住宅ローンのオーバーローンとは？違法になるケース・正規で使える費用・注意点まで解説

「住宅ローンのオーバーローンって何のこと？」
「不動産業者から『オーバーローンができる』と言われたけど、やってもいいの？」

住宅ローンを借りるときに「オーバーローン」という言葉を聞いて、そんな疑問を持つ人は少なくありません。

オーバーローンには、主に次の2つの意味があります。

• 不動産を購入するときに、購入価格以上の金額で住宅ローンを組むこと
• 返済中の不動産について、売却価格より住宅ローンの残債が多い状態

ただし、購入価格を実際より高く見せて借りることや、認められていない用途に流用することは契約違反です。一方で、金融機関が正規に認める範囲で諸費用を含めて借りるケースもあります。

この記事では、オーバーローンの意味だけでなく、違法になるケース、正規に使える費用、売却時の注意点まで整理して解説します。

住宅ローンのオーバーローンとは？

まず、オーバーローンの意味を整理しておきましょう。

オーバーローンとは、ひとことでいうと「貸出超過」です。つまり「借入額が不動産価格を上回る状態」を指します。

たとえば、4,000万円の物件に対して4,500万円のローンを組めば、オーバーローンにあたります。

ただし、住宅ローンの文脈では、この言葉が2つの意味で使われることがあります。
ひとつは「購入時に物件価格以上を借りるケース」、もうひとつは「売却時に残債が売却価格を上回るケース」です。

この2つは似ていますが、意味もリスクも違います。まずは分けて理解しておくことが大切です。

オーバーローンには2つのパターンがある

住宅ローンに関して「オーバーローン」という場合、実は2つの意味があります。

①購入時に、物件価格以上の金額を借りるケース
②売却時に、売却価格よりローン残債が多くなるケース

前者は借入の設計に関する話で、後者は返済途中の資産状況に関する話です。
同じ言葉でも、話している場面が違うと意味も変わります。

購入時のオーバーローン

まず、購入時に物件価格以上の金額で住宅ローンを組むケースです。

たとえば、4,000万円の戸建て住宅を購入する際に、4,200万円を借りるようなケースがこれにあたります。

住宅購入では、物件代金のほかに、登記費用、仲介手数料、火災保険料、印紙税などの諸費用がかかります。さらに、引っ越し費用や家具・家電の買い替え費用が必要になることもあります。

そのため、「できれば諸費用もまとめて借りたい」と考える人は少なくありません。

ただし、購入価格を実際より高く見せて借りることや、認められていない用途に流用することは契約違反です。オーバーローンという言葉が使われていても、金融機関が認める範囲を超える借入は避ける必要があります。

売却時のオーバーローン

次に、返済中の不動産で、売却価格よりも住宅ローン残債が多くなるケースです。

不動産の価格は、立地や築年数、建物の状態によって変動します。一般的には、建物部分は時間の経過とともに価値が下がりやすく、土地の条件によっては売却時に残債が上回ることがあります。

住宅ローンは返済を続けることで残高が減っていきますが、物件の価値がそれ以上に下がると、売却価格ではローンを完済できない状態になります。

たとえば、5,000万円の物件を頭金500万円＋住宅ローン4,500万円で購入したとします。
その後、ローン残高が4,000万円まで減った一方で、物件の評価額が3,900万円まで下がった場合、売却しても100万円分のローンが残ります。これが、売却時のオーバーローンです。

木造住宅は、築年数の経過で建物価値が下がりやすい傾向があります。ただし、資産価値は建物だけで決まるわけではなく、立地や土地の条件によっても大きく変わります。

そのため、長期返済を前提にするなら、購入時点から「将来売却する可能性があるか」まで含めて考えておくことが大切です。

オーバーローンが問題になるケース

前項で触れたように、オーバーローンには大きく2つの注意点があります。

①購入価格を超える借入は、使い方によっては契約違反になること
②売却時に残債が上回ると、物件を売りにくくなること

この2つは混同されやすいので、分けて理解しておくことが重要です。

購入価格を水増しして借りるケース

まず第一に知っておくべきことは、住宅ローンとは「住宅の購入やリフォームを目的としたローン」で、それ以外の用途に利用することは、原則的に契約違反だということです。

金融機関が認めていない範囲まで物件価格を水増しして多めに借り、その一部を諸費用や引っ越し費用などに流用しようというオーバーローンは、決してしてはいけません。

ですが、不動産業者の中には、「低金利の住宅ローンで、一緒に車も買えます」などと違法な勧誘をするケースもあるようです。

不動産業者自身が物件価格の見積もりを水増しして作成し、それを金融機関に提出するという手口で、オーバーローンを通すのです。

重ねていいますが、このように金融業者に虚偽の申告をしたり、金額をごまかしたりすることは違法ですし、住宅ローンで借りたお金をそれ以外の目的に使用することは契約違反です。

この不正が金融業者に知られれば、契約書の記載に従って、ローンの残債を一括で返済するよう求められたり、違約金を請求される可能性があります。

「バレなければいいのでは？」と思うかもしれません。ですが金融機関は、融資にあたって不動産業者からの見積もりだけを見ているわけではありません。ほかにもさまざまな書類を確認、審査します。

中には不動産売買契約書や、工事請負契約書といった、正規の金額がわかるものもあり、それと照らし合わせることで、不正が知られてしまうのです。

ただ、このオーバーローンを契約違反することなく、金融機関に正規に認められた形で借りられる方法があります。

それは、金融機関自身がオーバーローンを認めているローン商品を利用することです。住宅購入以外に、特定の項目に限って利用するお金もあわせて借りられる住宅ローンがあるのです。

その詳細は、「2.オーバーローンの借入ができる金融機関」で説明しますので、そちらを見てください。

売却時に残債が残るケース

もうひとつの問題は、不動産の売却価格をローンの残債が上回っている物件は、そのままでは売却ができないということです。

理由は、住宅ローンを借りる際に物件に金融機関の抵当権が設定されているためです。

抵当権は、もし住宅ローンが支払われなくなった場合に、貸し倒れを避けるため、金融機関がその物件を競売にかけて売却し、ローンの残債を回収できる権利です。

そしてこの権利は、ローンが完済されるまでは外されません。つまり、ローン途中の物件にはみな抵当権がついているということです。

この物件を売却しようとする際には、金融機関はまずローンの完済を要求してきます。

抵当権がついていて、いつ競売にかけられるかもしれない物件など、購入する人はいませんから、売却前に抵当権を外す必要があるからです。

ですから、

①物件の持ち主がローンの残債を完済する
↓
②抵当権を外す
↓
③物件を売却する

という段取りをふむわけです。

通常であれば、①の時点で持ち主は、

• 残債を手持ちの現金で支払う
• 売却代金をローンの支払いにあてる

のいずれかの手段で、残債を完済します。

しかし、ここで問題になるのがオーバーローンです。ローン残債が物件価格を上回っているため、物件を売却しただけではローンを完済できません。

このように、売却も返済もできない状況で行き詰ってしまう、というケースは実際にあります。

その場合の解決策は、

• 売却をあきらめ、ローン返済を続ける
• オーバーローンの不足分を調達して一括返済後、売却
• 任意売却
• 競売

のいずれかです。

もしローンの返済が不可能であれば、任意売却か競売以外にありません。

任意売却は、金融機関の承諾を得て物件を売却し、ローンの返済にあてます。競売は、金融機関が強制的に物件を売却して、ローン残債を回収します。

どちらにしろ物件の持ち主は、家を失った上に、場合によってはローンの支払いだけ残るという結果になってしまい、中には自己破産の道を選ぶ人もいるのです。そのようなことのないよう、返済計画は慎重に立てておく必要があるのです。

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正規にオーバーローンができる住宅ローン商品もある

では、オーバーローンはどんなときにも避けるべきでしょうか？

実はそうではありません。

契約違反ではなく、金融機関が正規にオーバーローンを認める住宅ローン商品もあり、住宅ローンの低金利で、その他の費用も借り入れることができます。

ただし、その場合でも使い道は自由ではありません。商品ごとに対象費用が決まっており、それ以外の目的に流用すれば契約違反になる点は同じです。

正規に認められる使い道は金融機関によってまちまちですが、以下のような費用は住宅ローンで借り入れできる場合があります。

◎物件の保証料・保証会社手数料
◎登記費用
◎不動産仲介手数料
◎融資事務手数料
◎司法書士報酬
◎各種保険料（火災保険料、地震保険料）
◎引っ越し費用
◎リフォーム費用・付帯工事費用
◎太陽光発電設備工事費負担金
◎物件の管理にかかる費用（管理準備金など）
◎修繕積立金
◎水道加入負担金
◎印紙税

ただし、以上の費用について融資は受けられても、金利は住宅ローンより高く設定している金融機関もありますので、事前に確認しましょう。

オーバーローンを認める金融機関の例

では具体的に、どの金融機関がどんな費用を対象にしているのでしょうか。
ここでは、代表的な例を整理して紹介します。なお、商品条件は変更されることがあるため、利用時は最新条件の確認が必要です。

実際には、銀行ごとに対象費用の範囲や審査の考え方が異なります。
同じ「諸費用込み」といっても、仲介手数料が入るか、保険料が入るか、リフォーム費用まで対象になるかは違います。

そのため、単に銀行名だけを見るのではなく、次の3点を確認すると選びやすくなります。

• 何に使えるか
• どこまでが住宅ローン扱いか
• 金利や手数料がどう設定されているか

住宅購入時に諸費用まで含めたい場合は、借入可能額だけでなく、返済負担とのバランスも見て判断することが大切です。

下記は、住宅ローンで借り入れできる費用項目の銀行別の一例です。住宅ローンを組む際には、どんな費用に利用できるか事前に確認しましょう。

銀行名	住宅ローンで借り入れできる費用項目（2021年5月現在）
みずほ銀行	火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引っ越し費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金
三菱UFJ銀行	売買契約書印紙税、登録免許税、司法書士手数料、金銭消費貸借契約書印紙税、融資関係手数料、融資保証料、火災保険料、地震保険料、不動産仲介手数料、土地家屋調査士手数料、不動産取得税、固定資産税清算金、水道（工事）負担金住宅諸費用ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用
りそな銀行	住宅取得に伴う諸経費（仲介手数料、保証料、火災保険料等）住宅取得に伴う家具、電化製品、インテリア用品等ご購入資金 住宅購入に関わる付帯設備費用 住宅ご購入に際しての修繕積立金等の負担金
新生銀行	借入にかかる手数料、不動産業者への仲介手数料、各種税金、火災・地震保険料、修繕積立基金、管理準備金、上下水道加入負担金など
イオン銀行	取扱手数料、火災保険料、登記費用、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立基金、水道加入負担金および借換え時に発生する諸費用

オーバーローンのメリット

契約違反することなく、オーバーローンを利用すると、どんなメリット・デメリットがあるでしょうか？

まずはメリットから見ていきましょう。

手元資金が少なくても購入しやすい

第一に、手元資金が少ない、またはまったくない人でも不動産を購入できることが挙げられます。

前述したように、住宅購入には物件の代金以外にもその3～10％程度の諸費用が必要です。
頭金以外にも100万円単位のお金を用意しなければなりません。

ましてや頭金なしでフルローンを組むようなケースでは、諸費用が払えない、という恐れもあります。

そんな場合に、金融機関で諸費用を借りるオーバーローンという選択肢も取れます。
つまり、資金が少ない人でも、条件が合えばオーバーローンを利用して住宅購入を検討しやすくなるのです。

低金利で諸費用を借りられる

住宅ローンは、ほかのローンと比べて金利が低いのが特徴です。
2026年時点では、主要な銀行の住宅ローン金利は、変動金利でおおむね0.6〜1.2％前後、固定金利で約2〜3.5％前後がひとつの目安です。一方、銀行カードローンやフリーローンは年1.5％〜15％程度と幅があり、住宅ローンとの差は大きいといえます。

そのため、条件が合えば、諸費用を住宅ローンと一緒に借りたほうが、別のローンで借りるより総支払額を抑えやすくなります。

ただし、金融機関によっては、住宅ローンと一緒に諸費用を融資はするけれど、その分の金利は住宅ローンよりも高く設定しているというところもあります。

借り入れ前に、諸費用分も住宅ローンと同金利かを確認しておく必要があるでしょう。

資金計画を組みやすい場合がある

諸費用を住宅ローンに組み込めると、自己資金を住宅本体や生活再建のために残しやすくなります。

とくに、引っ越し後の家具・家電、リノベーション、予備資金などを考える人にとっては、資金の配分を調整しやすい場合があります。

ただし、手元資金を残せることと、借りすぎてよいことは別です。「今いくら借りられるか」よりも、「暮らしを圧迫しないか」で考えることが大切です。

オーバーローンのデメリット

一方で、デメリットももちろんあります。それは主に以下の3点です。

返済額が増える

ひとつは、返済額が増えることです。

住宅の購入費用だけを借り入れるのに比べて、諸費用分の借入額が増えているわけですから、その分毎月の返済額も、最終的な返済総額も上がります。

もし、住宅の価格だけを見て「この金額でローンを組むなら、無理なく返済できる」と思っていても、その後に諸費用分も借り入れしようとなれば、当初よりも返済のハードルは上がります。

そこでかならず、返済シミュレーションをしなおして、場合によっては無理のない返済計画を組みなおす必要があるでしょう。

金利が高くなる可能性がある

もうひとつは、金利が高くなってしまう可能性です。

金利を決定する要素の一つに「融資率」という基準があります。これは、住宅の購入価格に対して借入額の割合は何％か、を示すものです。

オーバーローンの場合は、頭金が少ない、もしくはないケースも多いので、融資率は非常に高くなります。

融資率が高いということは、資金力が弱いということでもあるため、金融機関としては貸し倒れリスクが高いと判断し、金利を高く設定する可能性があるので要注意です。

共同ローンだとトラブルのリスクがある

住宅ローンでは、夫婦や親子などで共同ローンを組む場合も多いでしょう。この共同ローンでオーバーローンになると、あとでトラブルにつながる恐れがあります。

たとえば、離婚や別居などのため、返済途中で家を売却する必要が生じたとします。前述したように、オーバーローンの不動産は非常に売却しにくいものです。

また、もし売却できても、ローンが残ってしまう可能性が高いため、売却後のローンをどちらがどのように払っていくか、などを取り決めなければなりません。

どちらも住めない家にお金を払いたくはないでしょうから、ローン負担を巡ってトラブルになるケースが考えられるのです。

これを回避するためには、やはりローンの残債を完済してから売却するのがベストでしょう。

住宅ローン控除との関係

住宅ローンを組むと、一定の条件を満たす場合に住宅ローン控除を受けられます。

ただし、控除の対象はあくまで住宅の取得対価や借入残高の範囲であり、諸費用そのものが控除対象になるわけではありません。

そのため、「諸費用を含めて借りたから控除が必ず増える」とは言い切れません。制度上の上限や対象条件によって変わるため、誤解しないように整理しておく必要があります。

また、住宅ローン控除は制度改正の影響を受けやすい項目です。最新の条件に合わせて、控除率や控除期間、借入限度額は必ず確認しましょう。

オーバーローンを使うときの注意点

このように、メリットもデメリットもあるオーバーローンですが、利用する際には注意が必要です。最後にその注意点を挙げておきましょう。

借入金を規定以外の目的に使ってはいけない

もっとも注意が必要なのは、やはり借入金を決められた使い道以外に流用してはいけない、ということです。

「一度借りてしまえば、何に使ったかはわからないだろう」と考えるかもしれませんが、もしそれが発覚した場合、金融機関から契約違反としてペナルティを課される恐れがあります。

事前にくれぐれも、その金融機関が認めている使い道を確認して、絶対にそれ以外の目的には使わないようにしてください。

無理のない返済計画を立てる

オーバーローンでより多くの融資が受けられるからといって、「借りられるだけ借りよう」というのも自重しましょう。

借り入れ当初は資金に余裕がもてるでしょうが、そのぶん返済額は増えるため、長期的にみると自分で自分の首を絞める結果になりかねません。

オーバーローンで借りる額は必要最小限におさえた上で、事前に返済シミュレーションをして、無理なく返済できる範囲で借り入れをしてください。

出口戦略も考える

住宅購入は、買うときだけでなく、売るときのことまで考える必要があります。

転勤、住み替え、離婚、相続など、将来の事情で売却が必要になる可能性は誰にでもあります。
そのときに残債がどうなるかまで想定しておくと、判断を誤りにくくなります。

返せる額を基準にする

オーバーローンを検討するときほど、借りられる上限ではなく、暮らしを圧迫しない返済額を基準に考えることが大切です。

「今の家計で無理なく返せるか」「将来の支出が増えても耐えられるか」を見ながら、借入額を決めていきましょう。

住宅ローンのオーバーローンに関するよくある質問

住宅ローンのオーバーローンは、みんなやっているなら問題ないのでしょうか？

「みんなやっているから大丈夫」というものではありません。購入価格を水増しして多めに借りる行為や、認められていない用途に流用する行為は契約違反・不正とみなされ、発覚すれば一括返済やペナルティを求められる可能性があります。

オーバーローンはどこまでが合法で、どこからが違法になりますか？

金融機関が商品として認めている範囲で、登記費用や仲介手数料、火災保険料、引っ越し費用などの諸費用を一緒に借りることは、正規の利用です。一方で、実際より高い価格で契約書を作る、水増し見積もりを出す、認められていない用途に回すといった行為は契約違反・違法となる可能性があります。

違法なオーバーローンがバレたら、具体的にどんなペナルティがありますか？

契約条項違反と判断されると、住宅ローン契約が解除されたり、期限の利益を失って「残債の一括返済」を求められることがあります。悪質なケースでは、詐欺などの刑事責任を問われたり、訴訟になる可能性も指摘されています。

オーバーローンにすると住宅ローン控除（減税）は有利になりますか？

諸費用を含めて借りても、住宅ローン控除の対象はあくまで住宅の取得対価やローン残高の範囲であり、諸費用そのものが控除対象になるわけではありません。借入額を増やしたからといって、必ずしも控除額が増えるとは限らないため、最新の制度条件を確認したうえで判断することが大切です。

まとめ

オーバーローンは、使い方によっては便利ですが、誤った形で借りると大きなリスクがあります。

では最後に、記事の要点をまとめてみましょう。

◎「オーバーローン」には以下の2つの意味がある
　・不動産を購入するときに、購入価格以上の金額で住宅ローンを組むこと
　・ローン返済中の不動産について、その売却価格を住宅ローンの残債が上回ること
◎見積書を水増ししてオーバーローンで借り入れるのは契約違反
◎オーバーローンの物件は売却しづらい
◎オーバーローンの借り入れが正規でできる金融機関もある

大切なのは、「借りられるか」ではなく「無理なく返せるか」です。無理なローンは人生の自由を奪うことになるため、住宅購入は、借入額よりも資金計画の設計が重要になります。

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