団地リノベーションとは？5つのメリット・デメリット、費用相場、おしゃれな10事例を紹介！
「団地リノベーションは手の届く価格でおしゃれな暮らしができそう」
「団地には家族世帯が多いから子育てにも向いていそう」
「団地の場合、築年数が経ってそうだけど大丈夫かな」
なかなかイメージがつきにくい団地のリノベーションですが、広い敷地や周辺店舗など、周辺環境は子育てなどに適しています。
また、オリジナリティ溢れる空間に憧れて、団地リノベーションを検討する方も増えています。
そもそも、団地リノベーションとは、古くなった団地の内装と設備も含め、室内全体を解体撤去し、現代の暮らしに合わせてリノベーションを実施するものを指します。
ただ、魅力ある団地リノベーションには、注意すべきポイントやデメリットが存在します。
本記事は、リノベーションの現場で何度となく団地のリノベーションを手がけてきた一級建築士が、団地リノベーションに関する下記の内容をまとめました。
- 団地リノベーションとは？
- 団地リノベのメリット
- 知っておくべきデメリットと注意点
- 5事例のビフォーアフターで変化を確認
- 広さごとのリノベ費用目安と工事期間
本記事を読むことで、具体的な団地リノベーションの内容がわかるため、自分たちに向いているかどうかわかるでしょう。
ぜひ、本記事を住まい購入にお役立てください。
目次
団地リノベーションとは？現代の暮らしに合う改装
団地は、勝手に内装団地は、勝手に内装や設備を変してはいけないイメージがありますが、そんなことはありません。
実は、壁紙や建具などの内装間取り・設備を変更して、おしゃれな空間を実現可能です。
団地リノベーションは、古くなった内装と設備を含め、室内すべてを解体撤去し、現代の暮らしに合わせて改装したものを指します。
もともと団地は、住んでいる方の高齢化や空室などの問題もありましたが、周辺環境が良好な場所に建設されています。
公園やスーパー緑地などが周辺にあるため、「リノベーションによって雰囲気がよく中身がおしゃれに新品になるなら」と、子育て世代への人気が高まりつつあります。
団地に暮らしたことがなく、いきなりお部屋の購入はちょっと不安な方は、賃貸住宅の選択肢もあります。
団地リノベーションの5つのメリットとは
団地リノベーションのメリット以下5つに分類されます。
- 自分好みの素敵な暮らしが叶う
- 物件を安く購入できる
- 耐震性の向上により安心して暮らせる
- 広い敷地と緑豊かな環境で暮らせる
- 住民間の交流が盛んな傾向にある
各メリットについて詳しく解説していきます。
2-1.自分好みの素敵な暮らしが叶う
リノベーションによって、素敵な間取りとこだわりのデザイン、機能的で便利な住まいで暮らせるのは大きなメリットです。
リノベーションの場合、基本的に室内はすべて解体するため、前の住人の気配を感じることはありません。
キッチン、お風呂などの設備や家具などのインテリアも、すべて好きなテイストに統一できるため、日々の暮らしが豊かな時間に変わります。
長く住むからこそ、過ごしやすくて気持ちのいい空間にしてみたいと感じる方も多いでしょう。
2-2.物件を安く購入できる
団地は、購入費用の安さが特徴です。
高度経済成長期だった昭和30年～50年頃は、多くの団地が建築されました。
したがって、築40年を超えるものがほとんどです。
上図は、東京カンテイのデータをグラフ化したもので、築年数と坪単価を表しています。
建物の価値は、新築時や築5年が高く、築25年を過ぎたあたりから底値に近づくため、団地を安価で購入できる傾向にあります。
住宅購入後も、人生にはお金の使い道がたくさんあります。
住宅費用を抑えたいと思っている方には、大きなメリットといえるでしょう。
2-3.耐震性の向上により安心して暮らせる
団地の多くは「壁式構造」という、建物を面で支える丈夫な構造が採用されています。
壁式構造は、鉄筋コンクリートの壁で建物を支える構造になるため、建物に安心感を持たせられます。
「阪神・淡路大震災と RC 造建物の被害」のなかでも、壁式構造の調査数518棟のうち、大破以上の被害は 1.9% 程度に留まっていたという報告がされています。
同報告の中では、「壁式構造の被害割合が極めて低い。免震構造を含めて、構造形式の選択が地震被害を抑えるのに重要であることを示している。」と締めくくられています。
2-4.広い敷地と緑豊かな環境で暮らせる
団地は、緑豊かで広い敷地にゆったりとした配置で建てられています。
団地の敷地内に公園があることも少なくありません。
また、スーパーやドラッグストア、ヨガ教室などの周辺店舗が充実している団地もあります。
そのため、家族でのんびり暮らすには、ぴったりの環境でしょう。
2-5.住民間の交流が盛んな傾向にある
棟数の多い団地には、自治会が存在します。
共用部分の管理・ゴミ掃除、季節の行事の開催などもおこなわれるため、同じ団地の住民同士で交流する機会が多くなります。
とはいえ、なかには「近隣住民との人付き合いは面倒」と不安に思う方もいるかもしれません。
しかし、ご近所同士とのつながりや協力し合える場面では、心強いのも確かです。
団地リノベーションの5つのデメリットとは
団地リノベーションのデメリットは、下記の5つです。
- エレベーターが付いていない場合もある
- 希望通りの間取りにならない可能性がある
- 共用部分はリノベーションできない
- 騒音問題が発生するリスクがある
- 天井が低い可能性がある
1つずつ順番にみていきましょう。
3-1.エレベーターが付いていない場合もある
引越しの際にエレベーターが付いていないと、割増料金が発生します。
昭和40年頃までに建設された団地は、5階建てでエレベーターがないケースも少なくありません。
仮に、エレベーターがあっても小さく、家具や大型家電品の搬入が困難な場合があるでしょう。
持病がある方や妊娠中の方、小さな子どもがいる方などは、大変な思いをするケースもあります。
また、廊下や階段も狭い場合が多く、ドアの前に荷物が置かれていると、通れないこともあるでしょう。
3-2.希望通りの間取りにならない可能性がある
団地は「壁式構造」で建設されている場合が多く、壁を壊して、間取りを自由に変えられない可能性があります。
特に、浴室やキッチンなどの水回りに関する間取りは、他の部屋の水道管やガス管の位置に関係します。
大幅な間取り変更を希望している方は、リノベーション業者に事前確認してもらいましょう。
3-3.共用部分はリノベーションできない
原則として、共用部分はリノベーションができません。
共用部分は団地住民が共有している持ち物に該当します。
個人でリノベーションをしてしまうと、使用権利や他の住民から苦情を入れられる可能性があるでしょう。
ただし、団地ごとにルールが異なるのも事実です。
リノベーション前には契約書・自治体窓口での確認がおすすめです。
3-4.騒音問題が発生するリスクがある
子どもがいる場合、上下階に対する足音などの騒音により、迷惑をかけていないか気になってしまうでしょう。
団地の場合は、小さな子どもをもつ家庭も多いため、騒音問題が発生するリスクを理解しておく必要があります。
騒音問題を懸念する場合、防音効果のある壁で施工したり、二重サッシを取り入れたりするなどの工夫がおすすめです。
また、断熱材の施工も騒音問題に効果的です。
3-5.天井が低い可能性がある
団地ならではの問題として、天井の低さがあります。
例えば、無垢の床材を使う場合、現状よりも10cm程度は床が上がります。
壁式構造は、梁が薄く高さはあるものの、身長が高い方は頭を打たない高さを確保できるかなどの問題が発生する恐れがあります。
解決方法としては、タイルなどの床上げが必要ない素材を使用した施工をおすすめします。
団地リノベーションのビフォーアフター事例6選
多くが昭和に建てられた団地ですが、どれぐらいリノベーションによって変化があるのでしょうか。
6つの施工事例を見てみましょう。
4-1.家族が集まるリビングダイニング
<After><Before>
| 専有面積 | 70.79平米 |
| 築年月 | 1974年7月 |
本リノベーションでは、和室2間とLDKの間仕切りを撤去し、寝室は最小限のスペースにしました。
和室2つとリビングダイニングキッチンを1つの空間にすることで、広々とした1つの大きな空間を生み出します。
新たに、家族が集まるリビングダイニングを生み出しました。
4-2.空間を大胆に切り取った広々エントランスホール
<After><Before>
| 専有面積 | 96.50平米 |
| 築年月 | 1984年3月 |
和室1間に、洋室2間、押入れだった空間をタイル張りのエントランスホールにし、動線を大きく変更しています。
ガラス戸を可能な限り使用することで、暗くなりがちな室内に光が入る空間を作り出しました。
4-3.間仕切りの無いフルフラットな空間
<After><Before>
| 専有面積 | 70.79平米 |
| 築年月 | 1975年3月 |
3LDKの間取りをシンプルなワンルームのような間取りに変更し、お掃除もしやすいホテルライクな空間に仕上げています。
また、リビングダイニングキッチンには、ゆったりとした大きなソファーやダイニングテーブルを配置しました。
広々と余裕のあるリビングダイニングキッチンを確保することで、家族や親戚が集まりやすい空間を作り出しています。
4-4.将来のリノベーションを見据えた大空間
<After>
<Before>
| 専有面積 | 68.39平米 |
| 築年月 | 1974年7月 |
利便性の高い動線の大空間は、将来家族が増えた時にも対応できるような自由度の高さが魅力です。
リビングダイニングキッチンには、子どもが伸び伸びと遊べる黒板塗装をしています。
室内でも家族が楽しめる空間として、お喜び頂いたリノベーションになります。
4-5.光と風がまわる心地よい住まいにリノベーション
<After><Before>
| 専有面積 | 72.49平米 |
| 築年月 | 1980年8月 |
南北にある開口部を活かし、風の通りやすい間取りへと変更しました。
お気に入りの雑貨を飾れるスペースを設け、世界に1つしかない部屋へとリノベーションしています。
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4-6.ヴィンテージ家具が映える美術館のような住まい
<After>
<Before>
| 専有面積 | 97.21平米 |
| 築年月 | 1982年8月 |
| 受賞歴 | Renovation of the year 2018 最優秀賞受賞 （1000万円以上部門） |
「Renovation of the year 2018 1000万円以上部門」で最優秀賞受賞をいただいたリノベ物件です。
内装全体は白色を基調とし、奥行きを持たせたアート性のあるお部屋になっています。
また、お施主様が4年間住んでいたデンマークで集めたお気に入りの家具をゆったりと置けるようなお部屋にリノベーションしました。
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4-7.53㎡に家族4人！空間を最大限に活用するアイデアフルな事例
<After><Before>
| 専有面積 | 53.55平米 |
| 築年月 | 1974年11月 |
| 受賞歴 | Renovation of the year 2020 コンパクトプランニング賞 |
導線を基に収納場所を豊富にしながらも、部屋の中が明るく見えるように仕上げました。
53平米で家族4人と猫3匹で暮らすため、窮屈にならないよう限られたスペースを有効活用しています。
「Renovation of the year 2020 コンパクトプランニング賞」も受賞しており、大成功を収めたリノベーション事例の1つにあたります。
4-8.壁式構造でも開放感あるおしゃれな住まいを実現
<After><Before>
| 専有面積 | 75.84平米 |
| 築年月 | 1972年7月 |
収納場所を1ヵ所に集中させたことにより、まとまりのある空間を実現しました。
また、南側に広がる庭との連続性を感じさせる、木を基調とした空間にしています。
居心地の良さに、自然と家族が集まるようプランニングしました。
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4-9.料理が楽しくなるカフェ風の造作キッチンが主役の住まい
<After>
<Before>
| 専有面積 | 97.42平米 |
| 築年月 | 1982年7月 |
オープンキッチンで部屋全体を見渡せるだけではなく、自然と家族や友人がキッチンに集まれます。
窓の外に広がる豊かな緑を活かしたプランニングで「森のカフェ」を演出しています。
各地に大容量の収納スペースを設けることで、生活感がでない空間を実現させているのも、本リノベーションの特徴です。
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4-10.友人を招いて食事やホームシアターが楽しめるリビング
<After>
<Before>
| 専有面積 | 72.83平米 |
| 築年月 | 1983年3月 |
部屋の仕切りをなくし、間取りを統一することで、大人数でも広々とした空間を感じられるようになりました。
何人ももてなせる作り付けソファとダイニングチェア、120インチのプロジェクター付きにより、いつでも友達と楽しい気分を味わえます。
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団地リノベーションの4つの注意点とは
団地リノベーションの注意点は、以下の4つです。
- 壁式構造の物件は間取り変更に制約がある
- 耐震性・耐久性などの管理状況を確認する
- コミュニティの質や相性はよいかチェックする
- 建て替えのリスクがある
購入してから気づくと後悔しかねないため、本記事でしっかり確認しておきましょう。
5-1.壁式構造の物件は間取り変更に制約がある
壁式構造は、、部屋同士を区切る間仕切り壁が構造と見られている建物になります。
壁式構造を取り除いた場合、建物の耐震性能に影響が出てしまうことがあるため、取り壊すことはできません。
壁式構造を残さなければならないことから、開放的な空間作りは難しいでしょう。
ただし、すべての団地が壁式構造になっているわけではありません。
図の左は、ラーメン構造では柱がある構造になっており、壁を撤去しても、耐震性能に影響はでません。
ただ、まれに壁の撤去が難しい団地もあるので、事前に壁の取り壊しが可能か確認しておきましょう。
また、リノベーションで変更できない箇所は、玄関ドア・窓ガラス・サッシなどがあるため、管理組合から許可を取りましょう。
5-2.耐震性・耐久性などの管理状況を確認する
団地住宅は丈夫な構造ですが、メンテナンスの頻度によって耐震性・耐久性の状況は左右されます。
メンテナンスの頻度は団地自体の寿命にも関わってくるため、管理状況の確認は重要です。
また、災害時に備えて、各自治体の公開しているハザードマップで危険区域に該当していないかをよく確認しましょう。
詳しくは、下記記事をご確認ください。
5-3.コミュニティの質や相性はよいかチェックする
住民同士の交流がある団地では、コミュニティの質や住民同士の相性などを事前に確認しましょう。
また、共用部分である郵便受け・ゴミ捨て場・駐輪場などが荒れていないかは、入居判断の基準になります。
物件のチェック方法は、下記の記事をご覧ください。
5-4.建て替えのリスクがある
団地には建て替えのリスクがあります。、
せっかくお部屋を自分好みに団地をリノベーションしても、すぐに建て替えられては元も子もありません。
そのため、リノベーション前に建て替え計画や、建て替え実行に住民が賛成しているか（建て替えには5分の4以上の賛成が必要）などを確認しましょう。
建て替えについて詳しく知りたい方は、以下記事をご覧ください。
【表層・スケルトン別】団地リノベーションにかかる費用とは
| 面積（各階の延べ床合計） | 表層リノベ費用 | スケルトンリノベ費用 |
| 40㎡ | 346〜438万円 | 680〜850万円 |
| 50㎡ | 362〜447万円 | 700〜920万円 |
| 60㎡ | 379〜447万円 | 704〜1,436万円 |
| 70㎡ | 371〜457万円 | 767〜1,504万円 |
| 80㎡ | 399〜595万円 | 880〜1,708万円 |
＊上記の表の相場は、一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした61社154事例の費用相場を「費用上位5事例の平均〜費用下位5事例の平均」として集計したものです。
団地のリノベーション費用は、マンションのリノベーション費用と同等です。
ただし、費用は面積と設備や材料のグレードによって上下します。
また、団地やマンションのリノベーションは大きく分けて2種類あります。
- 表面を工事する表層リノベーション
- 床下配管まですべて交換するスケルトンリノベーション
表層リノベーションの場合、かかってくる費用は安く収まりますが、床下の配管などは団地の方が劣化している場合は、漏水リスクが高くなっています。
今後、安心して長く暮らすためにも、スケルトンリノベーションがおすすめです。
また、相場よりも安い費用の場合は、工事内容と内訳を確認することで、比較しやすくなります。
リノベーション費用に関して詳しく知りたい方は、以下記事をご確認ください。
団地リノベーションで節約するには？補助金・税金等を使用
ここでは、団地リベーションに関する補助金や減税制度など、税金面についてお伝えしていきます。
また、リノベされている団地に賃貸で入居する場合の方法についても触れるので、ぜひご覧ください。
7-1.補助金を活用する
対象となる物件のリノベーションでは、国や市町村の補助金制度を活用できます。
リノベーションで使用できる補助金は、以下の通りです。
| 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業 | 〜120万円 |
| 次世代省エネ建材支援事業 | 〜200万円 |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 | 100〜250万円 |
| ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業 | 定額60万円円 |
各補助金の対象には、いくつかの条件があるため、各自治体のホームページよりご確認ください。
また、予算が上限に達した場合、予定期限日よりも前に締め切られる可能性があるため、ご注意ください。
7-2.減税制度を活用する
リノベーション・リフォーム工事・物件購入などのローンに対し、減税制度が用意されています。
住宅取得の場合とリノベーションやリフォーム工事の場合では、活用できる程度が異なります。
下記では、団地リノベーションに適用される減税制度を詳しく解説します。
7-2-1.物件取得の減税制度
物件取得の際には、「住宅ローン控除」の減税制度が適用されるため、年末のローン残高1%を所得税から控除できます。（10年間または、平成31年10月1日から32年12月31日までの間に、消費税率10%が適用される住宅を取得して居住用に供した場合の住宅ローン減税の場合13年間）
ただし、住宅ローン控除を受ける際には、築20年以内であることや一定の耐震基準をクリアしているなどの条件を満たす必要があります。
団地の場合、耐震基準適合証明書が取得できる・耐震工事をおこなっていることが条件です。
7-2-2.リノベーション工事の減税制度
リノベーション工事で使用できる減税制度は以下のとおりです。
| 耐震改修に関する特例措置 【所得税・固定資産税】 | 上限25万円 |
| 省エネ改修に関する特例措置 【所得税・固定資産税】 | 上限25万円 |
| バリアフリー改修に関する特例措置 【所得税、固定資産税】 | 上限20万円 |
| 長期優良住宅化リフォームに関する特例措置 【所得税、固定資産税】 | 上限25万円 |
各工事内容や条件で控除金額が変わるため、詳しくは国土交通省のホームページをご確認ください。
7-3.リノベされている団地に賃貸で入居する
団地リノベーションで費用を節約したい場合、リノベされた団地に賃貸で入居しましょう。
リノベーションされた団地の探し方は、以下のとおりです。
- 公団公社マンションサイトを利用する
- 不動産会社のポータルサイトや営業担当を使う
順番に紹介していきます。
7-3-1.公団公社マンションサイトを利用する
UR都市機構のサイトでは、家賃・広さ・路線などを入力すれば、空室のある賃貸の詳細が検索できるようになっています。
内覧の仮予約もできるため、夜にしか時間が取れない方にもおすすめです。
7-3-2.不動産会社のポータルサイトや営業担当を使う
URや公社の営業所・案内所に行って調べる方法もあります。
タイムラグのあるホームページ情報は、掲載時点ですでに希望の物件が抑えられていたり、物件情報をきちんと掲載できていなかったりする場合があります。
不動産会社では、リアルタイムの空き状況を確認できます。
そのため、ポータルサイトや営業担当者と連絡するのもよいでしょう。
また、担当者が悩み事や疑問点などの相談を聞いてくれることもあるため、適切な判断ができることもあります。
団地のリノベーションについてよくある質問
最後に、団地リノベーションに関するよくある質問を紹介します。
- 団地リノベーションのメリットとデメリットは？
- 団地リノベーションをする際の注意点は？
- 団地リノベーションの設計・施工期間はどのくらい？
- 「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」とは？
- 団地リノベーションで失敗を防ぐためのポイントは？
同じ疑問を持つ方は多いため、質問に対しての要点を参考にしてみてください。
8-1.団地リノベーションのメリットとデメリットは？
以下では、団地リノベーションのメリット・デメリットを表にまとめました。
| 団地リノベのメリット | ・おしゃれで素敵な暮らし ・安心な価格 ・建物構造の丈夫さ ・広い敷地や緑豊かな環境 ・住民間の交流 |
| 団地リノベのデメリット | ・近隣住民との関係が煩わしい ・エレベーターが付いていない場合も ・騒音問題が発生するリスク ・天井が低い可能性も |
希望するイメージが団地リノベで実現可能か、メリット・デメリットを参考に、確認してみてください。
8-2.団地リノベーションをする際の注意点は？
団地リノベーションする際の注意点は、以下のとおりです。
- 壁式構造の物件は間取り変更に制約がある
- 耐震性・耐久性などの管理状況を確認する
- コミュニティの質や相性はよいかチェックする
- 建て替えのリスクがある壁式構造の場合、間取り変更が限られる
理想のリノベーションにするためにも、できる限り確認しておきましょう。
詳しくは「団地リノベーションの4つの注意点とは」をご確認ください。
8-3.団地リノベーションの設計・施工期間はどのくらい？
リノベーションの間取りや設備を決めて、工事が完了するまでの期間は、約6ヵ月と想定しておきましょう。
もちろんこれはスムーズに進行した場合の期間であり、間取りや設備が決まらなければ、設計期間が延びていきます。
また、着工が遅くなるほど、余分に家賃費用がかかるため、依頼業者を早めに決めておくことが大切です。
スケジュール通り進めるためには、物件を探している間からデザインや間取りの参考画像を集めておきましょう。
インテリア画像を無料で見られるHouzzという無料アプリを使えば、お気に入りのインテリア画像を集めて保管しておくことができます。
眺めているだけでも楽しめるため、ぜひダウンロードしておきましょう。
設計や工事に関する注意点は、下記をご覧ください。
8-4.「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」とは？
「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」は、無印良品とUR賃貸住宅がおこなっている団地の再生プロジェクトです。
築年数が古くなっても、丁寧で長く愛着を持って暮らせる住まいをつなぐことを目的に行われています。
「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」では、自分や家族のライフスタイル・好みに合わせて、内装を自由にアレンジ可能です。
天井や扉の高さは間取りと連携しているため、希望箇所に家具を配置しても違和感がありません。
また、押し入れなどは壁に沿って無駄のない収納を可能にしています。
詳しくは、「MUJI×UR 団地リノベーションプロジェクト | 無印良品の家」をご覧ください。
8-5.団地リノベーションで失敗を防ぐためのポイントは？
団地リノベーションで、失敗を防ぐポイントは、以下のとおりです。
- 壁式構造の物件は間取り変更に制約がある
- 耐震性・耐久性などの管理状況を確認する
- コミュニティの質や相性はよいかチェックする
- 建て替えのリスクがある
「団地リノベーションの4つの注意点」も合わせて、失敗を防ぐ方法を確認しましょう。
まとめ
団地リノベーションは、理想の生活空間を手に入れられるリノベーションの1つです。
リノベーションの自由度によっては、おしゃれな内装にしたり、ライフスタイルに合わせた間取りにしたりできるため、愛着と安心を感じられる家になるでしょう。
ただし、団地のリノベーションを行う場合、メリット・デメリット・注意点・補助金のチェックは、失敗を防ぐ際に知っておかなくてはいけません。
ぜひ本記事を参考に、団地リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。
ゼロリノベでは、受賞歴のある設計チームによるリノベーションのご提案はもちろん、長く住める物件選びも得意としています。
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