住宅ローン4000万円を組むための適正年収は？月々の返済額目安やコツを紹介！

「4,000万円の住宅ローンは月々いくらの支払いになる？」
「無理なく返済できる年収はどの程度？」

と気になっていませんか。

初めての住宅購入だと不安になりますよね。

住宅を購入する際、自己資金のみで費用を賄うことは難しく、全ての資金を用意できる人は多くありません。

多くの人は、ある程度の自己資金に加えて、住宅ローンを利用して購入します。

国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査」によると、注文住宅新築世帯の購入資金は平均5,436万円、分譲戸建住宅は4,214万円、分譲集合住宅は5,279万円となっています。

つまり、住宅ローン借入額の相場は4,000万円台といえるでしょう。

この記事では、住宅ローンに対する不安を払拭するため、

• 住宅ローン4,000万円の返済シミュレーション
• 住宅ローン4,000万円を借りて後悔した事例
• 返済時のポイント
• 年齢や条件別の住宅ローン目安

などをお伝えします。

読み終わる頃には自分の年収で安心して借りられる金額の目安がつかめていることでしょう。

ぜひこの記事を住まいの購入にお役立てください。

住宅ローン4,000万円の月々支払い額と年収ごとの安心目安表

住宅ローン4,000万円の場合の、月々支払い額と年収ごとの安心目安表は、上記のようになります。

住宅ローン4,000万円を35年で借入できた場合の月々の支払い額は、固定金利1.2%の場合、116,680円、変動金利0.7%の場合は107,408円です。

また、年収と月々の手取りから逆算すると、借りても安心な目安となる年収は700万円前後となります。これは返済比率が金融機関によって決まっており、最大で40%です。

返済比率とは年収の何%が住宅ローンの支払いになっているかを表すもので、最大40%や35%の金融機関がありますが、目安は手取り年収の20%〜25%です。

返済比率が増えると、生活費がカツカツになり、想定外の出費があると収支が赤字になってしまいます。

最悪の場合、住宅を手放すことも視野に入れなくてはいけません。

もちろん年収が届かない場合も、共働きなどで収入合算やペアローンという選択肢によって4,000万円の借入も可能ですが、その場合は、起こりうるリスクを知ってから判断しましょう。

収入合算やペアローンは、4章にてお伝えします。

変動金利と固定金利の違い

変動金利とは
変動金利は返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。一般的には金利タイプの中では金利が1番低く設定されています。金利は半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額が増えます。借りたあともこまめに金利をチェックし、上がってきたら固定に切り替えるなどの判断ができる方におすすめです。

固定金利とは
固定金利はローンを借り入れた時から最初に決められた期間で金利が固定できるローンです。10年固定や全期間固定などいくつか種類があります。全期間固定の場合は金利の上下はないため、急に支払い額が増えるなどのリスクやこまめに金利を確認する必要はありません。

1-1.借入期間は長めに35年と想定するべき

住宅ローンの返済期間はなるべく長く35年を想定しましょう。理由としては、月々の返済額が下がり、手元に現金を残せるからです。

なぜ手元に現金が多くある方がよいかというと、想定外のことに対応できるからです。想定外とは例えば、以下の内容を指します。

• 会社のリストラ、給料の減額
• 自分自身、または家族の病気
• 子どもを授かる

支払いが苦しくなったときでも、手元に現金が多く残っていれば、家を手放すのか家族でやりくりをするのかなど、考える猶予が生まれます。

病気などの場合も手元に現金があればカバーも可能です。

逆に、返済期間が短いと月々の支払いが多く手元に現金が残らないため、貯金が難しくなります。

想定外のことがあったとき、住宅ローンの支払いが滞り続けると最悪家を差し押さえられたり、想定外のことが起きて無理な借金をしたりする可能性も考えられます。

金利や心理的にも返済期間を短くしたい気持ちはわかりますが、現金を手元に多く残せられれば、その中から無理ない分だけ繰り上げ返済も可能です。繰り上げ返済は、トータルで支払う金額を少なくする効果があるためおすすめです。

返済額4,000万円の返済期間別の月々返済額一覧は、以下の通りです。

返済期間	月々の返済金額（固定金利1.2%）
35年	116,680円
30年	132,363円
25年	154,397円
20年	187,548円
15年	242,932円
10年	353,899円
5年	687,199円

より詳しく住宅ローンの考え方を知りたい方は、「住宅ローンが不安な方に贈るシンプルな考え方」を参考にして下さい。

住宅ローンは頭金ゼロでも大丈夫

住宅ローンは頭金がゼロでも組める金融機関が増えました。昔は金利が高く、少しでも借入額を減らすために頭金を多くするのが一般的でした。

しかし現在は住宅ローンが超低金利のため、貯金して頭金を多くいれるメリットはあまりないです。貯金しても家賃の流出の方が大きくなってもったいない状態になってしまいます。

そのため、購入の準備が整っているのであれば無理に頭金を入れず、頭金ゼロで住宅ローンを組むことを検討しましょう。

より詳しくは、頭金は少なくていい？「貯金を残す」家購入の考え方をご確認ください。

【年収別】住宅ローン4,000万円を借りた場合の返済シミュレーション

自分の収入で住宅ローンを4,000万円借りた場合、どのような返済になるのか、具体的にどのくらいの支払い内訳になるのかを理解しておくべきです。

そこで、今回は住宅ローン4,000万円を借りた場合の返済シミュレーションを、年収別に紹介します。紹介する年収は、以下の通りです。

• 年収400万円
• 年収500万円
• 年収600万円
• 年収700万円
• 年収800万円

自身の年収が上記にあてはまる方は、ぜひ返済シミュレーションを活用して住宅ローン借り入れの参考にして下さい。

2-1.年収400万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収400万円で住宅ローン4,000万円を借り入れることはおすすめしません。なぜなら、単独では住宅ローン審査が通らず、パートナーとのペアローン が必要になり、ずっと支払っていくリスクが高いからです。

また年収400万円の場合の借入限度額はおよそ3,000万円〜3,400万円までです。これは金融機関の返済比率で決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収400万円以上は35%〜40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

ただし、年収400万円の場合、住宅ローンの安心できる目安は2,000万円〜2,500万円。返済比率で見ると20%〜25%程度です。この程度に納めておかないと月々の支払いが苦しくなるためです。

より詳しい生活費などの内訳と支払い金額は、「【2000~4000万】年収400万の住宅ローン安心目安表！」をご確認ください。

2-2.年収500万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収500万円で住宅ローン4,000万円を借り入れることはおすすめしません。なぜなら、自身の個人信用情報やその他条件によっては単独では住宅ローン審査が全額通らず、パートナーとの収入合算が必要になり、ずっと支払っていくリスクが高いからです。

金融機関によっても異なりますが、借入限度額はおよそ3,700万円〜4,300万円までです。これは金融機関の返済比率で決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収500万円以上は35%〜40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

ただし、年収500万円の場合、住宅ローンの安心できる目安は2,285万円〜2,856万円。返済比率で見ると手取り年収の20%〜25%程度です。この程度に納めておかないと月々の支払いが苦しくなります。

より詳しい生活費などの内訳と支払い金額は、「年収500万の住宅ローンは、月々の支払い8万円までにするべきだ」をご確認ください。

2-3.年収600万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収600万円で住宅ローン4,000万円を借り入れることはあまりおすすめしません。住宅ローン審査自体は一般的には通りますが、月々の支払いがギリギリになってしまいます。

マンション購入の場合、ローンとは別に管理費や修繕積立金として2〜3万円程度かかり、別に車を所有する場合も別途費用が必要になります。

また、パートナーがパートなどで収入を得られる状態であれば、ある程度の安定は見込めます。しかし、ローン返済中はずっと働くことが必要になるため、働けなくなったときに生活が苦しくなる可能性が高まります。

ただし、子どもがいないのであれば、食費や学費などがないため、4,000万円の借入も問題ないでしょう。

金融機関によっても異なりますが、借入限度額はおよそ4,500万円〜5,100万円までです。これは金融機関の返済比率とで決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収600万円以上は35%〜40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

子どもがいる場合は、年収600万円の場合、住宅ローンの安心できる目安は2,742万円〜3,428万円で、返済比率で見ると手取り年収の20%〜25%程度です。

月々の支払い金額で見ると、78,759円〜99,178円程度のローン支払いになります。この程度までに納めておくことで、生活に余裕が生まれ、1人でも返済に滞る可能性は低いでしょう。

2-4.年収700万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収700万円で住宅ローン4,000万円を借り入れるのは子どもが1人の場合なら、おおむね問題ないでしょう。パートナーも専業主婦（夫）でいられるため、想定外にお金が必要になったときでも、パートやアルバイトで家計を支えられます。

マンション購入の場合、ローンとは別に管理費や修繕積立金として2〜3万円程度かかります。それとは別に車を所有する場合も別途費用が必要ですが、月々の収支はまだギリギリプラスとなります。

金融機関によっても異なりますが、借入限度額はおよそ5,200万円〜6,000万円までです。これは金融の返済比率で決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収700万円以上は35%〜40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

4,000万円の借入は無理な金額ではありませんが、年収700万円の場合、住宅ローンで本当に余裕を持った目安金額は3,028万円〜3,785万円で、返済比率で見ると手取り年収の20%~25%程度です。

月々の支払い金額で見ると、87,510円〜107,929円程度のローン支払いになります。この程度までに納めておくことで、月々の支払いに追われることなくレジャーや趣味などさまざまな体験にお金を使っていくことができるでしょう。

2-5.年収800万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収800万円で住宅ローン4,000万円を借り入れるのは子どもが2人でも問題ないでしょう。パートナーも専業主婦（夫）でいられるため、もし想定外にお金が必要になったときに、パートやアルバイトで家計を支えられます。

マンション購入の場合は、ローンとは別に管理費や修繕積立金として2〜3万円程度かかります。別に車を所有する場合も別途費用が必要ですが、それでも月々の収支はプラスとなります。

金融機関によっても異なりますが、借入限度額はおよそ6,000万円〜6,900万円までです。これは金融機関の返済比率で決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収800万円以上は35%〜40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

年収800万円の場合、住宅ローンで本当に余裕を持った目安金額は3,428万円〜4,285万円で、返済比率で見ると手取り年収の20%〜25%程度です。

月々の支払い金額で見ると、99,178円〜122,514円程度のローン支払いになります。この程度までに納めておくことで、月々の支払いに追われることなくレジャーや趣味などさまざまな体験にお金を使っていくことができます。

年収800万円の住宅ローン目安金額や借入額ごとの返済額を知りたい場合は、「世帯年収800万の住宅ローン目安表！3000~7000万で比較」をご確認ください。

＞＞関連記事：【2024年最新】リノベーション会社のおすすめ27選！各社の特徴と選び方のポイントを解説 #リノベーション会社

住宅ローンを4,000万円借りて後悔した事例

ここでは住宅ローンを借りて後悔した事例を4つご紹介します。

• 返済比率が手取り年収の計算になってなかった
• 離婚によりローン支払いが困難に
• 予定外に子どもが増えた
• ボーナスカット

住宅ローンを借りて後悔しないよう、しっかりチェックしておきましょう。

3-1.返済比率が手取り年収の計算になっていなかったケース

「住宅ローン4,000万円の月々支払い額と年収ごとの安心目安表」で解説したように返済比率は、年収のうち年間何%が住宅ローンの支払いになっているかを表したものです。最大40%ですが、安心できる目安は20〜25%になります。

この返済比率ですが、額面年収で計算してしまうと、思った以上に支払いが多く、生活が苦しくなるため注意が必要です。実際、多くの方が勘違いをしていることで、月々の生活費を切り詰め、パートに出る必要に迫られています。

例えば額面年収600万円の返済比率を額面のまま計算すると、20%〜25%の場合年間だと120万円〜150万円、月々およそ10万円〜12.5万円となります。

一方、額面ではなく手取り年収で計算すると、年収600万円は手取り480万円のため、20%〜25%の場合年間だと86万円〜120万円、月々およそ7.2万円〜10万円となります。

生活費や老後の貯蓄、将来かかる学費などを考えると、額面年収ではなく、手取り年収で返済比率を計算しましょう。

3-2.離婚したケース

収入合算でローンを組んで離婚をした場合、単独での支払いが困難になります。最悪の場合、家を手放すことになります。

住宅ローンは、収入合算で自分の年収では借りられない金額を借りることも可能です。離婚した場合は、パートナーの収入があてにできなくなるため1人で返済する必要があります。

厚生労働省「令和4年人口動態統計」によると、およそ3組に1組が離婚している計算となります。

日本の場合、万が一とも言えない確率で離婚は起きています。離婚だけではありませんが、住宅ローンは個人で返済可能な金額で組むことをおすすめします。

3-3.子どもが増えたケース

予定外に子どもが増えて支払いが苦しくなるケースもあります。特に若い夫婦の場合は深く計算する前に住宅を購入してしまい、後から収支が苦しくなる場合があります。

食費や衣服などとは別に4.7万円が必要になるとギリギリの支払いをしていた場合は収支が逆転してしまう可能性もあるため、注意しましょう。

3-4.ボーナスカットされたケース

住宅ローンはボーナス払いを設定すれば、月々の返済額をおさえることもできます。その代わり、ボーナスがカットされてしまうと、貯蓄から切り崩すことになり、月々の貯蓄額を増やさなければいけなくなってしまいます。実際、外資企業に買収されて給与体系が変化しボーナスが削られたり、なくなったりするケースも存在します。

住宅ローン返済時の6つのポイントとは？無理なく返済できる

さまざまな事情により、自分の年収以上の住宅ローンを借入したい場合もあるかと思います。ここでは、住宅ローンをより多く借りるための方法を6つお伝えします。

• 共働きの場合は収入合算を検討する
• ペアローンを組む
• 低金利の銀行を選ぶ
• 繰り上げ返済をする
• 頭金を増やす
• 住宅ローン控除を利用する

それぞれ詳しくみていきましょう。

4-1.共働きの場合は収入合算を検討する

「収入合算ローン」は、審査時に2人分の収入を合算して審査を行う住宅ローンです。支払いは1人の設定となりますが、単独で組むよりも借入額を増やせます。

2人で合算してローンを組んでも主債務者は1人です。主債務者に万が一のことがあった場合は、全額債務免除となります。

しかし、団体信用生命保険には主債務者しか加入できず、住宅ローン控除や住まい給付金の対象者となるのも主債務者のみです。

収入合算したパートナーが途中で働けなくなった場合、1人に支払いが偏るため、苦しくなります。

主債務者の場合は万が一死亡ないし高度障害になった場合は保険によって代わりに支払いが行われます。ただし、パートナーの場合は対象外のため、パートナーが育休や時短労働、あるいは病気になっても支払い額が減ることはありません。

4-2.ペアローンを組む

「ペアローン」は、一つの物件に対して2人がそれぞれ住宅ローンを組むものです。2人とも債務者となり、お互いの連帯保証人となります。

一つの物件に支払う2人の住宅ローンの割合は、

• 5対5
• 8対2
• 3対7

など自由に決められます。

ペアローンはそれぞれ団体信用生命保険に加入するため、健康上万が一の事態が起きても片方に支払いが偏ることはありません。さらに、2人とも住宅ローンや住まい給付金の対象になります。

ただし、給料が下がる、育休となる、など健康上の問題以外は支払いが続くため、1人で借りるときよりも支払いに対するリスクは高まります。2人分の事務手数料や費用もかかるため、ダメージは単独ローンよりも大きくなってしまうでしょう。

さらに、団体信用生命保険に2人とも加入しても、どちらかに万が一のことが起こった時は1人分のローン返済のみが債務免除となります。単独ローンは全額債務免除となりますが、ペアローンは全額債務免除にはなりません。

ペアローン の場合、片方は年収の半分程度で借りられる金額までに抑えるのが賢明です。

4-3.低金利の銀行を選ぶ

低金利の銀行を選べば、借入金額を伸ばすことはできませんが、トータルの支払い金額を軽減できます。

特にネット銀行は金利が低い傾向にあります。金利を比較する場合は、価格.com住宅ローン比較などで見ておきましょう。

また、金利は低い分事務手数料が高く、トータルの金額は同じぐらいになるケースもあるため、不動産屋の担当におすすめの住宅ローンを聞いてみましょう。詳しくは以下の記事で低金利の銀行について紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

関連：【2023年最新】住宅ローン金利比較｜おすすめの銀行と比較のポイント

4-4.繰り上げ返済をする

経済的にゆとりができた場合は、繰り上げ返済も一つの方法として考えるべきです。繰り上げ返済とは、通常の返済とは別にまとまった金額を返済する方法です。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2パターンがあります。

期間短縮型とは、毎月の返済額は変更せずに、繰り上げ返済して返済期間を短くする方法です。返済期間が短くなるため、その分の利息も軽減されます。

返済額軽減型とは、返済期間は変更せずに、繰り上げ返済して月々の返済額を少なくする方法です。毎月の出費が減るため、家計に余裕が生まれます。

利息を軽減する効果が大きく、返済総額が少ない期間短縮型の方が一般的に有利と言われています。

4-5.頭金を増やす

住宅ローンを契約する際、頭金を増やすと返済総額や毎月の返済額を減少できます。

具体的に、頭金が多いと少ないではどのくらいの違いがあるのか比較してみましょう。住宅ローン4,00万円、35年契約、固定金利1.2%の場合で考えます。

頭金の割合	頭金の金額	借入額	月々の返済額	総返済額
頭金なし	0円	4,000万円	116,680円	49,005,984円
頭金1割	400万円	3,600万円	105,013円	44,105,386円
頭金2割	800万円	3,200万円	93,345円	39,204,787円
頭金3割	1,200万円	2,800万円	81,676円	34,304,189円

参照：「住宅ローンシミュレーション」

上記の表からわかるように、頭金が1割増えるだけで総返済額が500万円ほど少なくなります。月々の返済額も1万円ほど少なくなり負担を軽減できるため、契約時に余裕がある場合は頭金を増やすべきです。

4-6.住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除を利用すれば、各年末ローン残高の0.7％が最大13年間にわたって所得税から控除されます。最大400万円までの控除が可能で、長期優良住宅であれば最大500万円までの控除が可能です。また所得税から控除しきれなかった額は、翌年の住民税から減額も可能となっています。

また、住宅ローン控除を利用すれば、所得税や住民税が減額された分を住宅ローンの返済に充てられます。

ただし、住宅ローン控除を利用するには以下の要件を満たしておかなければいけません。

• 自らが居住するための住宅であること
• 床面積が50㎡以上(＊)であること
• 合計所得金額が2,000万円以下(＊) であること
• 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
• 引渡し又は工事完了から６ヶ月以内に入居すること
• 昭和57年以降に建築又は現行の耐震基準に適合していること　等

（＊)令和５年末までに建築確認を受けた新築住宅を取得等する場合、合計所得金額1,000万円以下に限り、床面積要件が40㎡以上。

購入物件がこれらの条件を満たしているか確認しておきましょう。

年齢や条件別で見るローン目安の3つの考え方

自身の年齢や条件によっても、住宅ローンの目安は変わってきます。ここでは、以下の年齢・条件別で目安となるローンを紹介します。

• 20代で4,000万円の住宅ローンを組みたい場合
• 40代で4,000万円の住宅ローンを組みたい場合
• 公務員の場合

ぜひ参考にして下さい。

5-1.20代で4,000万円の住宅ローンを組みたい場合

今20代の半ば程度で、住宅ローンを4,000万円借入したい場合、購入年齢（30前後）の家族よりも、綿密に未来のプランを考えておく必要があります。

というのも、30代になれば、これ以上子どもが増えたり、給料の伸びがどの程度期待できたりなど、20代よりかはイメージがつくからです。万が一、病気になった場合であっても、住宅とは別に貯蓄ができています。

20代で返済比率的に4,000万円の借入が問題ないようならよいですが、年収が足りず、無理なローン計画になってしまうケースの方が多いでしょう。

未来のことをどの程度想定すればいいのかは、自分たちだけで決めるのではなく、プロに資金計画を相談するのがよいでしょう。

ファイナンシャルプランナーという資格を持った方々が収入や今後の家族計画も含めてライフプランを作成してくれます。これを作成すれば、住宅にいくらまで使っていいかがわかるため、漠然とした不安は解消されるでしょう。

手間と思うかもしれませんが、ローンの後悔は一生続きます。ぜひ検討してみてください。

5-2.40代で4,000万円の住宅ローンを組みたい場合

現在40歳で4,000万円の住宅ローンを65歳までに完済しようとすると、返済期間は25年となり、およその月々の返済金額は15.4万円（固定金利1.2%）です。

月々15.4万円の返済が問題ない返済比率20%〜25%となる額面年収は、1,000万円〜1,160万円です。子どもがいない、退職金が期待できる場合はもう少し余裕が出てきます。

住宅ローンの完済年齢や退職後の返済の考え方に関して、詳しくは住宅ローンは55歳からでも組める「年収・年齢別の返済プラン目安」をご確認ください。

また、住宅ローンの月々の返済金額から計算する場合は、住宅ローンシミュレーションからご確認ください。

5-3.公務員の場合の目安

公務員の場合、審査や住宅ローンの金利で優遇される可能性が高まります。

• 収入・ボーナスが安定している
• 解雇の危険性が少ない
• 退職金制度がある

などの理由から銀行の貸し倒れリスクが低いからです。

しかし、返済比率の上限は他の職業と大きな違いはありません。

4,000万円を借りたい場合、単独ならば年収500万円程度、年収が届かない場合は収入合算やペアローンという選択肢となります。

また、車のローンなど他に借入がある場合は、住宅ローンで組める金額が下がったり、審査が通らなかったりする場合もあるため、注意しましょう。

まとめ

4,000万円の住宅ローンも月々返済額
固定金利1.2%（35年） 月々116,680円		変動金利0.7%（35年） 月々107,408円
年収	おすすめ度	想定される状況
400万円 手取り22.8万円	×	単独での住宅ローン審査は通らないため、ペアローンが必要。パートナーは年収400万円以上の契約社員・正社員などの情報をクリアしていること。
500万円 手取り28.5万円	×	金融機関や自身の条件によっては、単独での住宅ローン審査は通らない可能性もあるため、収入合算になってしまう。
600万円 手取り34.2万円	△	住宅ローン審査は通る。ただし支払いはギリギリのため、パートナーに収入が必要。
	○	子どもがいない場合は借りても問題ない。
700万円 手取り37.8万円	○	一般的に住宅ローン審査は満額通り、返済可能。子どもが一人ならパートナーは専業主婦（夫）でも問題ない。
800万円 手取り42.8万円	◎	一般的に住宅ローン審査は満額通り、返済可能。子どもが一人ならパートナーは専業主婦（夫）でも問題ない。

住宅ローン4,000万円を35年で借りられた場合の月々の支払い額は、固定金利1.2%の場合、116,680円、変動金利0.7%の場合は107,408円です。

年収と月々の手取りから逆算すると、住宅ローン4,000万円を借りる場合の目安となる年収は700万円前後となります。

また、本記事では住宅ローン返済時のポイントも紹介しました。収入合算やペアローン、繰り上げ返済や住宅ローン控除など、返済の負担を少しでも軽減するためにはさまざまな方法があります。

住宅ローンは、自分の現状に合った金額での契約が重要です。住まいを手に入れたあとも人生は続きます。住まいも手に入れて、喜ばしい体験に使うためのお金も残せるように購入予算を決めましょう。

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