中古マンションの手付金とは？相場・返ってくる条件・払えない時の対処まで解説

2026.04.26

大月知香

中古マンションの手付金は、売買契約時に売主へ支払うお金です。

手付金は住宅ローンに組み込めないのが基本です。現金での準備が難しい場合は、売主や担当者に早めに相談しましょう。

この記事では、手付金の意味、相場、返ってくる条件、戻らない条件、支払い方法、払えないときの対処法まで、順番に整理して解説します。

この記事の監修者

宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する「ゼロリノベ」を運営する株式会社grooveagentの代表取締役。

中古マンションの手付金とは？相場や戻るケースと戻らないケース

中古マンションの手付金について、相場のほか戻るケースと戻らないケースを中心に解説します。

手付金と頭金の違い

手付金と頭金は混同されがちですが、役割は明確に異なります。

手付金→契約時に支払い、決済時に購入代金へ充当されるお金
頭金→購入代金の一部として、自己資金で先に支払うお金

手付金を支払うのは、不動産売買の契約を安定させ、解約や違約時のトラブルを避けるためです。そのため、支払ったあとにどうなるかまで確認しておくことが大切です。手付金は契約時に必要ですが、頭金は必須ではなく、0円でも購入できるケースがあります。

手付金・頭金・申込金の違いは以下の表で確認してください。

項目	役割	支払うタイミング	返金性
手付金	契約を成立させるお金	売買契約時	条件次第で戻る／戻らない
頭金	購入代金の一部として払う自己資金	決済時が中心	原則として代金に充当
申込金	購入意思を示す仮払い	申込時〜契約前後	契約に至らなければ返金される場合あり

手付金の相場

手付金の相場は物件価格の5〜10％が目安で、契約内容によっては返ってくる場合と戻らない場合があります。

たとえば、3,000万円の中古マンションなら、手付金は150万〜300万円程度が目安です。先に相場感をつかんでおくと、資金計画が立てやすくなります。

手付金の扱いの流れ

手付金は、契約時にいったん売主へ支払います。

その後、決済のときに売買代金の一部として充当されるのが一般的です。

手付金が戻ってくる3つのケース

契約後でも、条件によっては手付金が戻ることがあります。代表的なのは、ローン特約が使える場合、売主都合で手付解除になる場合、売主側に契約違反がある場合です。

ケース1：ローン特約が適用される

手付金の扱いの流れで簡単にご紹介したように、物件購入の際は売買契約を締結してから住宅ローンの本審査に申し込むのが一般的です。万が一審査に落ちてローンが組めず物件が購入できなくなってしまったら、契約を解除するしかありません。このとき、売買契約の条件としてローン特約が盛り込まれていれば、無条件で契約を解除し、手付金も全額返金してもらえます。

ケース2：売主側が手付解除をした

売主側が何らかの事情で売買契約を白紙に戻したいと申し出てきた場合も手付金は戻ってきます。これを「手付解除」と呼びますが、この場合は売主が手付金に上乗せして手付金の同額を買主に支払わなければなりません。これを「手付倍返し」と言います。

手付解除の期限は契約で決められており、一般的には契約後数週間から1か月程度です。

ケース3：売主側に契約違反があった

売主側に契約違反があった場合は、手付金の返還に加えて損害賠償の対象になることがあります。

お金が一定額戻ってくるのは安心材料ですが、損害がそれを上回る場合の扱いは契約内容によって変わります。

手付金が戻ってこない3つのケース

買主側の都合や契約違反で解除する場合、手付金は戻らないのが基本です。違約金を支払わなければならないケースもあります。具体例を見てみましょう。

ケース1：住宅ローンの手続きをしない

売買契約後に住宅ローンの本審査に申し込むことは契約条件にも定められています。契約後は速やかに融資の申し込みをしなければなりません。契約後に必要な住宅ローン手続きを進めない場合は、契約違反とみなされるおそれがあります。

ケース2：故意に住宅ローン審査に落ちる

ローン特約があるからといって、ローン審査に意図的に落ちて契約解除することはできません。転職をしたり別のローンを組む、クレジットカードを使い込む、あるいは審査時に虚偽の記載をするといったローン審査に不利になるような行為は契約違反とみなされます。

ケース3：手付解除期日を超えての売買契約解約

手付金が戻ってくるケース2でもご紹介した手付解除とその期日の条件は買主にも該当します。ただし、買主が解約を申し出た場合は手付金を放棄するだけで済みます。期限内であれば手付放棄で解除できる場合がありますが、期限を過ぎると契約違反扱いになる可能性があります。

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手付金の支払い方法と注意点

ここでは、手付金の支払方法、足りない場合の対処法、ローンに組み込めるかを順番に確認します。

契約前に押さえておきたい実務面を先に整理しておくと、全体の見通しが立てやすくなります。

手付金の支払い方法は現金または銀行振込が一般的

手付金は、売買契約を結ぶタイミングで支払うのが一般的です。現金での手渡しか、契約前に振り込んでおく形が多く、契約の成立と同時に扱われるのがポイントです。

支払い方法は現金での受け渡しや銀行振込があり、契約時に一括で支払うのが基本です。

現金で支払う場合は、高額になるため持参時の安全に注意が必要です。銀行振込の場合は、契約締結前までに入金を済ませる条件になることが多いため、休日や営業時間外は注意しましょう。振込対応の可否は売主や不動産会社の運用によって異なるので、契約前に確認しておくと安心です。

手付金は誰に払う？

原則として手付金は売主へ支払います。ただし、契約内容によっては仲介会社が一時的に預かるケースもあり、その場合は預り証などで管理されます。

手付金が足りない場合はどうすればいい？

どうしても手付金を現金で用意できない場合はいくつか対策法があります。

まず検討しやすいのは、親族から一時的に借りる方法です。すぐに返済できるあてがある場合以外は、身内であっても借用書などを作成して書面でやり取りすることをおすすめします。贈与の場合は年間110万円以下なら非課税です。

また、支払える額を提示した上で売主や不動産会社に減額交渉を持ちかけることもできます。あらかじめ手付金の安い物件を選ぶというのも一手です。

手付金はローンに入れられる？

手付金は住宅ローンに組み込めません。そのため、契約時には現金で用意しておく必要があります。

また、住宅ローンは購入する不動産を担保とするのが原則です。売買契約締結、つまり物件を購入することを約束した状態でなければローンを組めないということなので、契約を成立させるために支払う手付金は、手順上ローンに組み込めないのです。

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手付金の保全措置と上限

ここからは、不動産会社が倒産した場合の手付金の行方や保全措置について解説します。

最後に上限まで確認しておくと、契約条件の見落としを防ぎやすくなります。

払った不動産会社が倒産したら手付金はどうなる？

手付金を支払ったあとに売主である不動産会社が倒産すると、引き渡しができなくなるおそれがあります。こうしたリスクに備えるのが、宅地建物取引業法の「手付金等の保全措置」です。

完成物件では、代金の10％超または1,000万円超で保全措置が必要です。未完成物件では、代金の5％超または1,000万円超で保全措置が必要です。条件を満たしていれば、倒産などで引き渡しができなくなった場合でも、手付金の返還を受けられます。

手付金の上限はある？

売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者でない場合、手付金の上限は売買代金の20％までです。それを超える部分は無効となるため、契約時に過大な手付金を求められていないか確認が必要です。

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中古マンションの手付金はいくらが相場ですか？: 中古マンションの手付金は、物件価格の5〜10％が目安です。たとえば3,000万円なら150万〜300万円ほどが想定されますが、売主との合意で金額が決まるため、物件や契約条件によって前後します。
手付金を払うのはいつですか？: 手付金は、売買契約を結ぶタイミングで支払うのが一般的です。現金での手渡しか、事前に振り込む形が多く、契約の成立と同時に扱われるのがポイントです。
手付金はどんなときに返ってきますか？: はい。住宅ローン特約が使える場合や、売主都合で契約が白紙になる場合、売主側の契約違反があった場合は返還されることがあります。一方で、買主都合で解除する場合は、手付金が戻らないのが基本です。
手付金はローンに組み込めますか？: 手付金を住宅ローンに組み込むことはできません。住宅ローンは購入物件を担保にする仕組みなので、契約時の手付金は別途、現金で用意しておく必要があります。

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まとめ

中古マンションの手付金は、少しわかりにくいルールが多いお金です。

ですが、相場や返還条件、ローン特約の有無を先に押さえておけば、契約前の見通しはぐっと立てやすくなります。

手付金はローンに組み込めないため、現金の準備も含めて早めに考えておくと安心です。契約の直前に慌てないよう、事前の確認をていねいに進めておきましょう。

この記事の制作体制

大月知香

ゼロリノベの編集者。大学時代にデンマークへの留学を通して、北欧の人々の住まいに対する美意識の高さに感化される。暮らしにおける「住」の重要性を伝えたいと住宅雑誌の編集を経験。より自分らしく、自由に生きられる選択肢の一つとしてリノ...
鰭沼悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent（ゼロリノベ）代表取締役。