【2025年最新】住宅ローンの借入可能額完全ガイド｜雇用形態別シミュレーターで簡単計算

住宅購入を検討する際、最初に気になるのが「いくらまで借りられるのか」という点ではないでしょうか。住宅ローンの借入可能額は、あなたの年収や雇用形態、勤続年数などによって大きく変わります。本記事では、住宅ローンの借入可能額の計算方法や雇用形態による違い、借入可能額を増やすための方法などを詳しく解説します。さらに、雇用形態別の返済負担率を考慮した独自のシミュレーターを使って、あなたの借入可能額を簡単に計算することができます。

住宅ローンの借入可能額とは

住宅ローンの借入可能額とは、金融機関があなたに貸し出すことができる最大金額のことです。この金額は、あなたの返済能力に基づいて金融機関が審査を行い決定します。

借入可能額は、単に「いくら借りられるか」を示すだけでなく、あなたが無理なく返済できる金額の目安でもあります。ただし、借入可能額いっぱいまで借りることが必ずしも最適な選択とは限りません。後述する「適正借入額」との違いを理解し、長期的な視点で住宅ローン計画を立てることが重要です。

住宅ローンの借入可能額は、主に以下の方法で計算されます：

1. 年収倍率による計算方法：年収の5〜7倍程度
2. 返済負担率による計算方法：年収に対する年間返済額の割合（一般的に25〜35%）

これらの計算方法は、あくまで目安であり、実際の借入可能額は金融機関の審査によって決まります。

借入可能額を決める要素

住宅ローンの借入可能額は、様々な要素によって決まります。主な要素は以下の通りです：

1. 年収

年収は借入可能額を決める最も重要な要素の一つです。一般的に、年収が高いほど借入可能額も大きくなります。多くの金融機関では、年収の5〜7倍程度を借入可能額の目安としています。

ただし、年収だけでなく、手取り収入や他の固定支出なども考慮されます。例えば、すでに自動車ローンやカードローンなどの返済がある場合、それらも含めた総返済負担率が考慮されます。

2. 雇用形態

雇用形態は、収入の安定性を示す重要な指標として審査で重視されます。一般的に、正社員は最も有利で、契約社員、自営業、パート・アルバイトの順に借入条件が厳しくなる傾向があります。

各雇用形態によって適用される返済負担率が異なり、これが借入可能額に大きく影響します。詳細は後述の「雇用形態別の借入可能額」で解説します。

3. 勤続年数

勤続年数は、収入の安定性を示す指標として重要です。一般的に、同じ勤務先での勤続年数が長いほど、収入が安定していると判断され、借入可能額が増える傾向があります。

多くの金融機関では、勤続年数が3年以上あると有利に審査される傾向があります。勤続年数が1年未満の場合は、借入条件が厳しくなることがあります。

4. 他の借入金の有無

住宅ローン以外の借入金（自動車ローン、カードローン、奨学金など）がある場合、それらの返済額も含めた総返済負担率が審査で考慮されます。

他の借入金の返済額が多いと、住宅ローンの借入可能額が減少する可能性があります。住宅ローンの申し込み前に、可能であれば他の借入金を返済しておくことをおすすめします。

5. 頭金の額

頭金は、物件価格の一部を自己資金で支払うことで、借入額を減らすことができます。頭金が多いほど、借入額が減り、金利負担も軽減されます。

また、頭金を多く用意することで、融資率（物件価格に対する借入額の割合）が下がり、審査で有利になる場合があります。

6. 物件の担保価値

住宅ローンでは、購入する物件自体が担保となります。物件の担保価値（売却時に得られる価値）が高いほど、金融機関にとってのリスクが低くなり、借入可能額が増える可能性があります。

新築物件よりも中古物件の場合、担保価値が低く評価される傾向があります。特に築年数が古い物件では、借入可能額が制限される場合があります。

雇用形態別の借入可能額

雇用形態は住宅ローンの借入可能額に大きく影響します。ここでは、雇用形態別の特徴と返済負担率の違いについて詳しく解説します。

安心予算を大切にするゼロリノベでは、雇用形態に関わらず返済負担率は20%〜25%以内を強く推奨しています。

正社員の場合

正社員は、収入の安定性が高いと評価され、最も有利な条件で住宅ローンを組むことができます。

返済負担率の目安：年収の30%

正社員の場合、勤続年数によって返済負担率が調整されます：

• 勤続年数1年未満：25%（-5%）
• 勤続年数1年以上5年未満：30%
• 勤続年数5年以上：35%（+5%）

大手企業や公務員などの場合、さらに有利な条件となることがあります。

契約社員の場合

契約社員は、契約期間に定めがあるため、正社員よりも収入の安定性が低いと判断される傾向があります。ただし、契約更新を繰り返している場合や、同じ職場での勤続年数が長い場合は、比較的有利に審査されることがあります。

返済負担率の目安：年収の25%

契約社員の場合、勤続年数によって返済負担率が調整されます：

• 勤続年数1年未満：20%（-5%）
• 勤続年数1年以上5年未満：25%
• 勤続年数5年以上：30%（+5%）

契約社員が住宅ローンを組む際は、契約更新の実績や今後の更新見込みを示す書類を用意すると有利になることがあります。

自営業の場合

自営業者は、収入の変動が大きいと判断されるため、安定した収入を証明することが重要です。確定申告書や青色申告決算書などの書類が審査で重視されます。

返済負担率の目安：年収の20%

自営業の場合、事業継続年数によって返済負担率が調整されます：

• 事業継続年数1年未満：15%（-5%）
• 事業継続年数1年以上5年未満：20%
• 事業継続年数5年以上：25%（+5%）

自営業者は、直近3年分の確定申告書を用意し、安定した収入を示すことが重要です。特に青色申告を行っている場合は有利に審査されることがあります。

パート・アルバイトの場合

パート・アルバイトは、収入が比較的少なく不安定と判断されるため、住宅ローンの審査では最も厳しい条件となります。ただし、長期間同じ職場で働いている場合や、世帯年収（配偶者の収入を含む）が高い場合は、借入可能額が増える可能性があります。

返済負担率の目安：年収の15%

パート・アルバイトの場合、勤続年数によって返済負担率が調整されます：

• 勤続年数1年未満：10%（-5%）
• 勤続年数1年以上5年未満：15%
• 勤続年数5年以上：20%（+5%）

パート・アルバイトで住宅ローンを組む場合は、配偶者との収入合算や、親子リレー返済などの方法を検討することをおすすめします。

年収別・雇用形態別の借入可能額早見表

以下の表は、年収と雇用形態別の借入可能額の目安です。金利1.0%、返済期間35年で計算しています。実際の借入可能額は、金融機関の審査によって異なりますので、あくまで参考としてください。

正社員の場合（返済負担率：30%）

年収	勤続年数1年未満 (25%)	勤続年数1-5年 (30%)	勤続年数5年以上 (35%)
300万円	1,900万円	2,300万円	2,700万円
400万円	2,500万円	3,000万円	3,500万円
500万円	3,200万円	3,800万円	4,400万円
600万円	3,800万円	4,600万円	5,300万円
700万円	4,400万円	5,300万円	6,200万円
800万円	5,100万円	6,100万円	7,100万円
900万円	5,700万円	6,800万円	8,000万円
1,000万円	6,300万円	7,600万円	8,900万円

契約社員の場合（返済負担率：25%）

年収	勤続年数1年未満 (20%)	勤続年数1-5年 (25%)	勤続年数5年以上 (30%)
300万円	1,500万円	1,900万円	2,300万円
400万円	2,000万円	2,500万円	3,000万円
500万円	2,500万円	3,200万円	3,800万円
600万円	3,000万円	3,800万円	4,600万円
700万円	3,500万円	4,400万円	5,300万円
800万円	4,000万円	5,100万円	6,100万円
900万円	4,600万円	5,700万円	6,800万円
1,000万円	5,100万円	6,300万円	7,600万円

自営業の場合（返済負担率：20%）

年収	事業継続1年未満 (15%)	事業継続1-5年 (20%)	事業継続5年以上 (25%)
300万円	1,100万円	1,500万円	1,900万円
400万円	1,500万円	2,000万円	2,500万円
500万円	1,900万円	2,500万円	3,200万円
600万円	2,300万円	3,000万円	3,800万円
700万円	2,700万円	3,500万円	4,400万円
800万円	3,000万円	4,000万円	5,100万円
900万円	3,400万円	4,600万円	5,700万円
1,000万円	3,800万円	5,100万円	6,300万円

パート・アルバイトの場合（返済負担率：15%）

年収	勤続年数1年未満 (10%)	勤続年数1-5年 (15%)	勤続年数5年以上 (20%)
300万円	760万円	1,100万円	1,500万円
400万円	1,000万円	1,500万円	2,000万円
500万円	1,300万円	1,900万円	2,500万円
600万円	1,500万円	2,300万円	3,000万円
700万円	1,800万円	2,700万円	3,500万円
800万円	2,000万円	3,000万円	4,000万円
900万円	2,300万円	3,400万円	4,600万円
1,000万円	2,500万円	3,800万円	5,100万円

※上記の金額は、金利1.0%、返済期間35年、ボーナス払いなしの場合の目安です。実際の借入可能額は、金融機関の審査基準や金利、返済期間、ボーナス払いの有無などによって異なります。

住宅ローン借入可能額シミュレーター

以下のシミュレーターを使って、あなたの借入可能額を簡単に計算することができます。年収、雇用形態、勤続年数などを入力するだけで、借入可能額の目安がわかります。

シミュレーターの使い方

1. 年収を入力: スライダーを動かすか、直接数値を入力して年収（万円）を設定します。
2. 勤続年数を入力: スライダーを動かすか、直接数値を入力して勤続年数（年）を設定します。
3. 雇用形態を選択: プルダウンメニューから雇用形態（正社員、契約社員、自営業、パート・アルバイト）を選択します。
4. ボーナス払いの設定: ボーナス払いを利用する場合は、トグルをオンにして年間のボーナス額を入力します。
5. 他の借入金の設定: 他の借入金がある場合は、トグルをオンにして月々の返済額を入力します。

入力が完了すると、右側に借入可能額や月々の返済額などの計算結果が表示されます。また、返済シミュレーションも確認できます。

シミュレーターの特徴

このシミュレーターの最大の特徴は、雇用形態による返済負担率の違いを考慮している点です。多くの一般的なシミュレーターでは、雇用形態による違いが反映されていませんが、このシミュレーターでは、雇用形態ごとの返済負担率を以下のように設定しています：

• 正社員：年収の30%
• 契約社員：年収の25%
• 自営業：年収の20%
• パート・アルバイト：年収の15%

さらに、勤続年数によって返済負担率が調整されます：

• 勤続年数1年未満：基本の返済負担率から-5%
• 勤続年数5年以上：基本の返済負担率から+5%

これにより、より現実的な借入可能額を算出することができます。

借入可能額を増やす方法

住宅ローンの借入可能額を増やすためには、いくつかの方法があります。ここでは、実践的な方法を紹介します。

1. 収入を増やす

最も直接的な方法は、収入を増やすことです。昇給や転職、副業などによって年収を上げることで、借入可能額も増加します。特に、基本給の増加は住宅ローン審査において有利に働きます。

具体的な方法：

• キャリアアップのための資格取得や研修受講
• 収入アップが見込める職場への転職
• 安定した副業の開始（ただし、本業に支障がない範囲で）

2. 勤続年数を延ばす

同じ職場での勤続年数が長いほど、収入の安定性が高いと評価され、借入可能額が増える傾向があります。特に、勤続年数が5年を超えると、返済負担率が上がり、借入可能額が増加することがあります。

具体的な方法：

• 住宅購入を1〜2年先延ばしして、勤続年数を伸ばす
• 転職を検討している場合は、住宅ローン審査の前に行い、新しい職場で一定期間働く

3. 他の借入金を返済する

住宅ローン以外の借入金（自動車ローン、カードローン、奨学金など）がある場合、それらを返済することで、総返済負担率が下がり、住宅ローンの借入可能額が増える可能性があります。

具体的な方法：

• 高金利の借入金から優先的に返済する
• 複数の借入金がある場合は、おまとめローンの利用を検討する
• 住宅ローン審査の前に、可能な限り他の借入金を減らす

4. 頭金を増やす

頭金を増やすことで、借入額自体は減りますが、融資率（物件価格に対する借入額の割合）が下がり、審査で有利になる場合があります。また、借入額が減ることで、月々の返済額も減り、返済負担率に余裕ができるため、より高額な物件を検討できる可能性があります。

具体的な方法：

• 計画的な貯蓄を行い、頭金を増やす
• 親族からの贈与や援助を検討する（贈与税の非課税枠を活用）
• 財形貯蓄や住宅財形などの制度を利用する

5. 共同名義で申し込む

夫婦や親子で共同名義にすることで、世帯年収が増え、借入可能額が増加する可能性があります。特に、共働き世帯の場合は、夫婦の収入を合算することで、大幅に借入可能額が増えることがあります。

具体的な方法：

• 夫婦で共同名義にして、両方の収入を合算する
• 親子リレー返済（親と子が連帯債務者となる）を検討する
• ペアローン（夫婦がそれぞれ別々に住宅ローンを組む）の利用を検討する

6. 返済期間を延ばす

返済期間を延ばすことで、月々の返済額が減り、返済負担率に余裕ができるため、借入可能額が増える可能性があります。ただし、返済期間が長くなると、総返済額（利息を含む）は増加するため、注意が必要です。

具体的な方法：

• 返済期間を35年に設定する（多くの金融機関の上限）
• 親子リレー返済を利用して、実質的な返済期間を延ばす

7. 団体信用生命保険の種類を見直す

団体信用生命保険（団信）の種類によっては、保険料が金利に上乗せされる場合があります。基本的な団信を選ぶことで、実質金利を抑え、借入可能額を増やせる可能性があります。

具体的な方法：

• 必要最低限の保障内容の団信を選ぶ
• 健康上の理由で団信の加入が難しい場合は、団信不要型の住宅ローンを検討する

借入可能額と適正借入額の違い

住宅ローンの借入可能額は、金融機関が審査によって決定する「借りられる上限額」ですが、実際に借りるべき金額（適正借入額）は、あなたのライフプランや将来の収支計画によって決まります。

適正借入額の考え方

適正借入額は、将来の収支計画を考慮して、無理なく返済できる金額です。以下のポイントを考慮して、適正借入額を検討しましょう。

1. 将来の収入変化を考慮する

結婚、出産、子どもの教育費、親の介護など、将来的に大きな支出が予想されるライフイベントを考慮しましょう。また、定年退職後の収入減少も視野に入れる必要があります。

具体的なアドバイス：

• 子どもの教育費が必要な時期は、月々の返済額を抑えておく
• 定年退職前に住宅ローンを完済できるプランを立てる
• 収入が減少する可能性がある時期は、繰り上げ返済資金を確保しておく

2. 住宅関連費用を考慮する

住宅ローンの返済以外にも、固定資産税、管理費、修繕積立金、メンテナンス費用などの住宅関連費用がかかります。これらの費用も含めた総負担を考慮しましょう。

具体的なアドバイス：

• 住宅ローンの返済額は、手取り収入の25%以内に抑えることを目指す（ゼロリノベでは20%以下を推奨）
• 予期せぬ修繕費用に備えて、一定の貯蓄を維持する

3. 余裕資金を確保する

住宅ローンを組んだ後も、緊急時の備えや老後資金の準備など、将来のための貯蓄を継続できるようにしましょう。

具体的なアドバイス：

• 最低でも生活費の3〜6ヶ月分の緊急資金を確保しておく
• 住宅ローン返済後も、毎月一定額の貯蓄ができるプランを立てる
• iDeCoやNISAなどの制度を活用して、老後資金を準備する

適正借入額の目安

一般的に、適正借入額は以下の方法で算出できます：

1. 手取り収入の25%ルール：月々の住宅ローン返済額は、手取り収入の25%以内に抑える
2. 年収の5倍ルール：借入額は年収の5倍以内に抑える

例えば、年収500万円（手取り約400万円）の場合：

• 月々の返済額の目安：約8.3万円（400万円÷12ヶ月×25%）
• 借入額の目安：約2,500万円（500万円×5倍）

ただし、これはあくまで目安であり、個人のライフプランや将来の収支計画によって適正借入額は異なります。

まとめ：無理のない住宅ローン計画を

重要なポイント

1. 借入可能額は金融機関の審査によって決まる：年収、雇用形態、勤続年数、他の借入金などが審査の対象となります。
2. 雇用形態によって返済負担率が異なる：正社員は30%、契約社員は25%、自営業は20%、パート・アルバイトは15%が目安です。（安心予算を大切にするゼロリノベでは、雇用形態に関わらず返済負担率は20%〜25%以内を強く推奨しています。）
3. 勤続年数が長いほど有利：勤続年数が5年以上あると、返済負担率が上がり、借入可能額が増加する傾向があります。
4. 借入可能額と適正借入額は異なる：将来のライフプランや収支計画を考慮して、無理のない返済計画を立てることが重要です。
5. シミュレーターを活用する：本記事で紹介した住宅ローン借入可能額シミュレーターを使って、あなたの借入可能額を簡単に計算することができます。

住宅ローンは人生で最も大きな買い物の一つです。借入可能額いっぱいまで借りるのではなく、将来のライフプランを考慮して、無理のない返済計画を立てることが大切です。本記事の情報とシミュレーターを活用して、あなたに最適な住宅ローン計画を立ててください。

最後に、住宅ローンの借入可能額は金融機関によって異なります。複数の金融機関に相談し、あなたに最適な住宅ローンを選ぶことをおすすめします。