マンションの耐用年数と寿命の真実｜47年？100年？よく聞く数字や減価償却について解説！

「マンションって、いったい何年もつんだろう？」
「築古マンションってやっぱりもう危ないのかな？」
こんなふうに、不安を感じたことはありませんか？

マンションを買うときや住み替えを考えるとき、耐用年数や寿命、さらに将来の建て替え問題は誰しも気になるテーマですよね。

よく「鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは耐用年数47年」と聞きますが、それって実際に住める年数のことではないってご存じでしたか？

この記事では、マンションの耐用年数と本当の寿命の違いや、長く安心して暮らすために大事なポイント、将来の建て替えや修繕、売却などの選択肢をわかりやすくお話していきます。読み終わるころには、マンションに関する不安が軽くなっているはずですよ。

「マンションの耐用年数」ってそもそもなに？

「マンションって購入するとどれくらい住めるのかな？」と考えて調べると【法定耐用年数】という言葉が出てきますよね。

これは、税金を計算するときに使う目安の年数のことです。

次の表は、構造別で建物耐用年数を一覧にまとめたものです。鉄筋鉄骨コンクリート造、鉄筋コンクリート造のマンションは、耐用年数が47年に定められています。

現存する多くのマンションはコンクリート造であるため、ほとんどが耐用年数47年と考えることができるでしょう。
ですが、これは減価償却に使われる年数で「47年経ったらもう住めない」なんて話ではまったくありません。

それじゃあ「減価償却」ってなに？

減価償却というのは「建物などの資産に対して年々価値を費用として計上できる制度」のことです。

賃貸経営や投資用マンションを持つ人なら、この耐用年数を基に定額法や定率法で減価償却を計算し、税金を抑えることができます。

自宅として住む場合は直接は関係しませんが、売るときの資産価値や評価額には影響してくるので覚えていて損はありませんよ。

マンションの残存耐用年数の計算方法は2種類ある

減価償却を計算する際には、残存耐用年数が必要です。この残存耐用年数の計算方法には2種類あります。

①築年数が耐用年数を超えない場合
中古マンションの耐用年数＝47年−（築年数×0.8）

②築年数が耐用年数を超えている場合
中古マンションの耐用年数＝47年×0.2

投資用物件は減価償却で節税できる

居住用物件で購入する場合はローン減税があるため、あまり関係がありませんが、投資用にマンションを購入する場合は減価償却で節税ができます。

減価償却の計算方法は2通りあります。

①定額法
減価償却の対象額を利用可能期間（耐用年数）、毎年同じ金額を配分していく方法。

②定率法
定率は、利用可能期間（耐用年数）の初めの方に多額の減価償却費を計上して、耐用年数の後期になるほどその金額が減少していく方法。

減価償却費は、次の計算式で求められます。

［減価償却費＝建物の購入価額×償却率］

より詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせてごらんください。

実際のマンション寿命はもっと長い！

耐用年数は、実は「マンションの物理的な寿命」とは関係がありません。耐用年数（法定耐用年数）とは、あくまで減価償却が利用できる期間のことを指します。

構造ごとの法定耐用年数と実際の寿命の目安

構造	法定耐用年数	実際の寿命の目安
RC造・SRC造	47年	60年～100年以上
鉄骨造	34年	40年～60年程度
木造	22年	30年～50年程度

この表で見る通り、鉄筋コンクリート造（RC造）ならきちんとメンテナンスをすれば100年以上住める可能性も十分あります。

鉄筋コンクリート造マンションの物理的寿命は117年

国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既住の研究例」によると、マンションの物理的な寿命は117年と言われています。

・「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」飯塚裕（1979）「建築の維持管理」鹿島出版会）

・「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物（住宅も含まれる）の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」（大蔵省主税局（1951）「固定資産の耐用年数の算定方式」）

100年を超えても、物理的なマンションの耐久性には問題ありません。

最近は耐震補強や防水技術、配管工法もどんどん進化しているので、ますます長持ちする時代になっています。
環境への影響を考え、国や自治体も長期優良住宅の支援に力を入れていることに加えて、サスティナブルな価値観への世界的な変遷もあり国全体でマンションの長寿命化を図っているといえます。

国土交通省が発表した資料によると、20年後には築30年以上のマンションストックが現在の4.2倍になるといわれています。築年数の経過したマンションのストック戸数が増加するということは、購入する際に中古マンションの選択肢が増えるということ。
今後さらに中古マンションの需要が高まることは間違いありませんね。

すぐに戸数が増加するわけではありませんが、築年数の古いマンションを検討している人は、後悔しないマンション購入のために、こちらの記事で注意すべきポイントを確認しておくことをおすすめします。

鉄筋コンクリート造マンションの耐震性ってどうなの？

マンションには、新耐震基準のマンションと、旧耐震基準のものがあります。新耐震基準の建物かどうかは、昭和56年6月1日以前に「建築確認申請」を役所に提出したとしても、昭和56年6月1日以降の基準法で証明書が発行されているかどうかで判断されます。

次の表は、それぞれの基準をまとめたものです。

旧耐震基準では、大規模の地震災害について基準を設けていませんでしたが、新耐震基準では大規模の地震が起きた場合に倒壊しないことを性能の基準としています。

実際の被害状況を調べてみました。東京カンテイの調査によると、東日本大震災で被害を受けたマンションのうち、旧耐震・新耐震の差は特に無かったということです。

マンションの耐用年数を超えたらどうなるの？

建て替えって意外と進んでない

「じゃあ、築47年超えたマンションってみんな建て替えになっちゃうの？」

実はそんなことはなく、国土交通省の調べでも、建て替えは全国で年間わずか数十棟程度。
建て替え率は全体の1％にも届きません。

なぜ建て替えが難しいの？

建て替えがスムーズに進まない現実には大きく分けて3つの理由があります。

• 一戸あたり1,000万円以上の費用がかかる
• 住んでる人の5分の4以上の賛成が必要
• 建て替え中の仮住まい問題

それぞれ詳しく見ていきましょう。

【理由1】一戸あたり1,000万円以上の費用がかかる

現在の建物を取り壊し、一度更地にして新しくマンションを建設する場合、一戸あたり1,000万円以上、多い場合だと2,000万円以上の費用負担がかかります。

建て替えの可能性を左右するポイントが、余剰容積率です。敷地内にスペースがある場合、そこに新しい棟を建設することができます。

このケースでは、住民が持ち出し資金で建て替えを行うのではなく、新しく建設したマンションの販売利益や家賃利益をもとにマンション建て替えが可能になります。

そうした余剰スペースが無い場合は、現在住んでいる建物の取り壊し、新しい建物の建設費用、設備費用など、高額な予算を住民から集める資金で賄わなければなりません。

【理由2】住んでる人の5分の4以上の賛成が必要

建て替えを実現するためには、住民の5分の4以上の賛成が必要になります。

高額な費用が必要になる場合や、住民の多くが高齢者である場合、建て替えの賛同を得ることが難しくなります。

建て替えの合意形成は、建物が大規模になればなるほど難しくなる傾向にあります。実際に、建て替えを行った物件の約8割は100戸以下のマンションです。

これらの理由から、耐用年数を過ぎた場合であっても、建て替えが実現しにくくなっています。

【理由3】建て替え中の仮住まい問題

理由1でもお話ししましたが、マンションを建て替えとなると建て替え先の土地がなければかなり難しくなります。

余剰容積量がない場合に建て替えをするとなると、その期間の仮住まいが必要になってきます。

その間の家賃や一時的な引っ越しの費用はどうするのかなど、建て替えが難しくなる大きな問題の一つです。

【結論】いざ建て替え話が出たらどうする？

もし、自分の所有するマンションで建て替え案が出てきた場合、

• 自己資金がどのくらい出せるか
• 建て替え後の間取りや広さはどうなるか
• それなら売却して住み替えたほうがいいか

こうした視点でしっかり考えることが大切です。

【理由1】のように余剰容積があり、持ち出し資金がなしで建設できるなら賛成でOKでしょう。

持ち出し資金あり、自己資金もあるなら賛成するのも良いですが、自己資金ありでも売却、自己資金がなければ反対または売却して新しい住まいに引っ越すという選択肢もあります。

とは言え、最初にお伝えしたとおり、マンションでの建て替えはほとんど起きないと言えるでしょう。

建て替え以外にも選択肢がある

耐用年数が過ぎたマンションが建て替えをしない場合、次の二つの選択肢があります。

• 大規模修繕で寿命を延ばす
• 区分所有権を解消し敷地売却する

それぞれについて説明していきます。

大規模修繕でマンション寿命を延ばす

マンションは通常、12年～15年周期で大規模修繕を行います。
外壁や屋上防水、配管の交換を計画的に行うことで、マンションはしっかり長生きできます。

ただし大規模修繕でマンション寿命を延命していく場合、設備の値上がりや想定外の経年劣化で追加の費用が必要になる等、様々な要因で修繕積立金が値上がりする可能性があります。
このマンションで住み続けたいと考える場合は住民による管理組合などへの参加を積極的にしてマンションの修繕状況を把握しておくのも良いでしょう。

ですが、近年では老朽化マンションの寿命を延ばすための技術革新も進んでいます。築年数の経過したマンションを長く使用するための方法は今後増えていくでしょう。

区分所有権を解消して敷地売却する

築古マンションでは、管理が厳しくなってくると「マンションを壊して土地を売却する」という方法（敷地売却制度）を選ぶこともあります。

これなら資産を現金化でき、住み替え資金にあてることもできます。

敷地売却の場合は、区分所有者の5分の4の賛成で、土地と建物を売却することができます。この場合、分配される売却利益が少ないと、引っ越し費用に満たないケースもあるので注意が必要です。

とは言え、最初にお伝えしたとおりマンションの建て替えは概ね起こりにくいと言えるでしょう。

マンションの建て替えについてはこちらの記事もご覧ください。

マンションの寿命を大きく左右するのは「管理」

マンションには耐用年数が設けられていますが、実際の寿命は「管理状態」が大きく影響します。マンションの躯体であるコンクリートは、雨水の浸透などで劣化が進みます。そのため定期的なメンテナンスでコンクリートが脆くなるのを防いでいく必要があります。

メンテナンスは美観のためだけに行うのではなく、過酷な自然環境にさらされている躯体の耐久性を維持するために必要なものなのです。そのため、「修繕履歴や管理組合」の活動内容と「共用部の綺麗さ」が大切です。

修繕履歴や管理組合は超大事

マンションの寿命を長くするには管理がすべてといってもいいほど。
購入前に必ずチェックしたいのは、

• これまでにどんな大規模修繕をしてきたか
• 修繕積立金の残高は十分か
• 管理組合がきちんと機能しているか

ここを見落とすと、あとで思わぬ追加負担が来るかもしれません。

共用部のキレイさもポイント

マンションの寿命を維持するためには、マンション住民の管理意識も重要です。

• エントランスや廊下が掃除されているか
• ゴミ置き場はきれいか
• 管理人さんや掲示物の雰囲気

こうした小さなところが、実はマンションの健康度をよく表しています。

立地や環境、周辺市場でもマンションの寿命は変わる

マンションの寿命に影響する要素として、大規模修繕以外の他に次に挙げる3つの点についても注意が必要です。

塩害や気候、街の再開発にも注目

海沿いだと塩害でコンクリートや鉄筋が早く痛むことがありますし、豪雪地帯も劣化が早い傾向があります。

• 海から300ｍ以内：重耐塩仕様
• 海から300ｍ～1km：耐塩仕様

海沿いで住まいを探されている方は、過去の修繕内容を確認して、定期的な外壁修繕、設備修繕が行われているか確認してみましょう。

逆に再開発エリアや駅近の便利な場所なら、将来価値も維持されやすく、修繕や建て替えもスムーズに進むケースが多いといえます。
マンションの購入前なら希望の土地がどのような状況化をしっかりとチェックしましょう。

タワーマンションや大規模物件の注意

タワーマンションや大規模物件は憧れもあり希望される方も多いですが、実はそこにも落とし穴があります。

• タワマンは設備維持費が高い
• 大規模マンションは住民が多い分、話し合いが長引くことも
• 戸数に対して空室が多いと修繕積立金が十分集まらず負担が大きくなる場合も

これらも頭に入れておくと安心です。

例えば駅から徒歩10分以内の場所にあるマンションや、ターミナル駅周辺のマンションは、一般的に見て賃貸・分譲どちらの場合でも人気が高い傾向にあります。

築年数が経過したマンションで、今後も長く住める物件をお探しの場合は、利便性の良さもポイントに探してみるとよいでしょう。

「タワーマンションは建物寿命が短い」と言われますが、実は一般的なマンション同様、長期修繕計画や修繕積立金の貯蓄額に注意して管理状態を確認すれば、必要以上に心配することはありません。戸数が多いタワーマンションの場合は、空室率が高いと修繕積立金が貯まらず適切な修繕ができなかったり、修繕工事の直前に追加徴収される場合もありますので、管理組合などにあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

タワーマンションの購入を検討している方はぜひ以下の関連記事を参考にしてください。

中古マンション購入時のチェックポイント

最後に、中古マンションを探すときに必ず確認してほしいリストです。

とは言え、「マンションの購入は初めてで本当ににポイントをチェックできているか不安」という方もいらっしゃいますよね。

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まとめ

今回はマンションの耐用年数と寿命について、耐用年数とはどういう意味か・実際のマンションの寿命はどれくらいか・耐用年数を超えた場合の建て替えはどうなるか・建て替え以外の選択肢はあるか・マンションの寿命を大きく左右するのは管理状態だということについて解説しました。
この記事で押さえておきたいポイントをまとめます。

◎マンションの寿命は「耐用年数」ではなく「管理状態」で決まる

・「耐用年数47年」はあくまで税金計算上の目安
・きちんと管理されていればマンションは100年近く住めることも多い
・大事なのは管理状態と将来の計画

ただし、一定の寿命を維持するには大規模修繕など適切なメンテナンスが大きく影響します。マンションの管理状態はそのまま建物の寿命に関わるため、中古物件を購入する際には過去の修繕状況や日常的な管理状態がきちんと実施されているか確認することが大切です。

とはいえ、物件情報をみたり内見したりするだけでは、適切なメンテナンスが行われているか判断できない場合も多いと思います。現状を正しく判断するにはプロに相談することをおすすめします。

なお、ゼロリノベでは、長く住める物件探しのサポートも行っており、中古マンションのリノベーションを設計から施工までワンストップでサポートしております。

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