住宅購入時の諸費用を徹底解説｜いくらかかる？何にかかる？【シミュレーション付き】

マイホーム購入を検討されている方にとって、最も気になるのは「いくらの家が買えるのか」という点ではないでしょうか。しかし、住宅購入では物件価格だけでなく、「諸費用」と呼ばれる追加費用が必ず発生します。この諸費用を事前に把握していないと、予算計画が大きく狂ってしまう可能性があります。

諸費用とは？物件価格の他に必要なお金

住宅購入における「諸費用」とは、物件そのものの価格とは別に必要となる費用の総称です。登記費用、税金、保険料、手数料など、さまざまな費用が含まれます。

驚くべきことに、諸費用は物件価格の3〜9%程度にもなります。

例えば、5,000万円の住宅を購入する場合、諸費用だけで150万円〜450万円が別途必要になるのです。これは決して小さな金額ではありません。

多くの方が住宅購入時に「物件価格だけ」を考えがちですが、実際には諸費用も含めた総額で予算を考える必要があります。諸費用を知らずに住宅購入を進めると、最終段階で「お金が足りない！」という事態に陥りかねません。

なぜ諸費用の理解が重要なのか？

諸費用を事前に把握することには、以下のようなメリットがあります：

1. 正確な予算計画が立てられる：物件探しの前に、実際にいくらの物件が購入可能かを正確に把握できます。
2. 資金準備に余裕ができる：必要な費用を事前に知ることで、計画的に資金を準備できます。
3. ローン計画が立てやすくなる：住宅ローンでは基本的に諸費用は借入対象外のため、別途現金で用意する必要があります。
4. 不測の事態を防げる：引越し費用や家具・家電の購入費用なども含めて計画することで、入居後の家計を圧迫するリスクを減らせます。

この記事では、住宅購入時にかかる諸費用の全体像を解説し、物件タイプ別の目安や費用を抑えるポイントまで詳しく紹介します。さらに、ご自身の条件に合わせて簡単に諸費用を計算できる「諸費用シミュレーター」もご案内します。

マイホーム購入という人生の大きな決断を、正確な知識と計画に基づいて進めていきましょう。

諸費用の基本知識

住宅購入時の諸費用について、基本的な知識から詳しく解説していきます。

諸費用の目安はいくら？

住宅購入時の諸費用は、物件の種類や状況によって異なりますが、一般的には物件価格の3〜9%程度が目安となります。具体的には以下のような割合になります：

• 新築一戸建て（注文住宅）：物件価格の3〜6%（土地がある場合）
• 新築一戸建て（建売住宅）：物件価格の6〜9%
• 中古一戸建て：物件価格の6〜9%
• 新築マンション：物件価格の3〜6%
• 中古マンション：物件価格の6〜9%

例えば、5,000万円の物件を購入する場合、諸費用は以下のようになります：

• 新築一戸建て（注文住宅）、新築マンション：150〜300万円
• 新築一戸建て（建売住宅）、中古一戸建て、中古マンション：300〜450万円

住宅種別による諸費用の違い

住宅の種類によって、諸費用の内訳や金額は大きく異なります。主な違いは以下の通りです：

新築と中古の違い

新築物件の場合：

• 所有権保存登記が必要（初めての登記）
• 不動産仲介手数料がかからないケースが多い（デベロッパーからの直接購入の場合）
• 新築住宅特有の減税措置が適用できる場合がある

中古物件の場合：

• 所有権移転登記が必要（前所有者からの移転）
• 不動産仲介手数料が発生することが多い
• リフォーム費用が別途必要になる場合がある

一戸建てとマンションの違い

一戸建ての場合：

• 土地・建物両方の登記費用が必要
• 火災保険料が比較的高額になる傾向がある

マンションの場合：

• 修繕積立基金が必要（新築マンションの場合）
• 管理費や修繕積立金の前払いが必要な場合がある
• 火災保険料は一戸建てより安い傾向がある

諸費用は住宅ローンの対象になる？

重要ポイント：諸費用は基本的に住宅ローンの借入対象外です

住宅ローンは原則として「物件の購入資金」のみを対象としており、諸費用は含まれません。そのため、諸費用は別途現金で用意する必要があります。

ただし、一部の金融機関では「諸費用ローン」や「リフォームローン」など、諸費用をカバーする特別なローン商品を提供している場合もあります。また、住宅ローンの借入額を物件価格より少し多めに設定し、その差額で諸費用の一部を賄うという方法を取ることもできますが、審査が厳しくなる傾向があります。

いずれにせよ、諸費用の全額を住宅ローンでカバーすることは難しいため、ある程度の現金を用意しておくことが重要です。

住宅購入時の諸費用｜詳細内訳

住宅購入時の諸費用は大きく分けて「物件取得に関わる費用」と「住宅ローンに関わる費用」の2種類があります。それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

物件取得に関わる費用

1. 印紙税（売買契約書）

不動産の売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。契約金額によって税額が変わります。

契約金額	印紙税額
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円（軽減措置適用時）
5,000万円超〜1億円以下	3万円（軽減措置適用時）

※2027年3月31日までの軽減措置が適用されています。

2. 不動産取得税

不動産を取得したときに一度だけ課税される税金です。

計算方法：固定資産税評価額 × 4%（軽減措置あり）

新築住宅や一定の中古住宅では、控除措置があります。例えば、新築住宅の場合、1,200万円（マンションは1,300万円）の控除が適用されます。

3. 登録免許税

不動産の所有権を登記する際にかかる税金です。

土地の所有権移転登記：固定資産税評価額 × 1.5%（軽減措置適用時）
建物の所有権保存登記（新築）：固定資産税評価額 × 0.4%（軽減措置適用時）
建物の所有権移転登記（中古）：固定資産税評価額 × 0.3%（軽減措置適用時）

※2026年3月31日までの軽減措置が適用されています。

4. 司法書士費用

登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬です。

目安：3〜5万円/件 × 登記件数

登記の種類や複雑さによって変動します。一般的な住宅購入では、所有権移転登記、抵当権設定登記などを合わせて30〜45万円程度が目安です。

5. 仲介手数料

不動産会社を通じて物件を購入する場合に支払う手数料です。新築物件をデベロッパーから直接購入する場合は不要です。

計算方法：物件価格（税抜）× 3% + 6万円 + 消費税（上限）

例えば、5,000万円の物件の場合：5,000万円 × 3% + 6万円 = 156万円（税抜）

6. 修繕積立基金（マンションの場合）

新築マンションを購入する際に、将来の大規模修繕のために支払う費用です。

目安：20〜40万円程度（物件や管理組合によって異なる）

7. 固定資産税・都市計画税（日割り清算）

不動産を所有していると毎年かかる税金です。1月1日時点の所有者が1年分を納めるため、年の途中で物件を取得した場合は、前所有者との間で日割り計算による清算が必要です。

目安：年間12〜20万円程度（物件の評価額により異なる）

住宅ローンに関わる費用

1. 印紙税（金銭消費貸借契約書）

住宅ローン契約書に貼付する印紙にかかる税金です。

借入金額	印紙税額
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円

2. 融資事務手数料

住宅ローンを組む際に金融機関に支払う手数料です。

目安：借入額の0.5〜2.2%、または定額（3〜5万円程度）

金融機関によって金額や計算方法が異なります。

3. ローン保証料

住宅ローンの保証会社に支払う保証料です。

目安：借入額の0.2〜2.5%程度

保証料の支払い方には、一括払いと金利上乗せ方式があります。フラット35など、保証料が不要なローン商品もあります。

4. 抵当権設定登記費用

住宅ローンを利用する際、金融機関が物件に抵当権を設定するための登記費用です。

計算方法：借入額 × 0.4%（登録免許税）+ 司法書士報酬

5. 団体信用生命保険料

住宅ローン利用者が死亡または高度障害状態になった場合に、残りのローンが返済される保険です。

目安：金利に0.2〜0.3%上乗せ、または一括払い

保険の種類や保障内容によって保険料は異なります。

6. 火災保険料・地震保険料

住宅ローンを組む際、火災保険への加入が必須となることがほとんどです。

火災保険料目安：一戸建て：15〜40万円（10年一括払いの場合）、マンション：10〜25万円（10年一括払いの場合）
地震保険料目安：火災保険料の30〜50%程度（地域によって異なる）

保険期間や補償内容によって保険料は大きく変動します。

諸費用を抑えるポイント

住宅購入時の諸費用は決して小さな金額ではありませんが、いくつかの工夫で費用を抑えることが可能です。ここでは、諸費用を少しでも抑えるためのポイントをご紹介します。

1. 住宅ローン選びを工夫する

フラット35の活用

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。このローンの特徴として、保証料が不要という大きなメリットがあります。借入額の2%程度かかる保証料が不要になるため、諸費用を大幅に抑えることができます。

諸費用ローンの検討

一部の金融機関では、住宅ローンとは別に「諸費用ローン」を提供しています。これを利用すれば、諸費用の一部を現金で用意する必要がなくなります。ただし、金利が住宅ローンより高めに設定されていることが多いため、総返済額とのバランスを考慮する必要があります。

金融機関による諸費用の違いを比較

金融機関によって、融資事務手数料や保証料の計算方法が異なります。例えば、融資事務手数料が定額制の金融機関と借入額に対する定率制の金融機関では、借入額によって有利不利が変わります。複数の金融機関を比較検討することで、諸費用を抑えられる可能性があります。

2. 税制優遇措置を活用する

印紙税の軽減措置

不動産売買契約書や住宅ローン契約書にかかる印紙税は、期間限定の軽減措置が適用されている場合があります。現在は2027年3月31日までの軽減措置が実施されているため、この期間内に契約することで印紙税を抑えることができます。

登録免許税の軽減措置

所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税も、一定期間の軽減措置が実施されています。新築住宅や一定の条件を満たす中古住宅では、通常より低い税率が適用されます。

不動産取得税の軽減措置

新築住宅や一定の要件を満たす中古住宅を取得する場合、不動産取得税の課税標準から一定額が控除される特例があります。これにより、不動産取得税を大幅に抑えることができます。

3. 仲介手数料を節約する

売主直接取引の検討

新築物件をデベロッパーから直接購入する場合や、個人間売買で仲介業者を介さない場合は、仲介手数料がかかりません。ただし、契約手続きや物件調査などを自分で行う必要があるため、リスクも伴います。

割引サービスの活用

一部の不動産仲介会社では、仲介手数料の割引サービスを提供しています。インターネット経由の申し込みや特定の条件を満たすことで、通常より安い仲介手数料で取引できる場合があります。

4. 保険料を抑える工夫

火災保険の比較検討

火災保険は保険会社によって保険料が異なります。また、補償内容や保険期間によっても保険料は変わります。複数の保険会社の見積もりを比較し、必要な補償を確保しつつ保険料を抑える工夫が大切です。

長期契約による割引

火災保険は契約期間が長いほど割引率が大きくなる傾向があります。10年一括払いなどの長期契約を選ぶことで、年間あたりの保険料を抑えることができます。

5. 現実的に削減が難しい費用

以下の費用は法律で定められているか、必須のサービスであるため、削減が難しい費用です。

• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税
• 住宅ローン必須の保険料

これらの費用は削減が難しいため、事前に正確な金額を把握し、予算に組み込んでおくことが重要です。

住宅購入前の資金計画

住宅購入を成功させるためには、物件価格だけでなく諸費用も含めた総合的な資金計画が不可欠です。ここでは、諸費用を考慮した資金計画の立て方について解説します。

頭金と諸費用の準備

理想的な頭金の割合

住宅購入における理想的な頭金の割合は、物件価格の20〜30%と言われています。例えば、5,000万円の物件であれば、1,000〜1,500万円の頭金を用意するのが理想的です。

しかし、これに加えて諸費用分（物件価格の3〜9%）も別途必要になります。つまり、5,000万円の物件購入には、頭金と諸費用を合わせて1,150〜1,950万円程度の現金が必要になる計算です。

最低限必要な資金

頭金をあまり用意できない場合でも、少なくとも諸費用分の現金は必要です。住宅ローンの頭金ゼロプランなどを利用すれば、頭金なしで住宅を購入することも可能です。

ただし、銀行によっては諸費用もローンに組み込める「フルローン」を提供しているところもあるので、借入先の候補となる銀行に商品があるかは事前に確認しておくと良いでしょう。

住宅ローンで諸費用を賄う方法とその注意点

諸費用ローンの活用

一部の金融機関では、住宅ローンとは別に「諸費用ローン」や「リフォームローン」などの商品を提供しています。これらを利用すれば、諸費用の一部をローンでカバーすることが可能です。

メリット：

• 初期費用の現金負担を減らせる
• 住宅購入のハードルが下がる

デメリット：

• 金利が住宅ローンより高いことが多い
• 総返済額が増える
• 審査が厳しくなる可能性がある

借入額を多めに設定する方法

物件価格より少し多めに住宅ローンを組み、その差額で諸費用の一部を賄うという方法もあります。ただし、この方法は以下の条件が必要です：

1. 物件の評価額が購入価格より高いこと
2. 金融機関が評価額に対して高い融資率（90〜100%）を認めていること

この方法は、特に中古物件でリノベーションを予定している場合などに検討の余地があります。

資金計画の立て方

ステップ1：総予算の設定

まず、住宅購入に使える総予算を決めます。この際、以下の点を考慮しましょう：

• 現在の貯蓄額
• 今後の収入見込み
• 親族からの援助（もしあれば）
• 住宅ローンで借りられる金額の目安

ステップ2：諸費用の計算

次に、購入を検討している物件価格帯での諸費用を計算します。物件種別（新築・中古、一戸建て・マンション）によって諸費用の割合が異なるため、正確に把握することが重要です。

ここで、諸費用シミュレーターを活用すると、より正確な金額を簡単に計算できます。

ステップ3：物件価格の逆算

総予算から諸費用を差し引いた金額が、実際に物件購入に使える金額になります。例えば：

• 総予算：5,500万円
• 諸費用（6%と仮定）：約330万円
• 実際に物件に使える金額：5,170万円

この金額を目安に物件を探すことで、予算オーバーを防ぐことができます。

ステップ4：余裕資金の確保

住宅購入後も、以下のような費用が発生することを忘れないでください：

• 引越し費用：10〜30万円
• 家具・家電の購入費用：50〜200万円
• リフォーム費用（特に中古物件の場合）：100〜500万円
• 入居後の修繕費用：年間10〜20万円

これらの費用も考慮した上で、無理のない資金計画を立てることが大切です。

資金計画のチェックポイント

最後に、資金計画を立てる際のチェックポイントをまとめます：

1. 返済負担率を確認する：住宅ローンの返済額は、年収の20%以下が理想的です
2. 将来の収入減少を想定する：育児休業や転職などによる収入減少も考慮しましょう
3. 金利上昇リスクを考える：変動金利の場合、将来の金利上昇に備えた計画が必要です
4. 繰り上げ返済の可能性を検討する：余裕資金ができた場合の繰り上げ返済も視野に入れましょう
5. 諸費用を正確に把握する：諸費用シミュレーターを活用して、正確な金額を把握しましょう

適切な資金計画を立てることで、住宅購入後も安心して暮らせる家計を維持することができます。

諸費用シミュレーターのご紹介

住宅購入時の諸費用は物件の種類や価格によって大きく変わるため、ご自身の条件に合わせた正確な金額を把握することが重要です。そこで便利なのが「諸費用シミュレーター」です。ここでは、当サイトの諸費用シミュレーターの特徴と使い方をご紹介します。

諸費用シミュレーターとは？

当サイトの「不動産購入諸費用シミュレーター」は、物件価格を入力するだけで、住宅購入時にかかる諸費用の内訳と合計金額を瞬時に計算できるオンラインツールです。

シミュレーターの特徴

1. 簡単操作で即時計算

物件価格を入力するだけで、すぐに諸費用の内訳と合計金額が表示されます。スライダーを動かすだけでも金額を変更でき、リアルタイムで結果が更新されるため、様々な価格帯での諸費用を簡単に比較できます。

2. 詳細な費用内訳を表示

シミュレーターでは、以下の諸費用の内訳が表示されます：

• 登記費用
• ローン保証料
• 火災保険料
• ローン諸経費
• 固定資産税等精算金
• 仲介手数料
• 契約書印紙代

3. 計算ロジックの透明性

各費用項目の横には計算式が表示されるため、どのように金額が算出されているかが一目でわかります。例えば、ローン保証料であれば「物件価格 × 90% × 2% = ○○万円」といった形で計算過程が表示されます。

4. モバイル対応

スマートフォンやタブレットからも快適に利用できるレスポンシブデザインを採用しています。外出先でも手軽に諸費用のシミュレーションが可能です。

シミュレーターの使い方

ステップ1：シミュレーターにアクセスする

以下のURLからシミュレーターにアクセスしてください。

ステップ2：物件価格を入力する

画面左側の「物件情報入力」欄に、検討している物件の価格を入力します。スライダーを動かすか、直接数値を入力することができます。

ステップ3：結果を確認する

入力すると、画面右側に諸費用の合計と内訳が自動的に表示されます。各費用項目の詳細や計算式も確認できます。

ステップ4：条件を変えて比較する

物件価格を変更すると、リアルタイムで諸費用の計算結果が更新されます。複数の物件価格でシミュレーションを行い、比較検討することができます。

シミュレーターを活用するメリット

1. 正確な予算計画が立てられる

物件価格に対して実際にどれくらいの諸費用が必要になるのかを正確に把握できるため、無理のない予算計画を立てることができます。

2. 物件選びの判断材料になる

複数の物件を比較検討する際、物件価格だけでなく諸費用も含めた総コストで比較することができます。これにより、より総合的な視点で物件選びの判断ができます。

3. 資金準備の目安になる

住宅購入前に必要な現金の金額を具体的に把握できるため、計画的な資金準備が可能になります。

4. 住宅ローンの相談時に役立つ

金融機関での住宅ローン相談時に、諸費用の見積もりを具体的な数字で伝えることができ、より的確なアドバイスを受けることができます。

まとめ｜住宅購入の諸費用を理解して賢い選択を

住宅購入時の諸費用について、基本的な知識から詳細な内訳、節約のポイントまで解説してきました。ここで改めて重要なポイントをまとめておきましょう。

諸費用の重要性

住宅購入では物件価格だけでなく、諸費用として物件価格の3〜9%程度の追加費用が必要になります。5,000万円の物件であれば、150〜450万円もの諸費用が発生するため、事前に正確に把握しておくことが非常に重要です。

諸費用の主な内訳

住宅購入時の諸費用は大きく分けて以下の項目があります：

1. 登記費用：所有権移転登記・保存登記・抵当権設定登記の費用
2. ローン保証料：住宅ローン利用時に保証会社に支払う料金
3. 火災保険料：住宅ローン利用時に加入が必須となることが多い保険
4. ローン諸経費：住宅ローン契約時の印紙代や事務手数料
5. 固定資産税等精算金：物件取得時の固定資産税・都市計画税の日割り清算
6. 仲介手数料：不動産会社を通じて物件を購入する場合の手数料
7. 契約書印紙代：不動産売買契約書に貼付する印紙代

事前準備の大切さ

住宅購入は人生で最も大きな買い物の一つです。諸費用を含めた総額を事前に把握し、無理のない資金計画を立てることが、将来の家計を守るために非常に重要です。

特に以下の点に注意しましょう：

• 諸費用は基本的に住宅ローンの対象外であり、現金で用意する必要があります
• 物件価格だけでなく、諸費用も含めた総額で予算を考えることが大切です
• 住宅購入後の生活費や教育費なども考慮した長期的な資金計画が必要です

住宅購入は大きな決断ですが、正しい知識と準備があれば、後悔のない選択ができます。この記事で解説した諸費用の知識と、シミュレーターを活用して、ご自身に合った無理のない住宅購入計画を立ててください。

マイホーム購入という夢を、確かな知識と計画に基づいて実現させましょう。