中古マンションの修繕積立金はいくら？相場・安すぎるときのリスクと購入前の注意点

2026.08.27

大月知香

中古マンションを購入するとき、物件価格や住宅ローンとあわせて確認したいのが「修繕積立金」です。

修繕積立金は、安ければよいとは限りません。月額が低くても、将来の値上げや一時金の徴収、大規模修繕の先送りにつながるケースがあるためです。

この記事では、修繕積立金の相場の見方、安すぎる場合のリスク、中古マンション購入前に確認したい書類とチェックポイントを解説します。

中古マンション購入で修繕積立金を確認すべき理由

中古マンションでは、購入時の費用だけでなく、購入後に継続してかかる管理費と修繕積立金も資金計画に含める必要があります。

月々の支出を抑えたいと考えると、修繕積立金は安いほうがよいように感じるかもしれません。しかし、積立金が不足すると、将来の値上げや一時金の徴収、修繕工事の延期につながる可能性があります。

中古マンション購入前に確認したい3つのポイント

現在の修繕積立金が、建物の規模や設備に対して極端に低くないか
将来の修繕積立金の値上げや、一時金の徴収予定がないか
長期修繕計画、修繕履歴、積立金残高から、必要な工事を実施できる状態か

特に中古マンションでは、購入するタイミングによって大規模修繕工事の直前・直後にあたることがあります。室内をリノベーションして心地よく暮らすためにも、建物全体が適切に維持されているかを確認することが大切です。

修繕積立金の額だけで物件の良し悪しを決めるのではなく、「どのような修繕を、いつ行う予定か」「そのためのお金を、無理なく準備できているか」まで見ていきましょう。

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修繕積立金とは？使い道と管理費との違い

修繕積立金は、マンションの建物や共用部分を将来にわたって維持・修繕するために、区分所有者が毎月積み立てる費用です。

中古マンションを購入すると、住宅ローンの返済に加え、管理費と修繕積立金を毎月支払うことになります。どちらもマンションで暮らすために必要な費用ですが、役割は異なります。

管理費は、共用部の清掃や設備の点検、管理会社への委託、共用部分の電気代など、日常的な管理に使われる費用です。一方、修繕積立金は、将来必要になるまとまった修繕工事に備えるための費用です。

購入時には「いくら支払うか」だけでなく、「その金額で将来の修繕に備えられているか」を確認することが大切です。

以下の表に示す外壁、防水、給排水管、エレベーターなどの共用部設備は、経年に応じて点検・修繕・更新が必要です。どの工事をいつ行う想定かは、長期修繕計画で確認できます。

修繕積立金は何に使われる？

修繕積立金は、住戸の内装やキッチン、浴室といった専有部分ではなく、マンション全体で共有する部分の修繕に使われます。

主な使い道は、以下のとおりです。

屋上やバルコニーなどの防水工事
外壁の補修・塗装・タイルの補修
鉄部の塗装や共用廊下・階段の補修
給排水管の点検・更新
エレベーターやオートロックなど共用設備の修繕・更新
廊下、エントランス、集会室など共用部分の改修
機械式駐車場の修繕・更新
災害や事故などで共用部分の復旧が必要になった場合の費用

実際の負担方法は、保険の適用状況や管理規約、管理組合の決議などによって異なります。

また、これらは一度にすべて行うものではありません。建物や設備の状態を確認しながら、必要な工事を長期修繕計画に沿って実施します。

マンションの快適さや安全性は、室内の状態だけで決まるものではありません。外壁や防水、給排水管、共用設備が適切に維持されていることも、長く安心して住み続けるための大切な条件です。

大規模修繕とは

大規模修繕とは、外壁、防水、共用廊下、鉄部、給排水設備など、マンション全体に関わる複数の修繕工事をまとめて行う工事です。

大規模修繕の実施時期は、一般的に12〜15年程度がひとつの目安です。ただし、これはすべてのマンションに当てはまる決まりではありません。建物の規模や立地、施工状態、劣化の進み方、過去の修繕履歴などによって、必要な工事と時期は変わります。

中古マンションを購入する際は、次回の大規模修繕がいつ予定されているか、前回はいつ・どのような工事を行ったかを確認しましょう。

たとえば、購入直後に大規模修繕が予定されている場合は、工事中の生活への影響や、修繕積立金の残高、追加負担の有無を確認する必要があります。

一方で、大規模修繕を終えたばかりのマンションであれば、工事内容や資金の使われ方から、そのマンションの管理・修繕に対する姿勢を読み取れることもあります。

中規模・小規模修繕も購入判断に関わる

マンションの修繕には、大規模修繕だけでなく、中規模修繕や小規模修繕もあります。ただし、中規模修繕・小規模修繕の区分に統一された定義があるわけではなく、マンションや管理会社によって呼び方が異なることがあります。

中規模修繕は、共用部分の一部を対象に行う修繕です。たとえば、エントランスの改修、共用廊下の補修、給水ポンプの交換、屋上防水の部分補修などが該当します。

小規模修繕は、建物や設備の不具合・劣化に応じて行う比較的小さな修繕です。照明器具、インターホン、共用部の扉、手すり、排水設備などの補修・交換が考えられます。

購入前に大切なのは、「大規模修繕をしたか」だけではありません。日常的な点検や必要な修繕が適切に行われているか、長期修繕計画にない工事が重なっていないかも確認しましょう。

長期修繕計画、修繕履歴、総会議事録などを見ると、どのような工事が行われてきたのか、今後どのような支出が見込まれているのかを把握できます。

修繕積立金は、建物を住み継ぐためのお金

修繕積立金は、ただ毎月支払う固定費ではありません。住戸の中だけでは解決できない建物全体の維持・修繕に備え、マンションを住み継いでいくためのお金です。

中古マンションを選ぶ際は、室内の広さや間取り、リノベーションのしやすさに目が向きがちです。しかし、どれほど好みに合う住まいでも、建物全体の管理や修繕が適切に行われていなければ、安心して暮らし続けることは難しくなります。

次の章では、修繕積立金の金額をどのように見ればよいのか、相場を確認する際の考え方を解説します。

修繕積立金の相場は？

修繕積立金の額は、マンションの規模や階数、設備の内容、建物の形状、これまでの修繕履歴などによって異なります。そのため、「月額○円なら適正」と一律に判断することはできません。

とはいえ、検討している物件の修繕積立金が極端に高い・低いのではないかを確認するために、一定の目安を知っておくことは大切です。

国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」で、長期修繕計画の計画期間全体における、専有床面積1㎡あたりの修繕積立金の平均額の目安を示しています。

修繕積立金の目安（機械式駐車場分を除く）
地上階数	建築延床面積	事例の3分の2が包含される幅	平均値
20階未満	5,000㎡未満	235〜430円／㎡・月	335円／㎡・月
20階未満	5,000㎡以上10,000㎡未満	170〜320円／㎡・月	252円／㎡・月
20階未満	10,000㎡以上20,000㎡未満	200〜330円／㎡・月	271円／㎡・月
20階未満	20,000㎡以上	190〜325円／㎡・月	255円／㎡・月
20階以上	―	240〜410円／㎡・月	338円／㎡・月

※「事例の3分の2が包含される幅」は、調査事例のおよそ3分の2が収まる金額帯です。すべてのマンションに当てはまる適正額ではありません。
※上記の目安は機械式駐車場分を除くため、機械式駐車場があるマンションでは別途考慮が必要です。

たとえば、20階未満・建築延床面積5,000㎡以上10,000㎡未満のマンションでは、修繕積立金の目安は1㎡あたり月額170〜320円、平均252円です。

70㎡の住戸であれば、月額の目安は以下のように考えられます。

170円×70㎡＝約11,900円／月
252円×70㎡＝約17,640円／月
320円×70㎡＝約22,400円／月

ただし、この金額はあくまで比較のための目安です。実際には、機械式駐車場の有無、エレベーターの台数、共用施設の充実度、建物の劣化状況などによって、必要な修繕費は変わります。

月額が目安の範囲内でも、長期修繕計画や将来の値上げ予定まで確認しましょう。

機械式駐車場があるマンションで確認したい修繕費

国土交通省のガイドラインでは、機械式駐車場の修繕費を考慮する場合、以下のように専有床面積あたりの修繕積立金へ加算する考え方が示されています。

機械式駐車場がある場合の加算額
＝機械式駐車場の1台あたり月額の修繕工事費 × 機械式駐車場の台数 ÷ マンションの総専有床面積

たとえば、機械式駐車場の台数が多いマンションや、設備の更新時期が近いマンションでは、修繕積立金への影響も大きくなる可能性があります。

国土交通省のガイドラインでは、機械式駐車場の種類ごとに、1台あたり月額の修繕工事費の目安が示されています。機械式駐車場があるマンションでは、この金額に台数を掛け、マンションの総専有床面積で割った額を、修繕積立金の目安に加えて考えます。

以下の表は、機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費の目安です。

機械式駐車場の機種	修繕工事費（1台あたり月額）
2段（ピット1段）昇降式	6,450円／台・月
3段（ピット2段）昇降式	5,840円／台・月
3段（ピット1段）昇降横行式	7,210円／台・月
4段（ピット2段）昇降横行式	6,235円／台・月
エレベーター方式（垂直循環方式）	4,645円／台・月
その他	5,235円／台・月

※上記は、機械式駐車場の修繕費を見積もる際の目安です。実際にどの会計から支出するか、駐車場使用料をどのように充当するかはマンションごとに異なります。購入前には、長期修繕計画や重要事項調査報告書で、機械式駐車場の修繕・更新費がどのように見込まれているかを確認しましょう。

車を使わない場合も確認が必要

車を所有していない、あるいは駐車場を利用しない場合でも、機械式駐車場の修繕費がマンション全体の長期修繕計画に含まれていれば、修繕積立金に影響することがあります。

ただし、すべてのマンションで、機械式駐車場の修繕費を住戸全体の修繕積立金から負担するとは限りません。駐車場使用料の収入で維持管理費や修繕費を賄う計画になっている場合は、機械式駐車場分の加算額を別途見込まないケースもあります。

そのため、購入前には「車を使うかどうか」だけでなく、機械式駐車場の修繕・更新費をどの会計から支出する計画なのかを確認しましょう。

機械式駐車場がある物件のチェックポイント

機械式駐車場がある中古マンションでは、以下を確認するのがおすすめです。

機械式駐車場の種類と台数
駐車場の利用率、空き区画の有無
駐車場使用料が、管理費会計・修繕積立金会計・駐車場会計のどこで管理されているか
機械式駐車場の修繕・更新費用が長期修繕計画に含まれているか
次回の修繕・更新時期と、その費用を賄う資金計画
将来的に、機械式駐車場の撤去や平面化が検討されていないか

機械式駐車場があるからといって、購入を避けるべきというわけではありません。大切なのは、設備の維持・更新にかかる費用を把握し、マンション全体で無理のない修繕計画が立てられているかを確認することです。

室内の状態や間取りだけでなく、共用設備を将来どのように維持していくのかまで確認することで、中古マンション購入後の支出をより具体的に見通しやすくなります。

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修繕積立金は「現在の月額」だけで判断しない

中古マンションの広告や販売図面には、毎月の修繕積立金が記載されています。しかし、その金額だけを見て「安いからお得」「高いから避けたほうがよい」と判断するのは早計です。

たとえば、現在の修繕積立金が低くても、数年後に大幅な値上げが予定されているかもしれません。反対に、月額が比較的高く見えても、将来の修繕費を見越して計画的に積み立てられているケースもあります。

確認したいのは、次の3点です。

現在の修繕積立金はいくらか
今後、値上げや一時金の徴収が予定されているか
長期修繕計画の修繕費に対して、積立金残高と今後の収入で対応できる見込みがあるか

毎月の支出だけでなく、購入後の暮らしに無理のない資金計画になっているかを考えることが大切です。

均等積立方式と段階増額積立方式の違い

修繕積立金の集め方には、大きく分けて「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。

均等積立方式は、長期修繕計画で必要と見込まれる費用をもとに、毎月ほぼ同じ金額を積み立てる方法です。購入直後の負担はやや大きくなる場合がありますが、将来の急な値上げを抑えやすい点が特徴です。

一方、段階増額積立方式は、当初は低い金額から始め、築年数の経過にあわせて段階的に修繕積立金を引き上げる方法です。購入時の毎月負担を抑えやすい反面、将来的に家計への負担が増える可能性があります。

中古マンションを購入する際は、現在の修繕積立金が低い場合ほど、今後の改定予定を確認しましょう。

「今は月額8,000円だから負担が少ない」と考えていても、購入後に月額15,000円、20,000円と上がる予定があれば、住宅ローンや教育費、将来の暮らし方を含めた資金計画に影響します。

修繕積立金の額が変わる予定は、長期修繕計画や重要事項調査報告書、総会議事録などから確認できる場合があります。

修繕積立金が安すぎるマンションで確認したい5つのこと

修繕積立金が相場より低く見える中古マンションは、必ずしも購入を避けるべき物件というわけではありません。

ただし、安い理由を確認せずに購入すると、将来的な値上げや一時金の徴収に戸惑うことがあります。気になる物件が見つかったら、以下の5点を確認しましょう。

長期修繕計画が作成・更新されているか

長期修繕計画とは、将来必要になる修繕工事の内容、実施時期、概算費用、修繕積立金の収支をまとめた計画書です。

まずは、長期修繕計画が作成されているか、いつ見直されたものかを確認しましょう。計画が古いままの場合、近年の工事費や設備更新費が十分に反映されていない可能性があります。

また、計画期間が短すぎないか、大規模修繕を複数回見通した内容になっているかも確認したいポイントです。目安として、長期修繕計画の計画期間が30年以上あり、その期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれているかを確認しましょう。

修繕積立金の値上げ・一時金の予定があるか

修繕積立金が低く設定されている場合、将来の値上げを前提としているケースがあります。

修繕積立金の値上げそのものが悪いわけではありません。必要な修繕費を確保するために、管理組合が計画的に見直しているともいえます。

ただし、購入後すぐに大きな値上げが予定されている場合は、住宅ローン返済額や生活費とあわせて無理なく支払えるかを確認する必要があります。

月額の変更予定だけでなく、「一時金徴収の予定はあるか」「総会で値上げが議題になっているか」も確認しましょう。

修繕積立金の残高は十分か

現在の修繕積立金が適正に見えても、過去の修繕工事で積立金を多く使っている場合、残高が少なくなっていることがあります。

特に、次回の大規模修繕が近いマンションでは、必要な工事費に対して積立金がどの程度あるかを確認することが重要です。

積立金残高だけで判断するのではなく、今後予定されている工事費、毎月の積立額、長期修繕計画上の収支とあわせて見ましょう。

大規模修繕の履歴と次回予定はどうなっているか

中古マンションでは、過去にどのような修繕が行われてきたかを確認することも大切です。

外壁や防水、給排水管、エレベーターなど、どの部分をいつ修繕・更新したのかを確認すると、建物の維持管理にどの程度取り組んできたかを把握しやすくなります。

あわせて、次回の大規模修繕がいつ予定されているか、その工事費が長期修繕計画に反映されているかも確認しましょう。

滞納・借入・修繕工事の先送りがないか

修繕積立金の滞納が多いマンションでは、本来必要な修繕費を十分に確保できない場合があります。

また、修繕費を賄うために借入をしている、必要な工事を先送りしているといった状況がないかも確認が必要です。

滞納や借入があることだけで物件の価値を判断するのではなく、その理由や金額、管理組合がどのように対応しているかを確認しましょう。総会議事録を見ると、資金計画や修繕工事に関する議論を把握できることがあります。

中古マンション購入前に確認したい書類

修繕積立金や管理状態を確認するには、販売図面に書かれた月額だけでは情報が足りません。

購入を具体的に検討する段階では、不動産会社に依頼して以下の書類を確認しましょう。

長期修繕計画書

長期修繕計画書は、将来の修繕工事の内容、実施予定時期、概算費用、修繕積立金の収支を確認するための書類です。

「いつ、どのような工事に、いくらかかる計画なのか」「修繕積立金は今後どのように変わる予定か」を確認しましょう。

重要事項調査報告書

重要事項調査報告書は、管理費・修繕積立金の月額、積立金残高、滞納額、借入の有無、大規模修繕の実施履歴などを確認できる書類です。

購入前には、現在の月額だけでなく、滞納や借入の有無、修繕積立金の改定予定にも目を通しましょう。

総会議事録

総会議事録には、管理組合で話し合われた内容が記録されています。

修繕積立金の値上げ、長期修繕計画の見直し、大規模修繕の実施、設備の不具合、管理上の課題などが議題になっていないかを確認しましょう。

すべての内容を細かく理解できなくても、「修繕」「値上げ」「借入」「滞納」「大規模修繕」といった言葉が繰り返し出ていないかを見るだけでも、確認のきっかけになります。

管理規約

管理規約には、マンションでの暮らしに関するルールが定められています。

修繕積立金そのものだけでなく、リノベーション工事の実施可能な時間帯、床材の制限、工事の申請方法なども確認しておくと安心です。中古マンションを購入してリノベーションする場合は、希望する工事が規約上可能かどうかも早めに確認しましょう。

修繕積立金だけで決めない。中古マンションは建物全体を見て選ぶ

修繕積立金は、中古マンション購入時に必ず確認したい項目です。しかし、月額の高低だけで、そのマンションが「よい物件かどうか」を判断することはできません。

修繕積立金が低くても、長期修繕計画が現実的で、積立金残高が確保され、修繕履歴も適切であれば、安心して検討できるケースがあります。

反対に、修繕積立金が相場並みでも、長期修繕計画が長く見直されていない、積立金残高が不足している、必要な工事が先送りされている場合は、慎重に確認したほうがよいでしょう。

中古マンション選びでは、室内の広さや立地、リノベーション後の暮らしを考えることと同じくらい、建物全体がこれからも適切に維持されるかを見ることが大切です。

修繕積立金、長期修繕計画、修繕履歴、管理組合の運営状況をあわせて確認し、自分たちが長く安心して暮らせる住まいかを見極めましょう。

中古マンションの修繕積立金で迷ったら、専門家と確認を

「修繕積立金が安いけれど、この物件を検討してよいのか」「長期修繕計画を見ても、どこを確認すればよいのかわからない」と感じる方も多いのではないでしょうか。

中古マンションは、室内を自分らしく整えられる魅力がある一方で、建物の管理状態や将来の修繕計画まで含めて判断する必要があります。

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中古マンションの修繕積立金に関するよくある質問

中古マンションの修繕積立金はいくらが目安ですか？: 修繕積立金の目安は、マンションの階数、建築延床面積、設備、修繕計画によって異なります。

国土交通省のガイドラインでは、専有床面積1㎡あたりの月額目安が示されていますが、金額だけで適正かどうかを判断することはできません。長期修繕計画や積立金残高、将来の値上げ予定もあわせて確認しましょう。
修繕積立金が安すぎる中古マンションは避けるべきですか？: 必ずしも避けるべきとは限りません。ただし、将来の値上げや一時金の徴収が予定されている、積立金残高が不足している、必要な修繕工事が先送りされている場合もあります。

安い理由を確認し、長期修繕計画、修繕履歴、総会議事録などを確認したうえで判断することが大切です。
修繕積立金は途中で値上がりしますか？: 値上がりすることがあります。特に段階増額積立方式では、築年数の経過にあわせて修繕積立金を引き上げる計画が設定されている場合があります。

中古マンションを購入する際は、現在の月額だけでなく、今後の改定予定や一時金徴収の予定も確認しましょう。
大規模修繕の直前・直後では、どちらの中古マンションを選ぶべきですか？: 一概にどちらがよいとはいえません。大規模修繕の直前であれば、工事時期や追加負担の可能性を確認する必要があります。

一方、工事直後であれば、実施した工事内容や費用、修繕積立金残高を確認することで、管理・修繕の状況を把握しやすい場合があります。時期だけで判断せず、修繕履歴と長期修繕計画を確認しましょう。
修繕積立金について、購入前に確認すべき書類は何ですか？: 主に確認したいのは、長期修繕計画書、重要事項調査報告書、総会議事録、管理規約です。

修繕積立金の月額や残高、滞納・借入の有無、今後の値上げ予定、大規模修繕の実施履歴、リノベーション工事のルールなどを確認できます。