40代必見｜賃貸か購入か？家選びで後悔しないためのコツを徹底解説
収入が安定してくる40代ですが、その一方で悩ましいのは「住まい」に関する不安なのではないでしょうか。
「このまま賃貸で一生を過ごして良いのだろうか」
「今マイホームを手に入れないともう遅いのではないか」
賃貸か購入か、それを自分自身で判断するのは難しいですよね。
本記事では賃貸と購入を迷っている40代の方に向けて、賃貸と購入、どちらがあなたの価値観にフィットする選択になりうるのか、その判断軸を解説します。
40代での決断でも、まだまだ遅くはありません。賃貸と購入のメリット・デメリットと、実際に住まいを購入した40代の方の実例を参考に、住まい選びで後悔しないコツを探っていきましょう。
この記事の監修者
宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent（ゼロリノベ）代表取締役。
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目次
40歳が家を買うか賃貸かを迷っている5つの理由
40代が住まいの選択をする際には、それぞれの年齢や年収・貯金、ライフスタイルやに家庭状況（親の介護や生活の変化の見込み）によって条件が変わるため、一概にどちらが正解とはいえません。
多くの人が決断を先送りにしてしまう理由として、主に以下の5つが考えられます。
- 親の家問題
- 住宅ローンの条件
- 老後の暮らし
- 定年後の支払い計画
- 資産性の有無
それぞれを詳しくみていきましょう。
理由①親の家問題
40代の親世代となると、60〜70代が最も多いのではないでしょうか。
親世代の高齢化に伴い「実家をどうするか」問題は、40代が直面する現実的な問題です。
長年住んでいる場所から離れたくない傾向のある親世代のことを考えたときに、自分の住まいの選択にも少なからず影響があるでしょう。
親のそばで介護をする可能性がある場合、賃貸か購入かを選ぶ際には、特に住まいの立地や利便性には留意しておくべきです。
また、親の家を継ぐ可能性がある場合には、築年数に合わせたリノベーションを検討しておくと良いでしょう。
理由②住宅ローンの条件
賃貸と購入を検討する際に重要なポイントの2つ目は、住宅ローンの条件です。
住宅ローンの条件・審査基準は金融機関によって異なりますが、具体的には図のような項目がチェックされます。（※参考：令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書）
住宅ローンの条件として年齢はチェックされ、特に長期ローンの場合には最長で35年となるため、40代だと75歳〜80歳の間に完済することになります。
しかし、金融機関の中には完済年齢を80歳未満としているところもあるので、「40代」というよりも「45歳」までにローンを検討する必要があります。
また、健康リスクがある場合には、ローンを組むために必須となる団体信用生命保険に加入ができなくなり、借入自体ができなくなる可能性が高いです。
現状健康である場合には、極力ローンを組むことを先延ばしにしない方が安心です。
理由③老後の暮らし
老後の暮らしで考えることとしては、子供の独立や自身の健康状態などが挙げられます。
具体的に賃貸と購入で比べてみると、賃貸物件であれば子供が独立した際には自身とパートナーのみが暮らす用のコンパクトな住居に住み替えられるのがメリットです。ただし、老後もずっと賃料を払い続けなければなりません。
一方で購入していた場合には、子供の独立後も住み続けることが前提となってしまうものの、住宅ローンさえ返済していれば老後も安心して暮らせるというメリットがあります。
よって、賃貸か購入かを選ぶ際には、老後の暮らしを踏まえて選択してください。
理由④定年後の支払い計画
総務省統計局のデータによると、働いている高齢者の家庭は、手取りで平均約35万6千円を得ているのに対し、仕事をしていない家庭は約17万5千円だと分かりました。
一方で、月の平均支出は、働いている家庭が約30万7千円、仕事をしていない家庭が約25万7千円です。これにより、働いている家庭は約4万9千円の収支の余裕があるのに対し、仕事をしていない家庭は約8万1千円の赤字で、不足分は貯金などから出していると考えられます。
支出の中には、住宅費として約1万9千円が含まれていますが、これには住宅ローンを完済した人も含まれているため、賃貸に住んでいる人はもっと多くの住宅費を払っている可能性が高いです。
退職後に仕事をしていない場合、すでに赤字なのに毎月の家賃という出費が重くのしかかることも…。一方で家を買った場合は、ローンを返し終えた後は住宅費の固定出費がなくなります。
このように、毎月の出費は家を買った方が抑えられることが多いです。
ただし、マンションでは管理費や修繕積立金、戸建てでは定期的なメンテナンス費がかかるので、完全に出費がなくなるわけではありません。
家賃を払うよりは出費は減らせますが、その点は留意しておく必要があります。
理由⑤資産性の有無
最後に紹介する賃貸と購入を選ぶ際のポイントは、資産性の有無です。
家を借りる場合、どんなに家賃を支払ってもその家は自分のものにはなりません。しかし、家を買うと、家賃と同じように毎月住宅ローンを払い続けることで、最終的にはその土地や建物が自分の財産になります。
自分の財産を持つメリットは？
- 老後に自宅を担保にしてお金を借りる「リバースモーゲージ」が利用できる
- 家を売ったり賃貸に出してお金を得たりすることで子どもに財産を残すことが可能
ただ、すべての家が価値が上がるわけではなく、地方の家や古くなってきた家は、売りたくても売れないことがあります。
財産としての価値を大事にするなら、将来性があり便利な場所にある家など、価値が下がりにくい家を選ぶことが重要で
40代で賃貸を選ぶメリットとデメリット
ここでは、40代が住まいを購入するメリットとデメリットを紹介します。
メリット①返済後は経済的負担が軽減される
住居を購入した場合、住宅ローンを完済・返済したあとは、固定資産税や修繕費がかかってしまうものの、それ以外の住居費の負担がなくなります。
よって、家賃を一生払わなくてはならない賃貸と比べると、老後の負担は軽いと言えるでしょう。むしろ、住宅費用の負担が抑えられる分、生活にゆとりができ、趣味にお金を使えるようになることは大きなメリットといえます。
メリット②自由度の高い間取りやデザインが叶う
近年では、安く中古物件を購入し、自分好みの内装や外観にリフォームしたり、建て替えたりする方が多くなっています。
賃貸とは違って、リフォームやリノベーションを通して住まいにこだわることができるのは、購入ならではの魅力。
物件の選択肢が広がるだけでなく、新築よりも低コストで行えて、固定資産税の節税にもなります。また、暮らしやライフステージの変化に合わせて段階的なリノベーションも可能。
自由度の高い家づくりと予算の調整がしやすいのが、中古物件の購入のメリットです。
デメリット①維持費や初期費用がかかる
住まいを購入する際には、「頭金」と「住宅購入にかかる諸費用」という大きく分けて2つの初期費用がかかります。
頭金とは、住まいを購入する際に物件価格の一部を現金で最初に支払う必要がある費用で、相場としては住宅価格の約10％〜20％程度です。
また、購入後は固定資産税や修繕費・メンテナンス費用もかかってしまうため、維持費がかかってしまいます。
よって、一生涯家賃を支払い続けることはないですが、初期費用や維持費がかかってしまう点が購入のデメリットです。
デメリット②住み替えしにくい
購入後に何らかの理由で引っ越す必要がある場合には、購入した住まいを売却することもできますが、売却価格が住宅ローンの総額よりも低くなる可能性があります。
売却するまでに時間がかかってしまう可能性も高いので、住まいを購入すると賃貸のように簡単には住み替えはしにくいと言えるでしょう。
40代が家を購入する際の注意点
出典：総務省統計局 男女、年齢別持ち家の共同住宅に居住する単身世帯の割合
持ち家の共同住宅(マンション)に居住する割合は、男女共に40歳代・50歳代で高く、男女の差も大きくなっており、最も割合の高い45～49歳では女性（21.9％）が男性（11.7％）のほぼ2倍という結果にあります。
ここでは40代で独身の方が、家の購入において注意すべき点を3つ挙げます。
公共インフラや立地条件
駅や病院が近く交通の便が良いといった利便性の良さは、賃貸・購入であっても決して妥協してはならない重要なポイントです。
転勤・転職に近隣住民・地域の質やマナー、騒音に排気ガスなど、住んでみなければ分からないことは多くあります。
せっかく住まいを購入しても、ストレスを抱えながら暮らしてしまっては本末転倒ですよね。
今住んでいる場所が快適で心地よいと感じているのであれば、前向きに購入を検討しても良いといえます。
予算に合わせた土地や資産価値だけで物件を探してしまいがちですが、それよりも“暮らし方”にマッチした地域を見つけてから予算内で探すほうが、長く住まえるでしょう。
建物の設備と耐久性・老朽度の確認
賃貸マンションの場合は維持費が抑えられるメリットがありますが、修繕のタイミングは自分では選べません。
また、天井や壁・床などのコンクリートのひび割れをはじめとし、漏水や雨漏りについては老朽化したマンションで発生する不具合の割合の40%を占めています。(参考：国土交通省住宅局「高経年マンションにおける修繕不足の懸念」)
賃貸ではなく中古マンションを購入する際には、築年数だけで判断することなく、劣化状況の把握に修繕履歴や将来の修繕計画も含んだ総合的な物件調査が必要です。
これは自身で把握するのが難しいため、信頼できる仲介担当や不動産会社に依頼しましょう。
地域のネットワークや関わり
40代・独身で家を購入する際に、意外と見落としてしまいがちなのが、地域との関わりです。
「近所付き合いは面倒くさい」
「近隣と関わることはデメリットが多そう」
今の年齢では想像しづらいかもしれませんが“孤立しない環境”がつくれるかは、老後を見据えても大切な観点になります。働いているうちは職場が主なネットワークになることが多いものの、40代以降は友人との交友関係も徐々に狭くなっていくことが予想されます。
居住地域の町内会や地域活動の活発さや、地域行事の有無など、地域との関わりの程度も見ておくといいですね。
40代、リノベーションで叶えた理想の住まいとは？
出典：2023年度 住宅金融支援機構 フラット35利用者調査
住宅金融支援機構の調べによると、戸建て・中古マンションどちらであっても40代で購入する比率は、年々上昇傾向にあります。
とはいえ、現金一括購入でない限り、住宅ローンや維持費の問題があるのが現実。
40代で家を買うなら、どんな家が理想的なのでしょうか。ここではゼロリノベでリノベーションされたお客様の事例を参考にしながら、40代ならではの、将来を見据えた住まいを紹介します。
くりぬかれた壁のすまい
40歳になるタイミングで、このまま賃貸に住み続けるのか、購入するのかを考えはじめたお施主様。職場へのアクセスを含め、どれくらいなら買えるのかと考えていたところ、Instagramでゼロリノベのセミナー情報を見つけたそうです。
ファイナンシャルプランナーとの面談で、今の生活のまま無理のない資金計画で購入できるとわかり、ゼロリノベに依頼。
月のような形にくり抜かれた曲面が印象的な間仕切りが特徴の、不要な壁と建具を取り払ってできたワンルームは、心地よい時間が流れる空間になっています。
優しい光が似合う住まい
40歳になり「賃貸か持ち家か」と考えたときに、この先の数十年、家賃を払い続けることが惜しいと感じたお施主様。
家賃を払い続けるよりも、購入して好きなようにできた方が「気持ち的にも幸せだろう」と思い、購入を考えるようになったといいます。
“柔らかい光が巡る、心地よい豊かさが感じられる住まい”をテーマに、白のベースカラーとアクセントに淡いブルーを取り入れた、シンプルで優しい印象の住まいです。
ひとり時間が心地いい家
10年ほど賃貸物件に住み、家賃と空間のバランスが悪いと感じていたお施主様。
家賃を払い続けるなら購入した方が良いと思い、購入に至ったそうです。
40代半ばということもあり、住宅ローン完済への心配はあったものの、ゼロリノベから紹介を受けFPやおうちナビゲーターとじっくり話したことで不安は解消されたといいます。
そこで、ご自身の好みに自由な間取りやデザインを変更できる、リノベーションを選択。
社内窓や床材で衣食住をゾーニングしたことで、空間の雰囲気に変化が与えられ、自然とオンオフの切り替えができる住まいとなりました。
40代で賃貸と購入どちらがいいかはメリットの多さで決めよう
本記事では、40代の方が住まいを変える際に、賃貸か購入かどちらが良いのか、それぞれのメリット・デメリットや中古マンションを購入してリノベーションした事例を紹介しました。
転勤や引っ越しが予想されるようであれば、住み替えが楽な賃貸をおすすめします。
ですが、気に入っている居住地域があれば、中古マンションや、中古住宅の購入しリノベーションするのがおすすめです。
なぜならば、購入すれば老後の住宅費用の心配がなく、生涯負担する住宅費用を比較すれば購入の方が経済的だからです。
さらに中古物件であれば安価に手に入りやすく、なおかつ自由度の高い設計で好きな間取りやデザインが叶えられます。
“自分らしさ”と“暮らし方”がマッチするリノベーションは、これからの暮らしに彩りと豊かさを与えてくれる選択肢の一つといえるのではないでしょうか。
住宅ローンを組むには40代、細かくいえば45歳が最後のチャンスともいえますので、それぞれのメリット・デメリットを把握した上で、賃貸か購入かを決めてください。
もし、リノベーションを前提として中古住宅を購入すると決断した際は、ぜひゼロリノベにご相談ください。
ゼロリノベは「大人を自由にする住まい」をコンセプトにしており、40代に合った“余白を残した買い方”で、趣味も旅行も諦めない、暮らし方に合わせたリノベーションサービスを提供しています。
どのようにリノベーションを進めるのか、リノベーションをする上で理想的な中古住宅は何か、様々な情報をオンラインセミナーにて皆様にお伝えしますので、気になる方はセミナー予約をしてみてください。
