【プロ直伝】リノベーション向き物件の7つの特徴とは？ 探し方と選び方も合わせて解説

理想的な住空間を手に入れるため、中古物件のリノベーションを検討している方も多いのではないでしょうか。

とはいえ、いざ物件探しの段階で「そもそもどのような物件を選べばよいのだろう」「本当にこの物件でリノベーションできるの？」など心配な点も出てくると思います。

そこで今回は、以下の内容をご紹介します。

• リノベーション向き物件を見分けるときのポイント
• 実際に探すときの方法
• 物件探しでの注意点
• 中古物件をリノベーションするメリット

などについてご紹介します。これから物件を探し出す人も、すでに物件探しでつまずいてしまっている人にも参考になる内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。

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リノベーション向き物件の7つの特徴・ポイントとは

基本的にはどのような物件でもリノベーションは可能です。

しかし、予算が限られていたり自由度が必要だったり、自分たちが求める条件によってリノベーションにおすすめの物件は変わってきます。

ここでは、一般的にリノベーションしやすいと考えられる物件のポイントを、価格に関すること、施工に関することなど、以下の7つの視点からご紹介していきます。

• 価格が手頃な築古物件
• 間取りの変更がしやすい構造の物件
• 売却時にリフォーム・リノベーションしていない物件
• 【マンション】リノベに関する管理規約の制限が厳しくない物件
• 【マンション】ラーメン構造の物件
• 【戸建て】新耐震基準の物件
• 【戸建て】周囲や敷地にリノベーションの余裕がある物件　

それぞれを解説していきます。

1-1.価格が手頃な築古物件

新築から間もない築浅物件やリノベーション済みの物件は、価格が下がりにくく購入費用としては高くなりがちです。

そのため、リノベーションを前提とする場合は、価格が手頃な築古物件を選択肢に含めましょう。

特に、価格が手頃である程度の資産価値も維持しているのは、築20年前後の物件です。

築25年以降は売買価格も安定してくる時期であること、一般的にも修繕の時期に差しかかっていることなどから、内装や設備の入れ替えなどに加えて、自分たちが希望する住みやすいリノベーションを行っても総合的な費用を抑えやすくおすすめです。

たとえば、中古マンションの築年数と価格のデータを見ると、新築から20年後くらいまでは価格が大幅に下がっていきますが、築20年以降は下げ幅が小さくなり25年を過ぎるとほぼ横ばいになります。

出典：東日本レインズ｜首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】

より詳しくは、中古マンションのおすすめの築年数について書かれたこちらの記事をご確認ください。

1-2.間取りの変更がしやすい構造の物件

マンションや戸建ての構造がリノベーションで間取りを変更しやすいかどうか、事前に確認するとよいでしょう。

リノベーションのしやすさに関係する建物の構造には、以下、2種類があります。

・ラーメン構造
梁や柱で建物を支えている「ラーメン構造」の場合、壁を撤去できる可能性が高いため、間取り変更にも対応しやすいことが多いです。

・壁式構造
壁で建物を支えている「壁式構造」の場合は、壁を撤去すると耐久性に影響が出てしまうことがあるため、間取り変更の範囲が限られることがあります。

より詳しくは、マンションの壁構造について書かれたこちらの記事をご確認ください。

1-3.売却時にリフォーム・リノベーションしていない物件

売りに出されている物件情報をよく見ると「リフォーム（リノベーション）済み物件」と記載のある物件があります。

購入後にリフォームやリノベーションを考えている場合は、リフォームやリノベーションが事前に施されていない物件が適しています。

理由としては、リフォーム・リノベーション履歴の付加価値が価格に反映されていないこと、大胆なリノベーションに手をかけやすいことが挙げられます。

設備の入れ替えや内装の張り替えなど、大きなリフォーム・リノベーションをしていない物件の方が、売買価格が抑えられている可能性は高いです。

リフォーム履歴などがある物件は、その分価格に反映されていたり、きれいな状態を再度リノベーションで壊すのを心理的に躊躇したりしてしまうかもしれません。

大胆な間取り変更など思いっきりリノベーションしたいと考えているなら、あまり手をかけていない物件の方が金銭的にも心理的にも負担が少なく済みます。

エリアや立地の条件などでどうしても「欲しい」と思う物件がリフォーム・リノベーション済みであった場合は、きれいな部分を活かしつつ、部分的にリノベーションして希望の住空間を実現する方法もおすすめです。

上記のように、床や吊戸棚などの既存は活かしつつ、キッチンの位置変更や造作を加えるなどで、雰囲気を一新することも可能です。

1-4.【マンション】リノベに関する管理規約の制限が厳しくない物件

マンションには個々に管理規約があります。管理規約を、共有部分の使い方など住人のマナーに関する決まり事とイメージしている方も少なくありませんが、管理規約ではリノベーションに関しても書かれていることがあります。管理規約で許可していないリフォームやリノベーションは、たとえ構造が適していてもできません。

修繕の仕方やリノベーションでの許可事項なども規約の中に含まれているため、管理規約の厳しいマンションの場合、騒音防止のために絨毯床をフローリングに変更できなかったり、配管トラブルを防ぐために水回りの位置を変えられなかったりします。

そのため、自由なリノベーションを希望するなら、購入前には必ず確認し管理規約があまり厳しくない物件がおすすめです。

1-5.【マンション】ラーメン構造の物件

一般的なマンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨造で建てられていますが、壁式構造とラーメン構造に分けることもできます。壁式構造は壁で建物を支える構造であり、柱や梁が室内に出っ張らず、すっきりとした空間を保つことができます。

一方で、この構造の場合、リノベーション時に壁（構造壁）を撤去することはできません。一方、ラーメン構造は太い柱や梁が目立つこともありますが、壁をすべて撤去してスケルトン状態にすることが容易です。

そのため、大規模な間取り変更が可能なラーメン構造のマンションの方が、よりリノベーションに適しています。

1-6.【戸建て】新耐震基準の物件

戸建てをリノベーションする際は新耐震基準の物件でおこなった方がよいでしょう。

過去の震災を契機に法律が何度も改正されてきましたが、1981年に大きな変更があり、それ以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、それ以降の基準は「新耐震基準」と呼ばれています。リノベーションを考えて中古戸建を購入する場合、新耐震基準の物件をおすすめします。

【旧耐震基準】は、中規模な地震（震度5強程度）の揺れに対して建物が倒壊しない強度を指します。【新耐震基準】は、大規模な地震（震度6〜7程度）の揺れに対して建物が倒壊しない強度を指します。

建築年については、1981年を目安としていますが、正確には1981年6月以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準に適合しています。

そのため、1981年以降に完成した住宅でも、旧耐震基準のものが存在することがあります。旧耐震

マンションの場合には、過去の修繕履歴によって旧耐震でも安心性の高い建物があるため、一概に新耐震基準がおすすめという訳ではありません。

立地や予算に応じて、管理状態のよい旧耐震マンションを検討するのもおすすめです。

1-7.【戸建て】周囲や敷地にリノベーションの余裕がある物件

リノベーションを行う際には、広々とした敷地を持つ戸建てや周囲に余裕がある戸建てが適しています。なぜなら、工事中には資材を置いたり、工事車両を駐車したりするスペースが必要になるからです。

敷地が狭い場合は、別途資材置き場や駐車場を借りる必要があり、その費用はリノベーション費用に上乗せされてしまいます。

また、リノベーション内容によっては、工事車両を建物に横付けする必要がある場合もありますが、住宅が密集している地域などでは難しいこともあります。その場合には特殊なクレーンなどが必要になり、費用も上がってしまいます。

リノベーション向き物件の賢い3つの探し方とは

リノベーションに向いている物件をどのように探せばよいか、その方法をご紹介します。

2-1.不動産ポータルサイトを確認する

sumnaraやホームズなどの不動産ポータルサイトを確認するのが、代表的な探し方です。リノベーション向きの物件といっても、一般的な不動産の売買物件と同じように扱われています。

ポータルサイトのメリットは物件数が豊富な点です。各不動産会社の情報を一度に見れるため、手間が少なく済みます。

一方で、リノベーション済みの物件も数多く掲載されていることも多く、どの物件がよいか判断しづらい点がデメリットでしょう。

そのため、より多くのリノベーション向きの物件に出合うためには、築年数の範囲を広めに取ることが重要です。

不動産ポータルサイトを利用する場合は、リノベーション向きの物件に特化したサイトで探す方法もおすすめです。リノベーション前の状態で物件情報が掲載されていますから、理想とするリノベーションができそうな物件を探すことが可能です。

リノベーション向きの物件を取り扱う中古物件検索サイトなら、sumnara（スムナラ）をご覧ください。

2-2.不動産会社に直接相談する

不動産会社に直接相談する方法もあります。ポータルサイトは多くの情報を得られますが、すべての物件が掲載されているとは限りません。そのため、まだ出ていない物件が見つかるケースもあります。

不動産会社によって、新築物件が得意な会社と中古物件が得意な会社があるので、中古物件の取り扱いが豊富な会社に相談するのがおすすめです。

2-3.物件探しも依頼できるワンストップリノベーション会社に相談する

物件探しとリノベーションの両方を取り扱う「ワンストップリノベーション」のリノベーション会社は、リノベーション向きの物件探しから住宅ローンの相談、リノベーションの設計、施工まで一貫してサポートしてくれます。

複数の会社とのやりとりがなく、ひとつの窓口で済むためおすすめです。

中古物件を選ぶときは、リノベーション目線で細かいところまでチェックしてくれたり、工事の際にどのような注意点があるかも事前にアドバイスしてくれたりと施工会社としての視点で見てくれるため安心感があります。

詳しくは、ワンストップリノベーションについて書かれたこちらの記事をご確認ください。

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リノベーション向き物件の賢い3つの選び方とは

リノベーション向き物件の選び方は主に以下の3つです。

• 重要事項調査報告書を確認する
• リノベできない共用部を確認する
• 治安や地域コミュニティを調査する

それぞれを解説します。

3-1.重要事項調査報告書を確認する

各マンションには、重要な情報が記載された「重要事項調査報告書」が必ずあります。この報告書はマンションの詳細情報が書かれており、売買契約時に取り交わされる「重要事項説明書」とは別物です。

重要事項調査報告書には、以下のような内容が記載されています。

• 外壁のクラック
• マンションの管理方法
• 修繕状況
• 管理会社の有無

修繕状況では、過去の修繕履歴が見られます。そこから、定期的に修繕が行われているか、長期的な修繕計画が立てられているかが確認できます。一般的には、10年から30年の間で長期的な修繕計画が立てられています。具体的には、どの時期にどの箇所にどれくらいの予算で工事を行うかが記載されており、外壁塗装工事や排水管工事、給水管工事などがあります。

最後に、管理会社の有無も確認したい点です。管理会社が入っていると安心感がありますが、自主管理の場合はルールが少ないため、管理費を抑えられるメリットもあります。一方で、修繕計画が適切に計画されているかどうかは注意が必要です。

3-2.リノベできない共用部を確認する

マンションを検討する際には、リノベーションで変えられない建物外壁や共用部のチェックも欠かせません。

共用部がきれいに保たれているか、清掃や管理が行き届いているか、内覧時に必ず確認するようにしましょう。

また、宅配ボックスやエレベーターやスロープ、駐輪場や駐車場など、必須設備があれば有無を確認しておきましょう。

3-3.治安や地域コミュニティを調査する

共用部と同様に、周辺環境や治安といった要素はリノベーションで改善することができないため、忘れずにチェックしましょう。平日と週末、昼間と夕方以降、実際に何度か足を運び、街の様子を確認することをおすすめします。

また、地域コミュニティの雰囲気もチェックしておきたいポイントです。若いファミリー層が多いマンションや下町エリアは、地域コミュニティに積極的に参加したいと考える人に向いています。

最近では、高齢化社会や災害の多発により、コミュニティの良好さが重要視される傾向があります。

リノベーション向き物件を探す際に注意したいこととは

リノベーションに向いている物件を探すときは、次のようなポイントに注意しましょう。

4-1.住まいにかけられる予算を明確にしてから物件を探す

1つ目は、住まいづくり全体にかけられる予算が明確にすることです。

リノベーション目的で物件購入を検討している場合、「物件価格＋リノベーション費用＋諸費用等」が住まいづくりに必要な資金です。

物件価格に費用をかけすぎると、リノベーション費用の資金が少なくなる可能性があり、思い通りの住空間を実現できなくなることもあります。

なお、資金計画は住み始めてからのライフプランも考慮すべきです。子どもの教育費や老後資金なども考慮しながら進めましょう。

リノベーションが前提となる物件探しは、リノベーション費用が想定よりも高くなりがちです。とはいえ、自分たち好みの住空間で豊かな暮らしをつくることが目指すゴールです。

そのため、リノベーション費用に必要な費用も想定した上で、住まいづくり全体の予算内に抑えられるよう物件価格の目安を決めておくのがポイントです。

4-2.希望のリノベーションができる物件かを見極める

2つ目のポイントは、候補となる中古物件が、希望のリノベーションが実現できるか見極めることです。

駅近など立地条件がよかったり、部屋からの眺望がよかったり物件としての条件がよくても、建物そのものの管理状態が悪く、構造や配管、配線などの劣化が心配な場合もあります。

構造は、耐震面で十分な強度が確保されているか、または対策がなされているかなどの確認も必要です。

構造や配管などは壁内部に隠れているため、見た目だけでは判断しづらいものです。リノベーションの担当者に確認してもらったり、​​戸建ての場合は、ホームインスペクションを活用してプロに診断してもらったりするとよいでしょう。

4-3.見えない部分や管理状態について確認する

3つ目のポイントは、見えない部分や構造などハード面の劣化状態を、どれだけしっかり確認できるかです。

4-3-1.マンションの場合

マンションをリノベーション目的で探す場合、築20年以前の物件では全面的なリノベーションも視野に入れながら検討するとよいでしょう。

床や壁内部の配管などを確認するためには、表層だけの部分リフォーム・リノベーションでは把握できないことも多いため、修繕履歴や変えられない箇所などを事前に確認しましょう。

4-3-2.戸建ての場合

戸建ての中古物件の場合は、耐震性を考えると基本的には、2000年以降に建築された物件がおすすめです。2000年以前の物件を検討する際は、購入前にインスペクションを行うことで見えない部分もしっかり判断してもらえます。

見た目だけで物件を選び、いざリノベーションを進めたら、耐震性や断熱性の補強が必要だったり、配管を交換しなければなかったりなど、あとから想定外の出費に悩まされるといったこともあります。

家の劣化は安全性や快適性に直結するため、発見した場合は手をかけなければならないケースは多いです。

中古物件の管理状態は、必ずしも築年数に比例するわけではなく、個々の管理状態などにも左右されるため、専門的な目線でしっかりと見極められる担当者に判断してもらうことが大切です。

4-4.物件の取り逃しに注意する

条件のよい中古物件は、他にも購入を検討している人が多く、ちょっとしたタイミングの遅れで物件を取り逃がしてしまうことがあります。そのため、手続きや決断などのスピードも重要になります。

物件探しを依頼する不動産会社とリノベーション会社が別々の場合は、ローンの手続きに時間がかかったり、リノベーション工事の見積もりがなかなかもらえなかったりなど、スムーズに進まず、結果、ライバルに先を越されてしまうこともあるのです。

「不動産は水物」といわれるように、気に入った物件があってもタイミングよく決断できないと、別の人の手に流れるので注意しましょう。

中古物件をリノベーションするメリットとは

中古物件のリノベーションには以下のようなメリットがあります。

• 新築を購入するよりも費用が安い
• 新築よりもエリアや土地の選択肢が広い
• 売却する際の損失が少ない

実は、新築はマンション・戸建て問わず「鍵を開けた瞬間に資産価値が20%下がる」と言われるほど資産価値の下落が激しいです。

しかし、中古物件であれば資産価値が下がった状態で購入できるため、将来の売却価格との差額が小さくなります。

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まとめ

リノベーションを想定した物件の探し方は、リノベーション向きの中古物件かどうかの見極めや、資金計画に沿った物件価格とリノベーション費用のバランスを考えることが大切です。

リノベーション向き物件か判断するポイントとしては、以下をしっかりとチェックすることが挙げられます。

• 間取り変更しやすい構造かどうか
• マンションの場合は、管理規約上、やりたい工事が制限されていないか
• 配管など、見えない部分の管理状態は良好か
• 治安や地域コミュニティはよいか

などをしっかりとチェックすることが挙げられます。

とはいえ、見た目だけで判断するのは難しく内容も多く、専門家の視点でチェックすることが求められます。物件探しをしながら具体的なアドバイスが受けられると、よりスムーズに物件を見極めることができ、ライバルの多い中古物件探しもスムーズに進めることができます。

そのため、リノベーション知識を持ちつつ物件探しができるワンストップリノベーション会社に相談してみるとよいでしょう。

ゼロリノベでは、物件探しからリノベーション、施工まですべての工程を自社が管理しているリノベーション会社です。

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さらに、リノベーションに適した中古物件の専門サイト「sumnara（スムナラ）」もぜひご活用ください！
リノベ設計のプロによる物件を購入した後のリノベプランや実際に住んでいた売り主さんの生の声を見て、購入後のイメージを膨らませることができるはず。

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