中古住宅を買うなら築何年？狙い目は「築20〜25年」の理由と選び方を解説！

中古住宅を探していると、「築年数ってどこを狙えばいいの？」と迷ってしまいますよね。

新しいと高いし、古すぎると耐震や劣化が心配…そのモヤモヤに対して、この記事では「リノベ前提なら築20〜25年くらいがちょうどいいよ」という視点から、理由と考え方を分かりやすくまとめました。

築20〜25年の物件がなぜ「コスパと安心のバランスがいいゾーン」なのか、価格・耐震性・リフォームのしやすさといったポイントをざっくり押さえつつ、実際のリノベ事例も交えてイメージしやすく紹介していきます。

読み終えるころには、「なんとなく不安」だった築年数が、「このあたりを軸に探してみようかな」と前向きに検討できるでしょう。

中古住宅の築年数別の特徴と“狙い目ゾーン”

中古住宅を選ぶときは、「築何年が自分たちにとってちょうどいいのか」が最大の悩みどころです。ここでは、大まかな住める年数”のイメージを押さえたうえで、築年数帯ごとの特徴と条件別の“狙い目ゾーン”を解説していきます。

中古住宅は築何年まで住める？

中古住宅を検討するとき、多くの人が気になるのが「この家、あと何年くらい住めるの？」という点。 ここでは、“目安”としての寿命イメージを押さえておきましょう。

• 木造住宅
  一般的には「30〜40年くらいが寿命」といわれますが、これは建替えや売却のタイミングを含めた“平均像”であり、「30年で必ず住めなくなる」という意味ではありません。
  
  実際には、適切にメンテナンスされていれば、40〜50年と長く使われている木造住宅もあります。

• RC造（鉄筋コンクリート造）・鉄骨造住宅
  木造より耐久性が高く、RC造であれば平均寿命が60〜70年程度とされるデータも。ただし、こちらもメンテナンスの有無や立地条件などによって大きく変わります。

また、「法定耐用年数（木造22年、RC造47年など）」はあくまで減価償却など税務上の“資産としての寿命”であり、「住める・住めない」を決める指標ではない点も知っておきたいところ。

実際の居住可能年数は、構造・劣化状況・修繕履歴によって決まると考えておくのが現実的です。

築年数帯ごとのメリット・デメリット早見表

同じ「中古住宅」でも、築10年と築30年では、価格も性能もリフォーム前提度合いも大きく違います。ざっくりとした特徴を、築年数帯ごとに把握しておきましょう。

この中でも★「築20〜25年」は、価格が適正な水準に落ち着いている一方で、選び方次第ではまだ長く住める余地もあり、「コスト」と「安心」のバランスが取りやすいゾーンです。

とはいえ、同じ築年数でも状態は物件ごとに違うため、築年数だけでなく“中身”を確認したうえで判断することが欠かせません。

条件別「築年数の狙い目」

何を重視するかによって、「狙い目の築年数」は変わります。ここでは、よくあるタイプ別に、おすすめしやすい築年数の目安を紹介します。

•  予算重視タイプ
  とにかく購入価格を抑えたい人は、築20〜30年あたりの戸建て・マンションがおすすめ。土地値に近い価格の物件も増えてくるため、フルリノベ前提でトータルコストを調整しやすいゾーンです。

•  性能・安心重視タイプ
  耐震性や断熱性、長く安心して暮らせることを優先するなら、2000年以降に建てられた築20年以内や、築15年前後までの物件を中心に検討するのが現実的。新築より価格を抑えつつ、比較的新しい基準や性能の恩恵を受けやすくなります。

•  自由度高いリノベ重視タイプ
  間取りやデザインを大きく変えたい人は、「築20〜25年」が特にバランスの良い選択肢になります。価格がこなれている分、スケルトンに近いフルリノベに予算を回しやすく、2000年前後以降の物件なら構造・耐震面の安心感も得やすいです。

•  そのまま住みたいタイプ（リフォームは最小限）
  入居後すぐの大きな工事を避けたい人は、築〜10年、または状態の良い築10〜15年程度の物件がおすすめ。その分、物件価格は高くなりやすいので、「購入価格を抑えてリノベで整える」という選択肢との費用感を比較しながら検討すると良いでしょう。

中古住宅「築20～25年」がおすすめな理由

ここまで見てきたように、中古住宅には築年数ごとに異なる特徴がありますが、なかでも「築20〜25年」の物件は特におすすめです。 この章では、その理由を価格の動き・戸建て・マンションの3つの観点から解説します。

築20〜25年がコスパ面で優れている理由

中古住宅は、戸建て・マンションいずれも、築年数が古くなるほど建物の評価が下がり、一定の年数を超えると価格が緩やかに推移するゾーンに入っていく傾向があります。

東日本不動産流通機構（REINS）のデータ「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」でも、築20年前後まで価格が下がり、その後の値下がり幅は徐々に小さくなることが確認できます。

特に戸建てでは、以下のような傾向が顕著です。

• 築20年前後を境に、建物の評価よりも土地の価値が重視されやすくなる。
• 築30年を過ぎると、その後の価格はゼロに近づくというより「大きくは下がりにくい」ゾーンに入っていく。

このため、築20〜25年は「新築や築浅ほど高くない一方で、ここから先は待っても劇的に安くなりにくい」ゾーンといえます。買う側から見ると、「高すぎないのに、これ以上待ってもそこまで安くならない＝損しにくい価格帯」として、コストパフォーマンスの良いタイミングです。

【戸建て】2000年以降の耐震・性能のメリット

戸建ては、「築年数」と「建てられた年代の基準」をセットで見ることが大切です。 特に木造住宅では、2000年頃を境に耐震性・住宅性能の基準が大きく見直されています。

• 2000年以降の木造住宅は、1981年の新耐震基準をベースにしつつ、壁の配置バランスや接合金物の仕様など、細かい基準が強化されている。
• 「住宅品質確保促進法（品確法）」により、構造などの重要な部分について事業者が一定期間の瑕疵担保責任を負う仕組みが整った。

築20〜25年の今（2020年代〜）に市場に出ている戸建ては、ちょうど2000年前後以降に建てられた物件が多いです。そのため、以下のような「性能」と「価格」のバランスが取りやすいゾーンといえます。

• 耐震性や基本性能の面で、旧基準の“築古”より安心しやすい
• 建物価値がある程度まで減価しているため、土地代に近い価格で購入しやすい

一方で、2000年以前に建てられた戸建てでは、耐震・断熱が不十分だったり、見えない部分の劣化が進んでいたりするケースもあります。 この場合、想定以上の補強工事やリフォーム費用がかかることもあるため、特に築古の戸建てではインスペクション（住宅診断）を実施して、状態を専門家にチェックしてもらうことが重要です。

ゼロリノベジャーナル

買ってはいけない中古住宅17の特徴｜問題のある物件の見分け方や失敗しないコツを解説 | ゼロリノベジャー… 買ってはいけない中古住宅の特徴を17つご紹介します。高い買い物である住宅購入で失敗は避けたいもの。本記事では、問題のある物件の見分け方や、中古住宅選びの失敗しない…

【マンション】築25年前後で価格が下げ止まりやすい理由

マンションも、築年数が古くなるほど価格は下がりますが、一定の年数を超えると「それ以上あまり下がらないゾーン」に突入します。

これは、ある程度築年数が経つと買い手側の「価格と築年数の許容ライン」が固まり、築25年前後以降では“築古だが立地重視で選ぶ層”が一定数いるため、極端な値下がりが起こりにくくなるためです。

マンション特有のポイントとしては、以下のような点です。

• 耐震性や躯体の劣化など、安全性に関わる部分は共用部にあたり、個人で大規模な改修を行う必要は基本的にない。
• 専有部では間取り変更や内装・設備のリノベーションに予算を集中しやすい。

さらに、住宅開発は駅前や商業エリアなど立地の良い場所から進んできたため、築20〜25年前後のマンションの方が、築浅マンションよりもむしろ好立地の物件を見つけやすいケースもあります。

価格が下がりきったゾーンで好立地の物件を選べれば、「日常の利便性」や「将来の売却・賃貸のしやすさ」といった資産性の面でも有利になりやすいでしょう。

ゼロリノベジャーナル

築50年マンションは買うとやばい？不動産のプロが教える買って後悔しない物件の見分け方 | ゼロリノベジャ… 築50年マンションは「管理状態」次第では買っても大丈夫！築50年マンションがいつまで住めるか、不動産のプロが購入で後悔しないポイントを解説します。

zoomで聞くだけ、画面・音声OFF・セールスなし
＼ゼロリノベの無料オンラインセミナー／

築35年でも大丈夫？中古物件の見極めかた

• 中古って本当に大丈夫？
• 資産性がないんじゃない？
• いつまで住めるの？
• 地震が来たら危ないのでは？
• リノベーションでどこまで綺麗になる？

そんな不安を抱える方にぴったり！安心して住める中古物件の見極め方を伝授します。

無料オンラインセミナーはこちら

築20～25年の中古住宅の選び方

築年数の狙い目がわかっても、「具体的に何から決めて、どうチェックしていけばいいか」が見えないと、実際の物件選びでは迷いやすくなります。ここでは、築20〜25年の中古住宅を前提にしたときの選び方の流れを4ステップで紹介します。

1.エリア・予算・築年数の優先順位

最初にやるべきなのは、「どんな条件を優先して家を選ぶか」をはっきりさせることです。 すべての条件を満たす物件はほとんどないため、譲れない条件と妥協できる条件を分けておくと、候補のふるい落としがしやすくなります。

• エリア・立地：通勤時間、沿線、駅徒歩何分まで許容か
• 物件価格：物件費＋リノベ費用を含めた「総予算の上限」
• 築年数：築20〜25年を基本に「築浅でも条件が良ければ検討するか」「築30年以上も予算次第でありか」など

たとえば、「エリア優先で、築年数は20〜30年まで許容」「駅徒歩10分以内なら、専有面積は多少妥協する」といった形で、優先順位を具体的に言語化しておくことが大切です。

そのうえで、物件価格とリノベ費用を合わせた総額が、無理のないローン返済額に収まるかを事前に確認しておきましょう。

2.変えられない条件のチェック（立地・環境・眺望・管理状態）

次にチェックしたいのは、「あとから変えることができない条件」です。ここを妥協しすぎると、リノベーションで室内をどれだけ良くしても、住み始めてから不満が残りやすくなります。

• 周辺環境：騒音（道路・線路・学校）、治安、近隣の雰囲気、将来の再開発計画など
• 日当たり・眺望：方角、前面道路や隣地との距離、抜け感
• アクセス：駅までの実際の所要時間、バス便、坂道の有無
• マンションの管理状態：共用部の清掃状況、掲示板の雰囲気、管理人の常駐有無、長期修繕計画や修繕履歴など

特にマンションでは、「管理規約」や「長期修繕計画」「修繕積立金の残高・滞納状況」も要チェックです。 管理が行き届いているマンションほど、建物の状態も安定しやすく、長く安心して住みやすい傾向があります。

3.建物の状態をプロと確認

築20〜25年の物件は、築年数だけを見ると「まだ十分住めそう」に見えますが、実際の状態は管理やメンテナンス次第で大きく変わります。 そこで重要になるのが、プロの目線で建物のコンディションをチェックしてもらうことです。

• 戸建ての場合（インスペクション）
  外壁・屋根・基礎・構造・給排水管・シロアリ被害など、自分たちだけでは判断しづらい部分を、ホームインスペクション（住宅診断）で確認してもらうのがおすすめ。
  不具合や劣化が見つかれば、購入前に修繕費用の目安を把握でき、「想定外の大きな出費」を避ける手がかりになります。

• マンションの場合（修繕履歴・大規模修繕の状況）
  共用部の大規模修繕がいつ行われたか、今後の予定はどうなっているか、配管や防水など重要部分の修繕履歴がどうかを確認しましょう。
  長期修繕計画がきちんと運用されているマンションは、築20〜25年でも建物の状態が良好なことが多く、「安心して専有部のリノベに予算を回しやすい」状態になっている可能性が高いです。

築年数だけで「古い／新しい」を決めつけず、「建物の状態をきちんと把握したうえで選ぶ」ことが、後悔しない中古購入の大きなポイントです。

4.リノベ前提なら、予算と『できること』を購入前にシミュレーション

リノベーション前提で築20〜25年の物件を選ぶ場合は、「物件探し」と「リノベのシミュレーション」を同時進行で進めるのがおすすめ。

ここでいうシミュレーションとは、「リノベ費用を含めた総予算のイメージ」と「この物件でどこまで間取り・仕様を変えられそうか」を、購入前にプロと一緒に確認しておくことです。

• リノベ費用を含めた概算予算を早めに確認する
  物件価格にどれくらい上乗せすれば、自分たちの希望するリノベが実現できそうかを、事前にリノベ会社に相談しておくと安心です。「物件にお金をかけすぎて、リノベ予算が足りなくなる」という失敗を防ぎやすくなります。
• 希望のリノベができるか、購入前にプロに見てもらう
  構造上動かせない壁・柱、マンションの管理規約による制限などにより「やりたい間取り変更ができない」ことも。内見の段階で、リノベ会社にも同行してもらい、「この物件ならどこまで変えられるか」を確認しておくと、物件選びの精度がグッと上がります。
• ワンストップリノベーション会社を活用する選択肢
  物件探し・資金計画・ローン手続き・設計・施工までを一社でまとめて相談できると、情報の行き違いが減り、スケジュールも組みやすくなります。特に、リフォーム一体型ローンなどを検討する場合は、「いつまでにどの程度の見積もりが必要か」を含めて並走してもらえるのが大きなメリットです。

このように、「築年数の狙い目」だけでなく、「予算・変えられない条件・建物の状態・リノベの実現性」という4つのステップで判断していくことで、築20〜25年の中古住宅でも、納得感の高い物件に出会いやすくなります。

【弊社事例】築20～25年の中古住宅リノベーション3選

ここからは、ゼロリノベにて築20〜25年の中古住宅をリノベーションした実例を紹介します。築年数が古くても「ここまで変わるんだ！」というビフォーアフターを見て、実際にイメージを膨らませてみてください。

1.主役は家具。家はそのステージに

スクロールできます

築古住宅ならではの低い天井や使いづらい押し入れ、昭和感の残る内装を一新し、今の暮らしに合う住まいへと生まれ変わらせました。

既存の壁・床・天井をすべて解体して間取りから組み直し、天井を張らずに高さを出した大きなLDKを計画することで、開放感とデザイン性の高い空間を実現しています。

ゼロリノベのリノベーション施工事例

家具が主役になる家

CONCEPT

ソファをゆったり配置できる広めのリビング。二面採光を活かして、光と風が家全体に心地よくまわるよう計画しました。憧れの家具を引き立てるパーケットフローリングや、300冊は収納できる造作本棚、大容量のWICなど、施主様のこだわり満載のプランです。

基本情報

建物タイプマンション

広さ66.38m²

築年月1998年05月

リノベ費用1000万〜1500万円

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

この事例の詳細を見る最新のリノベ事例を見る

2.「ペット可」から一歩先へ。愛犬目線で考えたリノベーション

スクロールできます

リノベ前は細かく仕切られていた65㎡の住戸を、和室との間仕切り壁を取り払ってキッチン・リビングダイニング・和室をひと続きの大きなワンフロアに再構成し、実面積以上の開放感を生み出しました。

線路に近い立地による音の不安は二重サッシで軽減し、愛犬とくつろげるリビングやワークスペースから見守れる覗き窓など、ペットと安心して暮らせる工夫も随所に盛り込んでいます。

ゼロリノベのリノベーション施工事例

愛犬と暮らす家

CONCEPT

「愛犬との暮らしを充実したい」と希望された施主様。リビングは愛犬と一緒にくつろげるように、ワークスペースはドーム型の覗き窓を設けて愛犬を見守れるように設計。愛犬への愛情に溢れた住まいの玄関土間には愛犬の足跡を刻印し、家づくりの思い出を残しました。

基本情報

建物タイプマンション

広さ65.42m²

築年月1997年10月

居住人数1人

※費用は引き渡し当時の金額です

この事例の詳細を見る最新のリノベ事例を見る

3.通り土間と箱の間で、人も猫もくつろぐ暮らし

スクロールできます

個性的な間取りの住戸を活かしつつ、玄関からリビングまでをひと続きにつなぐ回遊性の高いプランへ。

リノベ前は約13帖のLDを中心に3つの個室が孤立していましたが、廊下を取り込みつつウォークスルークローゼットやワークスペースを配置し、動線上に機能を集約したムダのないプランに。

将来迎える猫のトイレスペースやキャットウォークにつながる可動棚も組み込み、人にも猫にも楽しい「路地のような住まい」になりました。

ゼロリノベのリノベーション施工事例

箱と猫と通り土間

CONCEPT

猫との暮らしを見据えたご家族のお住まい。収納や書斎の機能を持たせた箱を設け、その先にLDKや個室を配することで、路地のような楽しい間取りに。インテリアに馴染むキャットウォークも造作しました。家事動線はコンパクトで、人にも猫にも過ごしやすいプランです。

基本情報

建物タイプマンション

広さ75.3m²

築年月2001年09月

居住人数3人

※費用は引き渡し当時の金額です

この事例の詳細を見る最新のリノベ事例を見る

リノベ費用を算出して施工事例を見てみる

ゼロリノベでは業界では新しい「定額制」でのリノベーションを行っています。下記はリノベーション費用のシミュレーターです。リノベーション予定の平米数から、リノベーション費用のおおよその金額を算出します。また、その金額とマッチする施工事例を紹介しているので、ぜひお試しください！

zoomで聞くだけ、画面・音声OFF・セールスなし
＼ゼロリノベの無料オンラインセミナー／

築35年でも大丈夫？中古物件の見極めかた

• 中古って本当に大丈夫？
• 資産性がないんじゃない？
• いつまで住めるの？
• 地震が来たら危ないのでは？
• リノベーションでどこまで綺麗になる？

そんな不安を抱える方にぴったり！安心して住める中古物件の見極め方を伝授します。

無料オンラインセミナーはこちら

中古住宅の築年数に関するよくある質問

中古住宅を買うなら築何年がいいですか？

中古住宅を買うなら「築20〜25年」を一つの目安にすると、価格・性能・リノベの自由度のバランスが取りやすいです。ただし、予算やそのまま住みたいなど、ニーズによって狙い目の築年数は変わります。築年数ごとの特徴や条件別で見る築年数の狙い目は、こちらをご覧ください。

中古住宅の築年数は何年が狙い目ですか？

中古住宅の狙い目は、価格がこなれていて性能面も一定水準を期待しやすい「築20〜25年前後」です。ただし、同じ築年数でも状態は物件ごとに異なるため、インスペクションや修繕履歴の確認などで“中身”を見極めることが重要です。詳しくはこちらをご覧ください。

まとめ

築20〜25年の中古住宅は、価格がこなれていて、適切に選べば性能面でもバランスの良い“狙い目ゾーン”と言えます。

築年数だけで判断せず、「立地・管理状態・建物のコンディション・リノベのしやすさ」をセットで見ることが、後悔しない物件選びのポイントです。

ゼロリノベでは、中古物件探しから予算組み、リノベーションの計画までをワンストップでサポートし、「その物件が本当に自分たち向きか」を一緒に見極めていきます。

中古物件の目利きや、築年数ごとの考え方をもっと深く知りたい方は、「小さいリスクで家を買う」オンラインセミナーもぜひチェックしてみてください。

zoomで聞くだけ、画面・音声OFF・セールスなし
＼ゼロリノベの無料オンラインセミナー／

中古物件を購入・リノベして

「小さいリスクで家を買う方法」

安心な予算計画、家の探し方・作り方、リノベーションの考え方まで住まいづくりについて余すことなくお伝えしています。

情報収集段階の方から具体的に検討されている方までどんな方でも大丈夫です！お気軽にご参加ください！

無料オンラインセミナーはこちら