住宅ローンの流れを完全解説｜事前審査〜本審査後・融資実行までの期間と注意点

住宅ローンの流れは大きく5ステップありますが、実際につまずきやすいのは「本審査通過後に何をするのか」「融資実行までどれくらいかかるのか」といった部分です。

本記事では、事前審査から本審査後・契約・融資実行までの流れを、期間の目安や注意点とあわせてわかりやすく解説します。読み終える頃には、次に何をすべきかが具体的にイメージできるようになります。

住宅ローンの流れ【全体像と期間】

住宅ローンの流れは以下の5ステップです。

1. 住宅ローンの比較・検討
2. 事前審査（仮審査）
3. 本審査
4. 契約（金銭消費貸借契約）
5. 融資実行・引き渡し

住宅ローンを組む流れは、新築、中古、注文、一戸建て、マンションで違いはなく、大きな流れは下の図のとおりで、期間は1ヶ月半程度〜2ヶ月程度ですべてのステップが完了します。

住宅ローンの審査は、事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われ、それらに承認されると契約となり、最後に融資が実行されます。

住宅ローンの流れだけで見るととてもシンプルですが、物件購入の流れと密接に関わる部分もあるため、次の章では物件購入のプロセスと合わせて解説します。

【図解】住宅ローンと物件購入の流れ

住宅ローンは単体で進むものではなく、物件購入の流れと同時に進行します。両方の流れをセットで理解しておくことで、スケジュールのズレや手戻りを防ぐことができます。

上の図は住宅ローンと物件購入の流れをそれぞれ表しています。

住宅ローンの流れと物件購入の流れで関わってくるポイントとしては、物件購入の申し込みの後に事前審査へ申し込んでおく点や、物件の契約が終わったあとに住宅ローンの審査結果や契約手続きが進む点などです。

どちらの流れも把握しておくことで、スケジュールや段取りをしやすくなります。

やや複雑に感じるかもしれませんが、1つ1つのステップを確認し、事前に準備しながら進めていけば慌てるポイントはありません。

それでは、各ステップの詳細と準備すべきものや注意点を解説します。

【住宅ローンの流れ】ステップ1：住宅ローンの比較・検討

まずは住宅ローンに関する情報を集め、どの住宅ローンにするかを決めるステップです。

物件が決まる直前や決めた後だと比較検討する時間があまり確保できないこともあるため、物件情報を集めているときに、同時に住宅ローンについても情報を集めておきましょう。

住宅ローンは広く比較検討しよう
住宅ローンの情報をたくさん集めることで自分たちに合ったものを見つけやすくなります。

住宅ローンを取り扱う金融機関は、都市銀行だけでなく、地方銀行や信用金庫、ネット銀行など非常に多いため迷ってしまいますが、後悔がないよう自分たちで比較検討しながら絞っていきましょう。

不動産会社や住宅メーカーに紹介される提携の住宅ローンは金利が低かったり手続きの手間が省けるなどのメリットもあります。

しかし、広く比較検討するためにも、ネットで調べたり、住宅ローン相談会に出かけて具体的な質問をぶつけて納得の上で次のステップに進みましょう。

住宅ローン選択の注意点

住宅ローンを選択する際の注意したい点が3つあります。

借りられる金額が上がる収入合算やペアローンに注意

住宅ローンには収入合算やペアローンというものがあります。夫婦や親子で物件1つに対し2人でローンを組んだり、ローンの保証人になることで融資額を増やすというものです。

1人の収入では手が届かない物件でも購入の選択肢に入るため、魅力的に感じられる場合もあります。

しかし、休職や収入減少で一気にローン破綻するリスクもあるため、利用する場合は、自分たちに必要かどうかしっかりと検討しましょう。

リフォーム・リノベーションもするなら1つの住宅ローンにまとめよう

住宅購入と同時にリフォームやリノベーションを検討しているなら、その費用まで想定して1つの住宅ローンで全て借りてしまうこともできます。

昔は家とリフォーム工事のローンが分かれており、リフォームローンが別途でした。

しかし今は住宅ローンにまとめられる金融機関も増えてきています。リフォームローンより金利が低く、ローンの管理も1つで済むためおすすめです。

注文住宅の場合は「つなぎ融資」の利用が必要となる可能性も

住宅ローンは一般的に物件が引き渡された後（完成後）に融資が実行されます。しかし、注文住宅の場合、完成前にハウスメーカーへは着工金、土地から購入の場合は土地代金を融資前に支払う必要があります。

この場合、住宅ローン契約前に大きなお金が必要です。それが手元の現金で賄えない場合に「つなぎ融資」が利用されます。

つなぎ融資は、住宅ローン審査と同時に申し込みすることが一般的です。自分たちに必要かどうかハウスメーカーの担当に先に確認しておきましょう。

【住宅ローンの流れ】ステップ2：事前審査に申し込む

物件購入の流れで欲しい物件を決めて「購入申し込み」をしたら、ステップ1で決めた住宅ローンの事前審査（仮審査）に申し込むステップです。

事前審査は、住宅ローンに正式に申し込む前に、申込者の返済能力などを最小限の情報から短期間に判断する審査です。審査結果が出るまでの期間は3~7日が多いですが、最短1日の金融機関もあります。

またネット銀行を筆頭に来店不要で、ネット完結や郵送完結で審査手続きが可能になってもきています。

審査で申告する情報は、申込者の年収、物件の金額に対する自己資金（頭金）の割合などが挙げられますが、項目は金融機関によって異なります。

ここで審査通過ができなかった場合、他の金融機関で事前審査の再チャレンジをすることもできます。その場合は、落ちた理由を不動産会社の担当と推測し、改善したり、相性の良い金融機関を探す等の作戦を立てましょう。

【住宅ローンの流れ】ステップ3：本審査に申し込む

事前審査（仮審査）が承認され、物件の「不動産売買契約」が済んだら、住宅ローン本審査の申し込みのステップです。

本審査では、事前審査よりも準備する資料が増え、細かく審査が行われます。そのため、審査に必要な期間も長く10日〜14日程度はかかると想定しておきましょう。（ただし、もし審査に落ちてしまった場合に別の金融機関で審査をする期間を確保するため、住宅ローン契約期日は30日程度後にするのが一般的です。）

審査で新たに申告が必要なものとして、物件の詳細情報や団体信用生命保険に加入する場合（ほとんどの場合で加入が必要）は健康状態についての申告も必要になります。

住宅ローンの本審査が長くかかっている場合、担当者が審査通過に向けて調整している途中の可能性もあります。

本審査に落ちても挽回チャンスはアリ

住宅ローンの本審査に落ちてしまっても挽回のチャンスはあります。物件の不動産売買契約にはいつまでに融資の承認（本審査通過）を金融機関にとっておく、という融資承認取得期日というものがあり、その期日までであれば、別の金融機関で事前審査からトライすることができます。

また、どうしても不安だからという理由で、最初から本審査を2箇所に出すケースもあります。

物件を売る側としても買ってほしいという気持ちもあるため、相談することによって、審査が通らないことによる物件契約解除（融資特約の解除）の期日についても延ばしてくれる場合もあります。

一箇所で落ちても諦めず作戦を立てて再チャレンジしましょう。

住宅ローン本審査のよくある質問・疑問点

住宅ローンの本審査においてよくある質問・疑問点を3つご紹介します。

本審査に通ったけどキャンセルしたい場合

住宅ローン契約を結ぶ前であれば、住宅ローンの申し込みをキャンセルすることにペナルティはありません。ただしマナーとして、できるだけ早いタイミングで金融機関に断りの連絡をいれましょう。

物件契約で出てくるローン特約とは？

物件の契約にはローン特約というものが付くことが多いです。ローン特約とは、住宅ローン審査が通らなかったときに物件の契約をペナルティなく解除することができるという特約です。ローン特約があり、住宅ローンに通らず物件の契約を解除する場合は、物件契約で支払った手付金が戻ってきます。

ただし、自己理由の場合は手付金は戻ってこないため注意しましょう。

注文住宅のつなぎ融資の契約は住宅ローン本審査後

注文住宅でつなぎ融資を利用したい場合、住宅ローン本審査の承認の後に契約に移行します。

【住宅ローンの流れ】ステップ4：契約手続き（金銭消費貸借契約）

物件を契約し住宅ローンの本審査が通ったら、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）のステップになります。

一般的な金融機関の場合は、支店やローンセンターで契約を行います。土日も対応可能な金融機関がほとんどです。

契約当日は、重要事項の説明を受け、契約書などに記載されている内容を確認し、署名・捺印を行います。

このとき上記契約の他に、金融機関と保証会社で2つの契約を結ぶのが一般的です。契約には関係者が多く、どんな役割を持っているのか事前に確認しておきましょう。次章に図解があるため参考にしてください。

確認すべきその他2つの契約

図で見てもぱっと理解は難しいですが、確認しておく契約は抵当権設定契約と保証委託契約の2つです。

・抵当権設定契約（ローンを借りた金融機関との契約）
司法書士が担当し、建物と土地に担保権を設定する契約です。債権者（金融機関）は、債務者（住宅ローン契約者）が住宅ローンの返済が滞り、返済が困難であると判断すると、所定手続き後、建物と土地を競売にかけることができるようになります。

・保証委託契約（金融機関指定の保証会社との契約）
保証委託契約は、住宅ローン契約者が住宅ローン返済をできなくなったり、返済が滞った場合に、保証会社が融資先金融機関にローン残代金を支払うという内容の契約です。競売で全てのローン残金を賄えなかった場合、保証会社への残代金の返済が必要になります。

当日は必要な書類や事前に準備すべきものも多いため、不動産会社やハウスメーカーの担当者にスケジュールも含め確認しておきましょう。

住宅ローン契約時の注意点とよくある質問

住宅ローンの契約時に注意したい点とよくある質問は以下の2つです。

火災保険加入の有無も確認される

当日は火災保険加入の有無の確認もされます。融資実行後に火災保険が未契約であることが発覚すると、融資一括返済が求められることもあるため注意しておきましょう。別で火災保険を契約する場合には、金銭消費貸借契約の日までに保険の内容を確定しておきましょう。

住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）後のキャンセルは可能？

住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を締結した後のキャンセルは、融資実行（ローン金額が契約者口座に振り込まれる）されるまでの間（2〜7日）なら可能性はあります。まずは金融機関に早く連絡を取るのが1番です。

注意点として、契約後のキャンセルは、住宅ローンの取り扱い手数料、調査手数料、契約にかかる印紙代などを負担しなければならない可能性があります。関係各社に迷惑をかけることになるため、よほどの理由がない限りはキャンセルは避けましょう。

【住宅ローンの流れ】ステップ5：融資実行・引き渡し

住宅ローンの契約が終わったら、最後に融資実行・引き渡しのステップです。

住宅ローンの支払いは翌月から

融資実行後、翌月から住宅ローンの返済がスタートします。

毎月決まった日（約定返済日）に指定した銀行口座から、自動引落としで返済することが一般的です。

もし、返済期間中に長期間返済を滞納すると、任意売却や競売などにより自宅を手放さなければならないため、無理な返済計画を立てないことはもちろん、口座の残高にも注意しておきましょう。

なお、契約書類の不備などによって融資実行が間に合わないと、物件の引き渡しが遅れてしまいます。そのような事態にならないために、事前に必要書類を把握し、余裕を持って準備しておきましょう。

住宅ローンの本審査通過後の流れ

住宅ローンの本審査に通過した後は、以下の流れで手続きが進みます。

1. 金銭消費貸借契約（ローン契約）を結ぶ
2. 火災保険の加入・内容確定
3. 必要書類の最終準備
4. 融資実行日の調整
5. 決済（物件代金の支払い）・引き渡し

特に重要なのは、融資実行日までにすべての契約・書類準備を完了させることです。なお、住宅ローンの本審査から融資実行までは、一般的に2〜3週間程度が目安です。書類の不備や手続きの遅れがあると、引き渡しが延期になる可能性もあります。

また、本審査通過後でも新たな借入や転職などは審査に影響する可能性があるため、状況を変えないことも重要です。

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無理な営業は一切ありませんので、これから動き出す方は一度整理する場としてご活用ください。

融資実行とは？当日の流れと注意点

住宅ローンの融資実行とは、住宅ローンの借入金が金融機関から振り込まれることを指します。

一般的には、住宅ローン契約から3日〜7日程度で実行されます。

当日の流れは以下の通りです。

・金融機関から融資実行
・司法書士による抵当権設定手続き
・不動産会社や売主への支払い（決済）
・物件の引き渡し

書類不備やスケジュールの遅れがあると融資実行ができず、引き渡しに影響が出る可能性があるため注意が必要です。

住宅ローンの流れに関するよくある質問

住宅ローンを組むまでの流れは？

住宅ローンの流れは「比較→事前審査→本審査→契約→融資実行」の5ステップです。詳しくは本文で解説しています。

住宅ローンの本審査通過後の流れは？

本審査通過後は、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を行い、火災保険の加入や必要書類の準備を進めます。その後、融資実行日を調整し、決済・物件引き渡しへと進みます。

本審査から融資実行までどれくらいかかりますか？

一般的には2〜3週間程度が目安です。この期間内に契約や書類準備を完了させる必要があります。金融機関やスケジュールによって前後する場合もあります。

融資実行日とは何ですか？

融資実行日とは、住宅ローンの借入金が金融機関から振り込まれる日のことです。当日は融資実行と同時に決済（支払い）と物件の引き渡しが行われるのが一般的です。

住宅ローンの事前審査と本審査の違いは？

事前審査は簡易的に返済能力を確認する審査で、比較的短期間で結果が出ます。本審査はより詳細な書類をもとに行われる正式な審査で、物件情報や健康状態なども含めて総合的に判断されます。

まとめ

住宅ローンの流れは5ステップですが、特に重要なのは「本審査通過後から融資実行まで」の進め方です。

この期間は契約や書類準備、スケジュール調整などやるべきことが多く、進め方によっては引き渡しに影響が出る可能性もあります。

不安なく進めるためには、全体の流れを理解したうえで早めに準備を進めることが大切です。

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