築40年のマンションはリノベーションできる？費用・注意点・後悔しない判断基準を解説【リノベ実例8選付き】

築40年のマンションでも、リノベーションは問題なくできるのか。
「古すぎて危険では？」「耐震性や寿命は大丈夫？」と不安に感じる方は少なくありません。

結論から言うと、築40年という理由だけでリノベーションを諦める必要はありません。
重要なのは築年数ではなく、管理状態と建物の構造です。

この記事では、築40年マンションのリノベーションで失敗しないために以下の点についてわかりやすく解説します。

• リノベーションできる可能性が高いケース
• 向いている人／やめたほうがいい人
• 実際のリノベーション事例

築40年マンションは本当にリノベーションできる？できないケースも解説

結論から言うと、築40年のマンションでもリノベーションは可能なケースが大半です。

ただし、すべての物件が無条件にリノベーションできるわけではなく、「できる物件」と「注意が必要な物件」が存在します。以下の条件に当てはまるマンションは、築年数が40年を超えていても構造的な問題が少なく、リノベーション向きといえます。

以下の条件に当てはまるマンションは、リノベーションに慎重になったほうがよいでしょう。

特に注意したいのは「築年数」そのものよりも管理状態と将来の修繕計画です。築40年という数字だけで判断せず、「どのように維持されてきたマンションか」を必ず確認しましょう。

1章ではまず、築40年のマンションに抱く以下の3つの不安点とその回答をご紹介します。

• 耐震性：地震が来ても大丈夫？
• 耐久性：終の棲家としてこの先も長く住み続けられる？
• 建て替え：築古のマンションだと建て替えになるのでは？

耐震性

「築古のマンションの場合、地震が来ても大丈夫？」と不安を抱く方もいるでしょう。

築40年前後（2022年時点）のマンションは、旧耐震基準で建てられているケースと、新耐震基準に該当するケースの両方があります。まずは、築古マンションの耐震性について不安を感じた時に必ず出てくる「旧耐震基準・新耐震基準」について説明しますね。

旧耐震基準・新耐震基準とは？

【旧耐震基準とは？】
建物は築年数によって「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つの耐震基準に分けられます。

耐震基準とは、建築基準法によって定められた、建物が最低限度の耐震能力を有していることを保証する基準のこと。

大きな改正が1981年6月に行われ、改正前の基準を「旧耐震基準」、改正後の基準を「新耐震基準」と呼んでいます。

旧耐震基準と新耐震基準の具体的な違いは、このようになります。

• 旧耐震基準…中規模の地震(震度5強程度)に対して家屋が倒壊・崩壊しない
• 新耐震基準…中規模の地震(震度5強程度)で家屋がほとんど損傷しない。大規模の地震(震度6強～7程度)で家屋が倒壊・崩壊しない

このように旧耐震基準と新耐震基準では、どれくらいの規模の地震に耐えられるように作られているか、という基準の違いがあります。

旧耐震基準だから危ないという訳ではない

耐震基準のことだけを見ると、旧耐震基準で建てられたマンションは危ないからやめておこうと思われるかもしれません。

しかし、旧耐震基準だからやめておこうと判断するのは早計です。

旧耐震基準で建てられたマンションの中には、新耐震基準をクリアするほど、もとから堅牢に建てられているマンションがたくさんあります。また、後から耐震補強されたマンションもたくさんあるのです。

こちらは大震災での被災影響のグラフです。

東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」より作成

阪神淡路大震災で建物が大破・中破した割合を見てみると、大きな差はありませんでした。東京カンテイの資料内でも「新耐震・旧耐震で被災状況に大差なし」とされています。

東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」より作成

また、東日本大震災でみても、建物が大破・中破した割合の差は、やはり大きいとは言えませんでした。

マンションで一番重要なのは、管理やメンテナンスをしっかりとしているかどうかです。

しっかりとメンテナンスされた物件であれば、旧耐震基準のマンションが新耐震基準のマンションに劣るということはありません。反対にメンテナンスが十分にされてなければ、新耐震基準のマンションでも安全とは言い切れないのです。

耐久性

今は大丈夫でも、終の棲家としてこの先も長く住み続けられるのか？という耐震性に対する疑問があります。

たとえば築40年のマンションを買ったら、50年後は築90年。日本ではそんなに古いマンションがないので、不安になりますよね。

結論から述べると、中古マンションの寿命は意外と長く、国土交通省の既往研究では、鉄筋コンクリート造建物は適切な維持管理が行われている場合、100年以上使用されるケースも想定されています。そのため、築40年のマンションでも、適切な維持管理が行われていれば耐久性に大きな問題があるとは言えません。

この100年以上という数値は、国土交通省が定義している年数です。国土交通省の「RC造(コンクリート造)の寿命に係る既往の研究例」で、鉄筋コンクリート造建物の消耗度と実際の使用年数との関係から推定された年数になります。

そして、実際にアメリカやヨーロッパには、築100年以上のマンションが数多く存在しています。このことから、マンションの耐久性の高さや、築100年以上でも大丈夫であることが分かります。

【配管設備の耐久性もチェック】
しかし、ここで注意したいのが排水管などの配管設備の耐久性です。

配管設備の寿命は25年～30年なので、その周期で定期的な交換が必要です。マンションの耐久性は大丈夫でも、配管設備のメンテナンスが不十分ということもあるので、しっかりメンテナンスされているマンションを選びましょう。

確認の方法としては、大規模修繕を定期的にしているマンションかを確認しましょう。大規模修繕の履歴や計画に関しては、仲介担当者に確認してもらうとよいでしょう。

建て替え

「築古のマンションだと住んでいる途中で建て替えになる可能性があるのではないか？」という不安を抱く方もいらっしゃいます。

老朽化が進み、大規模修繕が困難である場合などは、建て替えもマンションの今後の選択肢のひとつになります。

しかし、結論から述べると、現状では国内のマンションの建て替えの事例は非常に少なく、建て替えの可能性は低いと考えてよいでしょう。

国土交通省が発表しているマンション建て替えの実施状況を見ると、令和7年3月時点でのマンションの建て替え合計は実施準備中まで含めると323件となっています。

国土交通省の分譲マンションのストック戸数によると、令和3年末の時点で約685.9万戸。仮にマンション1棟あたり50戸と仮定すると、13.7万棟のマンションが日本にあることになり、そのうち建て替えられたマンション303件の比率は、単純計算で約0.2％と低い数値です。

マンションの建て替えが進まない理由として、建替えを実行するためにはマンション「区分所有者」の5分の4以上の賛成が必要になること、莫大な建替え費用が発生することなどが挙げられるでしょう。

マンションの建て替えが進まない理由として、莫大な建替え費用が発生すること、建替えを実行するためにはマンション「区分所有者」の5分の4以上の賛成が必要になること、管理組合に検討組織を設置し、専門家の意見を仰ぎながら進めていくこと、などの点で難易度が高いことにあります。

築40年マンションのリノベーション事例8選

ここでは、築40年のマンションをリノベーションした事例を8つご紹介します。

築古のマンションがどのように生まれ変わるのかを見てくださいね。

【まだ事例が見たい方はコチラ】
他にも築40年マンションのリノベーション事例がまだ見たいという方は、こちらをご覧くださいね。

築40年マンションのメリット

ここでは、築40年マンションのメリットを紹介します。

築40年マンションのメリットは4つあります。

それぞれ解説していきますね。

価格が安い

築40年のマンションのメリットは何と言っても価格の安さです。築40年を超えるマンションは、新築マンションを購入するのに比べて半額以下になるのでとてもお得なのです。

首都圏マンションの築年数ごとの価格推移を現したこちらのグラフをご覧ください。

出典：東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」資料より作成

この図を見ると、新築時の平均価格は約6000万円です。築26年を超えると2000万円を下回り、それ以降はほぼ横ばいの価格になっていることが分かります。

このように、築古マンションにすると新築より4000万円も安く購入可能。ここから1000万円ほどかけてフルリノベーションしても、新築マンションより3000万円のお釣りがくることになります。

このように価格が安いというのが築40年のマンションのメリットです。

立地がいい

築40年ほど経ったマンションのメリットとして、立地がいいということもあります。

その理由は、昔街開発をする時に、主となる駅を中心としてマンションや商業施設が建設されていったためです。そのため、駅近など交通インフラの整った場所には築年数の古いマンションが多いのです。

比較的好きな場所に建てることができた時代と比べ、今は、新しくマンションを建てようと思っても土地が空いていないので、好立地な場所に建設するのは難しくなっています。

このように、築40年のマンションは立地の良い物件が多く、駅から近く・買物しやすく・学校が近くにあり生活しやすい環境であるというメリットがあります。

資産価値が安定傾向にある

築40年を超えるマンションのメリットとして、資産価値が安定しているということがあります。

資産価値が安定していると、家を売却する際にもあまり変わらない価格で売ることができるのでお得です。

先ほどの図のように、マンションは築年数が経過するごとに価格が下落していきます。

しかし、築25年を過ぎるとほぼ横ばいになるので、それ以上価格が下がりにくくなります。

もし築10年のマンションを5000万円で購入して、15年後に売却しなければならなくなった時、売却価格は2000万円まで下がります。3000万円も価格が下落してしまうのです。

しかし、築40年のマンションを購入して15年後に売却したとしても、築浅物件を購入した時ほどの大幅な下落は考えにくいでしょう。

もしマンションを売却することになった場合も、購入価格と変わらない値段で売ることができるというのは安心材料のひとつとして捉えることができます。

マンションの資産価値が安定しているという点は築40年のマンションのメリットです。

管理状況が分かる

築40年のマンションのメリットとして、管理状況が分かるという点もあります。

マンションの物件選びの際に重要なポイントとなるのが、マンションの管理状況です。

管理状況が悪いとマンションの老朽化が進んでいる可能性があります。マンションはおおよそ築13年～20年のスパンで大規模修繕をします。築浅マンションの場合、どのような管理状況なのかが不鮮明という思いがけないデメリットもあるのです。

もし、メンテナンスをしっかりなされていないマンションの場合、老朽化が早くなる可能性もあります。

マンションの管理状況が把握でき、しっかりメンテナンスしているマンションを見極めて選択できるという点は、築40年マンションのメリットといえます。

マンションの管理状況の確認方法は7章の築40年マンションの物件選びのポイントで詳しくお話ししていますのでそちらもご覧くださいね。

築40年マンションのデメリット

次に築40年のマンションのデメリットもご紹介します。

築40年のマンションのデメリットは以下の2つです。

それぞれお話ししていきます。

管理・修繕の状況により老朽化が進んでいる可能性がある

築40年のマンションのデメリットとして、管理・修繕が不十分なマンションの場合、老朽化が進んでいる可能性があるという点です。

冒頭でも述べたように、マンション自体の寿命は100年以上と言われているため、築40年だから老朽化が進んでいるとは言えません。

しかし、管理・修繕の状況が悪いマンションであれば、実際の築年数よりも老朽化が進んでいる可能性もあります。

築年数の古いマンションを購入する際は、必ずマンションの管理状況を確認し、定期的に大規模修繕が行われているか、今後も行う予定になっているかを確認しましょう。

管理・修繕については7章の築40年マンションの物件選びのポイントで詳しくお話ししていますのでそちらもご覧くださいね。

住宅ローンの審査が厳しい金融機関がある

築40年マンションのデメリットとして、住宅ローンの審査が厳しいということがあります。

住宅ローンの審査は、借主の返済能力だけでなく、担保となる物件の価値も影響するため、築年数の経った建物は審査が厳しくなってしまうからです。

そのため、金融機関によっては融資を受けられなかったり、ローンの希望額が満額借りられなかったり、組めても期間が短いという可能性もあります。

住宅ローンを考えている方は、あらかじめ仲介担当者や銀行に確認してみると良いでしょう。

築40年マンションのリノベーションがおすすめの人

ここでは築40年マンションのリノベーションがおすすめの人をご紹介します。

おすすめの人は以下の人です。

• 価格を抑えたい人
• 立地の良いところに住みたい人

それぞれ解説していきます。

価格を抑えたい人

価格を抑えたい人には、築40年マンションのリノベーションはおすすめです。

3章の築40年マンションのメリットでもお話ししたように、新築マンションの価格相場は6000万円だったのが、築40年マンションは2000万円を下回ります。

そこから1000万円ほどかけてフルリノベーションしても、計3000万円。新築を買った場合よりも3000万円のお釣りがきます。

このように、価格を抑えたい人は築40年のマンションがおすすめです。

立地の良いところに住みたい人

駅近など立地の良いところに住みたい人も、築40年マンションのリノベーションはおすすめです。

先ほど述べたように、昔街の開発を進める時に、駅を中心にマンションや商業施設が建設されたため、立地が良い場所の建物は築年数が古くなっているのです。

したがって、駅が近いなど交通インフラを重視される方、学校や買物がしやすいなど立地の良いところに住みたい方には、築40年マンションをリノベーションして住むのがおすすめです。

築40年マンションのリノベーションが向いていない人・後悔しやすい人

築40年マンションのリノベーションが向いていない人・後悔しやすい人の特徴は以下のとおりです。

• 新築同様の性能・断熱・遮音性を求めている
• 想定外の追加費用を許容できない
• 管理組合との調整や確認を面倒に感じる
• 共用部の設備が最新でないと嫌な人

中古マンションのリノベーションは、「すべてが最新・完璧」になるわけではないという前提理解が必要です。部屋の中はリノベーションをすることで一新することができますが、共用部分は自分で替えることができません。

「宅配ボックスは新しい機能的なものが欲しい」
「エントランスは入口だからきれいなほうがいい」

など、住まい選びにおいて共用部分の最新さやキレイさの優先順位が高い人は、築40年マンションのリノベーションは向いていないかもしれません。

一方で、

• 立地重視で物件価格を抑えたい
• 管理状態の良い建物を見極められる
• 自分の暮らしに合った空間をつくりたい

という人にとっては、築40年マンションは非常にコストパフォーマンスの高い選択肢になります。

築40年のマンションリノベーションを成功させるポイント

築40年マンションのリノベーションを成功させるためのポイントを、次の2つの視点から解説していきます。

• 築40年マンションの物件選びのポイント
• 築40年マンションをリノベーションする際のポイント

それぞれお話ししていきますね。

築40年のマンションの物件選びのポイント

築40年のマンションリノベーションを成功させるために、一番大事なのはマンション選びです。

築40年のマンションの場合、管理やメンテナンス状態も含めたマンションの目利きがとても重要になります。

築40年のマンション選びのポイントは以下の3つです。

それぞれ解説していきます。

定期的にメンテナンスされているかどうか

築40年のマンションを購入する時は、定期的にしっかりメンテナンスがされているマンションかどうかが一番重要です。

管理状況が良く、定期的にメンテナンスをしているマンションであれば、築年数が古くても快適に住むことができます。

一方で、適切なメンテナンスが行われていないマンションであれば、老朽化が進んでいるのでリスクが高まります。

このように、同じ築40年のマンションでも、管理状況により建物の状態は大きく差があります。しっかりとメンテナンスをしてある建物を選びましょう。

【マンションの管理状況の確認方法】
マンションがしっかりメンテナンスされているか確認する際は、以下の項目を仲介担当者を通して確認するとよいでしょう。

• 大規模修繕履歴と修繕計画の有無
• 配管の劣化
• 修繕積立金が十分にあるか

大規模修繕履歴で、過去の修繕履歴を確認しましょう。これまで定期的に大規模な修繕が行われていればしっかりとメンテナンスされているマンションであるといえます。

その際に、配管の劣化も確認できるとよいでしょう。配管は25年～30年が寿命といわれているので、大規模修繕の際に設備のメンテナンスを定期的に行われていることが好ましいといえるでしょう。

また、修繕積立金の確認をし、住民の滞納額が大きくないかも確認しましょう。滞納している人の割合が高かったり、滞納額が大きい場合は、適切な修繕が行われない可能性があるので、適切な金額か確認しましょう。

耐震性能をチェック

耐震性能も確認しましょう。

築40年のマンションは1981年6月に改定された新耐震基準になる前の旧耐震基準で作られている物件が多いです。

しかし、旧耐震基準の時に作られたマンションの中には、

• もともと新耐震基準をクリアするほど頑丈に作られている
• 耐震補強をしている

という物件も多くあります。

したがって旧耐震基準だから危ないということはありません。マンションが「耐震基準適合証明書」という耐震診断を受けて認められているマンションもあります。

鉄骨造(S造)は注意が必要

次に鉄骨造(S造)は選ばないということです。

マンションの作りは大きく分けて3種類あります。

• RC造(鉄筋コンクリート造)
• S造(鉄骨造)
• SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)

この中でRC造(鉄筋コンクリート造)とSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)のマンションは問題ありませんが、S造(鉄骨造)のマンションは注意が必要です。

その理由は2つあります。

理由①：鉄骨造のマンションは音が伝わりやすく、足音が響きやすいためトラブルになりやすい
理由②：アスベストが使われている可能性があるので、アスベストの撤去にお金がかかる

このように、騒音トラブルになりやすかったり、アスベストの可能性がある建物は避けたほうが無難です。

リスクを回避するためにも、RC造（鉄筋コンクリート造）かSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）のマンションを選ぶようにしましょう。

築40年のマンションをリノベーションする際のポイント

築40年マンションをリノベーションする際のポイントは、こちらです。

築40年のマンションをリノベーションする際のポイントは、断熱工事をセットで考えておくということです。

築40年以上経っている住宅は断熱材が入っていない住宅が多いです。そのため夏は暑く冬は寒いため、光熱費がかさみやすく、冬の結露によってカビが発生する原因にもなります。

快適に過ごすために、リノベーションの際には、断熱工事を検討した方がいいのですが、断熱する箇所はマンション内の部屋の位置により変わってきます。

マンションは集合住宅なので、そもそも断熱性や気密性は高めです。特に中住戸の場合は上下左右の部屋で囲まれているので、断熱をそこまで心配しなくてよいケースも多いのです。

注意すべきは、角部屋や最上階の部屋は外気に触れる面積が大きい場所です。角部屋は3面、最上階は天井の断熱をセットで考えましょう。中住戸の方で気になる方は、窓の断熱をするといいでしょう。

築40年マンションをスケルトンリノベーションする際の注意点

築40年マンションでは、内装をすべて一度解体して作り直すスケルトンリノベーションが選択肢に入ることも多くなります。

ただし、スケルトンリノベーションには築浅物件とは異なる以下の注意点があります。

• 構造によって撤去できない壁がある
• 給排水管の老朽化リスク
• 想定外の追加費用が発生しやすい

構造によって撤去できない壁がある

マンションの構造が壁式構造の場合、建物を支える壁は撤去できません。一方でラーメン構造であれば、柱と梁で支えているため、比較的自由な間取り変更が可能です。

そのため、間取りを大きく変えたい場合はマンションがラーメン構造かを事前に確認することが必須です。

給排水管の老朽化リスク

築40年前後のマンションでは、給排水管が更新時期を迎えていることが多くあります。

• 共用部分の縦管が未更新
• 専有部分の配管が鉄管のまま

上記の場合、内装だけをきれいにしても、数年後に水漏れトラブルが起きる可能性があります。スケルトンにするなら配管更新まで含めた計画を立てることが重要です。

想定外の追加費用が発生しやすい

築40年と年月が経過したマンションの場合、解体後に以下の問題が見つかることも珍しくありません。

• コンクリートの劣化
• 配管の腐食
• 図面と現況の違い

そのため、築40年マンションのスケルトンリノベーションでは余裕を持った予算設定が不可欠です。

築古のマンションのリノベーションをするなら物件探しからプロに相談するのがおすすめ

築古のマンションのリノベーションをするなら、物件探しからプロに相談するのが良いでしょう。特に、ワンストップリノベーション会社をおすすめします。

【ワンストップリノベーションとは】
ワンストップリノベーションとは、物件探し・リノベーションの設計・施工まで行うサービスを提供していることです。

ワンストップリノベーションがおすすめな理由は2つあります。

• 安心して住めるリノベーション可能な物件を見極めるため
• 価格を抑えるため

実は不動産会社は仲介のプロであり、リノベーションしやすい物件かどうかを営業マンが判断できないケースも多いのです。

内見の際にリノベーション会社に来てもらって、管理やメンテナンス状態はもちろん、リノベーションできそうか・水回りの移動は可能か・壁は抜けるかといった専門的な目線でチェックをしてもらう必要があります。

安心して住めるリノベーション可能な中古物件をスムーズに見極めるために、ワンストップリノベーション会社がおすすめです。

また、価格の面でも、不動産業者とリノベーション会社が違う場合、それぞれが利益を上乗せするため、その分費用が高くなってしまいます。その点、ワンストップリノベーション会社に依頼すると、窓口が1つになるため、その分価格を抑えることができるのです。

リノベ費用を算出して施工事例を見てみる

ゼロリノベでは業界では新しい「定額制」でのリノベーションを行っています。下記はリノベーション費用のシミュレーターです。リノベーション予定の平米数から、リノベーション費用のおおよその金額を算出します。また、その金額とマッチする施工事例を紹介しているので、ぜひお試しください！

築40年のマンションリノベーションに関するよくある質問

築40年のマンションはいつまで住めますか？

中古マンションの寿命は意外と長く、国土交通省の資料では、鉄筋コンクリート造建物は適切な維持管理を前提に、長期間使用されることが想定されています。築40年のマンションの場合、耐久性や耐震性を確認することが大切です。築40年のマンションをリノベーションした事例はこちらをご覧ください。

築40年のマンションは買っても大丈夫ですか？

購入しても問題ありませんが、以下の点に注意が必要です。

• 定期的にメンテナンスされているかどうか
• 耐震性能のチェック
• 鉄骨造（S造）は注意が必要

購入する際の注意点の詳細はこちらをご覧ください。

築40年のマンションはリノベーションしても大丈夫ですか？

築40年でも、管理状態や修繕履歴に問題がなければリノベーションは十分可能です。築年数だけで判断せず、耐震基準への適合状況や修繕計画の有無を確認することが重要です。

築40年マンションのリノベーション費用はどれくらいかかりますか？

工事内容によりますが、専有部分のみのリノベーションであれば数百万円〜1,000万円前後が目安です。スケルトンリノベーションの場合は追加費用が発生することもあります。

築40年マンションの耐震性は問題ありませんか？

1981年以前に建てられたマンションは旧耐震基準の可能性がありますが、耐震補強工事が行われているケースもあります。耐震診断結果や補強履歴を必ず確認しましょう。

築40年マンションは資産価値が下がりやすいですか？

築年数による価格下落はすでに落ち着いているケースが多く、立地や管理状態によっては資産価値を維持しやすいマンションもあります。将来の売却も見据えた判断が大切です。

築40年マンションのリノベーションで注意すべき点は？

配管や給排水設備の劣化、管理規約による工事制限、アスベストの有無などに注意が必要です。事前調査を行い、経験豊富な会社に相談することでリスクを抑えられます。

まとめ

築40年マンションのリノベーションを成功させるためには、マンション選びがとても重要です。

一口で築40年といっても、管理やメンテナンスによって、マンションの状態は異なるため、物件ごとにしっかりと見極めることが大切だからです。

築40年のマンションには、物件の老朽化や管理状態などの面から購入を避けるべき物件があるのも事実ですが、逆に管理が適切にされていて、価格が安い、好立地といった魅力を有した物件もたくさんあります。

物件価格を抑える分、リノベーションに力を入れられるため、デザインや間取りにこだわった住まいをつくることも可能です。

ゼロリノベでは、リノベーションはもちろん、安心できる中古物件探しも含めた住まいづくりをお手伝いしています。

中古物件の具体的な見極め方や、賢い予算計画の方法など、「小さいリスクで家を買う」ためのヒントをギュッとまとめたオンラインセミナーも開催していますので、ぜひ隙間時間などに、自宅から気軽に参加してみてくださいね。

編集後記