戸建てをスケルトンリノベで考え直す｜どんな家が向いている？費用や注意点を簡単解説

「今住んでいる戸建ての築年数が古くなってきて、住まい全体の老朽化が気になってきた」
「住み替えや建て替えのほうがいいのかも」

築古の戸建てに住んでいる方や、これから中古戸建ての購入を考えている方の中には、こうした悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。築年数を重ねた住まいは、構造や設備の老朽化に加えて、断熱性や間取りの使いにくさなど、見えない部分にも課題が潜んでいます。

そんなときにぜひ検討してほしいのが、構造体だけを活かして“家をまるごと再構築”する「スケルトンリノベーション」。
この記事では、どんな家がスケルトンリノベに向いているのか、費用の目安や注意点、成功事例までやさしく解説します。 

住まいを「ゼロから考え直す」選択肢として、スケルトンリノベ－ションをぜひ知っておいてくださいね。

スケルトンリノベとは？戸建てならではの特徴と魅力

まず最初に、スケルトンリノベとはどのようなものなのでしょうか。

リノベーションにおける“スケルトン”は「構造体だけを残して全面刷新する」という意味合いがあります。
似たような言葉で『リフォーム』がありますが、リノベーションと比べると、その意味は異なります。リフォームは、修繕や設備変更を目的とした『原状回復』のための工事です。対してリノベーションは、住まいの価値を上げるための『生活の質の向上』を目的とした工事のことをいいます。

表面的なリフォームとは違い、既存住宅の在り方を根本から見直し、今のライフスタイルにあった住まいへと変容させるのがリノベーションの本質なのです。

ゼロリノベジャーナル

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戸建てならではのスケルトンリノベの特徴は？

スケルトンリノベには、戸建てならではの特徴があります。
ここでは、戸建てにしかないリノベーションの特徴について紹介します。

戸建ならではの断熱リノベーション｜充填断熱

築古の戸建てにありがちな“寒さ”“暑さ”を改善する『断熱リノベーション』。建物の外側を全て断熱で覆う『外断熱工法』や壁や床下に断熱材を入れる『内断熱工法』、そして戸建てならではの『充填断熱工法』です。

充填断熱工法は、壁の中にグラスウールなどの断熱材を埋め込み、外部からの熱侵入を防ぐ仕組みです。

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戸建てならではの耐震リノベーション｜制震ダンパー

戸建は耐震等級や地盤、建築時期により耐震性能は大きく変わります。

リノベーションの前に耐震性能を再診断し、住まいに合う耐震性能を見直しましょう。安全性をさらに向上させるためには、建物の強度を高める壁の増設や基礎の補強、柱や梁などの接合部分の金具補強などがあります。

さらには一戸建てならではの“制震”として『制震ダンパー』を設置するのも有効です。制震ダンパーとは、地震の揺れを吸収し、建物の変形を抑えるための構造です。

谷川

1981年以前に建てられた戸建ては、新耐震基準（※）に適合していません。旧耐震基準の戸建てに強度を持たせ、大規模地震によって倒壊するリスクを軽減し、安全を確保しましょう。

（※）新耐震基準とは
昭和56年（1981）6月1日から適用されている耐震基準を「新耐震基準」と呼びます。一方、新耐震基準以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれます。新耐震基準は、中規模地震（震度5強程度）ではほとんど損傷しないこと、大規模地震（震度6〜7程度）では倒壊、崩壊が生じないことが目標とされている基準です。

戸建てならではの間取りリノベーション

建物を骨組みだけにし新しく作ることができるため、間取りを新しくすることが可能です。
水まわりの位置を大きく変えたり、部屋の数やリビングの広さも自由です。また、戸建てに多い二世帯住宅にするため、玄関を二つにしたり、外階段も設置できます。

子供の成長や家族構成の変化、また二世帯住宅にするため、大幅に間取りを変更したい場合は、スケルトンリノベーションが良いでしょう。家族構成やライフスタイルに合わせて、新築注文住宅のように自由に設計できます。

スケルトンリノベが向かない家・向いている家の判断ポイント

戸建てのスケルトンリノベでは、実は向かない家もあれば、向いている家もあります。
自分の家や、購入予定の気になる物件のタイプがどちらにあてはまるか、判断ポイントを知っておきましょう！

スケルトンリノベに向かない3つのパターン

建物構造が脆弱でフルリノベのコスパが悪い

基礎部分や柱がボロボロの場合は建替えた方が良いでしょう。なぜなら、このような状態の戸建ての補強は通常よりコストが必要になるため、最終的に建替えた方が安くなることもあるからです。

見た目は大丈夫そうに見えても、解体してみるとシロアリ被害にあっていることもあります。そのため素人判断ではなく、事前に専門家にホームインスペクション（※）してもらうことをおすすめします。

（※）ホームインスペクションとは
建築士や住宅診断士などの専門家が、目視等を中心とした現況把握のための検査で住宅の劣化レベルなどを診断し、客観的な立場でアドバイスをすること。

谷川

中古戸建ての購入を検討している場合には、すでにインスペクションが実施されている物件を選ぶと、費用負担もなく安心ですよ。

間取り変更に制限がある2×4 (ツーバイフォー) 工法などの場合

2×4 (ツーバイフォー) 工法（※）や、プレハブ工法の戸建ての場合は、スケルトンリノベーションをおすすめしません。なぜなら、耐震上不可欠な壁（耐力壁）があるからです。そのため壁を壊すことができず、間取りが変更できないケースがあり、そうなると自由に間取り変更できるスケルトンリノベの利点を生かせません。

よって、費用を抑えたい場合は、内装のみのリノベーション。大幅な間取り変更や耐震向上の場合は、建替えをおすすめします。工法の確認をする場合は、施工会社に問い合わせてみましょう。

（※）2×4 (ツーバイフォー) 工法とは
木材を用いる建築工法の１つで「木造枠組壁構法」という言われ方もします。２×４とは２インチ×４インチという角材のサイズを指します。その２×４の木材を基準として、２×６、２×８など複数の種類の大きさを組み合わせて家を構成していきます。耐力壁と剛床を強固に一体化した箱型構造であり、フレーム状に組まれた木材に構造用合板を打ち付けた壁や面材で支えるため、高い耐震性・耐火性・断熱性・気密性・防音性をもつといわれています。

「型式適合認定」を受けている住宅の場合

住宅メーカー系の建物に多く見受けられる「型式適合認定」を受けている住宅は、スケルトンリノベーションに向かない場合があります。なぜなら、個々の建築確認や検査時の審査が簡略化されているため、新たに建築確認申請が必要となるものがあるからです。

そうなると、現行の建築基準法に合った設計が必要となり床面積が大幅に減少してしまうケースがあります。ただし、上記の判断は、一般の方では難しいです。

よって、新築当時の確認申請図面や書類が残っていれば、リノベーション会社に見せて相談したり、新築時の施工会社にスケルトンリノベの可否を相談しておくと良いでしょう。

型式適合認定とは
建築基準法に基づき、建築材料や主要構造部、建築設備等の型式について、一定の建築基準に適合していることをあらかじめ審査し、認定すること。この認定を受けていれば、個々の建築確認や検査時の審査が簡略化されます。

スケルトンリノベに向いている4つのパターン

築30年以上で構造以外が劣化している

構造以外の劣化であれば、たとえ築30年以上の築古の戸建てであっても、スケルトンリノベができます。先祖代々で住み続けた戸建てであったり、家族で過ごした思い出のある家であれば、建て替えよりも費用がかかったとしても、スケルトンリノベーションが選ばれるケースは少なくありません。

一度解体してしまえば元通りにはできませんが、スケルトンリノベでは壊したくない既存のスペースを活かすことも可能です。

設備や断熱に不安がある

「建替えるほどボロボロではないが、安全のために耐震補強したい」「古くなった配管を交換したい」「断熱性を向上させたい」

このような場合は、スケルトンリノベーションがおすすめです。なぜなら、表面のみのフルリノベーションでは限界があるからです。建物状態がボロボロではないなら、建替えよりコストを抑えられます。

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間取りを根本から見直したい

子供の成長や家族構成の変化、また二世帯住宅にするため、大幅に間取りを変更したい場合は、スケルトンリノベーションが良いでしょう。

なぜなら、表面のみのフルリノベーションでは間取り変更に限界があるからです。また、前述した通り、建物状態がボロボロではないなら、建替えより安くできます。

将来を見据えた余白ある設計にしたい

家族構成やライフスタイルは、時間とともに必ず変化していきます。
スケルトンリノベなら、今の暮らしにぴったりな間取りを実現しつつ、将来の変化にも対応しやすい“余白のある設計”が可能です。たとえば、子ども部屋をあとから仕切れるようにしたり、水まわりを集約して回遊動線を確保したり。

「今だけ」に縛られない自由な空間づくりができます。

法律上で建て替えると狭くなる場合もスケルトンリノベが有効

建替えでは、現行の建築基準法により敷地を後退させる必要がある場合があり、床面積が大幅に減ってしまうことがあります。
特に幅4ｍ未満の道路に接する古い戸建てでは「接道義務」により敷地の一部を削らなければなりません。一方、増築を伴わないスケルトンリノベは建築確認申請が不要なため、建替えのような制限を受けず、もともとの広さを活かした住まいづくりが可能です。

ゼロリノベの事例をチェック｜育てる家

たとえば築50年近く経過した戸建てでも、構造がしっかりしていれば再生は十分可能です。実際に、築1971年の木造戸建てを構造体だけを残して再設計したゼロリノベの事例では、断熱性や家事動線を大きく改善しながらも、余白を残した住まいづくりを実現しています。

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不安を解決！ゼロリノベの戸建てスケルトンリノベの費用

戸建てをスケルトンリノベするにあたって、最も心配な要素となるのが費用ではないでしょうか。
ここでは、参考費用としてゼロリノベの料金制度を説明します。

安心して工事を進められるよう「安心予算」から逆算した明瞭な料金体系を採用しているゼロリノベのリノベ費用を、ぜひ参考にしてください。

ゼロリノベ 選べる3つの料金プラン

注文住宅のように、ゼロから自由な空間をつくれるフルリノベ『 BASE』と『PLUS』 スケルトン工事せず、既存を生かした部分リノベ『LIGHT』明確な料金設定と、自分らしい選択肢で、納得のいく住まいを実現できる3つのプランをご用意しました。

スクロールできます

料金プランの詳細を見る

参考｜戸建て30坪（約100㎡）をBASICプランでスケルトンリノベした場合の費用イメージ

ゼロリノベでは、費用の内訳が非常に明瞭なのが特長です。
戸建てリノベーションの場合、基本は以下の2つの要素から費用が構成されます。

① 平米単価 × 床面積（※戸建ては+2万円/㎡の加算あり）
② スケルトン工事に必要な一律費用（420万円）

たとえば、延床100㎡（約30坪）の戸建てを【BASICプラン】でスケルトンリノベした場合…

本体工事費（13万円 × 100㎡）＝ 1,300万円
スケルトン工事一律費用＝ 420万円
合計：約1,720万円（税込）〜 が目安となります。

※以下のような要素で、費用には変動があります
・耐震補強の規模（基礎補強・制震ダンパーなど）
・断熱性能のグレード（吹付断熱か、グラスウールかなど）
・水まわり設備の仕様（ユニットバス・システムキッチン等のグレード）
・内装・造作のこだわり（オリジナル家具や自然素材の使用など）

谷川

プランやグレード、補強内容により変動しますが、戸建てのスケルトンリノベは1,500万〜2,500万円前後が目安です。

「安心予算」から考えるリノベーション

ゼロリノベでは、借りられる金額ではなく「安心して返せる金額」を基準に、ライフプランを踏まえた資金計画をサポートしています。
FP（ファイナンシャルプランナー）と一緒に、教育費・老後資金・趣味も大切にできる予算を設計し、その中で最適なプランをご提案します。

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谷川

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安心できる住宅予算の出し方とは？

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ゼロリノベの事例をチェック｜軸組あらわしの住み継ぐ家

たとえば築40年以上の127㎡の戸建てをスケルトンリノベーションした事例では、耐震補強や配管更新を含めて、費用は約1,500～2,000万円、工期は約4ヶ月。「住み継ぐ家」として、柱や筋交いなどの“残す価値”と“変える必要”を丁寧に見極める設計が採用されました。

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戸建てスケルトンリノベの工期はどのくらい？仮住まいも考慮しよう

設計の検討段階を含めると、工事が完成するまでには最低でも8ヶ月前後は見込んでおくべきです。特に子どもの入学や、勤務先の異動時期なども加味してスケジュール設計を組みたいですね。
仮住まいが必要となるのは、工期である4ヶ月前後。敷金・礼金・引っ越し費用を含み4ヶ月であれば、家賃も含めて40万程度（※）は考えておいたほうが良いかもしれません。
（※）お住まいの地域によって家賃相場は大きく異なります。

その間の荷物の保管については、月1〜2万円の費用がかかりますが、トランクルームなども検討しておくと安心です。

戸建てスケルトンリノベのメリットは“リセット＋自由”がかなうこと

戸建てスケルトンリノベのメリットの一つ目は、断熱性・耐震性・配管など、老朽化しやすい部分を一新でき、安心して長く住める家に生まれ変わらせられることです。
二つ目は、ライフスタイルに合わせて、空間を柔軟に使える設計が可能になり、将来の変化にも強い家になります。三つ目は構造体を活かしつつ、内装や動線をゼロから設計することで、既存を活かしながらコストも抑えられます。

このように、見えない部分までまるごとリセットし、暮らしの変化に対応できる『自分らしい住まい』を叶えられるのが、スケルトンリノベのメリットといえます。

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スケルトンリノベで後悔しないための注意点6つ

スケルトンリノベでは、メリットだらけではなく、デメリットや注意点もあります。

予算配分を誤らない（やりすぎ注意）

解体して初めて分かる劣化（構造・基礎・配管など）は珍しくありません。やみくもに補修範囲を広げすぎると、当初の予算を大きく超えることも。

「安心予算」を守るためには、解体した調査結果をもとに優先順位をつけることが大切です。

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物件選びは“構造”と“立地”も重視

スケルトンリノベは、どんな家にも適しているわけではありません。

特に築古の戸建ては耐震基準を満たしていないことも多く、専門家による構造チェックや耐震診断が必要です。また、接道状況や防火地域など、法規制によって計画に制限が出るケースもあります。

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建築確認・補助金制度の確認

スケルトンリノベは建築確認申請が不要なケースが多いですが、間取り変更や構造補強の内容によっては必要になる場合もあります。
また、地域によっては断熱・耐震補強などで補助金が使える場合もあるため、早めに確認しておくと安心です。

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仮住まいと近隣配慮は“計画の一部”として考える

工事期間中は3〜4ヶ月の仮住まいが必要になることが多く、費用や手配のタイミングも事前に検討しておきましょう。
また、工事が長期に及ぶため、騒音・車両の出入り・防犯面など、近隣住民への配慮も大切です。

信頼できる設計・施工体制か

構造を扱うスケルトン工事は、施工管理の質や経験がリノベ全体の仕上がりに直結します。一社で設計〜施工までを一貫して担う体制なら、連携ミスやコストの無駄も少なくなります。

信頼できる会社を選ぶことが、トラブルの回避にもつながります。

 “つくり込みすぎない”余白を残す意識を

スケルトンリノベでは、ゼロから住まいをつくり直せるからこそ、「つくり込みすぎない設計」も大切な視点です。

暮らし方や家族構成は、将来的に必ず変わっていくもの。余白のある間取りは、暮らし方に合わせた住まいづくりにもやさしく寄り添ってくれます。そして何より、予算をかけすぎてその後の生活が苦しくならないよう「安心予算」で検討することが重要です。

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まとめ｜スケルトンリノベで家も暮らしもゼロから考え直す

戸建てのスケルトンリノベーションは、古くなった住まいを「ただ直す」だけでなく、暮らしそのものを再設計できる選択肢です。構造・設備・動線まで見直しつつも“つくり込みすぎない設計”で、将来の変化にも対応できる家づくりが可能になります。

今の家を活かすか、買って再生するか。

いずれの選択肢であっても、大切なのは『暮らし方に合わせて、住まいを心地良く変える』視点なのではないでしょうか。

谷川

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編集後記

ブレイス

そもそもスケルトンリノベーションが向かないケースもたくさんあるんですね。スケルトンリノベーションを前提に中古戸建ての購入を検討している場合は、「思っていたリノベーションができなかった」と残念な結果にならないよう物件選びからよく注意したいです。

リノベーションを前提に中古物件を購入する場合は、物件選びからサポートしてくれるワンストップリノベーション会社が頼りになります。ワンストップリノベーション会社のメリットや選び方についてまとめた記事はこちら。

大月

慣れ親しんだ戸建ての実家をリノベーションしたいという方もいるでしょう。ただし、戸建てはマンションとは異なり個人管理のため劣化状態には個別差があります。想定よりも費用が嵩んで後悔してしまうことがないよう、事前にインスペクションを実施してから判断することをおすすめします。

楢崎

スケルトンリノベーションは理想の住まいを実現するための良い方法ですが、家の基礎や構造に問題がある場合は建て替えが賢明です。家族の思い出や愛着がある場合は特に価値があるため、リノベーションの目的や予算を踏まえ最適な選択をしましょう。