マンションリノベーションの費用はいくらかかる？費用を抑える4つのコツ

近年、住まいの新たな選択肢としてリノベーションが注目を浴びています。

リノベーションは新築購入に比べて住宅費用を抑えながら、注文住宅のような間取りやデザインを叶えることができます。ただし、満足のいくリノベーションにするた目には中古物件の目利きや余裕のある予算の組み立て方が必要不可欠です。

この記事では、リノベーションにかかる費用や価格を抑えるポイント、中古物件の選び方について解説していきます。

この記事の監修者

一級建築士
西村 一宏

東洋大学ライフデザイン学部講師。リノベーション・オブ・ザ・イヤーを受賞した設計・施工部門の責任者としてゼロリノベ建築を担う。

リノベーションの概算費用を出している会社があります

中古マンションのリノベーションをする会社は全国に数多くありますが、その中には、リノベーション費用をおおまかに計算できるようにしている会社もあります。そういった会社の多くは、㎡あたりの単価で計算できるようになっています。

例えば、60㎡の専有面積のマンションをリノベーションするなら1㎡あたり15万円など、ある程度の予算感が出ています。
上記の場合なら、金額としては、900万円（税別）が、リノベーションにかかる費用となります。

ゼロリノベの料金プランは以下のとおりです。平米数ごとの費用相場と合わせてチェックしてみてくださいね。

ゼロリノベの3つの料金プラン

注文住宅のように、ゼロから自由な空間をつくれるフルリノベ『BASIC』と『PLUS』 スケルトン工事せず、既存を生かした部分リノベ『ECO』いずれも、選べる仕様／設備が決められておらず、世の中にある設備や素材から自由に選べることが特徴です。

スクロールできます

＊物件探しをせず、リノベーションのみの場合、420万円→520万円となります。
＊BASICプランの請負金額は平米数に関わらず860万円（税別）が最低価格です。
＊ECOプランは場合により300万円以下でも承れます。リノベーションのみの場合1,000万円が最低価格となります。
＊戸建ての場合は1㎡あたりの単価が+2万円となります。
＊420万円は、面積に関わらずフルリノベ（スケルトン工事）に必要な費用です。解体に伴う費用、配管工事や電気配線などが含まれます。

料金プランの詳細を見る

リノベーション費用を抑える4つのポイント

どこに注意すればリノベーションの費用を抑えることができるのか、大きなポイントを4つご紹介します。

キッチン
リノベーションの工事費用とは別に、設備費用として上がりやすい項目の1つがキッチンです。
金額の低いものであれば全部で30万円程度で納めることもできますが、逆に200万円クラスのキッチンも存在します。また、造作キッチン（オリジナルの手作りキッチン）にすると、費用も上がります。
もし安く納めたいのであれば、各メーカーのキッチンから、最低限の機能を持ったシステムキッチンを選ぶのがおすすめです。

お風呂
お風呂も、キッチンと同じく金額の上がりやすい項目の１つです。特に、お風呂は、広さを求めるほど金額が上がっていきます。50万円程度のものから、300万円以上するものまで、多種多様です。
また、キッチンと同じく、お風呂をゼロから作ることもできます。この場合は、お風呂の広さや縦横の寸法なども自由に決めることができ、お風呂が好きな方にとっては非常に好まれるものになっています。ただし、金額のほうは安くはないので注意が必要です。

フローリング
フローリングの種類によっても金額は大きく異なります。というのも、フローリングの価格は、㎡あたりの金額で決められています。例えば、㎡3,000円のフローリングで60㎡のマンションなら、単純計算で、18万円（施工費は別）です。しかし、㎡10,000円のフローリングで同じ条件なら、60万円の費用となります。マンションが広ければ広いほど、㎡あたりの価格の違いが大きく表れます。注意しておきましょう。

壁
実は、床や天井よりも面積が大きいのが壁の存在。仕上げを、クロス（壁紙）にするか、塗装にするか、漆喰や珪藻土にするかで価格は異なります。基本的には、クロス（壁紙）→塗装→漆喰や珪藻土、の順に価格は上がっていきます。

低コストで綺麗にオシャレに見せるなら

リノベーションとはいえ、新築テイストが好きだし、なるべくコストをかけたくないという方もいるかもしれません。そこで、一般的にどういったところを注意すれば、コストを抑えつつ、オシャレになるかをご紹介します。

設備は普通のもの
上記でお伝えしたとおり、キッチンやお風呂の設備は、なるべく一般的なものを選びましょう。ここの設備費用で、リノベーションの価格は大きく変わります。また、メーカーから出ているものは、昔と違って安くとも、それなりに見えるものが多くあります。ショールームなどへ行って価格帯を調べてみるのもよいかもしれません。

フローリングは無垢材
フローリングは、いつも体に触れている部分です。ここはビニール素材のものより多少値がはっても、無垢のフローリングを選ぶことをおすすめします。空間の質的にも、雰囲気は無垢フローリングを使うと大きく変わります。

壁は壁紙（新築感が出る）
新築っぽい雰囲気にするならクロス（壁紙）がおすすめです。薄いグレーのクロスなどを選ぶと、雰囲気が大人っぽくなります。
また、一部の壁（玄関など）にアクセントとして、別の色のクロスを使うのも、よい雰囲気が出るのでおすすめです。

家具を豪華にして空間クオリティを高める（30万くらいのソファーなど）
基本的に、リノベーションの費用を抑えて、家具に予算を使いましょう。白くてシンプルな空間でも、高級なソファーとテーブルがあるだけで、一気に場の空気は変わります。逆に、空間にいくら費用を使っても、安物の家具を選んでしまうと、どうしても、いまいちな空間になってしまうので、注意が必要です。

中古マンションは築25年以降がおすすめ！？

中古マンションは築年数の経過に伴い値下がりし、築25年以降値下がりが止まる傾向にあります。

下のグラフは、東日本レインズが発表した2022年（令和4年）4月〜6月に東京を中心とした首都圏で売却された中古マンションの、築年数別の㎡あたりの平均価格の推移をまとめたものです。

【参考】首都圏中古マンション・中古戸建 地域別・築年帯別制約状況【2022年04〜06月】｜東日本不動産流通機構（1頁）を元に作成

グラフの価格推移から分かるように、マンションは新築直後から価値が減少しはじめ、築25年を境に価格の変動が緩やかになり下げ止まります。

値下がりが落ち着いた築25年以降の物件は、購入費を抑え、資産性も維持しやすい狙い目物件といえます。

中古マンションの耐震・寿命が気になる場合

前述の通り、値下がりの落ち着いた築25年以降のマンションがおすすめですが、建物の劣化や耐震性が気になる人もいらっしゃるかと思います。長く安心して住める物件を見極めるポイントは、マンションの「管理状態」です。

マンションの寿命は100年以上という国土交通省の資料もあります。もちろん、すべてのマンションの寿命が１００年以上とは言えませんが、新築マンションも、これから１５年何も管理せず放置すれば、質の悪い中古マンションとなってしまいます。そういった意味で、管理がどのようにされてきたか確認できる中古マンションは、ある意味安心とも考えられます。

関連：中古マンションの寿命について詳しく説明している記事

中古マンションの耐震性についても、構造的なものや、立地など、様々な要因がありますが、一番重要なのは、やはりどのように管理されてきたかです。

この図は、阪神大震災のときの、マンションの災害度比率を表した図です。旧耐震と新耐震に分かれていますが、いずれも、倒壊したマンションは、しっかりと管理されていなかったマンションです。中古マンションを購入するときは、しっかりと管理されてきたかをチェックするようにしましょう。

まずは、家に使っていい予算を知る

今よりも幸せになるために、そのツールとして、家の購入を検討しているのに、月々の支払に追われるのは、本末転倒です。なので、新築マンションを選ぼうと、中古マンションのリノベーションを選ぼうと、どちらにしろ、住まいに使っていい予算は、しっかりと出しておきましょう。

奨学金受給者の推移は20年前は20％もいなかったのに、近年では、２人に１人が奨学金という借り入れをしています。学費を支払いきれない親が増えているということでしょうか。

また、奨学金の支払いが滞ると、住宅ローンの審査に落ちる場合もあります。家に使っていい予算は、しっかりと決め、それを守るようにしましょう。

関連：余裕を持った住宅ローンの目安金額について詳しく説明している記事

まとめ

いかがだったでしょうか。リノベーションの費用は、

・おおよそ㎡単価で出せること
・設備や素材にこだわると、どんどん費用は上がっていってしまうこと

また、中古マンションの耐震、寿命についてや、住宅予算についても触れてきました。

住宅購入の中でもとりわけ中古マンションの購入・リノベーションは、経済的に理想の住まいが手に入る方法です。ただし、物件の目利きや住宅購入・リノベーションの予算立てが重要になります。

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