【速報】2026年度（令和8年度）税制改正大綱｜住宅税制の改正点を解説

令和7年12月19日、自由民主党と日本維新の会が令和8年度(2026年度)税制改正大綱を発表しました。この中で、住宅ローン控除が5年間延長され、特に中古マンションや既存住宅の購入者に有利な改正が盛り込まれました。中古住宅購入を検討している方に向けて、改正のポイントを詳しく解説します。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の拡充

適用期限の延長

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除について、適用期限を令和7年12月31日から令和12年12月31日まで5年間延長します。

既存住宅(中古)の借入限度額と控除期間

令和8年から令和12年までの間に居住の用に供した場合の内容は以下の通りです。

【一般世帯の場合】

改正のポイント

子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置

特例対象個人(40歳未満の配偶者を有する者、または19歳未満の扶養親族を有する者)が、認定住宅等である既存住宅を取得した場合、借入限度額が上乗せされます。

子育て世帯等の借入限度額(既存住宅)

子育て世帯等への上乗せ措置の対象が、省エネ基準適合以上の既存住宅(中古住宅)にも拡充されます。

床面積要件の緩和(40㎡特例)

従来40㎡に緩和されている特例の適用範囲を、既存住宅にも拡充します。

• 原則: 床面積50㎡以上
• 特例: 床面積40㎡以上50㎡未満でも対象
• 条件: 控除を受ける年分の合計所得金額が1,000万円以下であること

※子育て世帯等で床面積40㎡特例を利用しない場合には、借入限度額の上乗せ措置を利用できます。

住民税からの控除

所得税額から控除しきれない額について、所得税の課税総所得金額等の5%(最高9.75万円)の範囲内で個人住民税から控除されます。

買取再販住宅の取扱い

買取再販認定住宅等(宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた認定住宅等である既存住宅)についても、以下の通り控除が適用されます。

一般世帯

子育て世帯等

※省エネ基準適合住宅は令和8年・9年居住分。令和10年～12年は買取再販認定住宅等に限り2,000万円・13年を維持。

リフォーム減税(既存住宅の改修)

中古マンションを購入してリフォームする場合や、居住中の物件を改修する場合の税制優遇措置も延長・拡充されます。

既存住宅の耐震改修に係る所得税額の特別控除

• 期間: 適用期限を3年延長
• 改正: 標準的な工事費用の額について、工事の実績を踏まえて見直し(令和9年1月1日以降の工事から適用)

既存住宅の特定改修工事(省エネ、バリアフリー等)に係る所得税額の特別控除

• 期間: 適用期限を3年延長
• 床面積要件の緩和: 床面積が40㎡以上50㎡未満の物件についても適用対象に拡充
• 所得要件: 合計所得金額が1,000万円以下の年に限る
• 改正: 標準的な工事費用の額を見直し(令和9年1月1日以降の入居から適用)

固定資産税の減額措置

耐震・バリアフリー・省エネ改修を行った住宅に対する固定資産税の減額措置が5年間延長されます。

改正内容

※バリアフリー・省エネ改修の床面積要件について、下限が50㎡以上から40㎡以上に緩和され、上限が280㎡以下から240㎡以下に縮減されます。

不動産取得税の特例措置

既存住宅の取得に係る特例

既存住宅およびその土地に係る不動産取得税の課税標準等の特例措置について、床面積要件の下限を40㎡以上(現行50㎡以上)に緩和します。

※ただし、東京都特別区の特定都市再生緊急整備地域については、令和13年3月31日までの間、従来通り50㎡以上を維持します。