【マンション購入】年収300万～1000万が買っていい本当の価格

マンションを購入したいけれど、いくらが適正予算になるのだろう？住宅ローンを組んでマンション購入するときは、あなたの年収が一つの目安になります。

今回は「300万円から1000万円までの年収別」に対象とすべきマンションの購入価格を紹介していきます。

最も大事なこととしては、「買える価格帯」ではなく、「本当に買っていい価格帯」の違いを知った上で購入に踏み切ることです。買っていい価格とは何を基準にして算出するのか、その基本的な考え方についても解説します。

なお、夫婦の年収を合算してのマンション購入を検討している場合は、【共働き年収別】購入していいマンションの価格一覧と賢い選択方法をご確認ください。

マンション購入者の平均年収と購入時の平均年齢は？

国土交通省の調査によると、マンション購入者の平均世帯年収は960万円でした。

出典：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」

上記のグラフから分かるとおり、平均年収は960万円ですが割合としては年収600〜800万円が最も多いです。

また、同調査によるとマンション購入時の平均年齢は44.8歳でした。

出典：国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査」

ただし、マンション購入した年齢の割合として最も多いのは30代です。

マンション購入における借入可能額・頭金とは？

マンション購入に関して、借入可能額や頭金といった言葉を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。

そこで本章では、以下の内容について解説します。

• 借入可能額とは
• 頭金とは

それでは、それぞれ見ていきましょう。

2-1.借入可能額は返済負担率をもとにして決まる

借入可能額とは、その名のとおり金融機関から借り入れが可能な金額のことです。

マンションを購入する際には住宅ローンを借りることが多いため、借入可能額はマンション購入の予算に関わる重要な要素の1つです。

借入可能額は、金融機関からの審査を受けてから決まりますが、この審査の際に基準となるのが返済負担率です。

返済負担率（返済比率）とは年収におけるローン返済額の割合のことで、年収が500万円で返済負担率が30％だとすると、年間のローン返済額は150万円となります。

関連記事：住宅ローン返済比率20％の理由と考え方【年収別の借入額の目安表】

借入可能額は返済負担率を基準にして、ローンが完済できるように決められます。

そのため、ローンの返済が現実的ではない金額の借り入れは難しいです。

2-2.頭金は購入金額の1~2割が一般的

頭金とは、マンションを購入する際に、自己資金や親からの援助で代金の一部を支払うことです。

代金の一部をもともとある資金で支払うことで、住宅ローンで借りる総額を減らせるため、毎月の返済額を抑えられます。

頭金を多く払えば払うほどローン返済額は下がりますが、手持ちの現金が減ってしまうため注意が必要です。一般的には、マンション購入金額の1〜2割の頭金を支払うことが多いです。

＞＞関連記事：賃貸か中古マンション購入か迷うあなたへ。計算するとわかる購入すべき理由

年収別の購入できるマンション価格相場一覧表

マンションの購入価格を検討するときにまず考えるべきなのが「返済比率」と「金利」です。

返済比率とは年収に対する年間返済額の割合のことです。住宅ローンを組む側からすれば無理のない返済をしていくための判断基準となる数字であり、貸す側である銀行も審査の際のチェックポイントの一つにしています。返済比率をどれくらいに抑えるべきかについては、下記で詳しく見ていきます。

一方、金利についてはここで結論を出しておきましょう。住宅ローンの金利には大きく分けて固定金利と変動金利がありますが、おすすめは全期間固定金利です。

現在は超低金利。変動金利にすると「上がるかも」という不確定要素がつきまといますが、全期間固定を選べば金利の上下は関係なくなるので、長期間の返済計画を安心して立てられます。

3-1.返済比率20〜30％のマンション購入価格一覧

では、返済比率について見ていきましょう。実際に返済比率によってどの程度マンション価格と月々の支払い額が変わるのかがわかると、冷静な判断ができます。

ここではひとまず住宅ローンの返済期間を35年、固定金利を1.4％とし、それぞれ返済比率を20％、25％、30％と変えた場合の、年収別のマンション価格とローンの月々支払い額を見てみます。

なお、管理費と修繕積立金の合計を3万円としているのは、2～3万円が平均的な額だからです。ただ当然、マンションのグレードなどによってはもっと必要なこともあります。また下表はあくまで目安となる数字です。

借入者のライフプランやライフスタイルによって最適なマンション価格（借入額）は変わってくること、住宅ローン審査においては借入者の職業や健康状態などの要素も関わってくるため、これらは必ず通る金額というわけではないことに注意してください。

3-1-1.返済比率20％の購入価格（年収300-1000万円）

返済比率20％の場合の年収別マンション価格は次のとおりです。

見てわかるとおり、20％に抑えておけばかなり余裕を持ってローンを返済していくことができるはずです。ご自身の年収でどれくらいのマンション価格になるのか確認してみてください。

3-1-2.返済比率25％の購入価格（年収300-1000万円）

返済比率25％ではどうでしょうか。マンション価格と月々の支払い額がどうなるのか、20％の場合と比較しながら見てみましょう。

返済比率20％の場合と比べると、年収300万円でマンション価格は400万円、月々の支払い額は1万円程度増えています。

また、年収1000万円の場合でも、マンション価格は1300万円、月々の支払い額は3万円程度増えています。

家計に余裕がある場合には、返済比率を20％から25％に引き上げてもよさそうですね。

3-1-3.返済比率30％の購入価格（年収300-1000万円）

一般的に、銀行では年収が300万円以上450万円未満の場合に返済比率の上限を30％と定めていることが多いようです。フラット35の場合は年収400万円未満で30％が上限、400万円以上なら35％が上限となっています。つまり、年収が300万円以上あれば返済比率30％で住宅ローンを組むことができるということです。

なお、例えば変動金利0.7%にした場合、購入できるマンションの価格は大幅に高くなります。しかし、変動金利でしか手が出ないようなマンションは、少しでも金利が上がった時点で家計を圧迫するリスクがあると心しておきましょう。

3-2.返済比率20%・返済期間20-30年のマンション購入価格一覧

次に、返済比率20％で返済期間を20年、25年、30年と変えた場合にどうなるかも見てみます。35年の場合と比較してみてください。

3-2-1.住宅ローン返済20年の購入価格（年収300-1000万円）

住宅ローンの返済期間が20年のマンション購入価格は、以下の表のようになっています。

返済期間が35年の場合と比べて、年収300万円での月々の支払い額は1000円しか減っていないものの、マンション価格は1050万円も下がっています。

3-2-2.住宅ローン返済25年の購入価格（年収300-1000万円）

次に、住宅ローンの返済期間が25年のマンション購入価格を見ていきましょう。

返済期間が35年の場合と比べて、年収300万円での月々の支払い額は2000円程度減っていますが、マンション価格は450万円下がっています。

3-2-3.住宅ローン返済30年の購入価格（年収300-1000万円）

最後に、住宅ローンの返済期間が30年の場合のマンション購入価格の表を見てみましょう。

月々の支払い額は返済期間が25年の場合と差があまりないですが、マンション購入価格は200万円も上がっています。

以上のように、返済期間を変えることでも適したマンション価格の数字は大きく変わります。ご自身や家族の年齢を考え、将来設計も頭に描きながら、返済比率、金利、返済期間をどう組み合わせていくか検討してください。

3-3.返済比率は20～25％に設定するのがおすすめ

返済に余裕を持てる、家計を圧迫しない返済比率の目安は、20～25％です。30％を超えると「ずっと家計を圧迫され、無理をしながら返済していくローン」になってしまう可能性が高いでしょう。

実際にフラット35の利用者調査を見てみても、中古戸建及び中古マンションでは、利用者の6割が返済比率（返済負担率）を25％未満に抑えています（2022年度 フラット35利用者調査）。

返済比率20～25％であれば、今後数10年に及ぶ返済の負担を常識的な範囲内に押し留められます。将来何かアクシデントが発生したときにも、手元の現金を使って対処できる確率がアップするでしょう。

マンション購入価格別の東京都内で住めるエリア

ここまでで、ご自身が購入すべきマンション価格が少しイメージできたでしょうか？価格がわかると次に気になるのは、実際にその価格でどこにあるどんなマンションが買えるのかということです。

そこで都内とその周辺を例にとり、購入価格別の「住めるエリア」を探ってみます。なお、広さはいずれも70㎡を想定しています。

4-1.3000万円のマンション購入の場合

3000万円台なら、例えばJR常磐線の綾瀬駅や亀有駅周辺（葛飾区）、都営三田線の西高島平駅周辺（板橋区）などの物件が候補になります。

都内周辺も入れるなら、八王子市、小金井市、田無市などの西東京、東京に近い埼玉県、千葉県内のエリアも対象内です。

4-2.4000万円のマンション購入の場合

北東エリアの葛飾区、足立区、江戸川区、墨田区、北西エリアの板橋区、練馬区などの物件が候補になります。

例えばJR総武線の新小岩駅周辺（葛飾区）、京葉線の葛西臨海公園駅周辺（江戸川区）などは4000万円台の物件が購入可能です。

4-3.5000万円のマンション購入の場合

利便性と人気の高い世田谷区、杉並区、中野区、江東区、大田区などの物件が候補に入ってきます。

例えば小田急線の千歳船橋駅や経堂駅周辺（世田谷区）、JR京浜東北線と東急の蒲田駅周辺（大田区）などの物件から探すことができます。

4-4.6000万円のマンション購入の場合

6000万円クラスであれば、4-3で挙げた区に加えて、品川区、目黒区、新宿区、文京区、台東区などの人気エリアの物件、さらに湾岸エリアのタワーマンションも検討対象となります。例えば同じ世田谷区の物件でも、南向き・3LDK・角住戸など好条件のマンションを購入できるでしょう。

4-5.7000万円のマンション購入の場合

上記に加えて、渋谷区、中央区、港区などの物件も選択肢になるでしょう。便のいい良い自由が丘駅周辺（目黒区）でも、7000万円台のマンションがいくつか見つかるはずです。

4-6.中古マンションなら購入価格を抑えれれる

上記は新築マンションで見た場合の傾向ですが、中古マンションも対象とすれば選択範囲はぐっと広がります。

基本的に、人気エリアであるほど新築マンションと中古マンションの価格差は小さくなります。ただ、それでも都内で数千万円の差が出ることもめずらしくありません。

マンションを購入するのはいつが最適？

次に、マンション購入のタイミングについて解説します。

できれば最適なタイミングで、マンションを購入したい人もいると思います。

そこで本章では、マンション購入のタイミングについて、以下の項目を解説します。

• マンションを早期購入するならできるだけ早い方がいい！
• 40~50代で購入する
• 60代以上でも購入することは可能？

それでは、それぞれについて詳しく見ていきましょう。

5-1.マンションを早期購入するならできるだけ早い方がいい！

マンションを早期購入する場合には、できるだけ早く購入することがおすすめです。

マンションを早く購入することで長期的なローンが組めるため、毎月の返済額を抑えられます。その結果、返済負担を軽減することに繋がります。

また、若いうちにマンションを購入しておけば、ローン返済が比較的早く完了するため老後の生活が楽になるでしょう。

返済負担率を減らすことによって、賃貸住宅に住むよりも毎月の住宅費用が抑えられる可能性もあります。

5-2.40~50代で購入するメリット

マンションを早期購入するならできるだけ早い方がいいことを解説しましたが、40〜50代でマンションを購入する場合でも、以下のようなメリットがあります。

• 高価なマンションを購入しやすい
• 余裕を持った返済計画を立てやすい
• 転勤などの不確定要素が少ない

40〜50代になると、資金に余裕がある場合が多いです。そのため、より高価なマンションを購入できたり、逆にマンション購入の費用を抑えて余裕のある返済計画を立てたりできます。また、転勤などの見通しも立てやすくなることから候補エリアの選択肢も絞りやすいでしょう。

このように、40〜50代でマンションを購入する場合には、選択肢が多い特徴があります。

5-3.60代以上でも購入することは可能？

60代以上でも、マンションを購入することは可能です。

国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査」でも、マンションを購入した60代以上の割合は全体の18.1％となっています。

自己資金をマンション購入に充てるか、持ち家を売却してローンを組まずにマンションを購入してもいいでしょう。

ただし、ローンの審査が通りづらいことには注意が必要です。

年収10倍のマンションが購入できるって本当？

マンションの購入価格を考えるとき、「年収の5倍までが目安」という話を目にしたことのある人は多いはずです。しかし、最近では9倍や10倍という話も出てくるようになっています。

実は年収の5倍という話が最初に言われ始めたのは、金利が4％や5％の1990年代のことです。現在は金利が1％を切るので、仮に3000万円を35年ローンで返済していくとするとその差は2000万円ほどになります。

そのことを考慮して逆算すると、年収の8〜10倍のマンションが購入可能ということになります。実際、住宅ローンの借入額も、条件にもよるものの、おおむね年収の8～9倍は借入可能という銀行が多くなっています。これが現在の9倍、10倍説の根拠になっているようです。

しかしこの話には大きな落とし穴があります。

まず、銀行から借入が可能であることと、実際に住宅ローンを組んでマンションを購入し、何十年もローンを支払っていけるかどうかはまったく別問題です。ローンは組めても、支払いが大変で家計を圧迫し続けるのではそれは「買っていい価格」ではありません。

そもそも、1990年代は入社して年を経れば確実に給料が上がり続ける時代でした。退職金によってローンを完済していたケースも多く、給料アップや退職金に過剰な期待は望めない現在とは事情が異なります。

消費税も当時は3％で、。現在は10％のご時世です。国立大学の学費は16年連続で高騰し、1990年からは約6割も増えています。

要はマンションの購入価格を借入可能額だけで計算するのは危険ということです。

物価や税金など、自分をとりまく環境全てから結論を出す必要があるのは当然で、逆にそういった環境の変化についていくためにも、上で述べた20～25％という返済比率は守るべきです。

新築は資産になるからもしものときは売ればいいって本当？

新築マンションはいざというときには売却すれば現金を回収できるので中古に比べて有利、というのもよく聞く話です。

確かに、今後開発が見込まれるエリアの物件などはその可能性があります。しかし、新築当初の価格が年を経てもそのまま維持されるケースは、実はまれです。

都市部の新築マンションの経年における価格推移を見ると、新築から20年間、価格はほぼ確実に下落し続けます。下落が緩やかになってくるのは20年以降です。

つまり、もしも資産価値の観点から購入時と売却時の価格差を考えるなら、価格差が小さく安定しているのはむしろ築20年以上の中古マンションといえます。

このことは購入したマンションを賃貸に出す場合でも同様です。新築マンションの賃料は年数を経るごとに基本的に下落し、下落が落ち着くのは築20年前後からです。

将来、売却や賃貸に出すことを視野に入れて買うとしても、狙い目は新築よりむしろ築20年以降の中古マンションといえます。

＞＞関連記事：中古マンションの値下がりは築25年が目安！購入時期の見極め方を解説

無理のない返済計画が豊かな暮らしを叶える！

最後に、東京都の平均年収である600万円で返済比率が20％と30％の住宅ローンを組んだ場合、何がどう変わるのかを考えてみます。

35年ローンの場合、月々のローン支払い額は20％だと10万2,445円、30％だと15万654円、つまり毎月約5万円の差が生じます。

5万円あれば、温泉旅行に行けます。毎月の支払いの差額分だけで、です。

数ヶ月積み立てればもっと選択肢は広がります。海外旅行や国内旅行なら好きな場所に出かけて、美味しいものを食べ、遊んだりリフレッシュしたりできます。

キャンプ場を借りて子供と自然に親しんだり、スポーツや釣りに夢中になったり、共通の体験を思う存分楽しむことができるに違いありません。

そもそも、マンションを買うのは家族と共に幸せになる基盤を築くためであるはずです。

なのに、住宅ローンで暮らしが窮屈で大変なものになるのはまさに本末転倒です。無理のない購入価格を選択して生活にゆとりを作れば、その方が「家族と共に幸せなる」という目標により近づけるのです。大げさではなく、毎月5万円の差は意外に大きいのではないでしょうか。

マンション購入でよくある3つのQ&A

本章では、マンション購入でよくある質問として、以下の3つについて解説します。

• 年収別で買えるマンションの価格を教えて！
• 年収400万円なら、いくらのマンションが買える？
• 3,000万円のマンションを購入するのに適切な年収はどれくらい？

それでは、それぞれの質問を見ていきましょう。

9-1.年収別で買えるマンションの価格を教えて！

どの年収でも返済比率20〜25％で購入するのが安心です。詳しくは「3.年収別の購入できるマンション価格相場一覧表」をご覧ください。

9-2.年収400万円なら、いくらのマンションが買える？

返済比率20%、返済期間を35年と設定した場合およそ2,200万円程度が安心予算となり詳しくは「3.年収別の購入できるマンション価格相場一覧表」をご覧ください。

9-3.3,000万円のマンションを購入するのに適切な年収はどれくらい？

返済比率20%、返済期間を35年と設定した場合、およそ550万円の年収があれば3,000万円のマンションが安心予算で購入できます。詳しくは「3.年収別の購入できるマンション価格相場一覧表」をご覧ください。

まとめ

マンション購入者の平均世帯年収は960万円で、年収600〜800万円の人の割合が最も多いです。

また、マンション購入時の平均年齢は44.8歳でした。

年収によって購入できるマンションの価格相場に関しては、返済比率や金利によってことなるため、事前に調べておくことが大切です。

返済比率が高すぎると余裕のない返済計画となってしまうため、20〜25％の返済比率を守ることをおすすめします。

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