住宅ローンのオーバーローン｜正しい利用法、メリットなど詳しく解説

「住宅ローンのオーバーローンって何のこと？」
「不動産業者から『オーバーローンができる』と言われたけど、やってもいいの？」

住宅ローンを借りる際に「オーバーローン」という言葉を聞いて、そんな疑問を抱いた人もいるのではないでしょうか。

実は、住宅ローンの「オーバーローン」には、以下のような2つの意味があります。

①不動産を購入するときに、購入価格以上の金額で住宅ローンを組むこと
②ローン返済中の不動産について、その売却価格を住宅ローンの残債が上回ること

そして、利用の仕方によってはメリットがありますが、場合によっては契約違反の不法行為にもなるリスクが高いものでもあるのです。

そこでこの記事では、オーバーローンについていろいろな視点から説明していきたいと思います。

まず最初に、

◎「オーバーローン」の意味
◎オーバーローンの問題点
◎正規にオーバーローンの借入をする方法

を解説します。その上で、

◎オーバーローンのメリット・デメリット
◎オーバーローンの注意点

もお知らせします。最後まで読めば、オーバーローンについて良い面も悪い面も知ることができるはずです。

この記事で、あなたがオーバーローンを正しく理解できることを願っています。

この記事の監修者

ファイナンシャルプランナー
茂木 禄人

株式会社Mapフィナンシャル において、独立系アドバイザーとして活動。詳細プロフィールはこちら

住宅ローンのオーバーローンとは？

「オーバーローン」という言葉を聞きなれない人も多いと思います。

そこでまず最初に、「住宅ローンのオーバーローン」とは何か、その意味や定義から知っておきましょう。

1-1.「オーバーローン」とは「貸出超過」

「オーバーローン」の意味をひとことでいえば、「貸出超過」です。

住宅ローンの場合は、購入した不動産の価格よりもローン額が上回っている状態を指します。

たとえば、4,000万円の物件に対して、4,500万円のローンがあれば、オーバーローンだと言えます。

1-2.オーバーローンには2つのパターンがある

実は、住宅ローンに関して「オーバーローン」という場合、異なる2つのパターンがあります。

①不動産を購入するときに、購入価格以上の金額で住宅ローンを組むこと
②ローン返済中の不動産について、その売却価格を住宅ローンの残債が上回ること

それぞれどういうことか、詳しく説明しましょう。

1-2-1.不動産の購入価格以上の金額で住宅ローンを組む

まず、不動産を購入する際に、購入価格以上の金額で住宅ローンを組むパターンのオーバーローンについてです。

たとえば、4,000万円の戸建て住宅を買うのに、4,200万円借り入れる、といったケースがこれにあたります。

不動産購入には、物件の取得費用に加えて登記費用などさまざまな手数料や税金が必要です。その金額は、新築で購入価格の3～7％、中古で7～10％だと言われています。

4,000万円の新築を買うなら、120万～280万円、中古なら200万～400万円にものぼるのです。

また、そのほかにも引っ越し費用や新しい家具家電の購入費なども必要になるでしょう。

諸費用分の現金を用意できない人が「どうせ住宅ローンを組むなら、諸費用含めて借りたい」という考えから、オーバーローン選択肢が出てくるのです。

また、住宅ローンは融資額が高額で他のローンに比べて低金利で借りることができるため「家を買うのと同時に車も買い換えたいけれど、マイカーローンは金利が高いから住宅ローンを多めに借りて、その中から車も買ってしまおう」という場合もあります。

しかし、上記のように金融機関をごまかして、物件価格以上のオーバーローンを組むことは契約違反です。

1-2-2.不動産の売却価格を住宅ローンの残債が上回る

次に、ローン返済中の不動産について、その売却価格を住宅ローンの残債が上回った場合のオーバーローンについて説明します。

不動産の価格は、ご存じのように変動します。

土地の場合は上がることも下がることもありますが、住宅の場合は上がることはめずらしく、一般的には人が住み始めた瞬間から資産価値はどんどん下がっていくものです。

それと同時に、住宅ローンの支払いも着々と進み、ローン残債は減っていきます。

しかし、物件の価値が下落するスピードが早く、ローンが減るスピードを上回ってしまうと、どこかの時点で価値が逆転してしまうことがあります。

具体的には、以下のような例が考えられます。

【オーバーローンの例】

たとえば、5,000万円の物件を、頭金500万円＋住宅ローン4,500万円で購入したとします。

しばらく住み続けているうちに、ある時点でローンが4,000万円残っていて、物件の評価額が3,900万円に下がってしまったなら、物件価格をローンが100万円上回る、つまりオーバーローン状態になるわけです。

特に、木造住宅の場合は20～25年で資産価値がゼロになり、土地の価値のみになると言われています。

25年以上の長期ローンを組むと、それ以降は＜土地＋無価値の住宅＞のためにローンを支払っていると考えていいでしょう。

また、土地の価格が高い地域なら、不動産の価値の目減りも少なくて済みますが、土地が価格が安い郊外の物件は不動産価値の下落スピードが早く、オーバーローンになりやすいといえます。

ただ、このパターンのオーバーローンは、購入者が住み続けて、ローンも最後まで返済し続けられるなら何の問題もありません。

問題になるのは、返済中に売却をする場合です。

上記の例で不動産を売却すると、評価額通りで売れたとしても100万円のローン支払いが残ってしまいます。その状態では、通常の売却はできません。

オーバーローンになりやすいのはどんなケースか、主な例を挙げておきましょう。

• 頭金なしのフルローンを組んだ場合
• ローンの返済期間を25年以上の長期に設定した場合
• 土地の価格が安く、不動産購入価格のうち建物が占める割合が大きい場合
• 購入後に土地の価格が大きく下がった場合

オーバーローンにならないためには、購入時にはある程度の頭金を用意して、返済期間もできれば短く、あるいは可能な時に繰り上げ返済をするといった対策が必要でしょう。

1-3.オーバーローンには問題がある

前項で少し触れたように、オーバーローンには大きな問題が2点あります。
それは、

①不動産の購入価格以上の住宅ローンを組むオーバーローンは、原則的に契約違反
②不動産の売却価格をローンの残債が上回るオーバーローンでは、物件の売却ができない

ということです。
これらについても、わかりやすく説明しておく必要があるでしょう。

1-3-1.見積書を水増しして借り入れるのは契約違反！

まず第一に知っておくべきことは、住宅ローンとは「住宅の購入やリフォームを目的としたローン」で、それ以外の用途に利用することは、原則的に契約違反だということです。

「多めに借りて、諸費用や引っ越し費用に回そう」というオーバーローンは、決してしてはいけません。

ですが、不動産業者の中には、「低金利の住宅ローンで、一緒に車も買えます」などと違法な勧誘するケースもあるようです。

不動産業者自身が物件価格の見積もりを水増しして作成し、それを金融機関に提出するという手口で、オーバーローンを通すのです。

重ねていいますが、このように金融業者に虚偽の申告をしたり、金額をごまかしたりすることは違法ですし、住宅ローンで借りたお金をそれ以外の目的に使用することは契約違反です。

この不正が金融業者に知られれば、契約書の記載に従って、ローンの残債を一括で返済するよう求められたり、違約金を請求される可能性があります。

「バレなければいいのでは？」と思うかもしれません。ですが金融機関は、融資にあたって不動産業者からの見積もりだけを見ているわけではありません。ほかにもさまざまな書類を確認、審査します。

中には不動産売買契約書や、工事請負契約書といった、正規の金額がわかるものもあり、それと照らし合わせることで、不正が知られてしまうのです。

ただ、このオーバーローンを契約違反することなく、金融機関に正規に認められた形で借りられる方法があります。

それは、金融機関自身がオーバーローンを認めているローン商品を利用することです。住宅購入以外に、特定の項目に限って利用するお金もあわせて借りられる住宅ローンがあるのです。

その詳細は、「2.オーバーローンの借入ができる金融機関」で説明しますので、そちらを見てください。

1-3-2.返済が苦しくなっても売却できないケースも

もうひとつの問題は、不動産の売却価格をローンの残債が上回っている物件は、そのままでは売却ができないということです。

理由は、住宅ローンを借りる際に物件に金融機関の抵当権が設定されているためです。

抵当権は、もし住宅ローンが支払われなくなった場合に、貸し倒れを避けるため、金融機関がその物件を競売にかけて売却し、ローンの残債を回収できる権利です。

そしてこの権利は、ローンが完済されるまでは外されません。つまり、ローン途中の物件にはみな抵当権がついているということです。

この物件を売却しようとする際には、金融機関はまずローンの完済を要求してきます。

抵当権がついていて、いつ競売にかけられるかもしれない物件など、購入する人はいませんから、売却前に抵当権を外す必要があるからです。

ですから、

①物件の持ち主がローンの残債を完済する
↓
②抵当権を外す
↓
③物件を売却する

という段取りをふむわけです。

通常であれば、①の時点で持ち主は、

• 残債を手持ちの現金で支払う
• 売却代金をローンの支払いにあてる

のいずれかの手段で、残債を完済します。

しかし、ここで問題になるのがオーバーローンです。ローン残債が物件価格を上回っているため、物件を売却しただけではローンを完済できません。

このように、売却も返済もできない状況で行き詰ってしまう、というケースは実際にあります。

その場合の解決策は、

• 売却をあきらめ、ローン返済を続ける
• オーバーローンの不足分を調達して一括返済後、売却
• 任意売却
• 競売

のいずれかです。

もしローンの返済が不可能であれば、任意売却か競売以外にありません。

任意売却は、金融機関の承諾を得て物件を売却し、ローンの返済にあてます。競売は、金融機関が強制的に物件を売却して、ローン残債を回収します。

どちらにしろ物件の持ち主は、家を失った上に、場合によってはローンの支払いだけ残るという結果になってしまい、中には自己破産の道を選ぶ人もいるのです。そのようなことのないよう、返済計画は慎重に立てておく必要があるのです。

1-4.正規にオーバーローンができる住宅ローン商品もある

では、オーバーローンはどんなときにも避けるべきでしょうか？

実はそうではありません。

契約違反ではなく、金融機関が正規にオーバーローンを認める住宅ローン商品もあり、住宅ローンの低金利で、その他の費用も借り入れることができます。

しかしその場合も、オーバーローン分を自由に何にでも使えるわけではありません。

ローン商品それぞれに、利用できる項目が定められていて、それ以外の目的に流用することはやはり契約違反になります。

正規に認められる使い道は金融機関によってまちまちですが、以下のような費用は住宅ローンで借り入れできる場合があります。

◎物件の保証料・保証会社手数料
◎登記費用
◎不動産仲介手数料
◎融資事務手数料
◎司法書士報酬
◎各種保険料（火災保険料、地震保険料）
◎引っ越し費用
◎リフォーム費用・付帯工事費用
◎太陽光発電設備工事費負担金
◎物件の管理にかかる費用（管理準備金など）
◎修繕積立金
◎水道加入負担金
◎印紙税

ただし、以上の費用について融資は受けられても、金利は住宅ローンより高く設定している金融機関もありますので、事前に確認しましょう。

オーバーローンの借入ができる金融機関

では具体的に、どの銀行がどんな費用を住宅ローンとして認めているでしょうか？
主なものからいくつか一覧表にまとめましたので、以下を見てください。

（2021年5月現在）

住宅ローンを組む際には、どんな費用に利用できるか事前に確認しましょう。

オーバーローンのメリット

契約違反することなく、オーバーローンを利用すると、どんなメリット・デメリットがあるでしょうか？

まずはメリットから見ていきましょう。

3-1.資金が少なくても住宅購入ができる

第一に、手元資金が少ない、またはまったくない人でも不動産を購入できることが挙げられます。

前述したように、住宅購入には物件の代金以外にもその3～10％程度の諸費用が必要です。
頭金以外にも100万円単位のお金を用意しなければなりません。

ましてや頭金なしでフルローンを組むようなケースでは、諸費用が払えない、という恐れもあります。

そんな場合に、金融機関で諸費用を借りるオーバーローンという選択肢も取れます。
つまり、資金が少ない人でもオーバーローンを利用すると住宅購入が可能なのです。

3-2.低い金利で諸費用を借りられる

前述しましたが、住宅ローンの金利は、ほかのローンに比べてかなり低く設定されています。

たとえば、おおよその相場をみると、

• 銀行の住宅ローン：0.4％～
• 銀行カードローン：1.5～15％程度
• 銀行フリーローン：1.5～15％程度

となっています。住宅ローンがいかに低金利かわかりますよね。

そのため、諸費用を住宅ローンと一緒に借りれば、別のローンで借りるよりずっと安くなります。

ただし、金融機関によっては、住宅ローンと一緒に諸費用を融資はするけれど、その分の金利は住宅ローンよりも高く設定しているというところもあります。

借り入れ前に、諸費用分も住宅ローンと同金利かを確認しておく必要があるでしょう。

3-3.住宅ローン控除がより多く受けられる

住宅ローンを組むと、一定期間にわたって所得税や住民税の一部に控除を受けられます。

「住宅借入金等特別控除」、通称「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」と呼ばれる制度です。

この制度では、毎年の年末時点で、

・住宅ローンの残高
・住宅の取得対価：住宅の購入代金や建築費

のうち、少ないほうの金額の1％にあたる額を、10年間にわたって所得税から控除できます。

住宅ローンに諸費用を含めてオーバーローンをすると、この控除額が大きくなる可能性があるのです。

といっても、諸費用分も控除対象になるわけではありません。住宅ローン控除の対象は、あくまで住宅の購入価格のみです。

しかし、オーバーローンだと、ローンの返済は住宅価格と諸費用をあわせて行います。住宅のみのローンを返済するのに比べて、住宅の購入価格の残高が減るペースは遅くなります。

住宅ローン控除は、年末に住宅のローン残高が多く残っているほど、控除額が大きくなります。

そのため、住宅のローン残高がなかなか減らないオーバーローンは、より多額の控除を受けられる可能性があるのです。

オーバーローンのデメリット

一方で、デメリットももちろんあります。それは主に以下の3点です。

4-1.返済額が増える

ひとつは、返済額が増えることです。

住宅の購入費用だけを借り入れるのに比べて、諸費用分の借入額が増えているわけですから、その分毎月の返済額も、最終的な返済総額も上がります。

もし、住宅の価格だけを見て「この金額でローンを組むなら、無理なく返済できる」と思っていても、その後に諸費用分も借り入れしようとなれば、当初よりも返済のハードルは上がります。

そこでかならず、返済シミュレーションをしなおして、場合によっては無理のない返済計画を組みなおす必要があるでしょう。

4-2.金利が高くなる可能性がある

もうひとつは、金利が高くなってしまう可能性です。

金利を決定する要素の一つに「融資率」という基準があります。これは、住宅の購入価格に対して借入額の割合は何％か、を示すものです。

オーバーローンの場合は、頭金が少ない、もしくはないケースも多いので、融資率は非常に高くなります。

融資率が高いということは、資金力が弱いということでもあるため、金融機関としては貸し倒れリスクが高いと判断し、金利を高く設定する可能性があるので要注意です。

4-3.共同ローンだとトラブルのリスクがある

住宅ローンでは、夫婦や親子などで共同ローンを組む場合も多いでしょう。この共同ローンでオーバーローンになると、あとでトラブルにつながる恐れがあります。

たとえば、離婚や別居などのため、返済途中で家を売却する必要が生じたとします。前述したように、オーバーローンの不動産は非常に売却しにくいものです。

また、もし売却できても、ローンが残ってしまう可能性が高いため、売却後のローンをどちらがどのように払っていくか、などを取り決めなければなりません。

どちらも住めない家にお金を払いたくはないでしょうから、ローン負担を巡ってトラブルになるケースが考えられるのです。

これを回避するためには、やはりローンの残債を完済してから売却するのがベストでしょう。

オーバーローンの注意点

このように、メリットもデメリットもあるオーバーローンですが、利用する際には注意が必要です。最後にその注意点を挙げておきましょう。

5-1.借入金を規定以外の目的に使ってはいけない

もっとも注意が必要なのは、やはり借入金を決められた使い道以外に流用してはいけない、ということです。

「2.オーバーローンの借入ができる金融機関」の表のように、金融機関が定めた用途のみに利用してください。

「一度借りてしまえば、何に使ったかはわからないだろう」と考えるかもしれませんが、もしそれが発覚した場合、金融機関から契約違反としてペナルティを課される恐れがあります。

事前にくれぐれも、その金融機関が認めている使い道を確認して、絶対にそれ以外の目的には使わないようにしてください。

5-2.無理のない返済計画を立てる

オーバーローンでより多くの融資が受けられるからといって、「借りられるだけ借りよう」というのも自重しましょう。

借り入れ当初は資金に余裕がもてるでしょうが、そのぶん返済額は増えるため、長期的にみると自分で自分の首を絞める結果になりかねません。

オーバーローンで借りる額は必要最小限におさえた上で、事前に返済シミュレーションをして、無理なく返済できる範囲で借り入れをしてください。

まとめ

いかがでしょうか。オーバーローンについて、疑問が解けたかと思います。

では最後に、記事の要点をまとめてみましょう。

◎「オーバーローン」には以下の2つの意味がある
　・不動産を購入するときに、購入価格以上の金額で住宅ローンを組むこと
　・ローン返済中の不動産について、その売却価格を住宅ローンの残債が上回ること
◎見積書を水増ししてオーバーローンで借り入れるのは契約違反
◎オーバーローンの物件は売却しづらい
◎オーバーローンの借り入れが正規でできる金融機関もある

これらを踏まえて、あなたがオーバーローンのリスクを正しく理解できるよう願っています。