リノベーション向きの中古マンションの探し方｜ポータルサイト活用術
SUUMOなどのポータルサイトで中古マンションを探すとき、希望の間取りや設備まで条件に入れると、候補がほとんど残らないことがあります。
リノベーションを前提にするなら、まずは立地・広さ・予算を優先し、今の間取りや設備では絞り込みすぎないことがポイントです。
内装が古い物件や希望と違う間取りの物件も、工事によって理想の住まいに近づけられる場合があります。
この記事では、SUUMOの画面に沿って、リノベーション向きの中古マンションを探す手順を紹介します。
気になる物件が見つかったあとに確認したいことや、相談先もあわせてまとめました。
リノベーション向きの中古マンションは立地・広さ・予算の3つで探す
リノベーション向きの中古マンションを探すときは、立地・広さ・予算の3つを先に決めておきます。
内装や間取りは工事で変えられますが、立地や広さはあとから変えられないためです。
内装が古い物件や間取りが希望と違う物件も候補に残す
購入後に工事をするなら、物件を選ぶときに今の内装や間取りを気にしすぎる必要はありません。
- 工事で変えやすいもの
内装・キッチンや浴室などの設備・間取り（建物の造りや管理規約の範囲内） - 住戸の工事では変えられないもの
立地・駅からの距離・専有面積・階数や向き・共用部分や建物全体の管理
建物の造りや管理規約によっては、希望どおりに工事できないこともあります。
工事できるかどうかを、検索の段階で判断しきる必要はありません。
候補が見つかったら、購入の申し込み前に確かめます。
確かめ方は「気になる物件が見つかったら購入前に確認すること」の章で紹介しています。
購入価格の上限は工事費と諸費用を差し引いて決める
検索に使う価格は、総予算ではなく、工事費や諸費用を差し引いた「購入価格の上限」です。
購入価格の上限＝総予算－リノベーションの工事費－諸費用－予備費
諸費用には仲介手数料や登記の費用などが、予備費には工事中に見つかった傷みの補修などに備えるお金が入ります。
工事費は工事の範囲で大きく変わるため、リノベーション会社に概算を聞いておくと、上限を決めやすいでしょう。
エリアは駅・沿線で選び、広さは専有面積で決める
エリアは、通勤・通学先までの時間から、使える駅や沿線を広めに選んでおきます。
広さは、今の間取り表示（2LDK・3LDKなど）ではなく、専有面積の数字で下限を決めるのがおすすめです。
同じ広さでも、リノベーションで部屋の数や大きさを組み直せる場合があるからです。
SUUMOでリノベーション向きの物件を探す手順
SUUMOでの検索手順を、次の条件で探す場合を例に紹介します。
| 項目 | 仮の例 |
|---|---|
| 総予算 | 6,000万円 |
| 工事費・諸費用・予備費 | 合わせて1,500万円 |
| 購入価格の上限 | 4,500万円 |
| エリア | 東京都板橋区 |
| 専有面積 | 60㎡以上 |
| 駅からの徒歩 | 10分以内 |
| 間取り・設備 | 指定しない |
※検索条件の決め方を説明するための仮の例で、費用の相場を示すものではありません。実際の工事費や諸費用は、物件や工事の内容によって変わります。
手順1：エリアを選ぶ
最初に、SUUMOのトップページで「中古マンション」を選び、探したいエリアを指定してください。
市区町村のほか、沿線や駅からも選べます。
通勤・通学の時間で考えたい場合は、沿線や駅から選ぶと候補を広げやすいでしょう。
手順2：価格・専有面積・駅徒歩を入れる
エリアを選んだら、画面の下にある「条件を追加する」を押し、価格の上限・専有面積の下限・駅からの徒歩分数を設定します。
価格の欄には、総予算ではなく購入価格の上限を入れてください。
総予算を入れてしまうと、工事費を払えない価格帯の物件まで候補に入ってしまいます。
築年数は、ここでは指定しなくても構いません。
築年数が古くても、管理がしっかりしていてリノベーションに向いている物件はあるためです。
手順3：間取りや設備は指定せずに検索する
間取りや設備のこだわり条件は指定せずに、一度検索してみます。
「対面式キッチン」「浴室乾燥機」「ウォークインクローゼット」などの多くは、リノベーションであとから設けられます。
ただし、配管や管理規約の関係で設けられない場合もあるため、購入前に確かめておきましょう。
間取りも、専有面積で広さを決めていれば、ここで選ばなくても大丈夫です。
手順4：候補が多ければ条件を1つずつ追加する
検索結果の件数が多い場合は、検索条件の画面で条件を足して絞り込みます。
リノベーション前提の物件探しで使いやすいのは、次の条件です。
- 証明書類あり
「修繕・点検の記録あり」「新築時・増改築時の設計図あり」など。書類を確かめやすい候補を探したいときに使う - 管理・セキュリティ
「管理員常駐」など。管理員の勤務の形に希望があるときに使う - 駅からの徒歩分数
「10分以内」を「7分以内」にするなど、立地の条件を少し厳しくする
書類が掲載欄に書かれていないだけの物件も候補から外れるため、証明書類は必須の条件にしないほうがよいでしょう。
管理の良し悪しは、管理員の勤務の形だけでは分からないため、修繕の記録などで確かめます。
条件を一度に増やすと候補が急に減るので、1つずつ足して件数の変化を見るのがおすすめです。
「リフォーム・リノベーション」の条件は工事の範囲で使い分ける
検索条件の画面には、「リフォーム・リノベーション」という欄もあります。
これは、キッチンや内装などの工事がすでに終わった物件を探すための条件です。
チェックを入れなければ、工事前の物件と工事済みの物件の両方が検索結果に表示されます。
チェックを入れるかどうかは、考えている工事の範囲で決めてください。
- 全面的にリノベーションしたい
チェックは入れない（工事前の物件が候補から外れるため） - 一部だけ工事したい
工事済みの物件も候補になる（浴室はそのまま使い、キッチンと内装だけ変える場合など）
工事済みの物件を買って全面的にリノベーションすると、新しくした設備や内装もやり直すことになりかねません。
工事済みかどうかは、物件ページの「リフォーム」の欄で確かめられます。
SUUMOとLIFULL HOME’Sの検索条件の違い
LIFULL HOME’Sでも、基本の手順はSUUMOと同じです。
建物に関わる条件には違いがあるので、表で比べてみてください。
| 条件 | SUUMO | LIFULL HOME’S |
|---|---|---|
| 新耐震基準 | 条件なし | 「耐震構造（新耐震基準適合）」 |
| 管理 | 「管理員常駐」「24時間有人管理」 | 「管理人常駐」「マンション管理評価書付き」 |
| 書類 | 「修繕・点検の記録あり」「新築時・増改築時の設計図あり」など | 「新築時・増改築時の設計図書」「インスペクション（建物検査）報告書」など |
SUUMOには新耐震基準の条件がないため、物件ページの築年月を手がかりにし、必要に応じて建築確認を受けた日付を確かめましょう。
どちらのサイトにもフリーワード検索があり、「二重床」など、リノベーションに関わる言葉で探すこともできます。
二重床は床の下に配管を通す空間がある造りで、水回りを動かしやすい場合があります。
ただし、物件ページに書かれていない情報は検索にかからないため、条件やキーワードで出てこない物件も候補から外さないでください。
※各サイトの条件は2026年10月時点の画面で確認した内容です。
物件が見つからないときの条件の見直し方
候補が少ないときは、条件を1つずつ見直していきます。
一度にまとめて変えると、検索結果が大きく入れ替わり、希望に近い物件を見つけにくくなるためです。
駅からの距離とエリアを広げる
最初に見直しやすいのは、駅からの徒歩分数とエリアです。
- 駅からの徒歩分数
「7分以内」から「10分以内」のように一段階ずつ広げる - エリア
隣の駅や、同じ沿線の少し先の駅まで広げる
エリアを広げると、価格帯が変わって候補が増えることがあります。
築年数と専有面積を見直す
築年数の上限を設定している場合は、上限を広げて再検索してみます。
ただし、築年数の条件を広げるときは、新耐震基準かどうかも確かめましょう。
確かめ方は「物件概要で価格・築年月・管理費などを確認する」で紹介しています。
専有面積は、欲しい部屋数を保てる範囲で、下限を少し下げてみるのも一つの方法です。
収納や廊下の取り方を工夫すれば、少し狭くても必要な部屋を確保できる場合があります。
条件を保存して新着メールを受け取る
条件が決まったら、検索条件を保存して、新着物件をメールで受け取れるようにしておくと便利です。
SUUMOでは、検索結果の画面にある「この条件で保存する」「新着メールを登録」から設定できます。
LIFULL HOME’Sでは、「この条件を保存する」「メールで受取る」が同じ役割です。
条件に合う物件が出たときにすぐ気づけるので、内見や申し込みの準備を早く始められるでしょう。
スムナラを活用してリノベーション向きの物件を探す
全面的にリノベーションを考えているなら、SUUMOとあわせて、中古マンションの情報サイト「スムナラ」も活用できます。
スムナラには「リフォーム・リノベーション向きの中古マンション」のページがあり、東京・神奈川・埼玉・千葉の物件を区や市ごとに探せる仕組みです。
掲載されているのは、まだ改装されていない住戸だけです（築20年以上・40㎡以上で、AIの価格評価で割安と出た住戸）。
SUUMOには工事前の物件だけに絞る条件がないため、全面的にリノベーションしたい方は、候補をまとめて見られて便利です。
エリアを選ぶと、物件の一覧に加えて、次の情報も確認できます。
- 区や市ごとの件数と平均価格
候補の多いエリアや、予算に合いそうなエリアの見当がつく - 成約価格をもとにした相場
国土交通省の取引データから、区や市ごとの㎡単価と平均成約価格を表示。相場より割安な物件の数も分かる（築年数や駅からの距離も違うため、目安として使う） - リノベーション費用の概算
「リノベ費用シミュレーション」で広さを選ぶと、定額制プランの概算費用（税込）が分かる
工事費の概算は、「購入価格の上限は工事費と諸費用を差し引いて決める」で紹介した上限の計算にも使えます。
なお、スムナラの運営会社は、この記事を掲載しているゼロリノベと同じ株式会社groove agentです。
スムナラの公式YouTubeでは、理想の物件に出会うための探し方や一部を改修する部分リノベの費用相場についてご紹介しています！ぜひ、情報収集にお役立てください。
気になる物件が見つかったら購入前に確認すること
気になる物件が見つかったら、物件ページの情報を並べて比べてみてください。
あわせて、物件ページだけでは分からないことを書き出しておくと、問い合わせや相談のときに聞き漏れを防げます。
物件概要で価格・築年月・管理費などを確認する
SUUMOの物件ページでは、「物件概要」の欄に建物の基本情報がまとまっています。
リノベーション前提で比べたいのは、次の項目です。
- 価格・専有面積
購入価格の上限と必要な広さに合っているか - 完成時期（築年月）
新耐震基準かどうかを考える手がかり（詳しくは下記） - 建物の構造
RC（鉄筋コンクリート造）かSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）かなど。希望の工事ができるかをリノベーション会社に相談するときの情報になる - 管理費・修繕積立金
毎月の支払いが予算に合うか。管理費の欄には「委託（通勤）」のような管理の形も書かれている - リフォーム
すでに工事済みの箇所はどこか
築年月を見ると、新耐震基準かどうかの見当がつきます。
新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される基準です。
マンションは建築確認から完成まで時間がかかるため、1981年6月以降に完成した物件でも、旧耐震基準で建てられている場合があります。
築年月が1981年6月から数年以内の物件は、建築確認を受けた日付を不動産会社に確かめてください。
間取り図で水回りの位置を確認する
間取り図では、キッチン・浴室・トイレなどの水回りの位置と、部屋の角にある柱の出っ張りを確認しておきます。
水回りの位置は、キッチンや浴室を動かしたいときに、どこまで動かせそうかを考える材料です。
ただし、間取り図だけで、取り払える壁や水回りを動かせる範囲までは判断できません。
天井の梁は間取り図に描かれないこともあり、配管の通り方も図面からは分からないためです。
成約価格の相場はレインズで調べる
物件の価格が高いか安いかは、レインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格を調べると比べやすくなります。
このサイトは国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しており、実際に売買が成立した価格（成約価格）を検索できるのが特徴です。
ポータルサイトに出ている価格は売り出し価格です。
エリア・広さ・築年数が近い物件の成約価格と比べると、気になる物件の価格の位置づけが分かります。
個別の取引が特定されないように、価格は百万円単位、面積は5㎡の幅で表示されるなど、おおまかな範囲での表示です。
物件や工事について確認する項目と確認先
確認したいことは、誰に確認すればよいかで分けて書き出しておきます。
| 確認する項目 | 確認先 |
|---|---|
| 価格・広さ・築年月・管理費と修繕積立金・工事済みの箇所 | 物件ページ（掲載情報） |
| 建築確認を受けた日付・管理規約・修繕の記録・長期修繕計画 | 物件を紹介している不動産会社（仲介会社） |
| 取り払える壁・水回りを動かせる範囲・床の構造・工事費の概算 | リノベーション会社 |
管理規約や修繕の記録は、仲介会社に頼めば取り寄せてもらえるでしょう。
管理規約には、床材の遮音性能や工事できる時間など、リフォーム工事の決まりが書かれていることがあります。
長期修繕計画は、今後いつ、どのような修繕をする予定かが分かる書類です。
取り寄せた書類と現地の状態はリノベーション会社に見てもらい、購入の申し込みの前に、希望の工事ができるかを確かめておきましょう。
物件探しとリノベーションはまとめて相談できる
気になる物件が見つかったら、希望の間取りに変えられるか、工事費を含めて予算に収まるかを確かめる必要があります。
物件探しから工事まで1社で相談できる「ワンストップリノベーション会社」は、この確認を進めるときの心強い相談先です。
購入前に希望の工事と予算をまとめて確認できる
物件探しと工事を別々の会社に頼むと、候補が見つかるたびに、工事ができるかを改めて確かめてもらう必要があります。
ワンストップリノベーション会社は、物件を紹介する担当者と工事を考える担当者が連携しているため、次のように相談を進められます。
- 予算を決める
物件が決まる前から、工事費の目安をもとに購入価格の上限を決められる - 工事できるかを確かめる
候補が見つかったら、希望の工事ができるかと工事費を含めた予算を、申し込み前にまとめて確かめられる
中古マンションは、ほかの人が先に申し込むと購入できなくなることがあります。
確認を一緒に進められるのは、ワンストップリノベーション会社に相談する大きな利点でしょう。
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まとめ｜立地・広さ・予算で探せばリノベーション向きの物件に出会いやすくなる
リノベーション向きの中古マンションをポータルサイトで探すときのポイントは、次の4つです。
- 立地・広さ・予算を優先し、今の内装や間取りでは絞り込みすぎない
- 検索する価格は、総予算から工事費・諸費用・予備費を差し引いた購入価格の上限にする
- 物件ページで分からないことは、仲介会社とリノベーション会社に分けて確認する
- 購入の申し込み前に、希望の工事ができるかを確かめる
条件の決め方を少し変えるだけで、リノベーション向きの物件は見つけやすくなります。
ただ、建物の造りや管理規約まで含めて、希望の工事ができるかを一人で判断するのは簡単ではありません。
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