりません。不動産を所有していると住宅ローンの他に毎年かかる固定資産税を予定しておかなければなりませんが、賃貸は家賃のみの費用で済みます。

・設備交換や修繕費用が少ない
設備交換や修繕費用を計画する必要がありません。賃貸物件は大家さんの所有物であるため、設備の不具合や修繕費用は基本的に大家さんが管理します。

・契約の手続きが簡単である
賃貸契約のみの手続きで済むため、住宅ローンや不動産の所有権移転登記など複雑な手続きは必要ありません。

3-2.デメリット

資産が手元に残らない
年齢を重ねると借りにくくなる
自分好みに変えるリフォームを自由に行えない

・資産が手元に残らない
資産として手元に残らないことは大きなポイントです。毎月どのような額の家賃を負担したとしても、不動産として所有することはできません。

・年齢を重ねると借りにくくなる
60代、70代を過ぎ、それ以上の年齢になったときなど、年齢を重ねるごとに、現在と同じように賃貸契約を結んでくれなくなる可能性があります。

定年後は収入も入らなくなるため、年金や蓄えでまかなうつもりでいても、大家さん側で契約を躊躇することも考えられます。

・自分好みに変えるリフォームを自由に行えない
自分好みに自由にリフォームできないことは、賃貸を借りている以上避けられないことです。仮にリフォームできたとしても、その範囲は一部に限られていることが多いでしょう。物件自体を大家さんが管理している性質上、リフォームするには許可を取らなければなりません。

賃貸は、あらかじめ決められた枠の範囲内で暮らすことが前提となっています。