リノベーションで空室対策を！マンション・アパートなどの賃貸経営を成功に導く方法とは

「最近、空室が目立ってきたなぁ…」
「でも、家賃は地域の相場としてもあっているしこれ以上下げたくないな」
「立地や周辺施設もいい方だと思うのだけれど…」

そう思っているオーナーさん、その賃貸はリノベの時期が来ているかもしれません！

マンションやアパートなどの賃貸物件は、築年数が進むと外観はもちろん内装や設備も古くなってしまい、内見に来られた方の候補から外れてしまうということがあります。

設備取り換えなどのリフォームでももちろんフォローできることがありますが、思いきってリノベーションを検討してみるのはいかがでしょうか？

リノベーションで内装がおしゃれになると、空室対策になるだけでなく、家賃を上げても入居者が増えたという事例もありますよ！

この記事では、空室対策に関してのリノベーションの重要性や押さえるべきポイント、チェックすべき項目、実践したいアイデア、成功実例、失敗しないためのポイントについてご紹介します！

物件購入からリノベーションまでワンストップで手掛けるゼロリノベだからこそお伝えできるリノベーションにポイントを置いた空室対策、ぜひ最後までご覧くださいね。

なぜ空室対策にリノベーションが重要なのか

賃貸経営において空室が発生すると、家賃収入の減少・キャッシュフローの悪化・資産価値の低下など、多くのリスクが生じます。

GMO賃貸DXのアンケート調査によると、賃貸オーナーが「空室率を上げないためにできる工夫」の第１位に「リフォーム／リノベーションする」を挙げています。

このことからも、「通常の賃貸管理」だけでなく、リノベーションを積極的に活用することで付加価値を高め、空室を埋める力を強化することは空室対策としてとても重要であると言えます。

また、賃貸市場を取巻く環境も変化しており、入居者のニーズ・ライフスタイル・設備仕様が多様化してきています。

単に古いままの物件では入居者の“選ばれない物件”になってしまう可能性が高まっています。そうした背景から、「空室対策 リノベーション」はいま、賃貸経営者にとって必要な戦略になってきているのです。

空室発生の原因とリノベーションで解決できるポイント

「でも、リノベーションをしたからと言って空室が本当に減るの？」と思われるかもしれません。

けして安くはない費用をかけてリノベーションをしても空室が埋まらなかったら…と考えるとなかなか決断することは難しいですよね。

ではまずは空室が発生する原因と、リノベーションで解決できるポイントについて解説します。　

空室が起きる主な原因

賃貸経営で空室が発生する背景には、様々な要因があります。代表的なものをまとめてみると以下の通りです。

• 物件・部屋が老朽化している（内装・設備・外観）
• 入居者ニーズと仕様・間取り・設備がズレている（ターゲットが合っていない）
• 競合物件と比べて魅力・差別化が弱い
• 家賃・費用・流通条件が周辺相場と乖離している
• 入居ターゲットの変化（単身→ファミリー、高齢者向け、テレワーク需要など）に対応していない
• 管理・清掃・防犯・設備メンテナンスが行き届いていない印象を与えている

こうした原因のうち、特に「老朽化」「ニーズのズレ」「魅力・差別化」については、リノベーションによって改善できる可能性があります。

リノベーションで解決できるポイント

では実際にリノベーションを通じて、どのような改善が期待できるのでしょうか。

• 内装・外装・設備を刷新して 第一印象を良くする → 入居検討者のハードルを下げる
• 間取り・動線・使い勝手を改善 → 生活利便性を高め、入居後の満足度も向上
• 入居ターゲットを再設定して仕様を合わせる（例：単身者向け→デスクワークスペース拡充、ファミリー向け→子ども動線・収納拡充）
• スマート設備・ネット環境・防犯設備など、時代のニーズに対応 → 競争力を上げる
• 建物自体の価値を高める（断熱・耐震改修・省エネ配慮）ことで、資産価値・賃料水準を維持・向上する

リノベーションは修繕やリフォームのように、単にその設備を新しくするというだけでなく、その部屋の魅力・価値・利便性を向上させることが出来ます。

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空室対策リノベーションを行う前のチェックリスト

リノベーションへ進む前に、まず準備・確認すべきポイントを整理しましょう。
これを押さえておかないと、コストが膨らんだり、期待通りの改善が出なかったりするリスクがあります。

チェックリスト項目

1. 入居ターゲットの見直し
   　- 現在の空室がどの層（単身、カップル、ファミリー、高齢者、外国人など）から敬遠されているかを分析。
   　- 物件の立地・間取り・築年数・設備から想定できるターゲットの選定を行い、ニーズに即した仕様を検討する。
2. 周辺競合物件の状況調査
   　- 同エリア・同タイプ物件の家賃・設備・入居率・空室期間を把握。
   　- 自分の物件の仕様・価格が競合と比べて「強み／弱み」がどこにあるかを明確にする。
3. 老朽化・設備衰退の状況把握
   　- 内装・クロス・フローリング・水回り・建具・サッシ・換気・インターネット環境など、どこが入居者にとって「古さ」を感じさせるか。
   　- 建物構造・耐震・断熱・給排水など、仕様改善が必要かどうか。
4. コスト・費用対効果のシミュレーション
   　- リノベーションにかかる費用・工期・予想される家賃アップ幅・入居期間の短縮を試算。
   　- 追加投資が回収できるかどうか、キャッシュフロー面を確認。
   　- 改修直後だけでなく、数年間にわたる維持・管理コストも併せて検討。
5. スケジュール・施工体制の確認
   　-空室をリノベーション中に「収入ゼロとなる期間」がどれくらいか。仮に長期化すると収益に影響が出る。
   　- 管理会社・施工会社・設計会社の手配、施行中の入居者募集・仮募集の体制の構築。
6. マーケティング・募集戦略の検討
   　- リノベーション完成後、どのようにターゲットに対して訴求を行うか。写真・動画・SNS・内覧会などの活用。
   　- リノベーション前後の仕様・コンセプトを明確にし、募集時の訴求ポイントを整理。
   　- 入居者にとって情報が分かりやすく、「なぜこの物件を選ぶべきか」が伝わるようにする。

このような準備をしっかりと行ったうえでリノベーションを進めることで、無駄な投資を抑えつつ、期待効果を高めることが可能です。

ここまで読んで実際にリノベーションを考えてみようかな？と思われたら、物件取得からリノベーションまでトータルで手掛けるゼロリノベでご用意しているこのような料金シミュレーションを使ってみるのはいかがでしょうか。

もちろんゼロリノベでのプランにおける料金ではございますが、よろしければ参考に試してみてくださいね。

実践アイデア６選：リノベーションで空室を埋める方法

では具体的に空室対策としてのリノベーションとはどんなものでしょうか？
ここでおすすめの実践アイデアを６つ紹介します。
全てのアイデアを実践するのではなく、物件の状況・ターゲットによってバランスよく取り入れてみましょう。

アイデア①水回り・内装の全面刷新

水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）は、入居検討者がチェックするポイントとして非常に重要です。

• キッチンを最新仕様（システムキッチン・IH・作業スペース拡大）にする。
• 浴室をユニットバス化・浴室換気乾燥機・追い焚き機能などを導入。
• トイレ・洗面を明るいカラー・清潔感重視の仕様に変更。
• 内装（クロス・フローリング・建具）を一新し、“古さ”を感じさせない空間に。

このような改修を行うことで「古いから敬遠されていた」という印象を払拭できます。

アイデア②ターゲットを変えて間取り変更・用途変更

単身・カップル・ファミリー・テレワーク利用者など、入居者のターゲット層が変わると求められる仕様も変わります。

• 単身世帯や夫婦世帯向けには１K→１LDKや１DK、収納スペースを広げる・増やす。
• ファミリー向けに２LDK・子どもスペース・大容量収納を設ける。
• テレワーク重視ならデスクスペース・高性能インターネット回線・明るい窓を確保。
• 部屋タイプを「シェア向け」「SOHO向け」に変更するなど、用途を柔軟にする。

このようにターゲット仕様を再設計することで、隙間ニーズを捉えやすくなります。

アイデア③設備・付加価値仕様を導入

せっかくリノベーションをするのですから、「差別化」を図るための設備導入も効果的です。

• 高速インターネット・Wi-Fi無料・スマートロック・IoT設備。
• ペット可仕様・ペット対応床材・ペット用設備。
• 防犯設備強化（オートロック・防犯カメラ・ディンプルキー）。
• ライフスタイル対応（自転車・バイク置場／キッズスペース／宅配ボックス）。

実際に賃貸物件を選ぶ際に施設の充実を選ぶ方も多く、このような付加価値を入れることで、単純な仕様刷新以上の魅力を付加できます。

アイデア④デザイン＆ブランド感の向上

物件の第一印象は募集時に大きな影響を与えます。

• 内装デザインをモダン・ナチュラル・インダストリアルなどターゲットに合ったテイストに刷新。
• 共用部・エントランス・廊下・外観を整え、物件全体のイメージを高める。
• 写真・動画・VRを使って内覧訴求力を上げる（募集サイト・SNS活用）。

このように、リノベーションを通して「デザインで選ばれる」物件に変えることで、空室の回転を早める効果が期待できます。

アイデア⑤省エネ・性能改善による維持コスト低減＋訴求力アップ

見た目・設備だけでなく、建物性能を高めるリノベーションも大切です。

• 断熱・気密改修・窓の交換・エアコン効率化・LED設備導入。
• 耐震補強・設備交換（給排水・電気）などを一緒に行うことで安心感の訴求も。

設備の見直しによる省エネや性能改善は、入居者にとって「住みやすく・安心できる」物件となるとともに、長期的な設備更新コストを抑えることにもつながります。

アイデア⑥募集戦略・内覧改善を含むワンストップアプローチ

リノベーションを行うだけでなく、その後の募集・内覧・契約まで含めて改善を図ることでさらに強力なアプローチを可能にします。

• リノベーション後の写真・動画撮影・Web掲載を先行。
• 内覧時に「リノベーションしました」「この設備付きです」と明確に訴求。
• 入居者募集条件（家賃設定・礼金・敷金・フリーレントなど）を見直す。
• 内覧時の動線・照明・香り・清掃など、雰囲気も整えることで印象アップ。

このような 「物件魅力度＋募集力」の両面で改善をかけることで、リノベーション効果を最大限に発揮することが出来るでしょう。

例えばどうしたらいいの？空室対策リノベーションの成功事例

ここでは、実際に空室対策のリノベーションが成功した事例をまとめてに紹介します。

ここに提示する具体的な数値・状況は物件・立地により異なりますが、成功のヒントとなる要素が見えてくるはずです。

事例A：築30年・ワンルームタイプ／単身者向けに仕様変更

• 立地：都心駅徒歩圏、築30年・空室率30％以上。
• 問題点：室内設備古く、インターネット環境弱い、内装クロス・床材が経年劣化。
• リノベーション内容：フローリング全面張替、クロス一新、システムキッチン・IH・高速Wi-Fi整備、防犯カメラ＆スマートロック導入。募集ターゲットを「テレワーク対応・単身社会人」に変更。
• 結果：家賃＋5,000円（相場比）、募集開始から入居決定までの期間が平均60日→20日へ短縮。空室率大幅改善。

事例B：築20年・２DK→１LDKに改装／カップル・DINKS向け

• 立地：郊外住宅エリア、築20年・空室傾向。
• 問題点：２DK仕様で少し時代遅れ、動線悪く収納も少ない。ターゲットがあいまい。
• リノベーション内容：間取りを１LDKに変更、リビング拡大・収納強化・ペット相談可仕様に。内装デザインもナチュラル系に刷新。
• 結果：入居希望者が増え、カップル・DINKS層の申し込みが急増。家賃水準も周辺より少し上のレンジで決定。

事例C：築40年・小規模アパート／大家さん主体でコスト削減しつつ改装

• 立地：地方都市中心部、築40年・老朽化が目立つ。
• 問題点：募集家賃が相場より低いのに入居が進まず、設備も古いまま。
• リノベーション内容：最低限の内装改修＋照明LED化＋高速インターネット＋家具家電付きプランを選択。ターゲットを「大学生・新社会人」に。
• 結果：家賃を少し下げ、家具家電付きとして募集。満室運営へ移行。初期投資も抑えめで回収可能と判断。

これらの事例から分かるのは、「ターゲットを絞る」「仕様をニーズに即応させる」「募集戦略も併せて変える」という三本柱が成功に繋がっているという点です。

単にリノベーションをする/しないではなく、他の戦略と合わせてどのようなゴールを目指すかをしっかりと考えてみましょう。

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注意すべき落とし穴・失敗しないためのポイント

空室対策リノベーションは有効ですが、間違えるとコスト過多・回収不能・空室改善が進まないリスクもあります。
失敗を避けるためのポイントもぜひ知っておきましょう。

• 過度な仕様投入：豪華すぎる仕様やデザイナーズ仕様にしすぎると、家賃想定が高くなりすぎて入居が進まない可能性があります。採算を厳しくシミュレーションすることが重要です。
• ターゲットミスマッチ：立地・間取り・設備とターゲットが合っていないと、募集がうまくいきません。「ペット可設備を入れたがペット需要が少ない地域」など、事前の調査でミスマッチが起こらないようにしましょう。
• コスト回収不能：リノベーション費用を家賃アップ・空室期間短縮で回収できないまま終わると、投資効率が悪化します。事前の数字検証が欠かせません。
• 募集力・内覧力の不足：仕様を変えただけで満室になるわけではありません。写真・動画・Web掲載・募集条件・内覧環境が整っていないと、効果が出にくいです。
• 維持費増大・修繕費がかさむ：設備を導入したが保守・管理を怠ったため、ランニングコストが膨らむケースもあります。維持・運営視点もセットで考えるべきです。
• 時代変化を見落とす：テレワーク・サブスク・シェア・二拠点など、入居者ニーズが変化しています。１〜２年前の仕様では対応不十分になりうるので、常に市場動向にアンテナを張る必要があります。

リノベーションがしたいと考えるなら

ここまで賃貸物件をリノベーションすることに関して、空室発生の原因とリノベーションする際に押さえるべきポイントや実践アイデア、成功事例、注意すべきポイントについてお話してきましたがいかがでしょうか？

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ちょっとだけ覗いてみる？ゼロリノベの手掛けるリノベーション厳選事例5選

リノベーションってどれくらいのことが出来るの？という方のために、
ゼロリノベで実際に施工したリノベーション事例をご紹介します！

リノベーションの最高峰である「リノベーション・オブ・ザイヤー」を受賞したデザインを中心にご紹介します。
ぜひご参考になさってくださいね。

【CASE①】家族とともに変わっていく家

ゼロリノベのリノベーション施工事例

アウトラインの行方

CONCEPT

将来予想されるライフステージの移り変わりに備え、柱材で組み上げたフレームで「部屋のアウトライン」を設け、間取りの作り替えを容易にしました。フレームはデザイン上の見せ場にもなっています。その時々で部屋の使い方を考えたり、模様替えを楽しんだりできる自由度が魅力です。

基本情報

建物タイプマンション

広さ61.6m²

築年月1980年09月

リノベ費用1000万〜1500万円

居住人数4人

※費用は引き渡し当時の金額です

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結婚する・家族が増える・子供たちが巣立つというようにライフステージの変化とともに、お家の中にアウトラインを設けて可変性を残したデザインに仕上げました。

子どもたちを見ながら家事ができる対面キッチンも開放感のある造りにすることで空間を広く感じさせることが出来ます。

デザインの自由が生きるのがリノベーションの強みです。

【CASE②】「快適な住みやすさ」を追求した家

ゼロリノベのリノベーション施工事例

What is Barrier “Free” ?

CONCEPT

車椅子でも快適に暮らせるよう、スロープや十分な通路幅を確保したバリアフリーな設計。サニタリーに回遊動線をつくることで行き止まりをなくし、生活しやすくしました。木ルーバーの天井や有孔ボードの間仕切りなど、インテリアはラフで温かな雰囲気に。

基本情報

建物タイプマンション

広さ86.92m²

築年月1974年09月

リノベ費用1500万〜2000万円

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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バリアフリーを突き詰めたこちらの事例は、スロープや十分な通路幅と回遊動線を作ることで日々の生活を快適に送れるようにしています。

ルーフバルコニーには家族全員が出られるよう緩やかなスロープも設置されています。

リノベーションであれば電気スイッチの高さまで一つ一つ決めることが出来て、理想の空間を作ることが可能です。

【CASE③】リビングを囲う土間は、機能的な生活空間

ゼロリノベのリノベーション施工事例

土間が廻る住まい

CONCEPT

家の中央に島のようにリビングを配し、周囲に土間を廻らせたユニークなプラン。土間もまた、キッチンや収納、ワークスペースなどの機能をもつ生活空間で、ひと筆書きの回遊動線に。「お寺の土間や古い板張りが醸し出す静寂感が好き」という施主様の思いを住まいに落とし込んだ。

基本情報

建物タイプマンション

広さ76.53m²

築年月2006年01月

リノベ費用1000万〜1500万円

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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「寺に住みたい」というお施主様ご夫婦のリクエストを最大限に叶えたデザインのお家です。

土間はノスタルジーを感じさせるだけではなく、機能的にデザインすることでクールな印象も与えます。

ところどころにお寺のような古い日本建築のエッセンスを落としつつも住みやすい和モダンの形にまとめました。

【CASE④】デンマーク人に学んだ家

ゼロリノベのリノベーション施工事例

家具美術館な家

CONCEPT

デンマーク駐在中に名作家具の魅力に取り付かれた施主様のために、家具を展示作品に見立てて美術館のような家づくりを。壁構造を活かしてドアを設けずに壁でゆるやかに空間を区切り、白い塗装の壁と白いタイルの床で光の反射を誘って、家具が美しく見える空間に仕上げました。

基本情報

建物タイプマンション

広さ97.21m²

築年月1982年08月

居住人数3人

※費用は引き渡し当時の金額です

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シンプルでありながら高級感を感じさせるデザインは、そこに置く大切な家具たちのためのもの。

デンマークのお住まいの期間があったご夫妻が気に入られた現地の要素をふんだんに取り入れた、北欧のトラッドデザインをモダンに落とし込みました。

インテリアが主役になる、余白のある空間づくりが特徴的です。

【CASE⑤】楽しい！を詰め込んた宝箱のような家

ゼロリノベのリノベーション施工事例

遊び心な家

CONCEPT

ボルダリングの壁や床の段差など子供達が遊べる仕掛けがたくさん詰まった楽しい家。位置が固定のトイレは回遊型プランの中心として利用し、キッチンとダイニングは一直線上に配して家事効率をアップさせました。廊下のないプランで収納や勉強スペースも効率よく設けています。

基本情報

建物タイプマンション

広さ72.19m²

築年月1999年04月

居住人数4人

※費用は引き渡し当時の金額です

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以前は「お洒落なこと」がしたいと休日は外に出かけることが多かったというお施主様。

今は「お洒落なこと」がお家の中にギュッと詰まっているので、お家で過ごすことが増えたそうです。

家のあちらこちらに「楽しい」を感じさせる仕掛けがある、いつまでも飽きさせない家になりました。

まとめ

今回は「空室対策のためのリノベーション」をテーマに、リノベーションの重要性や押さえるべきポイント、チェックすべき項目、実践したいアイデア、成功実例、失敗しないためのポイントについて詳しく紹介してきました。最後にこの記事で押さえておきたいところをまとめます。

目的とターゲットを絞ったリノベーションが大切！

確実な空室対策のためにも、事前調査はしっかりと行い、効果のあるリノベーションを目指しましょう！

予算やデザインに迷ったら、プロに聞くのが一番です。もし、「予算は抑えつつニーズにマッチしたリノベーションをしたい」と思ったら、物件選びからリノベーションまでワンストップでサポートしているゼロリノベにぜひご相談ください！
リノベーションのご希望はもちろん、周辺の状況に合わせた資金計画から、ファイナンシャルプランナーなどの専門家がお手伝い。予算からデザインまでチームで対応し、最適なリノベーションをプロの視点で一緒に考えます。

毎週開催している住まい選びに関するセミナーは、ミュート＆顔出し無しで参加できるので、気軽に参加できます。もちろん参加後のセールスは一切ありませんのでまずは一度覗いてみてください。ぜひゼロリノベにお気軽にお問い合わせくださいね。