リノベーションのデメリットを利点に変える８つの対策

憧れのマイホームを検討する中で、新築か、あるいは中古マンションを購入してリノベーションをするか迷われる方も多いはず。特に予算が限られている中ではどちらを選択するかによってどんな物件を選ぶか、どんな暮らしを実現できるのか、イメージもさまざま変わるはずです。

中古を買ってリノベーションするメリットとして挙げられるのは、

• 一般的に新築と比べてリーズナブル
• 好立地の物件が多い
• 新築に比べて資産価値が下がりにくい
• 自分の好みの間取りや内装を実現できる

など。コスト面を抑えながら自分の理想とする住まいを手に入れられるなら、それに越したことはありません。このようにメリットが多く見える中古リノベーションですが、もちろんデメリットもあります。

この記事では、あまり語られないデメリットと、その対応・リカバリー方法をお伝えします。

リノベーションのデメリットは２種類ある

デメリットを大別すると、「中古物件」そのものに対するデメリットと、リノベーション工事自体のデメリットの２つが挙げられます。まずはそれらを分けて考えてみましょう。

＜不安1＞中古物件は古いので不安

リノベーションするために購入する中古物件だからこそ、「古さ」によるデメリットが生まれます。

中古物件のデメリット

ここでは大きく３つのデメリットを見てみましょう。

耐震面

築年数を経てコンクリートが脆くなっていれば、耐震性は低くなります。旧耐震の基準ぎりぎりで設計されて現在に至るまで何の対策も施されていなかったり、当時の風潮ゆえに手抜き工事が見過ごされてきていることもあります。

外見

30～40年前のマンションは、新築マンションに比べるとデザイン性の面で古さを感じるかもしれません。外観やエントランスなどで顕著に感じるでしょう。

設備

古いマンションほど、宅配ボックスやオートロック、エレベーターなどの設備が無い可能性があります。共用部分以外にも、排水管が古くなっていると水漏れリスクがあります。

中古物件のデメリットの対応策

地震で被害を受ける可能性があり、外見が古くぼろぼろで、設備も乏しい…。そんなマンションには誰も住みたくありません。

ですが、これらのデメリットを回避するのは意外と簡単。物件を選ぶ際、たった２つの基準を覚えておくだけでいいのです。

基準１：内装だけで判断しない

物件選びをする際は、つい間取りや内装、設備にばかり目がいきがちですが、それらはリノベーションすれば変えられる部分です。

後から自分では変えられないのは環境やマンションの構造です。隣人や眺望どうか、修繕履歴や計画はどうか、耐震はどうなっているのかなどをしっかり確認しましょう。

基準２：管理状況と修繕計画を見る

耐震性に関するデメリットを回避するのがこの方法です。

そもそもRC造の場合、建造物の物理的寿命は117年とされています。耐久性が衰えて地震のリスクが発生するのは、きちんとメンテナンスが行われていない場合です。

逆に言えば、定期的に建物や環境に適したメンテナンスや修繕さえ行われていえば、中古マンションでも長く安心して住み続けることができます。普段の管理に加え、10～12年周期で大規模修繕工事が行われているかどうかを目安としましょう。

>>おすすめ記事：中古マンションは何年住める？「寿命と建て替え」３つのポイント

＜不安2＞リノベーション自体が心配

もうひとつの不安は、リノベーション工事がうまくいくのかどうか。中古マンションのリノベーションには、どんなデメリットがあるのでしょうか。

リノベーション自体のデメリット

希望した工事を実現できないかもしれない

近年はスケルトンリノベーション（スケルトンリフォーム）をして、部屋の間取り、内装、設備を全て新しくする方も少なくありません。しかしながら、マンションには構造上壊すことができない壁や柱などが存在します。パイプスペースの位置によって水回り空間を希望の位置にできないこともあるでしょう。

また、マンションの管理規約によって使用できる床材が決められていたり、オール電化にできないなどのケースも考えられます。

リノベーション自体のデメリットの対応策

上記でご紹介したような構造上の問題や管理規約の制約をすべてクリアしたとしても、必ずしも自分の希望を予算内で実現できるとは限りません。

ですから、ここで対応策としてご紹介したいのは、リノベーションで叶えたいことの優先順位を明確にする方法です。

• ゆっくりお酒を飲むためのワインセラーとバーカウンターを造りたい
• 集中して趣味や仕事に没頭できる秘密基地のような小部屋がほしい
• 家族が自然と集まるような動線のリビングにしたい
• 料理中でも家族とコミュニケーションが取れるキッチンにしたい

自分の希望を明確にし、実際の状況に合わせて実現していくことで、満足度の高いリノベーションになるはずです。

リノベ物件の種類別デメリット＆リカバリー

似て非なる３つのリノベ物件

前述では大きなデメリットとその対応策をご紹介しましたが、一口に中古リノベーションと言っても、いくつかパターンがあります。購入ではなく賃貸で住むという場合もあるでしょう。

ここからは、３つのリノベーション物件のパターンごとのメリットとデメリットをお伝えします。

A.中古物件を買って自由設計リノベーション

メリット

この方法の一番のメリットは、自分の現在のライフスタイルや理想に合わせて、間取りや内装、設備などを選べる点です。リノベーションが前提なので、物件も内装や設備にとらわれる必要がないので、好きな立地と安い予算で探しやすくなります。

デメリット１

工事が完了するまで住めない

物件を購入したら、通常は引き渡しされた時点から住み始めることができます。ところがリノベーションはその前に設計や施工が必要です。賃貸住まいの場合、賃料と住宅ローンの二重払いが発生するケースも珍しくありません。

リカバリー策

工事が終わるまでの期間は住宅ローンを金利のみにしてもらうよう銀行に交渉してくれる会社を選ぶことで、経済的負担を最小限にすることができます。

ゼロリノベも、そのような対応を取っている会社の一つです。

デメリット２

リフォームローンの金利が高い

住宅購入のためのローンとリノベーション費用のためのローンは、それぞれ住宅ローンとリフォームローンを利用しなければなりません。リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高いため、総返済額が高額になります。

リカバリー策

中古住宅を購入してリノベーションする場合、住宅ローンとリフォームローンが一体となった「一体型住宅ローン」を利用できます。まとめて借り入れできるので手数料などを節約できるほか、住宅ローン減税の控除も受けられます。

住宅ローンの一種なので金利も低く、同じ額を借りてもリフォームローンと別にするより断然お得になります。

デメリット３

工事費用は想定より高くなりがち

いざリノベーション工事に取り掛かり解体してみたら、実は建設当時の図面とは異なっていた、というケースがあります。その際は該当部分のプランの見なし等が必要となり、結果的に当初の予算よりもリノベーション費用が膨れてしまうことも少なくありません。

リカバリー策

着工してから追加費用がかかるのは、「見積もり制」の会社の場合です。「定額制」でリノベーションしてくれる会社なら最初から工事費用が明確で、予算オーバーにもなりません。

ゼロリノベも完全自由設計の定額制リノベーションを採用しています。

B.リノベーション済み物件を購入

新築物件のようなリノベ済みか？注文住宅のような自由設計リノベか？

自分ではリノベーションをせず、不動産会社によってすでにリフォームされている物件を購入する方法もあります。リノベーション工事への不安はなくなりますが、どんなデメリットがあるのでしょうか。

メリット

まずメリットは、住宅ローンのみで済むという点です。しかもリノベーションしてキレイになってはいても中古ですから、購入価格もおさえられます。物件数も新築より圧倒的に多いため、選択肢が広がります。

デメリット１

好みが合わない・ライフスタイルに合わない可能性がある

自由設計できるという中古リノベーションの最大の利点が失われてしまうのがデメリットです。好きな壁紙、お気に入りメーカーのキッチン、部屋数…そんな自分の好みと完全に合致するリノベーション済み物件を見つけるのは難易度が高くなるでしょう。

リカバリー策

暮らしながらリノベーションする、またはリノベ済み物件を再度解体して自由にリノベーションすることになります。当然費用がかさばるので、その場合は、ファイナンシャルプランナーとよく相談して予算を決めましょう。

デメリット２

配管や床下までリノベーションされていないかもしれない

中古物件なので、ここまでにご紹介してきた通り見た目にはわからない部分が劣化している可能性があります。せっかくリノベーション済み物件を購入したのに、その部分を再度修繕しなければならなくなっては本末転倒です。

リカバリー策

事前に配管や床下が交換されているかを確認する必要があります。販売会社に尋ねるのはもちろん、点検口があるかどうか、修繕履歴と今後の修繕計画がきちんとあるかどうかも見極めのポイントとなります。

C.リノベーション済み賃貸物件

最後は、購入ではなく賃貸で住む場合です。賃貸は自分でリノベーションはできないため、必然的にリノベーション済み物件ということになります。

メリット

おしゃれなデザイン性の高い家に気軽に住むことができます。また、仕事や家庭の状況に応じて住み替えが必要になればすぐに対応できるのもメリットです。

デメリット

家賃は消費にすぎない

賃貸で住み続けるということは、住居のために資産にならない資金を支払い続けるということでもあります。また、住宅を購入した場合はローンを払い終えれば居住費はぐっと抑えられますが、賃貸はたとえ定年を迎え収入がなくなっても一定の支出が続くため、老後の大きな負担になる場合があります。

リカバリー策

引っ越しの可能性があっても購入を選ぶことは可能です。資産価値の高い物件であれば、単身赴任をする、家を売却する、賃貸に出すなど、さまざまな選択肢を選ぶこともできるでしょう。

とはいえ、もちろんライフスタイルによって賃貸の方が適していることもあります。老後まで見据えたときにどんな選択肢を取るのが自分にとって最適かをよく考えて、自分が住まいに使うお金について考えてみることが大切です。

デメリット対応チェックリスト８

しっかり確認することで利点に変えることができる

ここまでさまざまなデメリットをご紹介してきました。特に「中古を買ってリノベーション」する場合のデメリットを回避するためのチェックリストを作成しましたので、ぜひ参考にしてください。

1. マンションの共用部分に希望する設備が揃っている
2. マンションの管理規約や構造についてよく知っておく
3. マンションの管理状況と修繕計画は適切であるか確認する
4. 配管や床下の状態など目に見えない部分に劣化がないか確認しておく
5. 定額制リノベーションを行っている業者を選ぶ
6. 住宅ローンについて銀行側と交渉を行ってくれる業者を選ぶ
7. リノベーションの希望は優先順位をつけてプランする
8. 一体型住宅ローンを利用する

まとめ

「中古を買ってリノベーション」にも、さまざまなデメリットがあることがわかりました。きちんとリカバリー方法を知っておき事前に対策を採り、不安を安心へと変えましょう。その際は、自分で知識を身につけるだけでなく、協力してくれる業者選びも重要なポイントとなります。

自分がどんな暮らしを実現したいのか思い描き、チェックリストも活用して賢い住まいづくりをしてください。