住宅ローンの返済可能額を世帯年収の目安一覧表で解説！共働きでの借入の考え方も紹介！
この記事の監修者
ファイナンシャルプランナー
以西 裕介
一般財団法人 確定拠出年金推進協会京都支部長 キッズマネースクール認定講師
法人・個人を含め年間800件程度の相談を受けるほか、資産形成セミナーも多数開催。
この記事の監修者
ファイナンシャルプランナー
茂木 禄人
株式会社Mapフィナンシャル において、独立系アドバイザーとして活動。詳細プロフィールはこちら
安心して返せる住宅ローンの返済比率目安は20%
以西住宅ローンを組む際に最も重要なのは、「無理のない返済計画」を立てることです。夢にまでみたマイホームであっても、住宅ローンの返済が家計に過度な負担をかけると家計を苦しめることになり、思い描いていた理想の暮らしを実現できなくなってしまいます。
そこで、借入額を検討する際に参考にするのが返済比率。年収に占める住宅ローンの返済額の割合が20%以下になるように設定することで、趣味や旅行などを楽しむ余白を残し、収入の減少や予想外の出費などのリスクに備えることができます。
記事内では世帯年収別に「安心して返せる住宅ローンの借入額目安一覧」を表にまとめていますので参考にしてください。
夫婦の年収を合算する場合は総額で計算しない
以西個人収入だけでは希望の予算に達しない場合にはパートナーの収入を合算できますが、共働きであっても世帯年収ではなく個人年収をもとに借入額を考えることをおすすめします。理由は、病気など予測不可能な事態による失職や休職の可能性もゼロではないためです。
夫婦の年収を合算する場合の目安としては、多くてもパートナーの手取り収入の半分までを個人の手取り年収と合算して計算しましょう。
関連記事「【共働き】収入合算の住宅ローンで家を買うときの「４つの約束」」では、収入合算で住宅ローンを組む場合の注意点などを詳しく解説していますので、こちらもチェックしてください。
目次
住宅ローンの借入額は年収の何倍が目安？
住宅ローンの借入額は、年収を目安にするのが一般的です。
具体的には、年収の何倍ぐらいに設定するのが適切なのでしょうか？
ここでは、住宅ローンの借入額の目安と限度額（【フラット35】の場合）をご紹介します。
1-1. 借入額の目安は年収の約5〜6倍
住宅ローンの借入額の目安は、年収倍率の5〜6倍と考えるとよいでしょう。
年収倍率とは、住宅ローンの借入額が年収の何倍になるのかをあらわす指標のことで、借入額を決めるときに用いられます。
たとえば、年収が約500万円なら、2500万円〜3000万円が適切な借入額の目安となるわけです。
1-2. 住宅ローンの借入限度額（【フラット３５】の場合）
借入限度額については、年収ごとに明確に定めている金融機関もあります。
たとえば、住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円を境として以下のように決まっています。
- 年収が400万円未満の場合は年収の30％
- 年収が400万円以上の場合は年収の35％
年収480万円の場合、480万円×35％＝157.5万円が年間返済額（約13.1万円／月）の上限です。
金利1.81%で35年のローンをフラット35で組んだ場合、借入限度額は約4073万円になります。
なお、借入限度額は、年収に占めるすべての借入となる点に注意しましょう。
たとえば、自動車ローンや教育ローンを借りたり、リボ払いをしたりしている場合は、それらも含めた上限額となります。
自身で利用しているものがないか、一度確認しておきましょう。
参考：住宅金融支援機構
安心して返せる住宅ローンの借入額目安一覧
1章では借入の上限額について触れましたが、「借りられる上限額」をギリギリで借りることは絶対にやめましょう。
理由は後ほど解説します。
では、実際のところ住宅ローンの適正借入額はいくらなのでしょうか？
以下は年収別に「安心して返せる借入額」の目安を一覧化したものです。
| 年収 | 借りられる額（月返済） | 返せる額（月返済） |
| 300万 | 2232万（7.5万円） | 1554万（5.0万円） |
| 400万 | 3627万（11.7万円） | 2072万（6.7万円） |
| 500万 | 4534万（14.6万円） | 2591万（8.3万円） |
| 600万 | 5441万（17.5万円） | 3109万（10.0万円） |
| 700万 | 6348万（20.4万円） | 3627万（11.7万円） |
| 800万 | 7255万（23.3万円） | 4145万（13.3万円） |
| 900万 | 8162万（26.2万円） | 4664万（15.0万円） |
| 1000万 | 9069万（29.2万円） | 5182万（16.7万円） |
※借りられる額→返済率30-35%、返せる額→返済率20%、借入期間35年、金利1.81%で計算
下記記事では、盲点になりがちな費用や出費について詳しく解説しております。借入目安額を事前に確認し、あらかじめ備えておくことが大切です。
関連：年収別の住宅ローン借入目安一覧とシミュレーション入力5つの注意点
2-1. 「借りられる額」と「返せる額」で人生は変わる
住宅ローンの借入額と返済額を考えるときに重要なのは、「借りられる額」と「返せる額」は違うということです。
住宅ローンを借入限度額まで目いっぱい借りれば、住宅購入予算を増やせます。
しかし、返済比率が高くなり、日々の生活がギリギリになってしまう場合も少なくありません。
日々の生活がギリギリになれば、今よりも生活を切り詰める必要があるかもしれません。
暮らしがギリギリで何もできなくなっては、何のためにマイホームを購入したのかわかりませんよね。
まるで返済のためにだけ働いているようなもので、それでは本末転倒です。
2-2.ローン返済が家計を圧迫すると「余白」がなくなる
ローン返済が家計を圧迫すると、どのようになるのでしょうか。ここでは、起こりうるリスクをご紹介します。
2-2-1.リスク対策できない
毎月家計ギリギリで住宅ローンを返済していると、貯蓄がなかなかできません。
そうなると、老後資金をつくれず、将来への漠然とした不安を抱えてしまう状況に陥ります。
また、リストラや長期入院などのリスク対策もできません。
住宅費にお金をかけすぎた結果、子どもの教育費を十分に用意することができない可能性もゼロではないでしょう。
大切なのは、無理なく返済できる借入額で予算を設定することです。
2-2-2.旅行を楽しむ余裕がない
家計に余裕がなくなると、家族旅行もなかなか行けなくなります。
海外旅行なら、なおさらのことでしょう。
「年収別ローン借入額目安表」の年収600万円をご覧ください。
借りられる額と返せる額の差は2000万円強あります。
2000万円強あれば、20〜30年連続、家族でハワイ旅行にいくことだって可能です。
こちらの方が人生としては魅力的ではないでしょうか。
世帯年収が低くても住宅ローンを借りるコツ
世帯年収が低いと、住宅ローンが借りられないのでは？と考える方も多いでしょう。
実は、世帯年収が低くても、住宅ローンを借りるコツはあります。
ここでは、以下の順序で住宅ローンを借りるコツを紹介します。
- 価格の安い物件を検討する
- 頭金を多く用意する
- 配偶者を連帯保証人にする
- 金利の理解を深める
順番に見ていきましょう。
3-1.価格の安い物件を検討する
価格の安い物件は、住宅ローンの借入額も安くなります。
最新設備などの物件の条件にこだわらないのであれば、安く購入できる中古物件が非常におすすめです。
とはいえ、中古物件の場合は、購入後にリフォームやリノベーションが必要な場合があります。
リフォームやリノベーションを含めたトータル費用を考慮できるよう、、どこまで修繕が必要か、室内の状況も確認しておくようにしましょう。
3-2.頭金を多く用意する
頭金を用意することで、借入する住宅ローン額が安く設定できるので、審査に通りやすくなります。
とはいえ、どれくらいの頭金を用意すればいいのだろうと悩む方も多いでしょう。
頭金の額は、無理する必要はありません。
無理をして頭金を用意したとして、高額の住宅ローンの借入ができても、もしもの時のための現金が手元に残らなければ、生活に余裕は生まれません。
そのため、頭金を用意する場合は無理をしない金額にしましょう。
3-3.配偶者を連帯保証人にする
年収が低く、住宅ローンの借入ができない場合、配偶者を連帯保証人にする必要があります。
連帯保証人とは、本人が返済できない場合に、返済義務を一緒に負う人を指します。
連帯保証人の条件が加味されることで、住宅ローンが借り入れできる可能性が高くなります。
3-4.金利の理解を深める
住宅ローンを借りる際には、金利の理解を深めましょう。
住宅ローンの金利は、以下のとおりです。
- 全期間固定金利型
- 固定金利選択型
- 変動金利型
全期間固定金利型とは、借入から完済まで金利が固定されている金利形式のことです。
金利変動によって、返済額が変わることがないため、計画的な返済が可能です。
固定金利選択型とは、最初の5〜10年は固定金利になりますが、それ以降は変動金利に切り替わる金利形式のことです。
固定金利の間は金利変動を気にする必要がなく、ある程度変動金利による低金利メリットも享受できる種類です。。
変動金利型は、変動金利に合わせて返済額が異なる金利形式のことです。
金利上昇リスクはあるものの、低金利で借入ができるため、世帯年収が低い方におすすめです。
世帯年収が低い場合、変動金利型が特におすすめですが、毎月固定の返済額を守れるのであれば、全期間固定金利型もおすすめです。
返済額や返済方法にあわせて、金利形式を決めていきましょう。
無理なく返済できる住宅ローン計画のコツ
では次に、実際に無理のない返済計画を立てるためのコツを以下の順序で紹介していきます。
- 年収倍率ではなく返済比率から考える
- 返済比率は20%以下に設定する
- 共働きでも世帯年収ではなく個人年収で考える
- 住宅ローン以外にかかる関連費用も考慮する
2章で紹介した「借入額目安一覧」と照らし合わせながら見ていきましょう。
4-1. 年収倍率ではなく返済比率から考える
1章でお伝えしたように、適切な住宅ローン借入額は、年収の約5〜6倍です。
インターネット検索すると、年収の8〜9倍、サイトによっては10倍までなど、情報が錯綜していますよね。
しかし、これは業界の思惑が絡んでいる可能性もありますし、何より「返せる額」である根拠がありません。
そこでゼロリノベでは、適切な住宅ローンの借入額は、年収倍率ではなく「返済比率（住宅ローンの返済額が年収に占める割合）」で考えることをおすすめしています。
なぜなら、同じ年収でも、世帯によって必要な生活費や貯蓄額など経済負担は異なるからです。
4-2. 返済比率は20%以下に設定する
お伝えしたように、返済比率は家庭によってばらつきがあるものです。
しかし、どのような事情があるにせよ、将来の趣味や旅行を楽しむ余白を残し、収入の減少や予想外の出費などのリスクに備えることが重要です。
そのため、ゼロリノベでは、返済比率は「20%以下」におさめることを推奨しています。
「借入額一覧表」でも、返済比率は20%で計算しています。
一覧表をみると、この返済比率によってかなり借入額に違いがでてくることが分かるはずです。
4-3. 共働きでも世帯年収ではなく個人年収で考える
共働き世帯でも、ベースは個人年収を基準にすると安心です。
なぜなら、将来収入が激減するなど、なにが起きるかわからないからです。
個人年収だけでは希望通りの物件が見つからないこともあります。
その場合、夫婦共働きなら、合算して検討するケースもあります。
この際に重要なのが、「年収の何割かを合算する」など少し余裕を持って計算するとことです。
一方が働けなくなったり、収入が減ったりすることも「100%ない」とはいえません。
たとえば、世帯年収が「900万円（500万円＋400万円）」の場合、すべて合算するのはリスクがあります。
そのため、合算割合を半分にして「700万円（500万円＋200万円）」で計算するのです。
すると返せる額は「3,627万円」になります。
合算割合はそれぞれの状況によって決めましょう。
下記記事では、共働きの年収別で購入してもいいマンションの価格一覧や選択方法について詳しく解説しております。共働きの場合、いくらまで借りていいのかを事前に確認し、リスクを回避しましょう。
関連：【共働き年収別】購入していいマンションの価格一覧と賢い選択方法
関連：住宅ローンはいくらまで借りてOK？年収別（300-900万円）表と夫婦合算の注意点
4-4.住宅ローン以外にかかる関連費用も考慮する
戸建てやマンションを購入した場合、住宅ローン以外に関連費用が発生します。
たとえば、戸建てであれば、修繕費用や緊急のメンテナンス費用などが関連費用に該当します。また、土地や家屋も同時に所有する場合には、固定資産税がかかってきます。
マンションであれば、管理費や修繕積立金、駐車場代などが必要になります。
住宅ローンに加え、これらの費用が追加されると、毎月数万円上乗せされることになります。
そのため、住宅ローンを借入する際には、関連費用についても考慮するようにしましょう。
住宅ローンの借入額を決める際の注意点
住宅ローンの借入額を決める際、定年までに完済できる金額を目安にしましょう。
なぜなら、定年後の収入は基本的に年金のみになってしまうからです。
年金以外の収入源がない状態で、月々数万〜数十万円の住宅ローンを返済していくのは大きな負担になります。
そのため、住宅ローンの借入額を決めるときには、借入期間と定年までに完済できる金額を設定しましょう。
また、子どもがいる家庭では、養育費用がかかります。中高大と私立に通わせる場合や子どもが多い場合には、養育費は大きな負担になります。
もし将来的に子どもを授かることを考えている場合には、家庭の将来についてイメージしたうえで、借入額を決めましょう。
予算に対する不安はプロに相談するのが近道
ここまで、住宅ローン予算の考え方を紹介してきましたが、まだ不安な方も多いでしょう。
実際、ゼロリノベでも、「一番不安に感じているのはお金のこと」と言うお客様がほとんどです。
しかし、みなさん納得したうえで中古リノベーションへとステップを進めています！
住宅購入の先輩たちはどんな風に不安を解消したのでしょうか？お客様のリアルなコメントとともに紹介していきます。
6-1.リノベ経験者の声：住宅購入の不安は「お金」がダントツ
ここで紹介するのは、ゼロリノベでリノベーションされたお客様に聞いた「住宅購入にあたっての不安は？」に対する回答です。
やはり、大半のみなさんが資金面やお金と回答しています。
住宅ローンを払い続けられるかな。定年までに住宅ローンを払い終えて楽したい。そういうのが叶うのか。
引用：居場所の再構築〈神奈川〉56㎡
資金面と、転勤で家族で引っ越すことになった際に売却できるかどうかという点が不安でした。
引用：一の空間の中の居場所〈東京〉 74㎡
実際賃貸よりは安く収まるのかどうかとか。あとちゃんと予算内にはまるのか。
引用：キューブと団らん〈東京〉 78㎡
6-2.リノベ経験者の声：資金面はプロに相談することで解消した
お金に対する不安は、自分たちのライフプランに合わせて、予算上限をプロに客観的にアドバイスしてもらうことで解消した方がほとんどのようです。
お客様の実際の回答を紹介します。
生涯年収から安心価格を出してもらえたこと、FPさんも紹介していただいたので、具体的な計画を立てることが出来ました。
引用：家具が主役のヒュッゲな暮らし〈埼玉〉 83㎡
資金面は知り合いのファイナンシャルプランナーさんや不動産のプロの方にかなり相談させて頂きました。
引用：一の空間の中の居場所〈東京〉 74㎡
ゼロリノベの方には、資産性や適正な修繕積立金などの観点を教えて頂きました。
お金の面は、ファイナンシャルプランナーさんに相談させてもらって、上限がわかってそれでローンを組んだ感じです。
引用：【最優秀賞受賞】Renovation of the year「家具美術館な家」
ファイナンシャルプランナーさんの紹介は助かりました。
引用：キューブと団らん〈東京〉 78㎡
月々どれくらいのお金を支払うっていうことを逆算してもらって、そうしたら予算がこれくらいだって出たので、それで出来ることをやろうっていう感じですかね。
6-3.「安心予算の考え方」をセミナーで学ぶ
「住宅予算についての基本的な考え方はわかったけれども、もう少し体系的に学びたい」という方は、セミナーに参加するのもおすすめです。
中古物件を購入し、リノベーションやリフォームを検討している方は、リノベ会社の開催するセミナーに申し込むとより具体的な資金計画のコツがわかります。
ゼロリノベでは毎週、音声ミュート＆顔出し不要で参加できるセミナーを開催しています。
セミナー参加後にはFP無料相談をご案内しているので、ぜひご活用ください！
最後に、住宅ローンに関するよくある質問をご紹介します。先述の内容では満たせていない話題についてもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
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「小さいリスクで家を買う方法」
安心な予算計画、家の探し方・作り方、リノベーションの考え方まで住まいづくりについて余すことなくお伝えしています。
情報収集段階の方から具体的に検討されている方までどんな方でも大丈夫です！お気軽にご参加ください！
住宅ローンに関するよくある質問
まとめ
最後に、ここまでの内容をおさらいしておきましょう。
- 借りられる額と返せる額は違う
- ローン返済が家計を圧迫すると生活の「余白」がなくなる
- 住宅ローン借入額は返済比率20%以内に抑える
- 予算に対する不安はプロに相談して解消するとよい
私たちが一番お伝えしたいのは、「家は買って終わりではない」ということです。
無理な予算で暮らしがギリギリになり、苦しくなったら本末転倒です。
家を購入したあとも、自由で楽しい人生が送れるよう、無理のないゆとりを持った予算を考えましょう。
ゼロリノベでは予算立てから物件探し、リノベーションまでをワンストップでお手伝いしています。
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中古マンション購入やリノベーションについて知りたい人は以下の記事もご覧ください。
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編集後記
以西住宅購入にまつわるお金の不安は、ローンを組む前に解消しておくことが大切です。詳細なライフプランを立てたいという場合は、ぜひファイナンシャルプランナーを活用してください。無理なく返済できる住宅ローン計画のコツをしっかり理解して実践し、長期的な家計の安定を図りましょう！関連記事「プロが教える！住宅ローンが不安な方に贈るシンプルな考え方」もぜひ読んでみてください。
薮私自身も住宅購入前にファイナンシャルプランナーさんとライフプランを作成し、無理のない安心予算を確認してから住宅ローン借入額を決めました。家計を圧迫しない予算組みのおかげで、急な出費にも慌てず、子どもとの旅行も楽しめています。
住宅予算に限らず、子どもの教育資金や自分の老後資金の計画も立てられるため、一度シミュレーションするとその後も何かと役立ちますよ。
