マンション管理費の相場と平均はいくら？目安と適正価格の判断方法

マンションを購入する際、1戸あたりの管理費の月額がいくらくらいなのか気になりますよね。

国土交通省の令和5年度調査では、駐車場使用料等からの充当額を除く1戸当たりの月額管理費の平均は11,503円、充当額を含む総額平均は17,103円となっており、マンションの戸数や築年数、立地、共用設備の内容によっても金額は変わります。

この記事では、マンション管理費の相場・平均値を整理しながら、「自分のマンション管理費が高いのか・安いのか」を判断するための具体的な基準と、家計から見た適正な目安の考え方をわかりやすく解説します。

この記事の監修者

宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する「ゼロリノベ」を運営する株式会社grooveagentの代表取締役。

マンションの管理費とは？修繕積立金との違い

そもそもマンション管理費とは何なのでしょうか。ここでは主に分譲マンションにおける管理費について解説します。

1-1. 管理費とはマンションの日常的な維持管理費用

マンション管理費とは、マンションを日常的に維持・管理するために必要な費用を、各住戸の区分所有者が毎月支払うお金のことです。マンション全体の安全性や快適性、資産価値を維持するための「日常のランニングコスト」と考えるとイメージしやすいでしょう。

分譲マンションの日常管理にかかる費用には、具体的に以下のようなものがあります。

• 常駐している管理人がマンションを清掃・管理・保全するための費用
• 共用部分（廊下や駐車場、庭、エレベーターなど）の電気代や水道料金
• 共用部分の電球を交換するための費用
• ゴミを処分するための費用
• 常駐している管理人の人件費
• エレベーターや貯水槽、給排水設備などの保守点検費用
• 共用部分の火災保険やその他の損害保険の保険料

マンションの管理費は、これらの管理の対価として、マンションの部屋の持ち主が修繕積立金などと一緒に口座振替などで支払うのが一般的です。お金の管理は不動産管理会社に一任されるケースが多く、そこから委託された管理会社が日常の管理業務をおこないます。

1-2. マンション管理費と修繕積立金の違い

マンション管理費とよく混同されるのが修繕積立金です。マンション管理費が「日常の維持管理費」であるのに対して、修繕積立金は外壁補修や屋上防水、配管の更新、エレベーターのリニューアルなど、将来の大規模修繕工事のために長期的に積み立てておくお金です。

どちらも毎月支払うことが多い費用ですが、マンション管理費は今の暮らしを支えるお金、修繕積立金は将来の建物状態と資産価値を守るための準備金という役割の違いがあります。

毎月積み立てた修繕費は、以下のような場面で使われます。

• 10〜15年ごとに行われる大規模修繕の費用
• 外壁の改修工事
• 屋根、屋上の防水改修工事
• 外装、内装、階段の手すりなどのペンキ塗り替え
• 敷地内駐車場や駐輪場の補修、増設費など
• 給排水管の取り替え工事費
• 受水槽の取り替え工事費
• 台風、地震など自然災害による損傷の修繕工事費
• 集合ポストの取り換え
• その他、共用部分の変更や共用設備の更新、改修工事

マンションの修繕費や大規模修繕についてもっと詳しく知りたい方は、マンションの修繕費について書かれたこちらの記事をご覧ください。

1-3. マンション管理費を払うメリット

マンション管理費を払うと、マンションが適切に管理されるのはもちろん、実は住民にとって大きなメリットがあります。それは、管理費によりマンションの共用部分や外観がきれいなまま適切に保たれ、マンションの資産価値を維持できるようになることです。

管理費がかからない自主管理のマンションでは、共用部分を清潔に保つことや適切な補修が難しく、老朽化が想像以上のスピードで進んでしまいかねません。いつか分譲マンションを売却する日が来るかもしれないことを考えると、管理費によって適切に管理され、資産価値が下がりにくいマンションを選ぶほうが良いでしょう。

1-4. マンション管理費の金額の決め方

マンション管理費の金額は、マンション全体の管理にかかる年間のコストを見積もり、それを各住戸に按分することで決まります。

具体的には、管理会社への委託料、管理人の人件費、共用部の電気・水道料金、清掃や植栽の手入れ費用、設備の点検費用などを合計し、その合計額を戸数や専有面積にもとづいて割り振ります。

一般的なマンション管理費の目安としては、令和5年度の国交省データでは、駐車場使用料等からの充当額を除く1戸あたり月額の平均が11,503円、充当額を含む総額平均は17,103円となっています。

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マンション管理費の相場・平均はいくら？

ここからは、マンション管理費の相場・平均額を、国土交通省の調査データをもとに見ていきます。 エリア別・完成年次別・総戸数別・階数別にマンション管理費の平均を比較することで、「自分のマンションの管理費が相場と比べて高いのか安いのか」の目安が分かります。

なお、参考として平成30年度調査と比べると、駐車場使用料等からの充当額を除く1戸あたり月額の管理費平均は10,862円から11,503円へ上昇しており、総額平均も15,956円から17,103円へ上昇しています。 そのため、最新の相場感をつかむうえでは、令和5年度の数値を基準に見るのが適切です。

2-1. 【エリア別】マンション管理費の平均と相場

下表はマンション管理費の平均相場を地域別にまとめたものです。

マンション管理費の平均と相場を比べると、立地や地域特性によって差が出ます。都市部は人件費や管理委託費が高くなりやすく、地方部は比較的抑えられる傾向があります。自分のマンションがどの地域に属するかを踏まえて、同エリアの平均と比べることが大切です。

平成30年度のデータでは、北陸・中部地方が16,947円で最も高く、中国・四国地方は14,590円と全国で唯一15,000円を下回っています。全国的に見ても、おおむね15,000円〜16,000円程度と、エリア別の差異は小さいことがわかります。

令和5年度と平成30年度を比較すると、エリア差そのものの考え方は変わりませんが、全体の平均水準は上昇しているため、過去データだけで判断せず、最新のデータで確認することが重要です。

2-2. 【完成年次別】マンション管理費の平均相場

続いてマンションが完成した年ごとに管理費を見ていくと、新しく建てられたマンションのほうが管理費は高いことがわかります。

平成30年時点のマンションの管理費平均は、昭和44年以前に建てられた築50年以上のマンションでは1万円程度ですが、平成6年以降築のマンションについては約1.5万円程度となり、平成27年以降に建てられたマンションになると2万円程度と、およそ2倍の差がついていることがわかります。

築年数が新しいほど管理費の平均相場が高い理由としては、電気代や水道代、火災保険料などが年々上がっていること、管理人などに支払う人件費が増加していることなどが考えられます。

また、設備が充実した大規模マンションや住民へのサービスが手厚いマンションが増えたことにより、管理費が高額なマンションが増え、全体の管理費平均を押し上げている側面もありそうです。

しかし一方で、マンション管理費の平均と相場を見ると、築年数が古いマンションほど設備維持の負担や老朽化対応が必要になり、管理費が高くなるケースもあります。

平成30年度の調査でも同じ傾向が見られるため、完成年次別の比較は「古いから高い」「新しいから安い」と単純に決めるのではなく、共用設備や管理内容も合わせて確認するのがポイントです。

2-3. 【総戸数別】マンション管理費の平均相場

次に、総戸数別に見たマンション管理費の平均相場を見てみましょう。

これを見ると、管理費1.5万円～1.7万円程度が多いなか、20戸以下の規模のみ約1.9万円と高くなっていることがわかります。

総戸数が20戸以下など小規模なマンションは、管理費を少ない戸数でまかなわなければならないため、どうしても管理費の相場が高くなりがちです。一方、大規模マンションは、母数が大きくなるため管理費は低くなる傾向があります。令和5年度調査でも、総戸数規模が大きくなるほど1戸あたりの管理費は低くなる傾向が示されています。

ただしタワーマンション型の物件は、低層マンションと違った設備が必要となるため管理費も高くなりがちです。また機械式駐車場があるマンションも、そのメンテナンスに費用がかかることから管理費が高くなる傾向にあります。

2-4. 【階数別】マンション管理費の平均相場

最後に、階数別の管理費を比較しましょう。

単棟型の平均の管理費は約1.6万円ですが、20階建以上だけ約2.5万円と突出しています。この結果からも、いわゆるタワーマンション型の物件は管理費平均が高いことがわかります。

ただし上階であればあるほど管理費も高くなるというわけでもありません。4〜5階建が16,892円であるのに対し、6〜10階建は15,307円と上階の方が管理費が安くなっています。

20階以下の場合には、階数によって管理費にどれくらい違いがあるのかは管理会社や不動産会社に問い合わせてみると確実でしょう。

平成30年度・令和5年度のいずれの調査でも、管理費はマンションの規模や設備内容に左右されるため、階数だけでなく、共用施設・管理人配置・委託内容も含めて見比べることが大切です。

現在の管理費の平均水準は、平成30年度の調査から上昇しています。自分のマンション管理費が「高すぎるのか」「安すぎるのか」を確認するには、令和5年度の相場と比べる必要があります。次の章では、購入前に知っておくべき、管理費が高いマンションの特徴を解説します。

購入前に知っておこう！管理費が高いマンションの特徴

ここからは、管理費が高いマンションにはどんな特徴があるのかを紹介します。

3-1. 総戸数が20戸以下などの小規模マンション

総戸数が20戸以下など、戸数が少ないマンションは管理費が高くなる傾向があります。

先述のとおり、戸数別に見た管理費平均は1.5万円～1.7万円程度が多い中、20戸以下の規模のみ約1.9万円と高くなっていました。

戸数が少ないマンションの管理費が高いのは、維持管理費用を少ない戸数で負担しなければならない事情があるからです。

例えば40戸のマンションと20戸のマンションがあり、どちらもエレベーターが1基設置されているとします。その管理費用を40戸で負担するのと20戸で負担するのでは、負担額に差が出るのはわかりますよね。

同様に、管理人の人件費や、設備の清掃代、警備料金など、マンションの大きさで費用があまり変わらないものが他にもあるため、戸数が少ないマンションは必然的に管理費が高めになってしまうのです。

3-2. タワーマンション（20階建て以上）

20階建て以上のタワーマンションは、それ以下の高さのマンションと比べると管理費が高くなりがちです。

「階数別のマンション管理費の平均相場」で紹介した調査結果でも、19階建て以下の管理費平均は1.4万～1.7万円程度なのに対し、20階建て以上のマンションでは約2.5万円と出ています。

なぜタワーマンションの管理費が高くなるかというと、高層建築物ならではの設備があるからです。

消防法により、高さ31m以上の建築物（15階建て以上など）には非常用エレベーターの設置が、そして高さ100m以上の建築物（30階建て以上など）にはヘリポートの設置が義務付けられています。こうした設備を保全・整備するための維持費がかかるため、高層マンションの管理費は高くなるのです。

さらにタワーマンションは、入居者向けの設備やサービスが充実していることが多く、それらを運営する維持費もかかります。

例えば受付にコンシェルジュが常駐していたり、24時間利用できるフィットネスクラブがあったり、居住者向けのパーティールームが完備されていたりと、タワーマンションの住人はさまざまな恩恵を受けられるので、管理費が高くなるのもうなずけますよね。

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マンション管理費が高すぎ・安すぎになるケースと適正価格の判断基準

まずは、自分のマンション管理費が平均相場と比べてどの位置にあるのかを確認しましょう。先ほど紹介した国土交通省のデータなどを参考に、同じエリア・似た築年数・似た総戸数・似た階数のマンション管理費平均と比較してみます。

おおよその目安として、平均相場より2割以上高ければ「やや高め」、逆に2割以上安ければ「やや安め」と考えられます。ただし、高すぎる場合・安すぎる場合のどちらにも注意点があるため、次の項目で詳しく見ていきましょう。

4-1. 管理費の平均相場と比べてみよう

平均相場よりも管理費があまりに高い場合は、なにか理由があるはずなので、不動産会社に確認する必要があります。

また、あまりに管理費が安い場合も注意が必要です。日々の維持管理がマンションの資産価値を保全することにつながるため、管理費が安い場合は長期的な目で見るとデメリットになるかもしれません。

自分で見極めるのが不安だという方は、プロの手を借りるのも一つの選択肢です。ゼロリノベでは、適正な管理費でしっかり管理されている分譲マンションを紹介していますので、ぜひ気軽にお問い合わせください。

4-2. マンション管理の内容を確認してみよう

マンション管理費が相場より高い場合は、まず管理内容とサービスの中身を確認してみましょう。管理人が常駐しているかどうか、清掃や巡回の頻度、セキュリティ設備や共用施設の充実度、管理会社への委託料の水準などをチェックします。相場より高くても、その分サービスの質が高く、建物の管理状態が良好であれば、将来の資産価値維持という意味ではメリットが大きいケースもあります。

一方、マンション管理費が相場より極端に安い場合は、一見お得に見えても注意が必要です。必要な日常管理に十分な予算が割り当てられていなかったり、修繕積立金とのバランスが崩れていると、将来の大規模修繕の際に一気に負担が跳ね上がるリスクがあります。マンション管理費が「高すぎる」「安すぎる」と感じたときは、管理内容と長期修繕計画を合わせて確認し、本当に適正な水準かどうかを判断しましょう。

4-3. 管理費1万5千円は高い？安い？平均との比較

管理費15,000円という金額が高いのか安いのかは、マンションの戸数や築年数、共用設備の充実度によって判断が変わります。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、駐車場使用料等からの充当額を除く1戸あたり月額の管理費平均は11,503円、充当額を含む総額平均は17,103円です。したがって、管理費15,000円は、充当額を含むかどうかやマンションの規模によっては、相場の範囲内と考えられるケースがあります。

特に、エントランスのオートロックや宅配ボックス、コンシェルジュサービス、ジムやラウンジなどの共用施設が充実しているマンションでは、その分管理費15,000円程度になるケースも珍しくありません。一方で、共用設備が少ないのに管理費15,000円となっている場合は、管理会社への委託料や清掃・警備の内容を一度確認してみるとよいでしょう。

大事なのは自分にとって適正なマンション管理費かどうか

マンション管理費が相場より少し高いか低いかだけでは、その金額があなたにとって適正かどうかは判断しきれません。大切なのは、家計全体の中で無理なく支払える水準かどうかと、その金額に見合った管理サービスや暮らしの快適さが得られているかどうかです。

たとえば、共用部がいつも清潔に保たれていて、防犯面の安心感が高く、将来の修繕に向けた積立も計画的に行われているのであれば、相場よりやや高めの管理費でも「自分にとっては適正」と判断できるケースがあります。逆に、相場より安くても、管理状態が悪く資産価値の低下が心配なマンションであれば、長期的には割高になる可能性もあります。

5-1. そのマンション管理費で賄われているサービスを求めているか

まずは、マンション管理費で賄われているサービスが、自分たちに必要なものかを考えましょう。

例えばタワーマンションに付いているフィットネスジムやプールなどの豪華な施設を使わない、コンシェルジュに頼む用事が思い当たらないのであれば、使わない施設やサービスの利用料を毎月払うことになるため、あなたにとってそのマンション管理費は適正価格ではありません。

不要な施設がないマンションを探したほうが、購入費も管理費も抑えられるでしょう。

5-2. ローン返済＋管理費＋修繕積立金の合計で判断しよう

マンション購入後には、管理費だけでなくローン返済と修繕積立金も毎月支払う必要があります。場合によっては、駐車場代や町内会費なども発生するかもしれません。

マンション選びに際しては、管理費が高いか低いかだけではなく、これらの合計額を算出し、毎月払っていくことで家計を圧迫しないかどうかを冷静に判断することが必要です。

手取り月収と住宅関連費のバランスを考えると、マンション管理費は次のような水準に収まっていると安心です。

・手取り月収20万円台：住宅関連費全体は手取りの30％以内、管理費は3千円台までが目安
・手取り月収30万円台：住宅関連費全体は手取りの30％以内、管理費は1万円前後までが目安
・手取り月収40万円以上：住宅関連費全体は手取りの30％以内、管理費は1万数千円程度までなら家計に余裕を持ちやすい

マンション管理費についてのよくある質問

マンション管理費は値上がりすることもありますか？

あります。人件費や物価の上昇、設備の老朽化、管理内容の見直しなどによって、マンション管理費が値上がりすることがあります。特に共用設備が多いマンションや、小規模マンションでは影響を受けやすいです。

マンション管理費の値上げは拒否できますか？

管理規約や管理組合の決議内容によります。値上げの理由や使途が妥当かを確認し、必要に応じて管理組合で意見を述べることはできますが、正当な手続きで決まった場合は一方的に拒否することは難しいです。

マンション管理費の滞納者がいるマンションは危険ですか？

滞納者が多いと、管理組合の収支が悪化し、必要な管理や修繕に支障が出るおそれがあります。少額の滞納でも積み重なると大きな問題になるため、滞納状況は資産価値や管理状態を見るうえで注意したいポイントです。

マンション管理費を滞納するとどうなりますか？

督促や遅延損害金の対象になるほか、長期化すると法的手続きに進む場合があります。管理費の滞納は管理組合全体に影響するため、早めに管理組合や管理会社へ相談することが大切です。

マンション管理費が高いと売却しづらいですか？

高すぎる管理費は購入希望者に敬遠されることがあります。ただし、管理状態が良く、共用部や設備の質が高い物件は、管理費が高めでも評価されることがあります。売却時は管理費単体ではなく、管理内容や修繕状況も含めて見られます。

マンション管理費は老後も払い続けないといけませんか？

所有している限りは基本的に支払いが必要です。年金生活に入る前に、管理費・修繕積立金・固定資産税などを含めた住居費全体を見直しておくことが重要です。将来的に負担が重い場合は、売却や住み替えも含めて検討するとよいでしょう。

まとめ

管理費はマンションの維持管理に欠かせない費用です。管理がずさんなマンションは物件価値を損ない、将来マンションを売却する際に価格が大幅に下がる危険性があります。適正な管理費を徴収して維持管理しているマンションを選ぶことが、結果的に自分のためになることを覚えておきましょう。

とはいえ、マンションの購入後には管理費以外に修繕費、そして住宅ローンも支払わなければなりません。自分たちの今の収入でいくらまでなら月々負担できるのかを考えることが大切です。

物件購入からリノベーションまでをワンストップでサポートするゼロリノベでは、ファイナンシャルプランナーが現在の状況だけでなく、将来的なライフプランも考慮した資金計画を立てるお手伝いをしています。

マンション購入後も趣味や旅行を楽しむ暮らしができるようなご提案が可能なので、ぜひお問い合わせください。毎月開催しているセミナーは、ミュート＆顔出し不要で参加でき、あとからのセールスも一切ありません。どうぞ気軽に参加してみてくださいね。