【弊社実例紹介】築50年をリノベーション！古いマンションが生まれ変わった事例を大公開

【弊社実例紹介】築古リノベーションのマンション事例を大公開！

築古とは、建築から一定期間を経た建物のことを指します。近年では、このような築古マンションをリノベーションする世帯が増えているのをご存知でしょうか。

「古いマンションをリノベーションして安全性は大丈夫なのか」
「築古だと修繕費用が掛かって新築よりも高くつくと聞いたことがある」

築古リノベーションに対する不安や疑問はきっと多くあるはずです。

そこで本稿では、築古とよばれる古いマンションが、ゼロリノベのリノベーションにより生まれ変わった実例を紹介します。

ゼロからつくるフルリノベーションから、既存を活かした部分リノベーションまで。今回は、築50年マンションにスポットを当て、築古マンションでも新築同様に大変身したビフォーアフターを紹介します。

築古リノベーションならではの注意点にも触れていますので、本記事を参考にぜひ、リノベーションの家づくりを検討してみてください。

古いマンションのリノベーション事例1
これまでを残しながら、これからをつくる

1969年に建築された築50年を超えるマンションのリノベーション事例です。使用できる設備はなるべく再利用しつつ、デザインに統一性とアクセントを残した住まいに。キッチンの白メトロの腰壁や黒枠の室内窓と、シンプルながらも個性が演出されています。海外での長期滞在中に出会ったという、ヨーロッパのアンティーク家具やヴィンテージ家具が似合う、表情のある空間です。

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物件情報

建物タイプ	マンション
広さ	70.96m²
築年月	1969年06月
リノベ費用	~ 500万円
居住人数	2人

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古いマンションのリノベーション事例2
交錯する住まい

ワンルームでありながらも、一つの空間に様々な居場所や景色がみえる、ゆったりとした仕切りが特徴の住まい。設備や家具を斜めに配置し、オープンな空間の中でも目線を変えたエリア分けがされています。一緒に暮らす猫も居心地の良い空間にするために、窓辺の造作天井の上を猫が歩けるように大胆に設計。造作ワードロープで陰影を演出し「ちょっと暗くて落ち着く部屋」を叶えました。

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物件情報

建物タイプ	マンション
広さ	44m²
築年月	1973年11月
リノベ費用	500万 ~ 1,000万円
居住人数	1人

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古いマンションのリノベーション事例3
くりぬかれた壁の住まい

築50年以上のマンションの、元々あった建具や壁を取り払って完成したワンルーム。まるで月のようにくり抜かれたやさしい印象の間仕切りは、住まいの中心のアクセントとして遊び心を加えています。無垢フローリングを取り入れたことで裸足でも心地よく、明るさと気持ちの良い風通しを体感できる設計で、毎日を清々しく過ごせる住まいです。

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物件情報

建物タイプ	マンション
広さ	54.82m²
築年月	1971年04月
リノベ費用	500万 ~ 1,000万円
居住人数	1人

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古いマンションのリノベーション事例4
ミニマムな暮らし

必要なものだけを選び取り、コンパクトながらも気持ちに余白の生まれる上質空間に仕上げた、築50年以上のワンルーム。限られた空間を最大限活かす動線、シンプルであっても機能的な設計、そして心安らぐ落ち着いたトーンのデザイン。ミニマムの中にも懐深い、豊かな暮らしがみえる住まいです。

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物件情報

建物タイプ	マンション
広さ	34.56m²
築年月	1972年12月
リノベ費用	500万 ~ 1,000万円
居住人数	1人

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古いマンションのリノベーション事例5
Renovation of the year「What is Barrier “Free” ?」

既存物件のバリアフリー設計では、車椅子での住みづらさが拭えないことから、築50年マンションのリノベーションで間取りごと変化させ、快適な生活を実現した住まいです。スロープに十分な通路幅、サニタリーに回遊動線をつくる行き止まりのない設計で暮らしやすさを追求しています。また、木製ルーバーの天井や間仕切の有孔ボードなど、ラフなインテリアでありながら、家族のオリジナリティが加わった温もりあるデザインになっています。

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物件情報

建物タイプ	マンション
広さ	86.92m²
築年月	1974年09月
リノベ費用	1,500万 ~ 2,000万円
居住人数	2人

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古いマンションのリノベーション事例6
白にこだわった家

壁や天井はもちろん、換気扇やアイランドキッチン、収納扉なども白で統一し、生活感を排したすっきりとした空間。壁のくぼみにインターホンや給湯器のコントロールパネルをまとめたスイッチニッチには扉を付け、白の壁と同化するように工夫した徹底ぶりです。広いWICや十分な収納スペースを確保することで、目に見える場所にモノを置かずに済み、いつでも綺麗を保てるようになっています。

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物件情報

建物タイプ	マンション
広さ	75m²
築年月	1969年01月
リノベ費用	1,000万 ~ 1,500万円
居住人数	5人

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古いマンションのリノベーション事例7
陽だまりキッチンの家

「柔軟に変えられる間取り」のリクエストを元にして、子どもの成長に合わせて部屋を増やせるよう、寝室に2つのドアを設置した築50年のマンション。広々としたキッチンは、リビングのあたたかい雰囲気に合わせて木で造作しています。晴れた日は光が入り、明るいリビングを見渡しながらの作業が可能です。床は無垢材を使用しており、時間の経過とともに味わいが増していくのも一つの楽しみ方。ナチュラルなデザインで、ずっと好きでいられる住まいになっています。

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物件情報

建物タイプ	マンション
広さ	74.88m²
築年月	1974年08月
居住人数	3人

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築古マンション（～築50年）のリノベーションでの注意点

築古マンションのリノベーションでは、古い建物であっても快適に過ごすために、以下の3点に注意が必要です。

・耐震性の確認
・劣化具合に応じたメンテナンス
・補修箇所を加味した資金計画

3つの注意点について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.信頼できる専門家に耐震性の確認を依頼する

古いマンションをリノベーションする上で、最も気になるのは耐震性ではないでしょうか。

耐震性の基準は、実はマンションが建築された年代によって「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準」の3段階に変化しています。

例えば、築50年の古いマンションでは旧耐震基準が適用されており、震度5強程度の揺れでも倒壊しない強度を基準としています。1981年6月以降は新耐震基準が適用されており、震度6～7程度の揺れでも倒壊しない強度を要されています。2000年6月以降になると、さらに耐震制度は見直され2000年基準として、現在まで適用されています。

しかし、旧耐震基準だから危ないと判断するのは早計です。旧耐震基準で建てられたマンションのなかにも、新耐震基準をクリアするほど堅牢に建てられているマンションや後から耐震補強されたマンションもたくさんあります。

古いマンションの耐震・安全性は、築古マンションに精通している、プロフェッショナルの物件調査が重要視されるといっても過言ではありません。

2.劣化具合に応じてメンテナンスの程度を決める

古いマンションの劣化具合によっては、リノベーション費用が高くついてしまうこともあります。

劣化で多いのは、以下のような項目です。

• 漏水
  築古であるほど、給湯管やベランダ・バルコニーの塗膜防水の劣化により漏水が発生しやすくなります。
• 配管の腐食やサビ
  金属配管が腐食したりサビたりすることで、漏水やパイプの詰まりを起こします。
• 水回り設備機器
  キッチンやトイレといった水回りの設備機器、給湯器の故障などがみられ、設備自体の見た目も築古だと古さが見て感じられます。
• 壁、床材の経年劣化
  壁・床材といった内装仕上げ材にもヨゴレやひび割れ、色あせなどの経年劣化が現れます。

ただし、フルリノベーションの場合には配管の交換から内装・設備の刷新が可能なので、一番重要なのは躯体自体の老朽化による漏水です。

せっかくの築古リノベーションであっても補修箇所が多すぎて、新築と変わらないとなっては本末転倒です。特に築50年の古いマンションでは、上記項目に対して不足のない、適正なメンテナンスが行き届いた物件選びが必要です。

3.無理のない資金計画ができているか検討を重ねる

安全性や快適性を実現するためのチェックやメンテナンスをすればするほど、当然リノベーション費用は高くなります。

資金計画に不安を抱えたまま住宅ローンが始まれば、家計は赤字となり、憧れの住まいを手放す事態にもなりかねません。

そのようにならないためには、資金計画の段階から経済的な“余白”を残すことが大切です。無理のない資金計画を立てることで、趣味や旅行を諦めない暮らしを楽しむ余裕が生まれ、なおかつ精神的な安心にもつながります。

築古マンション（～築50年）のリノベーション費用

古いマンションをリノベーションする場合、物件の広さや施工内容、フルリノベーションか部分リノベーションかによって費用差は大きく変化します。

本稿では、リノベーションの箇所や規模に合わせた費用相場を解説します。

フルリノベーション費用相場

フルリノベーションの費用相場は、規模や築年数によって大幅に異なります。例えば60㎡のマンションであれば、1,020万〜1,200万円程度が目安です（参考：ゼロリノベの料金プラン）。

とはいえ古いマンションの場合、設備の劣化による補修や補強工事が必要になることも。築50年ほどのマンションになると、解体後に追加費用が発生して、1,000～2,500万円ほどになる場合も考えられます。

想定外の追加費用がかからないためにも、やはり適切に管理されているマンションを選ぶことが非常に重要です。

場所別のリノベーション費用相場

築古マンションであっても、物件の状態が良く既存の設備を活かせる場合には、必要な場所だけをリフォームすることももちろんできます。

場所別の費用相場をそれぞれ見ていきましょう。

築古リノベーション【リビング】にかかる費用
キッチンの形状を変える場合には費用が大きくなる

古いマンションでは、キッチンのデザインに古さを感じることも多いでしょう。

シンプルなI型システムキッチンへの変更だけであれば、デザインによっては50万円台から変更できるケースもあります。

ですが、ハイグレードにしたり、壁付けキッチンからアイランド型にしたりと、形を変えるリノベーションでは費用も大きくなります。

築古リノベーション【リビング】にかかる費用
リビングはリフォーム箇所の項目が最も大きい

リビングは家族が集まる場所であることから、ほかの部屋に比べて大きい間取りであることがほとんどです。

リビングの場合、壁紙クロスの交換のみであれば1平米あたりで800～1,500円と、それほど大きく費用はかかりません。ですが築50年と、古いマンションの中でも築年数が経っている場合には、和室を洋室に変えたり、防音材を入れたりするケースもあります。

和室から洋室に変更するなら6～8畳目安で50～80万円程度、防音材の追加は6畳目安で20～25万円程度と、費用がかさみます。

そのほかにもフローリング・カーペットの交換、間仕切りの追加、内窓の設置など、リビングは多岐にわたるリノベーション箇所が出てくる場所といえます。

築古リノベーション【洗面所】にかかる費用
洗面台の交換と床・壁材の変更で50万円前後

築古リノベーションでは、洗面台を交換することが多く、費用は10～50万円が目安です。このタイミングで床材や壁紙を水に強い素材に変更することもでき、その場合の費用は5～8万円程度です。

ただし、洗面台の新設や移動では、大がかりな工事が必要になり、50万円～の費用を見込んでおいたほうが良さそうです。

築古リノベーション【浴室】にかかる費用
100万円単位で費用が変わることもある

バスタブ交換のみであれば～100万円程度の費用が目安です。

しかし、築50年といった築古マンションであれば、モルタルやタイル仕上げとなっている“在来工法”の浴室であることが多く、システムバスに変更するためのリノベーションが必要になります。その場合には浴室を解体することから始まるため、200万円程度の予算を見込んでおかなければなりません。

そのほかには壁の変更や、近年では浴室暖房乾燥機やミストサウナの設置をする世帯も多いです。後付けするのであれば、これらが一体型となっているタイプがおすすめ。費用は20～30万円が目安です。

築古リノベーション【トイレ】にかかる費用
100万円単位で費用が変わることもある

築古マンションの中でも、築30年までの物件であれば洋式トイレが多いため、便座の交換・壁や床の変更だけで済む場合もあります。その際の工事費用の目安は～10万円程度です。

しかし、築50年ほどの物件であれば、和式トイレを洋式トイレに変更するためのリノベーションが必要になるので、15～60万円程度の費用がかかります。

長く住むようであれば、バリアフリー設計として手すりの設置（3～10万円程度）も検討しておくと良いかもしれません。

築古リノベーションでよくある質問

築50年の築古マンションはリノベーションすると何年住める？

鉄骨鉄筋コンクリートおよび鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は約120年、メンテナンスを行っていれば150年とされています（参照：国土交通省調べ）。しかしそれは、雨漏りによる腐食やシロアリ被害がないことが前提とされています。

建築前の劣化具合・耐震性・安全性のチェックと、適正な補修や補強をすることで、築50年の古いマンションであっても何十年と住むことができます。家族や自身が長く住むためには、入居後も定期的なメンテナンス状況のチェックをしておきたいものです。

記事内では、実際にゼロリノベで竣工いただいた、築古マンションの人気間取りを取り入れたリノベーション事例を多数紹介しています。ぜひご参考ください。

築古マンションのリノベーションを成功させるには？

築古マンションのリノベーションを成功させるには、物件探しからプロに相談することが大切です。築古マンションでは、管理・メンテナンス状況を含めた目利きが重要です。不動産会社は仲介においてのプロではありますが、リノベーションしやすい物件かを判断ができないケースがあります。

最もおすすめなのが、物件探しからリノベーションの設計・施工まで行うサービスを提供する「ワンストップリノベーション会社」に依頼すること。安心して住めるリノベーション可能な物件を見極められ、リノベーションの完成までをフルサポートしてくれます。また、リノベーションに関わる全てを一つの会社で依頼できるので、価格を抑えるにも最適です。

記事内では、築古マンションのリノベーションを成功させる秘訣を紹介していますので、ぜひこちらも参考にしてください。

編集後記

谷川

築古マンションと聞くと、安全性や快適性に不安を持つ方は多いはずです。ですが、適正な管理やメンテナンスが行われている物件であれば、リノベーションを通して築年数に捉われることなく安全に住めます。
気になる物件があれば、築年数の数字だけで物件を諦める必要はありません。

今回紹介した築古リノベーション事例も、安心の住まいだということに加え、こだわりや好きが詰まったステキな空間に仕上がっています。
築古マンションであっても、そこでの暮らしが想像できるような物件に出会えたら、すぐにリノベーションのプロに相談してみてください。