個人事業主・自営業でも住宅ローンは通る？審査基準（所得・年数）と通過するコツを解説

個人事業主・自営業でも住宅ローンは組めます。ですが、会社員と比べると「所得の安定性」や「過去の実績」がよりシビアに見られるため、同じ年収でも借りられる金額が小さくなったり、そもそも審査に通りにくくなるケースが少なくありません。

特に注意したいのが、「売上」ではなく経費を差し引いた「所得金額」で判断されることです。節税を意識しすぎて所得金額を抑えていると、希望している住宅ローンの金額に届かないこともあります。

この記事では、以下の点を整理してお伝えします。

・個人事業主・自営業の住宅ローン審査で見られる基準（所得・営業年数・返済比率など）
・条件を満たせなかった場合でも今すぐできる対策（フラット35・修正申告・ペアローンなど）
・個人事業主ならではのよくある疑問（必要書類・経費計上・住宅ローン控除 など）

読み終わるころには、「自分はいくらなら無理なく借りられるのか」「いつ・どのような準備をすれば審査に通りやすいのか」がイメージできるはずです。ご自身の状況と照らし合わせながら、じっくり読み進めてみてください。

個人事業主・自営業でも対策すれば住宅ローンは組める

個人事業主・自営業は会社員に比べると、住宅ローン審査で「将来の収入がどれくらい安定しているか」を厳しめに見られますが、この記事で紹介するポイントを押さえて準備しておけば、問題なく借りることも十分可能です。

多くの金融機関では、会社員に対しては「勤務先」や「勤続年数」も含めて返済能力を判断しますが、個人事業主の場合は、確定申告書に記載された所得の推移や事業の継続性など、自分自身の数字だけで信用力を示す必要があります。

そのため、「何年分の黒字が必要か」「どれくらいの所得があればいくら借りられるのか」「返済比率はどの程度に抑えるべきか」といった条件をあらかじめ理解し、逆算して準備しておくことが重要です。

個人事業主が住宅ローン審査に通過するための6つの条件

ここからは、個人事業主・自営業で住宅ローンを組む際に、金融機関からチェックされる主なポイントを6つに整理して解説します。

まずは自分がどの条件をクリアしていて、どの条件が弱いのかを把握することが、審査に通る最短ルートです。今すぐに変えられない条件については、次章で紹介する「対策」を検討していきましょう。

ポイント1「3年以上黒字申告が理想条件」

多くの金融機関では、個人事業主に対して「直近3期分の確定申告書」を提出させ、その3年分の所得をもとに審査します。一般的には3年連続で黒字が出ており、所得が大きくブレていないことが理想とされています。

金融機関によっては「1期以上の黒字があれば審査可能」としているケースもありますが、その場合は金利が高くなったり、借入可能額が抑えられたりと、条件面でのハンデを負うことが多くなります。

将来の返済を安定させるためにも、また選べる金融機関や商品を増やすためにも、できれば3年以上黒字を継続させてから本格的に住宅ローンを検討するのがおすすめです。

以下は、個人事業主の住宅ローン審査でよく見られる「黒字年数」の目安です。

個人事業主の住宅ローン審査でよくある「黒字年数」の目安
ローンの種類	目安となる黒字年数	コメント
民間銀行の住宅ローン	3期連続黒字が目安	多くの金融機関が確定申告書3年分を提出させ、平均所得で判断する。
フラット35	直近1〜2期黒字が多い	決算書は不要で、確定申告書と納税証明書を1〜2期分求めるケースが一般的。
ネット銀行などその他	2〜3期黒字が多い	具体的な年数を公開していないケースも多く、個別に確認が必要。

※上記の表は一般的な傾向を整理したものであり、実際の審査基準や必要な黒字年数は金融機関や時期によって異なります。最新の条件は、必ず各金融機関に直接ご確認ください。

営業年数条件と年収条件を満たせない場合はフラット35が選択肢

もし開業からの年数が浅かったり、黒字期間がまだ短い場合は、「フラット35」の利用も検討に値します。フラット35では、一般的な銀行ローンに比べて、個人事業主でも比較的早い段階から申し込みできるケースが多いからです。

多くの銀行が「直近3期分の確定申告書」を求めるのに対し、フラット35は「直近1〜2期分の確定申告書」で審査する運用がなされることが多く、開業から日が浅い個人事業主にとっても選択肢になりやすい特徴があります。

ただし、フラット35は全期間固定金利である分、変動金利型の住宅ローンと比べると金利水準が高めになりやすく、金利上昇が進んでいる局面では、総返済額が大きくなりやすい点には注意が必要です。

ポイント2「売上ではなく所得金額が安定している」

会社員の場合は会社から毎月受け取る「給与」が純粋に住宅ローン審査の対象となります。

個人事業主の住宅ローン審査では、「売上」ではなく、売上から必要経費を差し引いた「所得」が年収として評価されます。単年だけ所得が高いのではなく、複数年にわたって大きなブレなく安定しているかどうかも重要です。

また、節税することで住宅ローン審査の対象となる年収が下がってしまうケースがあるため、住宅ローンを組みたいと思っているならば、借入希望額によっては節税しすぎに注意しましょう。

節税を意識して経費を積み上げること自体は悪いことではありませんが、住宅ローンを検討している数年前からは、借入希望額を踏まえて「どの程度の所得を確保すべきか」を逆算し、意図的に所得金額をコントロールしていくことが大切です。

なお、自分の年収で安心して返済できる金額が知りたい方は、年収ごとの住宅ローンの借入目安金額をまとめたこちらの記事をご確認ください。

2-3.ポイント3「借入希望額の返済比率が35％以下」

「返済比率」とは、年収（ここでは所得）に対する住宅ローン年間返済額の割合のことで、目安としては35％以下に収まっている必要があります。計算式は「返済比率＝年間返済額 ÷ 年間の所得 × 100」です。

返済比率が35％を超える借入希望額は、審査に通りにくくなると考えておきましょう。

借入上限の目安は返済比率35%だが、理想の返済比率は20％前後まで

ほとんどの金融機関で借入上限となる返済比率は明かされていませんが、目安は年収の35％だと考えられています。また、個人事業主で住宅ローンを組む場合の最終手段となる「フラット35」では借入上限が年収の35％と明記されています。

ただし、35％ギリギリまで借りるのは、個人事業主にとってはリスクが高くなりやすいです。事業の波や、今後の金利上昇リスクを考えると、返済比率は20％前後に抑えておく方が、生活に余裕を持ちながら返済を続けやすくなります。

具体的に「自分はいくらまで借りても大丈夫か」は、所得の水準や家族構成、今後の事業計画によって変わってきます。可能であれば、ファイナンシャルプランナーなど専門家に相談し、「返済比率20％前後」を一つの目安として、無理のない予算を決めていきましょう。

20％程度が安心の目安である理由は、総務省統計局の家計調査報告書の家計平均から計算したところ、返済比率20%が望ましいと考えられたからです。

例えば、年間の所得が500万円の人が、年間返済額100万円で住宅ローンを組む場合、返済比率は20％になります。

以下の記事も参考にしてください。
「返済比率20％が望ましい理由について説明しているこちらの記事」
「返済比率の考え方について説明しているこちらの記事」

出典：【フラット３５】ご利用条件

個人信用情報に問題がない

営業年数や所得、返済比率の条件をクリアしていても、個人信用情報に問題があると審査は一気に厳しくなります。クレジットカードや各種ローンの支払い遅延・長期滞納などは、信用情報機関に記録され、住宅ローン審査の際にも必ずチェックされます。

クレジットカードの支払い滞納はごまかせない

クレジットカードを利用している場合は必ず個人信用情報に利用状況が記録されているため、申告しなかった内容も住宅ローン審査時に必ずわかります。

長期の滞納があった場合は、住宅ローンを借りる金融機関からの信用度が下がります。その結果、住宅ローン審査に落ちる可能性が高くなります。延滞期間が長いほど住宅ローン審査は厳しくなり、借りられたとしても借入可能額が減ります。

「言わなければバレないのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、住宅ローンの審査では必ず信用情報が照会されるため、隠しようがありません。過去の延滞が不安な場合は、事前に自分で信用情報を取り寄せて状況を確認しておくと安心です。

延滞期間によっては数ヶ月待つことで住宅ローン審査への影響を軽減できる可能性があります。

詳しくは、「個人信用情報を確認する手順について説明しているこちらの記事」をご覧ください。

税金・保険料の滞納はごまかせない

税金の未納は個人信用情報の登録対象ではありません。しかし、住宅ローン審査では税金の未納が別の方法で見つかってしまいます。

なぜなら、住宅ローンを組むためには会社員・個人事業主問わず納税証明書の提出が必須だからです。納税証明書には現時点での税金の未納額も記録されているので、そこで信用を落とし、住宅ローンも借りられなくなる可能性があります。

過去に税金の延滞があった場合も住宅ローン審査時に支払い済みであれば、十分住宅ローン審査に通る可能性があります。ただし、長期間の滞納によって差押えになった場合は銀行に記録が残るため注意しましょう。

団信に加入できる健康状態

住宅ローンを組むためには、多くの銀行で団信（団体信用保険）に加入することが条件となっています。

詳しくは、「団信について説明しているこちらの記事」をご覧ください。

出典：公益財団法人 生命保険文化センター「団体信用生命保険について知りたい」

物件の担保評価に問題がない

住宅ローンは、購入する物件そのものを担保にすることで成り立っています。そのため、借り手の収入や信用だけでなく、「物件の価値」も審査の対象です。

具体的には、立地や建物の構造、築年数、法令上の制限などをもとに担保評価が行われます。担保評価が低い場合、他の条件を十分に満たしていても、借入可能額が下がったり、金利が高くなるといった条件変更が行われることがあります。

また、再建築不可物件や既存不適格建築物、借地権付き物件などは、そもそも住宅ローンの対象外となるケースもあります。購入を検討している物件がローンの対象になるかどうか、早い段階で確認しておくと安心です。

より詳しく知りたい方は、「住宅ローン審査が厳しい物件について説明しているこちらの記事」をご覧ください。

住宅ローン審査条件を満たせなかった場合に今すぐできる対策

ここまでの条件を見て、「今のままだと厳しそうだな」と感じた方もいるかもしれません。とはいえ、対策の打ちようがないわけではありません。

この章では、「今すぐ家を買いたい」「数年以内には購入したい」という個人事業主が取れる、現実的な3つの対策を紹介します。

フラット35を利用する

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンで、個人事業主でも利用しやすい商品として知られています。一般的な銀行ローンが3期分の確定申告書で審査するのに対し、直近1〜2期の所得を中心に審査されるケースが多いため、比較的早い段階から申し込みやすいのが特徴です。

一方で、変動金利に比べると金利水準が高くなりやすく、金利上昇局面では総返済額が重くなりがちです。金利が上がっても返済額が変わらない安心感と、トータルコストのバランスを見ながら、「自分たちの家計や価値観に合うかどうか」を検討する必要があります。

フラット35は金利が高めなので注意

主要銀行の住宅ローン金利と比較してフラット35は金利が高い傾向にあります。そのため金利が低い変動金利を選んだ場合や、固定金利でも大手都市銀行を選んだ場合に比べて支払い総額が増えてしまいます。

全期間固定金利は、「将来の金利上昇リスクを避けたい」「長期にわたって返済額を一定にしたい」という方には向いています。その一方で、変動金利型の商品と比べると、当初の金利が高めに設定されるのが一般的です。

「今は金利が低いから、変動で借りてお得に返したい」という考え方もありますが、将来の金利や収入の変動を読み切るのは難しいものです。固定と変動、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、無理のない返済計画を立てていきましょう。

金利について詳しく知りたい人は、「固定金利と変動金利の違いについて説明しているこちらの記事」をご覧ください。

過去の確定申告を修正する

過去に節税を重視しすぎた結果、所得金額を低く申告していて、現在の所得だけでは希望額まで借りられないケースもあります。その場合、過去数年分の確定申告を修正し、所得を増やすことで、審査に必要な所得水準を満たせる可能性があります。

修正申告は、法定申告期限から5年まで提出可能です。ただし、修正申告で所得を増やすということは、当然ながら追加の税金も発生します。納税負担が大きくなりすぎると、住宅ローン返済に回せる余力が減ってしまうので、税理士など専門家に相談しながら慎重に判断しましょう。

パートナーとペアローンを組む

パートナーが会社員として安定した収入を得ている場合、ペアローンや収入合算を利用することで、借入可能額を増やせるケースがあります。個人事業主単体では届かない金額でも、世帯収入を合算することで審査に通ることがあります。

一方で、ペアローンには、どちらか一方の収入が減ったり、万が一離婚した場合などのリスクも伴います。将来のライフイベントや万一のシナリオも含めて話し合ったうえで、「本当にペアローンを組むべきか」「どちら名義でどのくらい借りるか」を慎重に決めることが重要です。

より詳しく知りたい方は、「ペアローンについて説明しているこちらの記事」をご覧ください。

個人事業主の住宅ローンでよくある質問

最後に、個人事業主・自営業の方からよくいただく疑問をQ&A形式でまとめます。細かな手続きや書類の準備でつまずかないよう、事前にチェックしておきましょう。

個人事業主は住宅ローンをいくらまで借りられる？目安と注意点

「自分はいくらまで借りても大丈夫なのか」は、多くの個人事業主が最初に気になるポイントです。ざっくり言うと、借入可能額は「所得金額」と「返済比率」の2つで考えると整理しやすくなります。

返済比率とは「年間返済額 ÷ 年間の所得」のことで、一般的な上限目安は35％前後とされています。ただし、収入が変動しやすい個人事業主の場合は、返済比率20％前後に抑えておくと、事業の波があっても家計が苦しくなりにくくなります。

イメージしやすいように、返済比率20％を前提とした「ざっくり借入目安」は次のようなイメージです（ボーナス返済なし・35年返済・金利はごく一般的な水準を想定した目安）。

• 所得300万円：借入目安 約1,500〜2,000万円
• 所得400万円：借入目安 約2,000〜2,600万円
• 所得500万円：借入目安 約2,600〜3,300万円
• 所得600万円：借入目安 約3,200〜4,000万円

あくまで「目安」であり、実際には他のローンの有無、家族構成、年齢、金利タイプなどによって上下します。「最大限いくらまで借りられるか」よりも、「返済比率20％前後で、事業が不調な年でも家計が回るか」を基準に考えると、無理のない住宅購入につながりやすくなります。

住宅ローンは建物・金利・固定資産税が個人事業主の経費になる

自宅を仕事場としても使用している個人事業主の場合、一定のルールのもとで住宅関連費用の一部を経費として計上することができます。主な例としては、次のようなものがあります。

• 建物の事業用割合に応じた減価償却費
• 固定資産税の事業用割合分
• 火災保険料の事業用割合分
• 住宅ローンの「利息」部分の事業用割合分
• 水道光熱費や通信費の事業用割合分

一方で、事業用部分を大きく取りすぎると、住宅ローン控除の適用条件を満たさなくなる可能性もあります。居住用と事業用の割合は、実態に即した合理的な基準で設定し、税理士など専門家の助言も踏まえて判断すると安心です。

居住スペースの床面積が40平方メートル未満になると住宅ローン控除が使えない

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、自宅の取得やリフォームのために住宅ローンを利用した場合、一定期間、年末のローン残高に応じて所得税・住民税から控除を受けられる制度です。

適用条件の一つに「居住用部分の床面積」があり、事業用との按分の結果、居住用部分が40平方メートル未満になると、住宅ローン控除の対象外となってしまうことがあります。40〜50平方メートルの場合でも、所得要件など一定の条件を満たす必要がある点には注意しましょう。

住宅ローン控除について詳しく知りたい人は「住宅ローン控除の適用条件と必要書類について説明しているこちらの記事」をご覧ください。

年金未納は避けた方が安全

個人事業主・自営業で住宅ローン審査に申し込む場合、年金未納を気にするケースがあります。

年金未納に関しては基本的には住宅ローン審査には影響しないと考えられています。ただし、住宅ローン審査に落ちた場合の理由は明かされないため、万が一審査に落ちた場合に、その原因が年金未納でないとは言い切れません。

中には、他に審査に落ちる原因が考えられなかったというケースもありますので、住宅ローン審査前に未納分を支払っておく方が安全です。

個人事業主は年末調整ではなく確定申告で住宅ローン控除を受ける

会社員の場合は2年目以降であれば年末調整のみで住宅ローン控除を受けることができますが、個人事業主は確定申告で申請する必要があります。

必要書類と手順を確認しておきましょう。

初年度（新築物件・中古物件共通）
住宅ローン控除の申請は、初年度の提出物が多いです。手間がかかるため、早めに準備しておきましょう。

初年度（中古物件・リノベーションの場合の追加書類）
中古物件の場合は、耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書が追加で必要となります。リノベーションの場合も追加書類が必要となるので確認しておきましょう。

2年目以降
個人事業主・フリーランスの場合は、確定申告時に
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・ローン残高証明書
を加えて提出することで、住宅ローン控除の申請を完了できます。

（出典）国土交通省「住宅ローン減税の申請方法」

確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書は、国税庁のWebサイトで作成することもできます。
・確定申告書
・（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
初年度のみ必要書類が多く手間がかかりますが、2年目以降は楽になります。初年度は早めに必要書類の準備を進めておきましょう。

個人事業主の住宅ローン必要書類

個人事業主が住宅ローンを申し込む際、以下の書類が必要になります。必要な年数分の確定申告書や納税証明書を揃えるのに時間がかかることも多いため、住宅ローンの検討を始めた段階で早めに準備を進めておくとスムーズです。

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まとめ

個人事業主・自営業は、会社員に比べると住宅ローン審査で厳しく見られやすいものの、

• 黒字期間と所得の安定性を整える
• 返済比率を抑えた無理のない借入額にする
• 信用情報や税・保険料の滞納を整理する

といったポイントを押さえて準備しておけば、十分に住宅ローンを組むことができます。

一方で、「今すぐ家がほしい」という場合は、フラット35の活用や修正申告、ペアローンなど、いくつかの選択肢を組み合わせながら現実的な落としどころを探っていく必要があります。どの方法にもメリット・デメリットがあるため、数字だけでなく、将来の暮らし方や事業の見通しも含めて検討していくことが大切です。