住宅ローンの担保とは？人的担保・物的担保の違いと仕組みをわかりやすく解説

住宅ローンの担保とは金融機関に住宅ローンの返済ができなくなった場合を想定し、代わりの返済手段として物や人を用意しておく仕組みのことです。

もう少し詳しく説明すると、担保には保証人や連帯保証人などの人を担保にする「人的担保」と建物や土地の不動産などを担保にする「物的担保」があります。

住宅ローンでは必ず担保が必要となるわけではありませんが、担保とはどのような仕組みなのか理解して自分に合う住宅ローンを選ぶことが大切です。

この記事では、住宅ローンの担保の基本から、抵当権・物的担保・人的担保の違い、無担保住宅ローンとの違いまで、初めての方にもわかりやすく整理していきます。

住宅ローンの「担保」とは？

担保とは、借入をした人（債務者）が金融機関などの債権者に返済できなくなった場合に備え、代わりの返済手段として「物」または「人」を用意しておく仕組みです。

つまり、万が一返済が滞っても、金融機関が貸したお金を回収できるようにする安全装置だと考えるとイメージしやすいでしょう。

担保には「人的担保」と「物的担保」の2種類があります。

人的担保の場合は借入の返済が滞ると、保証人や連帯保証人が代わりに債務を支払うことになります。物的担保の場合は借入の返済が滞ると、不動産などを売却して得た利益で債務を支払うことになります。

つまり、担保があれば債務者本人が返済額を支払えない事態に陥っても債権者は貸倒れすることなく、貸したお金を回収することができるのです。

住宅ローンを組むときには、必ずしも担保が必要となるわけではありません。住宅ローンには無担保ローンと有担保ローンがあり、有担保ローンを選ぶと担保が必要となります。

無担保ローンの場合は担保が不要なので、担保となる不動産や保証人の用意は必要ありません。有担保ローンを組む場合は、購入するマイホームなどを担保にして契約をします。

住宅ローンの返済が一定期間滞った場合には担保としていたマイホームを売却し、金融機関への住宅ローン返済に充てることが一般的です。

住宅ローンの担保とはどのようなもの？と疑問に感じた場合は、金融機関に住宅ローンを返済できなくなった場合を想定し、代わりの返済手段として物や人を用意しておく仕組みだと覚えておきましょう。

なぜ担保が必要？金融機関の考え方

なぜ担保が必要なのかというと貸倒れをしたときに、金融機関などの債権者がローンの残額を回収できなくなるからです。

住宅ローンは返済期間が長いため、融資開始時は安定した収入があってもその後どのように変化していくか分かりません。

万が一、住宅ローンの返済が滞った場合の債権者側のリスクを減らすために、担保を設定する必要があるのです。

また、担保を設定することで住宅ローンの返済が滞ると、資産を失ったり第三者に迷惑をかけたりするので、しっかり返済しなければならないという気持ちが債務者に生まれる側面もあります。

住宅ローンの担保の種類（人的担保・物的担保）

担保には、人的担保と物的担保の2種類があります。

人的担保とは（保証人・連帯保証人・保証会社）

人的担保とは、保証人や連帯保証人などの「人」が返済を保証することで、ローンの安全性を高める方法です。

住宅ローンの返済が滞った場合に、代わりに返済する義務を負うのが人的担保の役割です。

民法では、保証契約は書面（またはそれに代わる電磁的な方法）で交わさなければ効力が認められないと定められています。

そのため、融資を受ける人と保証人になる人が書面で契約を結ぶことで、人的担保としての保証契約が成立します。

人的担保の種類としては、下記のようなものがあります。

上の図にあるとおり、人的担保の代表例が「保証人」と「連帯保証人」です。保証人には、次の3つの権利が認められています。

• 催告の抗弁権：まずは主たる債務者（借りた本人）に請求するよう求められる権利
• 検索の抗弁権：主たる債務者に支払い能力があることを示し、先にそちらに請求するよう求められる権利
• 分別の利益：保証人が複数いるときに、自分の負担部分だけ責任を負えばよいという権利

一方、連帯保証人にはこれらの権利は認められず、借りた本人とほぼ同じ立場で返済の責任を負うことになります。
そのため、金融機関は通常の保証人よりも、連帯保証人や保証会社による保証を重視する傾向があります。

現在の住宅ローンでは、個人の連帯保証人を立てるのではなく、保証会社に保証料を支払って保証を付ける方式が一般的です。

そのうえで、収入合算でローンを組む場合や、親の土地に家を建てる場合、ペアローンを利用する場合などに、配偶者や親が連帯保証人や連帯債務者として関わるケースがあります。

参考：民法「第四百四十六条」

物的担保とは（不動産などの資産を担保にする仕組み）

物的担保とは、不動産や有価証券などの「資産」を担保に取る仕組みです。

住宅ローンの場合、多くは購入するマイホーム（建物と土地）が物的担保として設定されます。

返済が一定期間滞り続けると、金融機関は物的担保に設定した不動産を売却し、その売却代金からローン残高を回収します。

このとき、担保となる不動産の評価額の60〜80％程度を上限に、融資額が決められるのが一般的です（LTV：Loan to Value の考え方）。

物上保証人とは？

物上保証人とは、自分はお金を借りないのに、自分の不動産などを担保として提供して、他人のローンを保証する人のことです。

たとえば、親名義の土地に子ども世帯が家を建てるとき、親がその土地に抵当権を設定すると、親は物上保証人になります。

返済が滞ると、物上保証人はローンそのものの債務は負いませんが、自分の土地や建物を失うリスクがあります。

「名前だけ貸している」わけではなく、大切な資産を差し出している立場だと理解しておくことが重要です。

第二抵当権とは？

第二抵当権とは、すでに抵当権が付いている不動産に、後から二番目の順位で設定される抵当権のことです。

返済ができなくなって不動産が売却された場合、売却代金から優先的に回収できるのは第一抵当権者で、残った分から第二抵当権者が回収します。

そのため、第二抵当権は回収リスクが高く、そもそも取り扱わない金融機関や、融資額をかなり抑える金融機関も多くあります。

一般的なマイホーム購入では、第二抵当権まで意識するケースは多くありませんが、追加で借入を検討するときには注意が必要です。

質権とは？

質権とは、債務の担保として、動産や債権などを預かる（占有する）権利のことです。

株式や預金債権、売掛金などに質権を設定するケースがあり、「もの」や「権利」を預かることで貸したお金を守る仕組みです。

一方で、住宅ローンでマイホームを担保にするときには、通常は質権ではなく「抵当権」が使われます。

そのため、一般の住宅購入では、質権という用語を意識する場面はあまり多くありません。

土地や建物を担保にする場合は「抵当権」を設定する

抵当権とは、債務者が不動産の所有権を持ったまま、担保として金融機関に提供する権利のことです。

返済が長期間滞った場合、金融機関は抵当権を行使して不動産を競売にかけ、売却代金から優先的に弁済を受けることができます。

住宅ローンでは、「抵当権付き住宅ローン」や「有担保住宅ローン」といった呼び方をすることもありますが、いずれもマイホームに抵当権を設定する仕組みだと考えて問題ありません。

抵当権は住宅ローンの融資元である金融機関などが設定し、行使できる権利を持っています。

民法にも記載があるとおり債務者が一定期間住宅ローンが返済できなくなった場合、金融機関などの債務者が抵当権を行使すれば建物や土地を売却しローンの残額を回収することが可能です。

抵当権設定登記と費用の目安

抵当権を設定するためには、法務局で「抵当権設定登記」を行います。

多くの人にとって専門性が高いため、実務上は司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。

抵当権設定登記には、主に次のような費用がかかります。

• 登録免許税（住宅ローンの借入額 × 税率）
• 司法書士など専門家への報酬

登録免許税の税率は原則「借入額の0.4％」ですが、自己居住用の住宅で床面積など一定の条件を満たす場合は、軽減措置により0.1％に下がる期間が設けられています。

司法書士報酬は事務所や依頼内容によって異なりますが、抵当権設定登記を含む住宅購入時の登記手続き一式で、数万円〜十数万円程度が目安です。

例えば、4,000万円の住宅ローンを組む場合、軽減措置が使えないケースでは4,000万円 × 0.4％ ＝ 16万円が登録免許税の目安になります。

軽減措置が適用される場合は、同じ借入額でも登録免許税は4万円程度になり、これに司法書士への報酬を加えた金額を準備するイメージです。

抵当権設定が必要な住宅ローンの場合には

• 購入する土地や建物を担保として住宅ローンを組む
• 抵当権設定登記が必要
• 抵当権の設定には司法書士などへの報酬や登録免許税がかかる

という3つのポイントを把握しておくことが大切です。

参考：法務局「登録免許税の計算」

住宅ローンに担保を設定する3つのメリット

住宅ローンは担保を設定しなくても組めるとお伝えしましたが、住宅ローンに担保を設定するメリットとしてはどのようなことがあるのでしょうか？

ここでは以下の3つのメリットをご紹介します。

• 無担保よりも金利が低く抑えられる
• 返済期間を長く設定しやすい
• 借入限度額が高くなりやすい

無担保よりも金利を抑えやすい

有担保の住宅ローンは、無担保のローンに比べて金融機関のリスクが小さいため、一般的に金利が低めに設定されます。

一方、無担保住宅ローンは担保がなく、借入額や返済期間に対してリスクが高くなりやすいため、有担保住宅ローンより高い金利水準になるのがふつうです。

同じ条件でも、商品によっては有担保ローンと無担保ローンのあいだで「1％前後」も金利差がつくことがあります。

住宅ローンは借入額が大きく返済期間も長いため、金利差1％でも総返済額に大きな差が生まれます。

例えば、4,000万円を35年で返済するケースを想定すると、金利1.5％の場合と2.5％の場合では、総返済額に数百万円単位の差が出ます。

参考：フラット35シミュレーションで算出

このように、担保の有無による金利差は、毎月の返済額や総返済額に大きく影響するため、ローン選びの重要なポイントになります。

返済期間を長く設定しやすい

有担保の住宅ローンは、無担保よりも返済期間を長く設定できる可能性が高いです。

無担保住宅ローンの場合は、返済期間の上限が10年〜20年台に設定されている商品が多い一方、有担保住宅ローンは最長で35年まで返済期間を設定できる商品が一般的です。

返済期間が短いと支払う金利の総額は少なくなりますが、毎月の返済額が膨らみます。

例えば、3,000万円を金利1.5％で借りた場合、返済期間を20年に設定すると、35年で返済する場合と比べて毎月の返済額はかなり大きくなります。

参考：フラット35シミュレーションで算出

同じ金利・同じ借入額でも、返済期間が短いほど毎月の負担は重くなり、総返済額は少なくなる一方で、家計へのインパクトは大きくなります。

反対に、返済期間を長く取ると、毎月の返済額は抑えられますが、その分支払う利息が増え、総返済額は多くなります。

有担保の住宅ローンは、無担保ローンより長い返済期間を選べる商品が多いため、ライフプランに合わせて「毎月の負担」と「総返済額」のバランスを取りやすい点がメリットです。

借入限度額が高くなりやすい

無担保の住宅ローンは金融機関側のリスクが高い分、借入限度額が1,000万～2,000万円と低く設定されています。マイホーム購入資金としては足りないケースもあり、借入を検討できる人が絞られる傾向があります。

一方で、有担保の住宅ローンは不動産の評価や年収に応じて、数千万円〜1億円規模まで借入が可能な商品も多くあります。

マイホーム購入のような大きな支出には、有担保の住宅ローンが現実的な選択肢になりやすいでしょう。

このように、有担保の住宅ローンは無担保住宅ローンよりも借入限度額が高く設定されており、マイホーム購入に必要な資金が準備しやすくなっています。

住宅ローンに担保を設定するデメリット

住宅ローンに担保を設定するデメリットは以下の3つです。

• 抵当権設定に費用がかかる
• 無担保ローンより手続きに時間がかかる
• 返済が滞ると資産や信用を失う

デメリットを知ったうえで担保の設定が必要かどうか検討したほうがいいと思うので、ぜひチェックしてみてください。

抵当権設定に費用がかかる

抵当権設定登記には、登録免許税に加えて司法書士への報酬が必要になります。

住宅ローンの事務手数料や印紙税などと合わせると、購入時の初期費用の一部として、数十万円規模の現金を用意しておく必要があります。

無担保ローンより手続きに時間がかかる

無担保住宅ローンの場合は住宅ローンの審査を通過し決済が完了したら、すぐに融資が開始されるので手続きに大幅な時間がかかりません。

有担保住宅ローンの場合は抵当権の設定があるので、住宅ローンの審査を行い契約手続きまで終わったら抵当権設定のための書類を作成しなければなりません。抵当権設定のための書類が完成したら法務局に提出し、1週間～2週間で設定が完了します。

抵当権の設定が完了してから融資開始となるため、住宅ローンの審査開始から1ヶ月～2ヶ月近くかかる可能性があります。住宅ローンの融資を早く開始したくても手続きに時間がかかってしまうのは、有担保住宅ローンのデメリットだと言えるでしょう。

返済が滞ると資産や信用を失う

有担保住宅ローンは一定期間返済が滞ってしまうと抵当権が実行されて、建物や土地が競売にかけられます。入札があった場合は売却され、せっかくの土地や建物を引き渡す必要があります。

また、人的担保も設定されている場合は、連帯保証人に対して未払いの返済額の請求が行われることになります。つまり、住宅ローンの返済ができなくなった場合には、資産や信用を失うことになるのです。

無担保住宅ローンの場合は、担保として差し出している不動産がないため、マイホームを手放したり、担保提供者の不動産に影響が出たりする心配はありません。

ただし、返済が長期に滞れば、無担保ローンでも延滞や法的手続きによって資産や信用に影響が出る可能性がある点は押さえておきましょう。

参考：裁判所「民事執行手続」

住宅ローンの3つのタイプ

担保について詳しく把握できたところで、住宅ローンではどのような担保の設定ができるのか見てみましょう。住宅ローンには、主に下記の3つのタイプがあります。

納得のいく住宅ローンを選ぶためにも、それぞれどのような特徴があるのか参考にしてみてください。

有担保の住宅ローン

有担保の住宅ローンとは、住宅購入を目的とした場合に利用できる、マイホームを担保に入れるタイプのローンです。基本的に抵当権を設定する必要があるため、有担保ローンだと言えます。

収入合算やペアローンとして住宅ローンを組む場合は、連帯保証人も必要となることが多いです。住宅ローンは種類が豊富で、自分に合うローンを比較検討しやすくなっています。

借入額や返済期間などを柔軟に計画しやすく、無理のない返済計画が立てられるでしょう。

デメリットとしては、抵当権設定のための費用がかかるところや融資開始までに時間がかかるところです。住宅ローンを組みたいと検討し始めた場合には、まずは有担保の住宅ローンをチェックしてみるのがおすすめです。

無担保住宅ローン

無担保住宅ローンとはその名のとおり、抵当権や連帯保証人などの担保を必要としない住宅ローンです。

通常の住宅ローンに比べると種類が少ないですが、無担保住宅ローンを用意している金融機関は意外とあります。抵当権設定が必要ないため有担保ローンよりも手続きが簡単で、短期間で融資が開始できます。

また、住宅ローンの場合はマイホーム購入のみに利用できると制限されている場合が多いですが、無担保住宅ローンはリフォームやセカンドハウスなど利用目的が広く設定されている場合が目立ちます。

一方で担保の設定が必要ない分、借入限度額が少ない場合や返済期間が短い場合が多いです。そのため、無担保住宅ローンでマイホーム購入資金を全額補うことが難しいケースもあるでしょう。

有担保住宅ローンに比べると金利も高くなるため、総借入額がいくらになるのか把握して検討する必要があります。

無担保住宅ローンは担保を設定したくない場合や、ある程度の頭金があり少額の借入を短期間で返済できる人に向いています。

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、土地や建物といった不動産を担保に金融機関から融資を受けられる有担保ローンです。住宅ローンとの違いは、マイホーム購入目的だけでなく教育費やリフォーム、セカンドハウスの購入などさまざまな用途に自由に使えるところです。

ローンの融資目的が幅広い分、住宅ローンよりも借入限度額が高く設定されていることが多く、年収や不動産の評価に応じて借入額を高く設定することができます。金利は無担保ローンよりも低めに設定される傾向があるため、長期間の借入がしやすいところがメリットです。

デメリットは住宅ローンと同様で抵当権設定をしなければならないため、無担保ローンよりも初期費用がかかります。

無担保住宅ローンはおすすめ？向いている人・向かない人

無担保住宅ローンは、次のような人に向いています。

• ある程度の頭金があり、借入額を抑えられる人
• 返済期間を短く設定しても家計に無理がない人
• マイホーム購入ではなく、リフォームやセカンドハウスなどに使いたい人

一方で、マイホーム購入資金の大部分を借りたい場合や、毎月の返済額を抑えたい場合には、有担保の住宅ローンのほうが現実的です。

無担保ローンは金利が高くなりやすいため、総返済額とのバランスを必ず確認しておきましょう。

担保評価と融資額の考え方

金融機関は、不動産の「担保評価額」に対して、どの程度まで融資を行うかという観点で審査を行います。

この割合を「LTV（ローン・トゥ・バリュー）」と呼び、一般的には評価額の60〜80％程度が目安になります。

例えば、評価額3,000万円の不動産でLTV70％なら、融資額の目安は2,100万円程度です。

地価が低いエリアや、将来の価値が不安定な物件では、担保評価が低めに出て、希望額いっぱいまで借りられないケースもあります。

自分に合う住宅ローンを選ぶポイント

住宅ローンは、有担保か無担保かという違いだけでなく、金利タイプ・返済期間・団体信用生命保険の内容など、比較するべきポイントがたくさんあります。

大切なのは、「いくら借りられるか」だけでなく「いくらなら無理なく返していけるか」を起点に考えることです。

有担保住宅ローンに決めたとしても、ローンによって借入限度額や金利、返済期間、団体信用生命保険への加入の有無など特徴が大きく異なります。いくつかの住宅ローンを比較検討して、納得のいく住宅ローンを選べるようにしましょう。

参考：住宅ローンの選び方について解説している記事はこちら

住宅ローンの担保に関するQ&A

最後に、住宅ローンの担保に関するQ&Aをまとめてみました。疑問に感じることが多いポイントばかりなので、ぜひ参考にしてみてください。

抵当権が付いている住宅や土地は売れますか？

抵当権付きの不動産でも売却自体は可能ですが、通常は売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡します。

ローン残高のほうが大きい場合（オーバーローン）の売却は手続きが複雑になるため、早めに金融機関や専門家に相談することが大切です。

住宅ローンの返済中に担保を外すことはできますか？

原則として、住宅ローンの完済前に担保（抵当権）を外すことはできません。

担保は「返済できなくなったときの保証」なので、ローンが残っている状態で外してしまうと、金融機関側の安全がなくなってしまうためです。

地価が低い土地でも担保にできますか？

地価が低い土地でも担保にすることは可能ですが、担保評価額が低く出やすいため、借入可能額が小さくなったり、融資条件が厳しくなったりすることがあります。

複数の金融機関で相談し、どのような評価になるのかを比較するのも一つの方法です。

無担保住宅ローンで返済が滞った場合はどうなりますか？

無担保住宅ローンでも返済が滞れば、延滞利息の発生や一括返済の請求、最終的には自己破産などの法的手続きに至る可能性があります。

「担保がないから安心」というわけではないので、返済が難しくなりそうなときは、早めに金融機関に相談し、返済条件の変更などを検討してもらいましょう。

マイホーム以外にも抵当権は設定できますか？

一般的な住宅ローンでは、購入するマイホームに抵当権を設定するのが基本です。

一方、不動産担保ローンであれば、自宅以外の不動産や、親族が所有している不動産を担保にするケースもあります（商品条件によります）。

まとめ

住宅ローンの担保とは、万が一返済できなくなったときに備えて、金融機関が貸したお金を回収できるようにするための仕組みです。

担保にはマイホームなどの「物的担保」と、保証人などの「人的担保」があり、多くの住宅ローンでは物的担保として自宅に抵当権が設定されます。

担保を付けることで、金利を抑えたり、返済期間を長くしたり、必要な金額をしっかり借りられたりする一方で、返済が滞ると資産や信用を失うリスクもあります。

だからこそ、「どれだけ借りられるか」ではなく「どれだけなら無理なく返していけるか」という視点で、返済計画を考えることが大切です。