フルリノベーションの費用相場は？リノベ事例を紹介

フルリノベーションをしたいけれど、費用がどれくらいかかるのか？と、気になっている方は多いでしょう。

フルリノベーションの費用は、専有面積や改修範囲、設備グレードによって大きく違います。60〜70㎡の中古マンションであれば、1,200万〜1,800万円程度が中心価格帯とされています。

本記事では、フルリノベーションと建て替えの違いやメリット・デメリット、費用相場について、総額・平米単価・坪単価の3つの視点から解説します。

フルリノベーションの費用相場

フルリノベーションの費用は、専有面積や改修範囲、設備グレードによって大きく変わります。特に中古マンションでは、配管更新の有無や築年数、管理規約の制限などが総額に影響します。

内装中心の改修にとどめるか、スケルトン解体まで行うかによっても費用水準は大きく異なるのが実情です。さらに近年は資材価格や人件費の上昇も続いており、以前より高水準で推移する傾向があります。

リノベーションの費用は「総額」「㎡単価」「坪単価」といった複数の指標で示されることが多いので、それぞれの目安を確認しましょう。

フルリノベーションの総額

フルリノベーションにかかる総額は、専有面積60〜70㎡前後の場合、1,200万円〜1,800万円程度が中心的な価格帯です。内装中心の改修であれば500万円台から実施できる場合もありますが、間取り変更や設備刷新を含む一般的な改修では、1,200万円〜1,800万円程度が目安です。

給排水管の更新をともなうスケルトンリノベーションや、造作家具・高グレード設備を採用する場合には、1,500万円〜2,000万円を超えることも珍しくありません。専有面積が広い住戸やデザイン性を重視した設計では、さらに総額が上振れする傾向があります。

また、水回り移設や解体範囲の拡大など工事内容が高度になると、廃材処分費や人件費が増加し、想定より総額が膨らむケースもあります。

特に、築年数が古い物件では、解体後に想定外の補修が判明することも少なくありません。

宮永

表示されている価格帯だけで判断せず、専有面積・工事範囲・設備グレードを踏まえ、見積書の内訳まで確認することが重要です。

㎡単価：フルリノベーションの費用

フルリノベーション費用は、1㎡あたり15万〜25万円程度が1つの目安です。

標準仕様の設備や内装であれば15万〜20万円／㎡前後に収まるケースが多く、間取り変更や水回り更新を含む改修では20万〜25万円／㎡前後が一般的な価格帯です。

造作家具を多用する設計や高グレード設備を採用する場合は、25万〜30万円／㎡前後、内容によってはそれ以上になるケースもあります。

なお、㎡単価は「専有面積」基準か「施工面積」基準かで算出方法が異なり、会社ごとに前提が変わるのが実情です。水回り移設や造作工事が多い場合は、計算上の㎡単価が変動することもあります。

㎡単価は比較の目安にはなりますが、追加補修費や管理規約対応費が含まれていない場合もあります。単価だけで判断せず、見積書の内訳と総額を必ず確認しましょう。

宮永

想定外の増額を防ぐには、あらかじめ総予算の上限を定めたうえで優先順位を整理し、予算と工事範囲を同時に設計するのがおすすめです。

坪単価：フルリノベーションの費用

フルリノベーション費用を坪単価でみると、1坪あたり50万〜85万円程度が1つの目安です。

標準仕様であれば50万〜65万円／坪前後、間取り変更や設備更新を含む改修では65万〜80万円／坪程度が一般的な水準となるケースが多いです。造作家具や高グレード設備、スケルトンリノベーションを行う場合は、80万円を超えるケースもあります。

坪単価は工事総額を坪数（1坪＝約3.31㎡）で割って算出されるため、面積が広くなれば単価は下がり、40㎡台など小規模住戸では割高になる傾向があります。

宮永

ただし、坪単価はあくまで比較のための指標です。水回り移設や解体範囲の拡大によって総額は変動するため、単価だけで判断せず、工事内容と総額のバランスで検討することが重要です。

フルリノベーションとは？メリット・デメリット

フルリノベーションとは、間取り変更や設備交換を含め、住戸全体を対象とした大規模な改修工事です。中古マンションなどの区分所有建物では、間取りや設備を一新したい場合の現実的な選択肢といえるでしょう。

なお「フルリノベーション」という言葉に、明確な法的定義はありません。建て替えとの違い、そしてメリット・デメリットをあらかじめ整理しておきましょう。

フルリノベーションとは？建て替えとの違い

フルリノベーションと建て替えの最大の違いは、既存の構造躯体を活かすかどうかにあります。

フルリノベーションは、柱や梁、床スラブといった構造躯体を基本的に残したまま、住戸内部を中心に改修を行う方法です。条件が整えば給排水管や電気配線の更新も可能で、間取り変更や設備刷新によって住空間を大きく変えることができます。

一方、建て替えは建物をすべて解体し、基礎から新たに建築する方法です。間取りや仕様をゼロから設計できる反面、工事規模が大きく、費用や各種手続きにも相応の負担が伴います。

宮永

なお、マンションの場合、個人の判断で住戸単位の建て替えを行うことはできません。そのため、専有部で選択できる改修方法はリノベーションに限られます。

フルリノベーションのメリット

フルリノベーションのメリットは次のとおりです。

• 建て替えより総費用を抑えられる
• 間取りや設備を含めて住戸全体を再設計できる
• 中古物件を活用することで立地の選択肢が広がる
• 配管・配線更新により漏水リスクを抑えられる
• 住宅性能やデザインの向上により資産価値の維持・向上が期待できる
• 既存建物を活かすため環境負荷を抑えられる

特に築古マンションでは、床下や壁内の給排水管、断熱材、配線まで更新できる点は大きな強みです。将来的な売却時の評価にも好影響を与えます。

宮永

目に見えないインフラ部分を刷新できることは、フルリノベーションのメリットといえるでしょう。

フルリノベーションのうち一定の要件を満たす耐震改修や省エネ改修では、所得税控除や固定資産税の減額といった税制優遇を受けられる可能性もあります。また、2026年度以降は、特に子育て世帯等の減税措置が拡充されているため、設計段階で対象可否を確認しておくことが、実質負担を抑えるうえで有効です。

構造躯体を活かして改修を行うため、全面的な建て替えと比べれば総額を抑えやすい傾向にあります。浮いた予算を内装や設備のグレード向上に充てられる点も魅力の1つです。

宮永

既存建物を活用する性質上、建て替えに比べて廃棄物やCO2排出量を抑えられるとする報告もあります。経済性と環境配慮を両立しやすい選択肢といえるでしょう。

フルリノベーションのデメリット

フルリノベーションは自由度が高い一方で、大規模工事である以上、費用・工期・法規制などの現実的な制約も避けられません。

主なデメリットは次のとおりです。

• 部分リフォームより費用が高額になりやすい
• 解体後に想定外の追加費用が発生することがある
• 工期が長く、仮住まいが必要になる  
• 構造や管理規約、法令（アスベスト対応など）の制約を受ける
• 施工会社によって仕上がりや費用に差が出る

フルリノベーションは工事範囲が広いため、総額は1,000万円を超えるケースも多く、規模や仕様によっては1,500万円以上になることもあります。築古物件では解体後に配管腐食や躯体劣化が判明し、追加補修が必要になる場合もあります。

加えて、法令に基づくアスベスト事前調査は原則必須となります。令和4年（2022年）の法改正により、一定規模以上の工事では「石綿含有調査報告等システム」への電子報告も義務化されています。除去が必要な場合には数十万円〜100万円以上かかることもあり、当初見積もりとの差が生じやすい点には注意が必要です。

宮永

こうした不確定要素を踏まえ、工事費の1〜2割程度は予備費として確保しておくのが現実的でしょう。

フルリノベーションの工事期間は2〜6ヵ月が目安で、設計期間を含めると入居まで3〜8ヵ月程度かかることもあります。その間は仮住まいが必要となり、短期賃貸は割高になりやすく、引越しが2回発生する点も実務上の負担です。

資金面でも注意が必要です。フルリノベーションでは、現在は中古購入と同時にリノベ費用を借りる「一体型住宅ローン」が主流です。リフォームローンは を使う場合が多いのですが住宅ローンより金利が高く、返済期間も短い傾向があります。購入と同時なら住宅ローン金利が適用できることを覚えておきましょう。中古住宅を購入し住宅ローンへ組み込む方法に比べると、総返済額に差が出ることもあります。

また、マンションでは耐力壁や共用部分、管理規約の制約により、希望どおりの間取り変更ができない場合もあります。

宮永

設計力や見積内容は会社ごとに差が出やすいため、複数社を比較しながら慎重に判断するとよいでしょう。

フルリノベーション事例10選

ゼロリノベでリノベーションした物件の中から、フルリノベーション事例を紹介します。リノベーションの魅力は、ご自身のライフスタイルに合わせて間取りが自由に変えられることです。さまざまなライフスタイルの事例を紹介しますので、理想の間取り選びの参考にしてください。

【部分リノベ｜〜500万円】リビングロフトと3mのデスクカウンターを造作した住まい

子どもが小さいうちはキッズスペースとして使い、将来はベッドとしても活用できるロフトを設置。

階段収納やアーチ開口を取り入れ、遊び心と機能性を兼ね備えた立体的な空間に仕上げました。

リビングの一角に3mのデスクカウンターを造作。親子で並んで使えるワークスペースに。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

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ゼロリノベのリノベーション施工事例

小さなお部屋

CONCEPT

家族で過ごす時間が豊かになるような、リビングのレイアウトを計画。リビングの一角に多目的に使えるワークスペースを造作。また、リビング内にロフトをつくり、室内に高低差が生まれることで、空間の有効活用はもちろん、階段のある軽やかな遊び場を演出しています。

基本情報

建物タイプマンション

広さ56.1m²

築年月1988年04月

リノベ費用〜500万円

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜500〜1,000万円】斜め配置で視線を変える、ゆるく繋がるのワンルーム

家具や設備を斜め45°に配置し、ワンルームの中にゆるやかなエリア分けを生み出した住まい。

視線の変化によって奥行きを感じられる、アイデア設計の空間です。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

BEFORE

AFTER

ゼロリノベのリノベーション施工事例

交錯する住まい

CONCEPT

ゆったり仕切るワンルームは、猫も自分も居心地の良い空間。大胆にも設備や家具を斜めに配置する仕掛けで、居場所によってさまざまな景色が楽しめるように目線を設計しています。造作ワードローブで陰影を演出し、「ちょっと暗くて落ち着く部屋」を叶えました。

基本情報

建物タイプマンション

広さ44m²

築年月1973年11月

リノベ費用500万〜1000万円

工期3ヶ月

居住人数1人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜1,000〜1,500万円】木の質感を活かした光あふれるダイニングのある住まい

パーケット調のフローリングと木製家具を取り入れ、素材の質感を活かした住空間に。大きな窓から差し込む光が床の表情を柔らかく引き立て、明るく落ち着きのあるダイニング空間を作り出しています。

シンプルな内装に木の温もりを重ね、日常に心地よさをもたらす設計です。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

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ゼロリノベのリノベーション施工事例

余白に宿る、素材の心地よさ

CONCEPT

気分の変化に寄り添うシンプルで心地よい空間は、日々の暮らしを豊かに彩りながら永く愛せる家。インテリアで自由にアレンジでき、「住み続ける楽しさ」が感じられる余白を残しました。ライフステージの変化に柔軟に対応できるよう、一室追加できる設計で将来を見据えています。

基本情報

建物タイプマンション

広さ63.69m²

築年月1973年10月

リノベ費用1000万円〜1500万円

工期4ヶ月

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜1,000〜1,500万円】子育て家族のための北欧スタイルの住まい

リビング・ダイニングを中心に家族がゆるやかに繋がるリノベーション。

横長の室内窓とブルーのアクセントウォールが、光と視線を柔らかく共有する北欧テイストの住まいです。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

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ゼロリノベのリノベーション施工事例

表裏に彩る暮らし

CONCEPT

みんなでのびのびできる広いリビング。家族の思い出などお気に入りを飾る収納と、日用品を効率よくしまえる収納、それぞれを「表」「裏」の動線にレイアウトすることでLDKには余白がたっぷり。穏やかなホワイトにブルー、そして木の素材感。北欧風に仕上げた空間に穏やかな時間が流れます。

基本情報

建物タイプマンション

広さ65.84m²

築年月1988年09月

リノベ費用1000万〜1500万円

工期4ヶ月

居住人数3人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜1,500〜2,000万円】趣味を空間に落とし込んだアメカジスタイルの住まい

赤いソファを主役に、濃い色の無垢床や造作棚を組み合わせたアメリカンカジュアルな空間。

インテリアや小物まで丁寧に整え、施主の世界観を住まい全体で表現しています。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

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ゼロリノベのリノベーション施工事例

思い出が色づく暮らし

CONCEPT

広いリビングと玄関土間、収納力のあるWICやパントリーを備え、快適な日常を叶える空間。アメリカンカジュアルな服や雑貨と柔らかなアールの意匠が調和し、木の温もりとヴィンテージ感が溶け合う。実用性と個性が響き合う住まいが、日常に豊かなリズムと心地よい余白をもたらします。

基本情報

建物タイプマンション

広さ72m²

築年月1982年06月

リノベ費用1500万〜2000万円

工期4ヶ月

居住人数3人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜1,500〜2,000万円】造作キッチンを主役にした統一感のある住まい

造作キッチンを中心に、框デザインの扉やタイル壁など細部まで意匠を統一しました。

丸みのある開口や照明計画が空間に柔らかさを添え、既製品では表現できない統一感を生み出しています。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

BEFORE

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ゼロリノベのリノベーション施工事例

オーバルの光を愉しむ家

CONCEPT

テーマは「遊びと彩りのあるポップな住まい」。白や淡い木の色を基調にしつつ、カラフルな色づかいを散りばめてお茶目なアクセントにしました。ヘリンボーン張りの床やRの窓枠とニッチ、リブ材で区切ったワークスペースなど、どの角度から見ても心が躍るお部屋の完成です。

基本情報

建物タイプマンション

広さ67.47m²

築年月1977年06月

リノベ費用1500万円〜2000万円

工期4ヶ月

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜1,500〜2,000万円】暮らしと創作を両立する防音室のある住まい

防音室を住まいに組み込み、演奏や制作に集中できる環境を作りました。

本格的な機材配置まで想定した、創作に向き合うための住まいです。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

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AFTER

ゼロリノベのリノベーション施工事例

身近に音楽がある暮らし

CONCEPT

音楽家の施主様のために完全造作の防音スタジオを設置。残りのスペースを家具マニアでもある施主様の趣味を満足させるシンプルで上質な住空間に仕立てました。スタジオの音響とリラックスして聴くリビングの音響を分け、仕事とプライベートを上手に切り替えて生活できる住まいに。

基本情報

建物タイプマンション

広さ78m²

築年月2002年08月

リノベ費用1500万〜2000万円

居住人数1人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜1,500〜2,000万円】車椅子での生活に配慮したバリアフリー設計の住まい

土間と居室の高低差をゆるやかなスロープでつなぎ、車椅子でも移動しやすくリノベーションしました。

十分な通路幅を確保し、日常動作のしやすさに配慮したバリアフリーの住まいです。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

BEFORE

AFTER

ゼロリノベのリノベーション施工事例

What is Barrier “Free” ?

CONCEPT

車椅子でも快適に暮らせるよう、スロープや十分な通路幅を確保したバリアフリーな設計。サニタリーに回遊動線をつくることで行き止まりをなくし、生活しやすくしました。木ルーバーの天井や有孔ボードの間仕切りなど、インテリアはラフで温かな雰囲気に。

基本情報

建物タイプマンション

広さ86.92m²

築年月1974年09月

リノベ費用1500万〜2000万円

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜2,000万円〜】ヘリンボーンと板張り天井が映える素材を主役にした住まい

ヘリンボーン張りのフローリングと板張り天井を採用し、素材の存在感を活かした大空間にリノベーション。

造作のキッチンや収納、ベンチソファまで意匠を統一し、空間全体に一体感を生み出しています。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

BEFORE

AFTER

ゼロリノベのリノベーション施工事例

fav-ism

CONCEPT

好きなものに囲まれる、愛猫との暮らし。光と風が回る大空間のワンルームに、効果的に造作家具を配することで、掃除しやすく散らからないお部屋を実現しました。ヘリンボーン床の生活空間を囲むように土間が巡り、広さと余白の中に暮らしのリズムを生み出しています。

基本情報

建物タイプマンション

広さ87.94m²

築年月1972年03月

リノベ費用2000万円〜

工期3.5ヶ月

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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【フルリノベ｜2,000万円〜】100㎡超の大空間に、植物を楽しむサンルームを設えた住まい

LDKの一角に黒フレームのガラス間仕切りを設け、植物を楽しむサンルーム空間を追加しました。

視線が抜ける100㎡超のゆとりある空間に、ソファに腰掛けながらグリーンを眺められる開放的な住まいです。

リノベーション事例の間取り図（ビフォーアフター）

BEFORE

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ゼロリノベのリノベーション施工事例

森に棲む

CONCEPT

森のような一面のグリーンが、家族の時間を豊かに彩ります。スタイリッシュな引き戸で間仕切りしたサンルームはお部屋の主役。広い玄関土間は大空間をオンとオフに分け、家族みんなが快適に過ごせます。子ども部屋の増設も視野に入れ可変性を残した、植物との共生を楽しむ住まいです。

基本情報

建物タイプマンション

広さ121.17m²

築年月1982年03月

リノベ費用2000万円〜

工期4ヶ月

居住人数4人

※費用は引き渡し当時の金額です

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まとめ

フルリノベーションの費用は、60〜70㎡の中古マンションであれば1,200万円〜1,800万円程度が相場になります。内装中心なら500万円台から可能ですが、スケルトン解体や高グレード仕様を選べば2,000万円を超えることもあります。

築年数や配管更新の有無、管理規約の制限、資材価格の動向によって総額は変動します。相場を把握したうえで、暮らしに本当に必要な工事内容を整理することが重要です。

ゼロリノベでは、資金計画から物件探し、設計・施工までワンストップで支援しています。また、無理な予算で家を購入し、後悔することがないよう「安心予算」での住まいづくりを応援します。

第3者機関による住宅費用の算出もご案内しておりますので、資金計画の段階からお気軽にご相談ください！