【2026年最新】住宅ローン控除額の最もわかりやすい計算方法とは？シミュレーションのやり方も解説

住宅ローン控除額の計算方法は、「年末のローン残高 × 0.7％」が基本です。

ただし、新築か中古か、入居の時期、住宅の性能や所得によって控除の年数や上限額が変わるため注意が必要。

本記事では、住宅ローン控除額の計算方法とシミュレーションの仕方についても解説します。

住宅ローン控除額の計算方法は「年末の住宅ローン残高 × 0.7％」

ペアローンの場合は夫婦それぞれの「年末の住宅ローン残高 × 0.7％」を合計

住宅ローン控除はWEBサイトでシミュレーションも可能

住宅ローン控除は制度の内容が頻繁に変わる！最新情報をチェックしよう

住宅ローン控除とは？

住宅ローンの控除の計算を前に、そもそも住宅ローン控除がどのような制度なのかを解説します。事前に制度の内容を知っておくことで、計算する際のイメージもつきやすくなります。以下の2点について解説します。

• 住宅ローン控除の基礎知識
• 住宅ローン控除制度の期間と上限

住宅ローン控除の計算式や基礎知識

住宅ローン控除とは、毎年年末の住宅ローン残高の0.7％が13年間（中古の場合は10年間）、所得税・住民税から控除される制度です。

先述しましたが基本の計算式は以下のとおりです。

住宅ローン控除制度の上限＆控除期間

住宅ローン控除が適用される期間や最大控除額（上限額）は、以下のとおりです。

▼ 新築住宅・買取再販の借入限度額・控除額一覧（2026年〜2030年入居）

住宅の環境性能	世帯区分	借入限度額	最大控除額（年額）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	子育て・若年世帯	5,000万円	35.0万円	13年間
	その他の世帯	4,500万円	31.5万円	13年間
ZEH水準省エネ住宅	子育て・若年世帯	4,500万円	31.5万円	13年間
	その他の世帯	3,500万円	24.5万円	13年間
省エネ基準適合住宅	子育て・若年世帯	4,000万円	28.0万円	13年間
	その他の世帯	3,000万円	21.0万円	13年間
その他の住宅（非省エネ）	全世帯共通	対象外（0円）	ー	ー

※子育て世帯等：①19歳未満の子を有する者、②夫婦のいずれかが40歳未満の世帯。
※「その他の住宅」でも、2023年末までに建築確認を受けている等の旧特例に該当する場合を除き、2024年以降は原則対象外となります。

※2025年までに入居した方には別の制度が適用されます。個別の条件は国土交通省・国税庁の解説ページなどでご確認ください。

▼既存住宅（中古）の借入限度額・控除額一覧（2026年以降入居）

住宅の環境性能	世帯区分	借入限度額	最大控除額（年額）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	子育て・若年世帯	4,500万円	31.5万円	13年間
	その他の世帯	3,000万円	21.0万円	13年間
ZEH水準・省エネ適合住宅	子育て・若年世帯	4,000万円	28.0万円	13年間
	その他の世帯	3,000万円	21.0万円	13年間
その他の住宅（非省エネ）	全世帯共通	2,000万円	14.0万円	10年間

※子育て世帯等とは、①19歳未満の子を有する者、②夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除の基本的な知識について解説しましたが、次に住宅ローン控除の適用条件について説明します。

住宅ローン控除の適用条件は、以下の3つで異なります。

• 新築住宅の場合の適用条件
• 中古住宅の場合の適用条件
• リフォーム・増築した場合の適用条件

上記を参考に、自分の住宅が住宅ローン控除に該当しているか確認してみてください。

新築住宅の場合の適用条件

1つ目は、新築住宅の場合の適用条件です。住宅ローンを返済するには、最低でも10年以上かかります。

新築住宅の場合の適用条件は、以下の通りです。

これらの条件を満たすことで、住宅ローン控除を受けられます。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」

中古住宅の場合の適用条件

2つ目は、中古住宅の場合の適用条件です。中古住宅を買って住宅ローンを組む場合は、先ほど紹介した新築の適用条件に加えて、以下のような条件があります。

また、耐震基準に合致していない場合、住宅ローン控除を受けることができません。中古住宅の場合は建物の耐震性を確認することが重要なため、専門家による調査や建物の診断を行いましょう。

参考：国土交通省「中古住宅を取得した場合」

リフォーム・増築した場合の適用条件

3つ目は、リフォーム・増築した場合の適用条件です。バリアフリーや省エネ工事、建築法に基づいた大規模な工事や耐震改修工事は、住宅ローン控除の対象となることがあります。

具体的な例は下記の通りです。

ただし、自己の居住用住宅であること、一定額以上の工事費用がかかっていること（例：工事費が100万円以上）、店舗併用住宅の場合は居住部分の工事費が全体の2分の1以上であることなど、細かな適用条件や審査があります。

最新の要件は国税庁や国土交通省の資料で必ず確認しましょう。

参考：国税庁「増改築等をした場合」

より詳しく知りたい方は、住宅ローン控除の適用条件や控除額について書かれたこちらの記事をご覧ください。

住宅ローン控除の計算例

住宅ローン控除の計算例を2つご紹介します。

住宅ローン控除の計算例①

2026年度の制度での計算式を見てみましょう。

契約が2026年1月1日以降、2026年以降に居住開始の場合、2026年度以降の制度が適用されます。新築の省エネ性能の高い住宅であれば、控除期間は13年間（既存住宅の多くは10年間）です。

控除金額の基本的な計算式：年末の住宅ローン残高 × 0.7％（※ただし住宅の種類ごとの借入限度額が上限）

たとえば、借入限度額が3,000万円の省エネ基準適合住宅の場合、

• 控除金額上限：3,000万円 × 0.7％ ＝ 21万円／年
• 控除期間：13年間

仮に1〜13年目まで毎年上限最大まで控除を受けた場合、21万円 × 13年間＝【273万円】の減税を受けられることになります。

※借入限度額や控除期間は、長期優良住宅・ZEH水準住宅・省エネ基準適合住宅かどうか、子育て世帯かどうかなどによって異なります。

住宅ローン控除の計算例②

次に、2026年度制度を前提にした具体的なイメージを見てみましょう。

例えば、毎年所得税と住民税を30万円納付している年収430万円のAさんが、省エネ基準適合の新築住宅を購入し、住宅ローン控除を最大額の21万円／年で13年間受けた場合を計算してみましょう。

ただし、実際に使える控除額は、Aさんの所得税・住民税の額が上限です。所得税と翌年分の住民税から差し引ける金額の合計が、以下のように仮定できたとします。

このように、「本来なら390万円を納税するはずだったところ、133万2,500円だけ納税すればよい」ことになり、256万7,500円分の現金が節税によって手元に残るイメージです。

ここで押さえておきたいポイントは、住宅ローン控除は所得金額から差し引く「所得控除」ではなく、算出された税額そのものから差し引く「税額控除」であるということです。

※住宅ローン控除の金額が納付する所得税より多く、所得税から控除し切れなかった場合には、翌年分の住民税から9万7,500円（または課税所得の5％のいずれか少ない額）まで控除されます。詳しく知りたい方は以下の記事をあわせてお読みください。

住宅ローン控除の金額がシミュレーションできる計算ツール

ここまで住宅ローン控除の仕組みや控除額の計算方法を見てきましたが、ご自身の条件に当てはめて具体的な金額を出すのは大変です。そこで、目安となる減税額を確認できるシミュレーションツールを2つご紹介します。

【国土交通省】リフォーム支援制度まるわかりガイド｜シミュレーション

このツールでは、断熱改修やバリアフリー改修などのリフォーム（増改築）について、リフォーム促進税制や住宅ローン減税（増改築）の適用可否や、おおまかな減税額（所得税・固定資産税）を試算できます。

リフォームで10年以上の住宅ローンを利用する場合や、工事内容ごとにどの減税制度が使えるかを確認したい方に向いています。

公式サイト：国土交通省「リフォーム支援制度まるわかりガイド｜シミュレーション」

【イー・ローン】住宅ローンの控除（減税）シミュレーション

このシミュレーションは、借入金額・金利・返済期間などを入力すると、住宅ローン控除による減税額の目安を計算できます。

とくに、令和8年度税制改正大綱で示された「適用期限5年延長」や「子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ」など、2026年度以降の主な見直しに対応している点が特徴です。

新築・中古を問わず、2026年以降に入居予定の方が、ご自身の年収やローン条件に基づいた控除額のイメージをつかむのに役立つでしょう。

公式サイト：イー・ローン「住宅ローンの控除（減税）シミュレーション」

住宅ローン控除を計算する際の注意点

住宅ローン控除を計算する際には、注意したい点があります。以下の2点を押さえておきましょう。

• 官公庁の最新情報をチェックする
• 不明点は管轄の税務署に問い合わせる

それぞれ解説していきます。

官公庁の最新情報をチェックする

1つ目の注意点は「官公庁の最新情報をチェックする」ことです。

住宅ローン控除の制度は、景気対策などを目的とした時限的な制度で、税制改正のたびに適用期限や要件が見直されています。2026年度の税制改正でも、適用期限の延長や既存住宅への拡充などが行われました。

常に、国税庁や国土交通省など官公庁が発信する公式の最新情報をチェックするようにしましょう。

不明点は管轄の税務署に問い合わせる

2つ目の注意点は「不明点は管轄の税務署に問い合わせる」ことです。

本記事では、簡単に住宅ローン控除のシミュレーションができるツールもご紹介しますが、ツールでの計算はあくまでも概算となります。自分の状況に合わせて正確な数字を知りたいときには、税務署に問い合わせるのがもっとも確実です。

管轄の税務署は国税庁Webサイトの「税務署の所在地などを知りたい方」で調べられます。

住宅ローン控除で知っておきたい3つのポイント

住宅ローン控除の制度を活用する際は、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

• 税額から直接控除される
• 控除の初年度は確定申告が必要
• 控除期間は最大13年

それぞれ解説していきます。

税額から直接控除される

住宅ローン控除は、所得税から直接差し引かれる「税額控除」の一つです。

所得税は、所得金額から各種の所得控除金額を差し引いた「課税所得金額」に、税率をかけて計算されます。通常、算出された税額をすべて納める必要がありますが、住宅ローン控除が適用されると、税額を抑えられます。

住宅ローン控除の特徴は、他の所得控除と比べて減税効果が高いということ。例えば、社会保険料控除や生命保険料控除などは、所得から引く所得控除の一種ですが、住宅ローン控除は税額から直接引かれるため、より大きな減税効果が期待できるでしょう。

具体的にどれだけの控除が受けられるのかは、所得額や年末時点でのローン借入残高をもとに確定申告を行なうことで決定されます。受けられる控除額は個人の状況によって異なるため、具体的な金額は個別に確認する必要があります。

控除の初年度は確定申告が必要

住宅ローンを利用して自宅を購入する場合、初年度は確定申告が必要です。これは住宅ローン控除を受けるために必要な手続きです。

住宅ローン控除は、所得税や住民税の控除を受けられる制度で、初年度の控除額が大きくなることがあります。具体的には、住宅ローンの利息や元本返済の金額を確定申告書に記載し、所得税や住民税の計算に反映させることで、税金の負担を軽減できます。

確定申告は毎年2月から3月にかけて行われますが、住宅ローン控除の初年度は特に注意が必要です。なぜなら、初年度は住宅ローンの金利や元本返済が多くなるため、控除額が大きくなる可能性があるからです。

控除期間は最大13年

住宅ローンの控除期間は最長で13年です。 新築住宅では、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅など一定の性能基準を満たす住宅で13年間、それ以外の新築住宅では10年間となるケースがあります。

2026年度の税制改正により、省エネ性能の高い既存住宅についても控除期間が13年間に拡充されました。一方、省エネ基準に適合しない「その他の既存住宅」の控除期間はこれまでどおり10年間です。

いずれの場合も、所得や床面積などの条件を満たさなければ住宅ローン控除は適用されません。控除を受けられるかどうか、また何年分適用されるかは、事前に条件を確認しておきましょう。

住宅ローン控除の手続きに必要な書類とは？国税庁の資料をもとに解説

ここでは住宅ローン控除の手続きに必要な書類を、新築住宅と中古住宅の場合に分けて解説します。

• 新築住宅の住宅ローン控除の必要書類
• 中古住宅の住宅ローン控除の必要書類

それぞれ必要な書類が異なるので、ぜひ参考にしてみてください。

新築住宅の住宅ローン控除の必要書類

新築住宅の住宅ローン控除に必要な書類は、以下の通りです。

これらの書類を提出することで、新築住宅の住宅ローン控除を受けられます。必要な書類を正確に用意し、スムーズな手続きを行いましょう。

参考：国税庁「一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

中古住宅の住宅ローン控除の必要書類

中古住宅の住宅ローン控除に必要な書類は、以下の通りです。

中古住宅の場合は、新築住宅とは異なる書類が必要になります。自分の住宅に該当する書類を正確に用意しましょう。

参考：国税庁「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

住宅ローン控除の申告手続きの流れ

先述しましたが、自宅を購入し住宅ローン控除を受ける場合、初年度は確定申告する必要があります。

給与所得者（会社員や公務員など）は、2年目以降は年末調整により勤務先が対応することから確定申告は不要です。

一方、年末調整がないフリーランスや個人事業主といった自営業の方は、住宅ローン控除を受けるために2年目以降も確定申告が必要。万一、申告の手続きを忘れても、還付申告として対象年の翌年1月1日から5年以内であれば申告が可能です。

確定申告で住宅ローン控除の申請をする際の流れは以下のとおりです。

まとめ

住宅ローン控除額の計算方法は、「年末のローン残高 × 0.7％」が基本となります。

ただし、新築か中古か、入居の時期、住宅の性能や所得によって控除の年数や上限額が変わってきます。

簡単にシミュレーションするためには、ツールを利用するのがおすすめです。

• 価格.com – 住宅ローン控除（減税） シミュレーション
• イー・ローン 住宅ローンの控除（減税）シミュレーション

住宅ローン控除を計算する際には、以下の点にご注意ください。

• 官公庁の最新情報をチェックする
• 不明点は管轄の税務署に問い合わせる

あらかじめ控除額を把握して、賢く住宅ローンを借り入れましょう。

住宅ローン控除に関するよくある質問

中古住宅でも住宅ローン控除は受けられますか？

中古住宅でも住宅ローン控除のは受けられます。年末の住宅ローン残高 × 控除率（0.7％）で計算でき、控除期間は10年間です。詳細はこちらの記事をご覧ください。

住宅ローン控除の適用期間はいつまでですか？

住宅ローン控除の適用期間は、新築住宅・買取再販の場合は10～13年、中古住宅の場合は10年です。住宅ローン控除の適用期間の詳細はこちらの記事をご覧ください。

住宅ローン控除の適用条件は？

住宅ローン控除の適用条件は、以下の3つで異なります。

• 新築住宅の場合の適用条件
• 中古住宅の場合の適用条件
• リフォーム・増築した場合の適用条件

適用条件の詳細はこちらをご覧ください。

住宅ローン控除は確定申告が必要ですか？

住宅ローンを利用して自宅を購入する場合、初年度は確定申告が必要です。これは住宅ローン控除を受けるために必要な手続きです。住宅ローン控除で確定申告する人はこちらの記事もご覧ください。

住宅ローン控除の計算方法は？

住宅ローン控除の金額は、年末の住宅ローン残高に0.7%を掛けて計算します。たとえば、年末の住宅ローン残高が3,000万円であれば、その0.7%である21万円が税額控除の対象となります。ただし、新築か中古か、入居の時期、住宅の性能や所得によって上限額や控除の年数が変わってくるため注意しましょう。

ペアローンを組んでいる場合の住宅ローン控除の計算方法は？

夫婦それぞれの住宅ローン借入額の年末残高※に0.7%を掛けて合計した金額が、住宅1件あたりの控除額となります。

※年末時点の住宅ローン残高には上限額があるため注意

住宅ローン控除で住民税は安くなりますか？

住宅ローン減税制度においては、所得税から控除しきれなかった額を個人住民税で税額控除することができるとされています。詳しくは、総務省の公式WEBサイトに掲載されています。

編集後記