40代で賃貸派？購入派？迷いの背景と後悔しないための考え方

40代になると、家を買うか賃貸を続けるか、改めて悩む人が増えてきます。

将来の安心のために持ち家を検討する一方で、「ローン返済が不安」「この先どこに住むかわからない」など、なかなか決断できない現実も。

この記事では、40代が住宅購入と賃貸の間で迷う主な理由を整理し、それぞれの選択が向いている人の特徴をわかりやすく解説。後悔しないために、今だからこそ考えておきたい「住まい選びの判断軸」をご紹介します。

40代が家の購入と賃貸で迷っている5つの理由

40代は、年収・貯金・家族構成・親の介護など、さまざまな要素が絡み合い、「買うべきか、借りるべきか」の決断が難しくなる年代です。

多くの人が迷い続けてしまう背景には、上の表に挙げた主に5つの理由があります。それぞれを詳しく見ていきましょう。

理由1：親の家問題

40代の親世代は、60〜70代が中心。高齢化により「実家をどうするか」が現実的な課題になります。

• 親の介護が必要になったとき、住まいの場所が影響を受ける
• 将来的に実家を継ぐ可能性があれば、購入との兼ね合いも重要

購入を考える際は、「親の近く」「実家との関係性」「実家の建て替え・リノベーションの可能性」などを含めて判断が必要です。

理由2：住宅ローンの条件

40代は、ローンを組める最後のチャンスとも言われています。

住宅ローンの条件・審査基準は金融機関によって異なりますが、具体的にチェックされるのは上図のような項目です。詳しくは、国土交通省の「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書｜19頁*」をご覧ください。

• 多くのローンが完済年齢を80歳未満に設定
• 45歳を過ぎると、35年ローンが組みにくくなる
• 団体信用生命保険の加入条件（＝健康状態）も審査に影響

健康に不安がない今のうちに動くのが、ローンの選択肢を広げるカギです。

※参照元：国土交通省 令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書
「2.長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査等内 (2)審査項目｜19頁」

理由3：老後の暮らし

老後の暮らし方をどう描くかで、住まいの選択は変わります。

• 賃貸は子どもの独立後も住み替えしやすいが、家賃を一生払い続ける必要あり
• 購入は住み替えしにくいが、ローン完済後は住居費を抑えられる

「柔軟性」か「固定費の削減」か、老後の生活イメージに応じた選択が求められます。

理由4：定年後の支払い計画

定年後、再就職しない場合や収入が大きく減るケースでは、住居費などの支出が家計の負担になりやすいです。

賃貸であれば、家賃を一生支払い続ける必要があり、年金や貯金だけでやりくりするには大きな負担になる可能性があります。

一方で、購入して住宅ローンを完済していれば、管理費や修繕費などの出費はあるものの、住居費の固定負担は比較的抑えやすくなります。

長期的に見て、定年後の家計に余裕を持たせたい人にとっては、「ローン完済済みの持ち家」という状況が安心材料となるでしょう。

理由5：資産性の有無

賃貸はどれだけ払っても資産になりませんが、購入は資産形成につながります。

【購入の資産的メリット】

• 自宅を担保にした「リバースモーゲージ」利用が可能
• 売却、賃貸で収入を得たり、相続財産として残すこともできる

ただし、資産になるかは立地や将来性に大きく左右されるため、値下がりしにくい場所・物件を見極める力が必要です。

40代・賃貸か購入か？それぞれのメリット・デメリットを比較

家を買うべきか、それとも賃貸を続けるべきか…。40代になると、ライフスタイルの変化や将来の見通しもふまえて、住まいの選択に悩む人が増えていきます。

ここでは「賃貸」と「購入」それぞれのメリット・デメリットを整理し、自分にとっての最適な選択肢を考えるためのヒントをお伝えします。

40代で賃貸を選ぶメリットとデメリット

「家は資産になるから買ったほうが良い」と言われがちですが、必ずしも全員に当てはまるわけではありません。

40代は、ライフスタイルが大きく変化するタイミングの人も多いもの。そんななかで、あえて賃貸を選ぶというのも、ひとつの賢い選択です。

ここでは、賃貸に暮らすことの良し悪しを、40代の視点から整理してみましょう。

 賃貸のメリット1：ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる

賃貸最大の利点は、住み替えの自由度。人生後半に差しかかる40代は、今後の見通しが立ちにくい人も多いはず。

そんなとき、賃貸であれば次の一手を柔軟に打ちやすくなります。

• 転職、転勤、Uターンなどにあわせて住み替えやすい
• 売却や住宅ローンの残債を気にしなくてすむ
• 離婚、独立、介護など、家族構成の変化にも対応しやすい

 賃貸のメリット2：初期費用や維持費が抑えられる

購入には数百万円の頭金や登記費用がかかるうえ、固定資産税や修繕費も必要。その点、賃貸はまとまった費用を用意しづらい人にとっては現実的な選択肢です。

• 頭金、仲介手数料程度の支払いで入居できる
• 固定資産税や建物の修繕費などの負担が不要
• 設備の修理などは、原則大家負担となる場合が多い

 賃貸のデメリット1：生涯家賃を払い続ける必要がある

持ち家と違い、完済というゴールがありません。働けなくなっても住居費がかかり続けることを想定しておく必要があります。

• 年金生活になっても家賃負担は続く
• 高齢者になると入居審査が厳しくなることも
• 長く住み続けても自分の資産にはならない

 賃貸のデメリット2：住まいに自由が利かず、将来的な不安も残る

賃貸は大家の物。住まいに対する自由度は制限され、住み続けられる保証もありません。

• リフォーム、DIY、間取り変更などが基本的に不可
• ペット、楽器など、趣味やライフスタイルに制限が出ることも
• 更新料、退去時の原状回復など、出費も少なくない

40代で家を購入するメリットとデメリット

「今、買うべきか？」を考えるうえで、購入による利点とリスクの把握は不可欠です。ここでは、40代で住まいを購入する際の主なメリット・デメリットを整理します。

 購入のメリット1：ローン完済後の住居費負担が軽くなる

住宅ローンさえ完済すれば、以後の住居費は固定資産税や修繕費程度です。一方、賃貸は老後も家賃を払い続けなければならず、収入や貯蓄状況によっては負担になるケースもあります。

購入によって住居費の負担が抑えられると生活にゆとりが生まれやすく、老後の趣味や旅行にお金を回しやすくなるのも利点でしょう。

 購入のメリット2：住まいを自分仕様にできる自由度がある

購入した家は、自分のライフスタイルに合わせて空間をつくり込めるのが魅力です。

新築でも間取り変更などのオプションが用意されているケースや、中古住宅であればリノベーションによって理想の住まいに仕立てることも可能です。

• 自分好みの内装や設備にできる
• 住みながら少しずつ手を加えるのも自由
• 賃貸では制限されがちなDIYや設備更新も可能

 購入のデメリット1：初期費用・維持費がかかる

住宅購入時には、頭金（物件価格の10〜20％が目安）や各種諸費用（3～9％程度）が必要です。

さらに、購入後も固定資産税・修繕費・メンテナンス費用といったランニングコストが発生します。そのため、一生家賃を支払い続けるのは避けられますが、「家賃が不要＝支出ゼロ」ではない点には注意が必要です。

諸費用について詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてください。

また、中古マンション購入に特化した諸費用については、下記の記事をご覧ください。

 購入のデメリット2：ライフスタイルの変化に対応しづらい

購入後に転勤や家族構成の変化が起きても、すぐに住み替えるのは簡単ではありません。

• 売却に時間がかかる
• 売値がローン残高を下回るリスクもある

「身軽さ」は賃貸の強みであり、購入では一定の慎重さと見通しが求められます。

40代で家を購入する際の注意点

住宅を購入する際には、家族構成や年齢、物件のタイプにかかわらず、共通して押さえておきたいポイントがあります。

とくに40代は、将来を見据えた住まい選びが必要になる年代。ここでは、購入前に意識すべき3つの視点を紹介します。

公共インフラや立地条件

駅や病院、商業施設へのアクセスなど、日々の生活に欠かせない利便性は、妥協してはならない重要なポイントです。

「予算内で探せる範囲」や「資産価値」だけで判断するのではなく、暮らしやすさを基準にエリアを選び、そのなかで条件に合う物件を絞る方が、後悔のない選択ができます。

建物の設備と耐久性・老朽度の確認

中古住宅を購入する場合は、築年数だけでなく、劣化状況や修繕履歴も重要です。

とくにマンションは、コンクリートのひび割れや雨漏りなどが老朽化により発生しやすく、大規模修繕の有無や計画の有無によって住環境が大きく左右されます。

個人で見極めるのは難しいため、信頼できる専門家や不動産会社に調査を依頼するのがおすすめです。

地域コミュニティとの相性

家を買うと、自然とその地域との関わりが生まれます。

子育て世帯であれば、学校・子ども会・近隣との助け合いを重視したり、独身であれば、ご近所との距離感や静かに暮らせるかが気になるかもしれません。

また、将来的に孤立しない安心感を重視する人にとっても、住民の世代構成や町内会の雰囲気などは無視できないポイント。

自分のライフスタイルや価値観に合う地域かどうかは、物件選びの重要な基準のひとつです。

40代・独身でマンション購入する際のポイントとリアルな住み方

近年、「ひとり暮らしだけど家を持ちたい」と考える40代の人は増えています。

ライフスタイルの多様化により、将来の安心や自分らしい暮らしを求めて、独身でも住まいの購入を前向きに検討するケースが少なくありません。

一方で、独身で購入する場合には、自分のライフスタイルに合った判断軸が求められます。

将来の生活変化に備えた立地選び

転勤・転職の可能性ある人や、将来親の介護などでライフスタイルが変わる可能性がある人は、駅近など流動性の高い立地が便利。住み替えや賃貸化を視野に入れた選択も◎です。

老後を見据えた安心感づくり

独身のまま年齢を重ねたとき、近隣とのコミュニケーションが一切ないと孤立しやすくなります。

地域行事の有無や、防災・防犯体制の整った地域かどうかもチェックしたいところです。

無理のない資金計画で将来に備える

住宅ローン返済を終えるのが定年近くになるケースも多いため、将来の支出（修繕費・医療費など）を踏まえて、身の丈に合った予算設定をすることが大切です。

【弊社実例】40代・リノベーションで叶えた理想の住まいとは？

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査ー2 年齢別利用割合の推移（2013～2023年度）｜4頁*」によると、住宅購入者の平均年齢は2017年以降上昇しており、2023年度は44.3歳（前年度比＋1.5歳）に達しました。

現金一括で住宅購入する人はごくわずか。多くの人が住宅ローンや維持費とのバランスを考慮して、「本当に必要な空間とは？」を見極めて住まいを選んでいます。

とくに、自分らしい暮らしを重視する独身層にとって、間取りや内装を自分仕様に変えられるリノベーションは有力な選択肢。

ここでは、ゼロリノベで理想の住まいを実現した40代の事例を3選紹介します。

※出典：住宅金融支援機構「2023年度 フラット35利用者調査」2024年7月26日 国際・調査部 調査グループ

40代で賃貸と購入どちらがいいかはメリットの多さで決めよう

ここまで40代の住まい選びについて、賃貸と購入それぞれのメリット・デメリットや購入時の注意点、中古マンション購入＋リノベーションの事例を紹介しました。

転勤や将来的な住み替えの可能性がある人は、柔軟に動ける賃貸が適しています。一方で、地域に根ざした暮らしや老後の住まいの安定を求めるなら、購入も現実的な選択肢です。

住宅ローンを組む上では、40代、特に45歳前後が一つの分岐点。自分にとってどちらがより自由で安心な選択なのか、将来のライフスタイルや価値観をふまえて、じっくりと判断してください。

なお、リノベーション前提で中古住宅の購入を検討されている方は、ぜひゼロリノベにご相談ください。

ゼロリノベは「大人を自由にする住まい」をコンセプトに、趣味や旅行も諦めない、「余白を残した買い方」を提案。40代のライフスタイルに合わせたリノベーションをサポートします。

理想の住まいに近づくための考え方や物件の見極め方については、オンラインセミナーで詳しくお伝えしています。興味のある方は、ぜひお気軽にご参加ください！