中古マンションのデメリットとは？後悔しないための確認ポイントを宅建士が解説
中古マンションを検討するときのデメリットとして、「耐震性は大丈夫？」「外観や共用部が古く見えない？」「設備の交換にお金がかかるのでは？」「住宅ローンを無理なく返していける？」と不安になる方は少なくありません。
実際に中古マンションには、建物や設備の経年劣化、外観・共用部の古さ、管理・修繕の状態、希望どおりにリノベーションできない可能性、購入後にかかる費用などのデメリットがあります。
ただし、すべての中古マンションに同じ不安があるわけではありません。
室内の設備や間取りはリノベーションで整えられる場合があり、建物全体についても、管理・修繕の状態を確認することで、購入後の負担をある程度見通せます。
大切なのは、築年数だけで「中古マンションは不安」と判断するのではなく、どのデメリットが自分たちにとって許容できないのか、購入前に何を確認すればよいのかを知ることです。
この記事では、宅建士でもあるゼロリノベ代表取締役の鰭沼が、中古マンションの主なデメリットと、後悔しにくい物件の見極め方を解説します。
中古マンション購入とリノベーションを検討している方は、物件探しを始める前にご確認ください。
リノベ費用の決定版！リノベにかかるお金について総まとめした記事はこちらから
中古マンションのデメリットは主に5つ
中古マンションのデメリットは、主に次の5つです。
- 耐震性や建物の状態に不安を感じることがある
- 外観や共用部に古さを感じることがある
- 設備や給排水管の状態によって、修繕費がかかることがある
- 管理費・修繕積立金など、購入後の負担が変わる可能性がある
- 住宅ローンやリノベーション費用を含め、予算オーバーになりやすい
ただし、すべての中古マンションに当てはまるわけではありません。
室内はリノベーションで整えられる場合がありますし、建物全体も管理や修繕の状態によって、住みやすさや将来の安心感が大きく異なります。
以下では、それぞれの不安をどのように確認すればよいか、順に解説します。
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中古マンションのデメリット「耐震性や建物の状態が心配」
中古マンションでは、築年数が経過しているぶん、耐震性や建物の傷みが気になることがあります。
とくに1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションは、新耐震基準とは前提となる基準が異なります。
旧耐震基準だから一律に購入を避けるべきとはいえませんが、耐震診断や耐震改修が行われているか、建物にどのような維持管理がされているかを確認する必要があります。
また、建物は年数を重ねるほど、外壁、防水、鉄部、給排水設備などに修繕が必要になります。室内がきれいにリフォームされていても、建物全体の状態まで良好とは限りません。
購入後に大きな修繕が予定されていたり、修繕積立金が不足していたりすると、毎月の負担が上がったり、一時金が必要になったりする可能性もあります。
中古マンションは、建物の状態を見極める手間がかかることがデメリットと言えるでしょう。
築年数だけで判断せず、耐震性、修繕履歴、長期修繕計画、修繕積立金の状況を確認する必要があります。
築年数によっては耐震性に不安が残る
中古マンションでは、築年数によって耐震性への不安を感じることがあります。
一般に、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に基づいています。
一方、旧耐震基準のマンションでは、耐震診断・耐震改修が実施されているかを個別に確認する必要があります。
ただし、新耐震基準であれば何も確認しなくてよいわけではありません。
地震への備えを考えるなら、建築確認日だけでなく、耐震診断・耐震改修の有無、これまでの修繕履歴、建物全体の管理状態も見ておきましょう。
大規模修繕の状況によって、将来の負担が変わる
マンションは、外壁、防水、エレベーター、給排水設備など、建物全体で定期的な修繕が必要になります。
大規模修繕が計画どおり行われていないマンションでは、劣化が進み、住み心地や建物全体の印象に影響することがあります。
また、修繕に必要なお金が十分に積み立てられていなければ、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が検討される可能性もあります。
購入前には、過去の大規模修繕の履歴、今後の長期修繕計画、修繕積立金の残高や改定予定を確認する必要があります。
こうした書類を読み、内容を判断する手間がかかることも、中古マンションを選ぶ際の難しさの一つです。
マンションの耐震や建替えについてより詳しく知りたい方は、こちらもご覧ください。
中古マンションのデメリット「外観や共用部の古さが気になる」
中古マンションは、室内をきれいにリノベーションできても、外観やエントランス、共用廊下、エレベーター、メールボックスなどには築年数なりの古さが残ることがあります。
外観や共用部は、帰宅するたびに目に入る場所です。「室内は気に入っているのに、建物全体の雰囲気が好きになれない」「エントランスが暗く、友人を招きにくい」と感じる方もいるでしょう。
また、共用部は購入した一住戸だけでは自由に変えられません。将来、建物全体で大規模な改修を行う可能性はありますが、工事内容や時期は管理組合の合意によって決まります。
自分の希望だけで外観やエントランスを新しくできないことは、中古マンションの明確なデメリットです。
外観や共用部は、室内のように自由には変えられない
キッチン、浴室、床、壁、間取りなど、専有部の多くはリノベーションで変えられます。しかし、外壁、廊下、エントランス、エレベーター、窓、玄関ドアの外側などは、基本的に共用部です。
「室内を新しくすれば、すべて新築同様になる」と考えて購入すると、入居後にギャップを感じることがあります。
築年数が古いマンションでは、外観のデザイン、共用廊下の幅、エントランスの仕様、エレベーターの大きさなどに、当時の建築らしさが残ることもあります。
築20年前後のマンションであれば、2000年前後に建てられた物件です。旧耐震基準の目安となる1981年以前に建てられたマンションでは、さらに強い経年感を抱く場合もあるでしょう。
どこまでの古さを許容できるかは人によって異なるため、物件サイトの写真だけで決めず、必ず現地で確認することが大切です。
管理状態が悪いと、住み心地や将来の印象にも影響する
外観が古いことと、管理状態が悪いことは同じではありません。
しかし、外壁にひび割れやタイルの浮き・剥がれが目立つ、共用廊下が汚れている、ゴミ置き場や駐輪場が荒れているといった状態は、建物の維持管理に不安を感じる要因になります。
共用部の状態は、毎日の住み心地だけでなく、将来売却するときの第一印象にも関わります。室内をリノベーションしてきれいにしても、建物全体の印象は一住戸だけでは変えられません。
中古マンションでは、外観・共用部の状態を見て、管理が行き届いているかを判断する必要があります。
内覧時には、室内だけでなく、エントランス、メールボックス、共用廊下、駐輪場、ゴミ置き場、掲示板なども確認しましょう。
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中古マンションのデメリット「設備・性能が今の暮らしに合わないことがある」
中古マンションでは、キッチンや浴室、トイレ、給湯器などの設備が古く、現在の暮らし方に合わないことがあります。
設備は使えれば問題ないと考える方もいますが、収納量が少ない、キッチンが狭い、浴室が古い、食洗機を置けない、コンセントが足りないといった不便さは、毎日の暮らしに積み重なります。
また、室内をリノベーションすれば解決できることもありますが、すべてを自由に変えられるわけではありません。
中古マンションでは、設備の入れ替えや内装工事の費用、希望どおりのリノベーションができない可能性も、購入前に考えておく必要があります。
キッチンや浴室などの設備が古く、交換費用がかかることがある
キッチンや浴室、洗面台、トイレ、給湯器などの住宅設備は、築年数とともに古くなります。
見た目が古いだけでなく、収納が少ない、掃除しにくい、節水・省エネ性能が低い、使いたい機能がないと感じることもあるでしょう。
中古マンションでは、購入後にそのまま住めると思っていても、設備の状態によっては交換や修繕が必要になる場合があります。
とくに、給水管・給湯管・排水管などは普段見えないため、内覧だけでは状態を判断しにくい部分です。
設備を交換する場合は、購入費用とは別にリフォーム・リノベーション費用がかかります。
物件価格が予算内でも、入居前の工事費を含めると総額が想定を超えることがある点は、中古マンションのデメリットといえます。
断熱性・遮音性・電気容量など、変えにくい制約がある
築年数が古いマンションでは、新築マンションや近年供給されたマンションと比べて、断熱性や遮音性が十分ではない場合があります。
冬に窓まわりが寒い、結露しやすい、上下階や隣戸の生活音が気になるといった不便さは、住み始めてから気づくこともあります。
内窓の設置や断熱材の施工など、リノベーションで改善できるケースもありますが、窓や躯体など共用部に関わる部分は、管理規約や建物の条件によって工事に制約がある場合があります。
また、築古マンションでは、電気容量やガス容量に上限が設けられていることがあります。
IHクッキングヒーター、食洗機、浴室乾燥機、床暖房などを導入したい場合でも、マンション全体の設備や管理規約の条件によっては、希望どおりに設置できないことがあります。
間取りも同様です。壁を壊して広いLDKにしたい、キッチンの位置を大きく移動したいと思っても、建物の構造、配管の位置、管理規約などによっては、希望をすべて実現できないケースがあります。
中古マンションのデメリットをメリットに変える逆転発想
ここまで紹介したように、中古マンションには、耐震性や建物の状態、外観・共用部の古さ、設備の老朽化、購入後にかかる費用などのデメリットがあります。
ただし、すべてが購入を見送る理由になるわけではありません。
耐震性や修繕の状況は資料で確認でき、外観・共用部の印象は内覧で確かめられます。室内の設備や間取りは、物件の条件によってリノベーションで整えられる場合があります。
中古マンションでは、変えにくい立地や建物全体の状態を見極めたうえで、室内を自分たちの暮らしに合わせてつくることができます。
ここからは、デメリットを理解したうえで中古マンションを選ぶメリットを4つ紹介します。
新築と比べて「金銭的コスパ」が抜群
新築マンションや築浅マンションは、外観や共用部のデザイン、設備の新しさに魅力を感じやすいでしょう。
一方で、新しさを優先すると、同じエリアでも購入価格が高くなり、希望する広さや、室内を暮らしに合わせて整えるための予算との両立が難しくなることがあります。
以下のグラフは首都圏の新築マンションと築21～25年の中古マンションの価格推移です。2016年時点での価格差は約2.5倍となり、2戸分以上の価格差が数字ではっきりと表れています。
この価格差があれば、購入価格だけでなく、リノベーション費用や家具・インテリア、購入後の暮らしに残すお金まで含めて、予算を考えやすくなります。
この価格差をどう考えるかは、住まいに何を求めるかによって変わります。
外観や共用部の新しさを優先するのか、立地・広さを優先するのか、あるいは購入価格を抑えて室内を自分たちらしく整えるのか。
中古マンションは、予算の配分を自分たちで考えやすい選択肢です。
新築と比べて「立地的コスパ」が抜群
今、希望エリアに新築マンションを購入しようとしても、利便性の良い駅前や商店街の近隣に見つけることは難しくなっています。
価格も高くなってしまう新築マンションより、先に建っている中古マンションのほうが立地や広さの条件が合う物件を見つけやすい場合があります。
外観や共用部の新しさは、築浅・新築マンションの魅力です。
しかし、住まい選びでは、駅からの距離、通勤・通学のしやすさ、買い物や医療施設の利便性、街の雰囲気など、購入後に変えられない立地も大切です。
新築マンションは供給される場所が限られますが、中古マンションはこれまでに建てられた分だけ選択肢があります。
外観・共用部の状態を確認し、自分たちが許容できると判断できるなら、希望するエリアや広さを優先しやすくなります。
室内はリノベーションで整えられる場合があります。だからこそ中古マンションでは、変えにくい立地と建物全体の状態を先に見極め、室内は暮らし方に合わせてつくるという選び方ができます。
新築と比べて「資産的コスパ」が抜群
中古マンションの価値は、築年数だけで決まるものではありません。
駅からの距離や周辺環境、専有面積、日当たり・眺望に加え、外観・共用部の状態、修繕履歴、修繕積立金、管理組合の運営状況も、住みやすさや将来の売却のしやすさに関わります。
東日本不動産流通機構（REINS）のデータ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」を見ると、首都圏の中古マンションは築年数が進むにつれて成約単価が下がる傾向があります。
一方で、築20年前後を超えると、築年数による値下がり幅は徐々に小さくなる傾向が見られます。
つまり、築20年前後の中古マンションは、新築マンションや築浅マンションと比べて購入価格を抑えながら、希望する立地や広さを選べる可能性があるということです。
ただし、築年数だけで選ぶのではなく、立地・建物・管理の条件がそろっているかを確認しましょう。
リノベーションでは、こうした変えにくい条件を見極めたうえで、間取りや設備を自分たちの暮らしに合わせて整えられます。
新築と比べて「自分らしさ、使いやすさ」が抜群
新築マンションや築浅マンションでは、宅配ボックス、ラウンジ、床暖房、食洗機など、設備の充実に魅力を感じることもあるでしょう。
一方で、中古マンションは、「最初から付いている設備」を選ぶのではなく、自分たちの暮らしに本当に必要なものを選び、室内を整えていける可能性があります。
キッチン、浴室、収納、内装、間取りなどは、物件の条件によってリノベーションで変更できます。
たとえば、来客が少ない家庭に大きなラウンジが必要とは限りませんし、収納を増やしたい、キッチンを広くしたい、個室を減らしてLDKを広くしたいなど、優先したいことは家庭ごとに異なります。
リノベーションで住居内を自分流に変化させることで、デザインテイストや使い勝手が高まり、入居後すぐに、自分たちらしい暮らしを始められます。
新築マンション以上に、自分たちが快適と感じられる空間を手に入れられる場合もあります。
ただし、マンションでは管理規約や構造、配管の位置などによって、できる工事とできない工事があります。希望する暮らしが実現できるかは、物件を申し込む前に確認することが大切です。
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中古マンション購入の注意点
中古マンションは、耐震性や外観、設備などを確認して選ぶことが大切です。加えて、購入後にかかるお金と、希望するリノベーションが実現できるかも、契約前に確認しておきましょう。
物件価格が予算内でも、購入時の諸費用、リノベーション費用、住宅ローン返済、管理費・修繕積立金まで含めると、住まいにかかる総額は変わります。
この章では、中古マンションを購入する前に確認したい専有部のポイントと、無理のない資金計画の考え方を解説します。
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専有部で確認したいポイント
中古マンションを購入してそのまま住む場合も、リノベーションをする場合も、室内の見た目だけで判断しないことが大切です。
キッチンや浴室、床、壁、収納などは、リノベーションで自分たちの暮らしに合わせて整えられる場合があります。
一方で、給排水管、電気容量、ガス容量、窓、玄関ドア、建物の構造に関わる部分などは、希望どおりに変えられないことがあります。
とくに確認したいのが、給水管・給湯管・排水管の状態です。配管は普段見えないため、内覧だけでは劣化状況を判断しにくい部分です。
材質、過去の更新履歴、今後の更新予定、専有部と共用部のどこまでが工事対象になるかを確認しましょう。
また、築年数が古いマンションでは、電気容量やガス容量に上限がある場合があります。
IHクッキングヒーター、食洗機、浴室乾燥機、床暖房などを導入したい場合は、希望する設備が使えるかを事前に確認することが必要です。
間取りについても、壁の位置、構造、配管の位置、管理規約によっては、希望するように変更できないことがあります。
水回りを大きく移動したい、広いLDKにしたい、床材を変更したいといった希望がある場合は、物件を申し込む前に確認しておくと安心です。
中古マンションの購入とリノベーションを同時に考えるなら、「購入後に考えればよい」とはせず、希望の暮らしが実現できる物件かを、契約前に見極めることが大切です。
排水管の交換の有無はマストで確認を
中古マンションを購入してそのまま住む場合も、リノベーションをする場合も、宅建士として特に確認してほしいのが、排水管の交換履歴です。
室内の内装やキッチン、浴室がきれいに更新されていても、床下や壁の中にある排水管まで交換されているとは限りません。
排水管の状態は内覧だけではわかりにくく、劣化や詰まり、漏水などのトラブルが起きると、生活への影響や想定外の修繕費につながる可能性があります。
購入前には、不動産会社を通じて、排水管がいつ・どの範囲まで交換されたのかを確認しましょう。
あわせて、専有部と共用部のどちらに当たる配管か、マンション全体で給排水管の更新が予定されているかも確認しておくと安心です。
排水管の状態や将来必要になる工事は、配管の材質、施工方法、使用状況、更新履歴、工事範囲によって異なります。
だからこそ、築年数だけで判断せず、過去の修繕履歴や長期修繕計画まで確認することが大切です。
気になる費用についてはこちらをご覧ください。
住宅ローンの負担
多くの方にとって、住宅ローンは長期にわたって支払い続ける大きな支出です。
中古マンションの耐震性、外観、設備、管理状態に納得できたとしても、住宅ローンの返済で家計に余裕がなくなってしまっては、安心して暮らし続けることは難しくなります。
場合によっては、住み替えや売却を考えなければならなくなることもあるでしょう。
住宅ローンは、物件価格だけでなく、購入後の暮らしにかかる費用も含めて返していくものです。
返済額が家計に占める割合が大きくなりすぎると、教育費、趣味、旅行、働き方の変化、将来への備えに使えるお金が少なくなることがあります。
また、車のローンやカードローン、奨学金など、住宅ローン以外に返済中の借入れがある場合は、返済負担が住宅ローンの審査や家計に影響することがあります。
返済状況や毎月の負担に不安がある場合は、物件を探し始める段階で、資金計画を確認しておくと安心です。
無理をした結果の予算オーバー
いくらの物件を購入できるのかは、物件探しを始めたばかりの段階ではわかりにくいものです。
住宅ローンの審査では借入可能額が提示されますが、その金額が、自分たちにとって無理なく返していける額とは限りません。
中古マンションの購入では、物件価格に加えて、仲介手数料や登記費用などの購入時の諸費用、リノベーション費用、家具・家電、引っ越し費用などがかかります。
さらに購入後も、住宅ローン返済に加え、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料などの支出が続きます。
予算を考えるときは、「物件価格はいくらまでか」だけではなく、「住まいにかかる総額はいくらか」「購入後も、教育、趣味、旅行、働き方の変化、将来への備えに使えるお金を残せるか」という視点が重要です。
住まいは、購入すること自体がゴールではありません。
その家で自分たちらしく暮らし続けることが大切です。借入可能額を上限として住まいにお金をかけすぎず、暮らしに余白を残せる無理のない資金計画を立てましょう。
ご自身で予算に不安がある場合は、住宅購入に詳しいファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの方法です。
ゼロリノベでも、物件探しの前に無理のない予算を整理し、住まいにかけるお金と暮らしに残すお金のバランスを一緒に考えます。
ゼロリノベが一目置くファイナンシャルプランナーも、ご希望があればご紹介可能です。
“無理をしない”ことこそ、暮らしに余裕や潤いが生まれ、家が活かされるというものです。
中古マンションは、新築マンションや築浅物件と比べて購入価格を抑えられる場合があり、その分、希望する間取りやテイストにリノベーションできる可能性があります。
ただし、物件価格、購入時の諸費用、リノベーション費用、購入後の維持費まで含めて比較し、自分たちにとって無理のない選択かを確認しましょう。
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中古マンションのデメリットに関するよくある質問
- 築年数が古い中古マンションは、やめたほうがいいですか？
-
築年数だけで、購入すべきでないとは判断できません。
耐震基準、耐震診断・耐震改修の有無、修繕履歴、長期修繕計画、修繕積立金、外観や共用部の管理状態を確認することが大切です。一方で、建物全体の管理状態に不安がある、必要な修繕に向けた計画や積立が不十分、希望する暮らしやリノベーションが実現できない場合は、慎重に検討しましょう。
- 中古マンションは、購入後にどのくらい費用がかかりますか？
-
購入後には、住宅ローン返済のほか、管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料などがかかります。
設備の交換やリノベーションを行う場合は、その費用も必要です。物件価格だけで判断せず、購入時の諸費用と購入後に続く費用を含めて、無理なく支払える総額を確認しましょう。
- 中古マンションはリノベーションすれば新築同様になりますか？
-
室内のキッチン、浴室、床、壁、収納、間取りなどは、物件条件に応じて暮らしに合わせて整えられます。
一方、外観や共用部、窓、建物の構造、共用配管などは、個人では自由に変えられないことが一般的です。希望する間取りや設備が実現できるかは、管理規約と建物条件を確認したうえで判断しましょう。
まとめ
中古マンションには、耐震性、建物や設備の老朽化、外観・共用部の古さ、管理・修繕の状態、希望どおりにリノベーションできない可能性、購入後にかかる費用など、事前に確認したいデメリットがあります。
とくに、室内はリノベーションで整えられても、立地、外観、共用部、建物全体の管理状態は、購入後に自分たちだけで変えることが難しい部分です。
物件探しでは、室内の見た目だけで決めず、建物全体がきちんと維持されているか、希望する暮らしが実現できるかを確認しましょう。
一方で、築年数が古いことだけで中古マンションを選択肢から外す必要はありません。
耐震性、修繕履歴、長期修繕計画、管理規約、給排水管の状況、購入後の住居費まで確認したうえで納得できる物件なら、希望する立地や広さを選び、室内を自分たちらしく整えられる可能性があります。
ゼロリノベのコンセプトは、「大人を自由にする住まい」です。
中古マンションのデメリットに縛られず、住宅ローンにも縛られず、のびのびと暮らしを楽しむ住まいを初めから想定していくことがお客様にとっての本当の幸せだと考えています。
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