リノベーションの後悔「あるある」６事例｜失敗しないための中古物件リノベのポイント

中古物件のリノベーションは、自分がやりたいと思うデザインやアイデアを自由に取り入れられることが魅力です。

しかし、「中古物件が古すぎて耐久性に問題があった」「購入後にやりたいリノベーションができなかった」など、後から後悔した話を聞いたことはありませんか。

中古リノベのステップは大きく分けると

1. 中古物件を見定める
2. 理想のリノベーションをカタチにする

という2つのステップがあり、特に「中古物件の見極め」が非常に重要です。

これは、リノベーションを前提として中古物件を購入する場合、物件自体の管理状態は良好か、理想のリノベができるか、住むにあたって事前メンテナンスすべき箇所はないか…など、確認すべき項目が多いためです。

そこで今回、中古物件を購入してリノベーションする魅力をはじめ、逆に後悔した事例もご紹介。また、購入する際の注意点などもご紹介します。

これから物件購入やリノベーションを検討している方は、ぜひ最後までお読みください。

「中古物件」の魅力＆メリットとは？

1.中古マンションの魅力

新築マンション価格の上昇傾向が続くなか、近年「中古マンションをリノベーションする」住まいの在り方に人気が高まっています。

主な理由は、新築に比べて比較的安く販売されている中古マンションを購入し、自分のライフスタイルに合う間取り、好みの内装にリノベーションすることで、満足度の高い住まいが期待できることです。

特に価格は、非常に心強いメリットのひとつ。以下、価格面のメリットについて、具体的に解説します。

【メリット1】新築に比べて手頃な価格

東京カンテイ資料より作成した表を参考にすると、やはり新築マンションよりも中古マンションの方が安く購入することが可能といえます。

参照：東京カンテイ「東京カンテイニュース」

購入費用を抑えた分で、リノベーション費用を賄えるメリットがあります。後述しますが、築年数が経過した物件でも、適切な管理やメンテナンスがなされた物件を選べば、長く快適に住むことが可能です。

【メリット2】築25年頃を堺に価格が下がりづらくなる

マンションは、新築から築年数を経るごとに価格が下がります。築20年ころまでは価格が下落する傾向があり、築25年以上を境に安定していきます。つまり、築25年ころからは、ほぼ底値で推移していくということです。

参考：東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー」

そのため、中古マンションのフルリノベーションを検討しているなら、築25年以降の物件が価格も安定しおすすめといえます。

中古物件によっては、リノベーションをすることのメリット・デメリットもありますから、物件購入では自分たちの最終的な目的を念頭にしっかりと見極めて選択しましょう。

2.中古戸建ての魅力

マンションに限らず、中古の戸建て住宅を購入してリノベーションすることも、改めて見直されています。

中古戸建ての購入とリノベーションによって、新築戸建てよりも費用負担が少なく、理想的な住まいを実現することが期待できます。

敷地にゆとりがあれば、増築するなど住空間を広げられるのは戸建てならでは。家族構成やライフスタイルに合わせて、自由なプラニングが取り入れられるのが、中古戸建の魅力といえるでしょう。

3.現物を実際に確認できるのが「中古物件」の魅力！

中古住宅は実際の物件を見ることができるため、間取りや収納スペースの容量、使い勝手などを体感できるのが魅力です。そのため、リノベーション後の間取りや家事動線、内装などをイメージしやすくなります。

中古物件思わぬ「落とし穴」⁉購入後に後悔する3つの原因

中古物件をリノベーションすれば、理想の住空間に一新することができます。しかし、条件によっては思っていたリノベーションをすることができず、中古物件を購入したことを後悔するケースも。

物件購入後に後悔する主な原因は、以下3点です。

• 【マンション】構造や規約上、変えられない部分がある
• 【戸建て】土地の条件で増築できないことがある
• 【マンション＆戸建て】周辺環境や眺望などの外的要因

購入後に後悔しないためにも、思わぬ「落とし穴」に陥らないように物件選びをすることが大切です。

1.中古マンションの場合

マンションでは変えられない部分があり、そのひとつが「建物の外壁・構造」です。美観や耐震性、耐久性に関わる部分ですが、構造上のことは自分で変えることはできません。

また、マンションの「管理規約」で制限されている改修工事（リフォーム）の内容も、しっかり把握しておくことが大事です。制限されているリフォームには、床材の変更、水回り（キッチンや浴室など）の移動などがあげられます。

このほか、マンションの管理状態不備や修繕積立金の増額予定を購入後に知り、後から後悔するケースもあります。

2.中古戸建ての場合

中古戸建てでは、その土地に決められている「建ぺい率」や「容積率」に気を付けましょう。

「建ぺい率」とは、その土地に建てられる建坪（主に1階部分の坪数）で、建ぺい率を超えて増築することはできません。

「容積率」は、その土地に建てられる建物全体の床面積で、容積率を超えて床面積を増やすことはできません。

建ぺい率も容積率も、その土地にあらかじめ決められたものであり、変えることはできません。そのため、購入後に増築や床面積を考えている人は、建ぺい率と容積率についてもしっかり確認しておきましょう。

3.「中古マンション」「中古戸建て」で共通すること

中古マンション・中古戸建て、どちらも周辺環境や眺望を後から変えることはできません。購入時には気付かなかった、交通量や騒音の有無、眺望の良さが魅力だったのに、周囲の建物の新築や高層化によって眺望が変わってしまったというケースもあります。

ご近所の生活音に入居後気付いたり、ペットの泣き声などでご近所トラブルに発展することも。近隣住民にどんな人が住んでいるのか（年齢層や世帯タイプ）を事前に可能な限り確認するのもポイントです。

また、リフォーム時には、工事を行う前に近隣住人に知らせ、期間や内容を説明して理解を得ると、より良いご近所関係を築きやすいでしょう。

内覧時は、ついつい内装ばかり注目しがちですが、変えられない部分や外的要因も十分に確認し、優先順位を付けて購入を検討するのがおすすめです。

ゼロリノベでは、不動産投資家・一級建築士監修のもと、購入後に後悔しない＆失敗しないための中古物件の見極め方を、無料セミナーで伝授しています。中古物件購入を考えている方は、ぜひお気軽に参加してみてください。

中古物件購入＆リノベーションの後悔「あるある」6事例

事例1：Aさんのケース「こんな人が住んでいたなんて！悲しい隣人トラブル」

「隣人の騒音に悩まされてしまった」Aさんの事例です。

理想的な間取りに惹かれたAさんは、中古マンションの購入を即決。しかし、購入後に住んでみると隣人が昼夜逆転の生活で、夜中に掃除機や洗濯機の生活音があり、うるさくて眠れないという毎日が続きました。希望通り静かで快適な環境が気に入っていたのに、かえって騒音が気になる住環境になってしまいました。

＜POINT＞
中古マンションの場合、隣人や上階の住人と構造上の壁を共有しているため多少の生活音はします。とはいえ、妥協できる範囲を超えると購入を後悔してしまうことも。物件選びの優先順位が間取りや内装だとしても、内見時には隣人の様子やどんな住人が住んでいるかなども、可能な範囲で不動産会社に確認することが大切です。

事例2：Bさんのケース「実は、新耐震基準を満たしていなかった…」

「マンションの耐震性が基準を満たしていなかった」Bさんの体験談です。

中古マンションには、耐震性の高い「新耐震基準」と耐震性が十分ではない「旧耐震基準」があります。耐震性についてあまり深く考えなかったBさんはそのまま購入。後から新耐震基準ではなかったことを知り、このまま住み続けてもよいのか不安を抱えています。

＜POINT＞
マンションの耐震性は、新築時の耐震基準が基本とはなるものの、定期的なメンテナンスを適切に行っているかなど管理状態が大きく影響します。その際、建物の維持管理が、管理組合の規約などできちんと進められている物件であることが安心材料のひとつになります。中古物件においては、購入前に専門家からの客観的な診断を受けているかもチェックしましょう。

事例3：Cさんのケース「入居後に水漏れトラブル！配管がかなり劣化していた…」

「入居後に水漏れトラブルが起きた」Cさんの事例です。

内見で内装や浴室、洗面台などの水回りが綺麗だったことから、これだけの仕様なら問題ないだろうと判断して購入しました。

ところが入居後に水漏れが発生して原因を調べると、排水管がかなり劣化していたことが判明。事前にわかっていたら購入までは至らなかったと後悔しましたが、結局は自分で費用負担して交換することになりました。

＜POINT＞
基本的に専有部分となる居住空間の管理は、所有者が行うものです。しかし、途中で修繕した際、ずさんな施工をされていたり、マンション側の管理会社がきちんと対応していなかったりするケースも少なくありません。

配管や断熱性能など壁内部や床下に隠れてしまう部分は、見た目では状態がわかりにくいため、過去の修繕履歴や修繕計画などもチェックしておくと安心です。

事例4：Dさんのケース「せっかく安く購入したのに、修繕積立金が高い！」

「マンションの修繕積立金負担が重すぎて後悔している」Dさんの体験談です。

Dさんは、マンション選びの際に価格の安さに惹かれて購入。契約のときの諸費用についてはよく確認していませんでした。しかし、いざ住み始めると毎月の修繕積立金の高さに驚き、家計に負担をかけていることに困っています。

＜POINT＞
マンションは、約15年ごとに大規模修繕を行う必要があります。建物の耐久性を維持するためには大切なことではありますが、修繕費は入居者から積立金という形で募っています。建物が古くなっていけば、修繕に必要な工事費もかかります。

とはいえ、修繕積立金が安いマンションを選んだ場合、適切なタイミングでの修繕をしなかったり、修繕内容がいいかげんなものだったりする可能性もあります。どのくらいの修繕積立金なら許容範囲なのかは個人の家計状況にもよりますが、管理費と修繕積立金を合わせて毎月2～3万円が目安となるでしょう。

マンション購入時には、諸費用の見積りもしっかり確認することが大切です。

事例5：Eさんのケース「リノベ前提で購入したのに、やりたいリノベができなかった」

「リノベーション目的で中古物件を購入したものの、やりたいリノベーションができなかった」Eさんの事例です。

Eさんは、好みの住空間を手に入れようと、リノベーション目的で中古物件を購入。いざリノベーションを計画しようとしたら、マンションの管理規約で無垢材仕様の内装や、一部の設備を動かすことができませんでした。

＜POINT＞
自由な設計デザインを取り入れられるのがリノベーションのメリットですが、注意しなければならないのがマンションの管理規約です。内装に無垢材を使えないなど、意外と細かい禁止事項が盛り込まれていることがあります。

管理規約というと、楽器を使用しないことなど騒音に関することや、共有スペースの節度ある使い方などを指すものと考えている方も少なくないでしょう。

入居者のマナーについて触れられていることはもちろんですが、リノベーションの際に手を加えられる範囲についても規定されていることは多いです。すぐにリノベーションをする予定がない場合でも、管理規約は購入前に必ず確認しておきましょう。

また、リノベーションを検討している人は、希望のリノベーションができる物件かを購入前に判断することが大切です。そのため、リノベ向きの中古物件探しからサポートしてくれる「ワンストップリノベーション会社」に依頼するとよいでしょう。

事例6：Fさんのケース「やりたいことが膨らみすぎて、リノベ予算がオーバー…」

「リノベーションの予算が膨らみすぎて、予算オーバーしてしまった」Fさんの事例です。

Fさんは、自分好みの自由な間取りや使い勝手を実現するために、リノベーション目的で中古物件を購入。あれもやりたい、これも取り入れたいと要望を出していたら、リノベーションの費用がどんどん膨らんでしまい、予算以上の出費をしてしまいました。

＜POINT＞
リノベーションは自由度が高いだけに、やりたいことが増えてしまう傾向があります。後から冷静に考えると、「造作家具に予算をかけて作り込み過ぎた」「グレードの高い設備を無理して採用してしまった」など、実際にはそこまで必要がなかったというケースがあります。

物件購入からリノベーションまで、本当に必要なものかどうか優先順位を付けながら判断しましょう。

リノベーションする中古物件選びで後悔しないポイント

リノベーションを前提とした中古物件選びで後悔しないためには、次のようなポイントが大切です。

1.購入前の確認が大切

中古物件を購入する際、後から後悔しないために重要なのは「購入前の確認」です。特にリノベーション目的で購入する場合、希望通りのリノベーションができない物件を購入してしまったり、適切なメンテナンスが行われていない物件で耐震性や快適性が不足していたりすると、想定外の出費が発生するなど残念な結果になってしまいます。

一生に一度の大きな買い物となるわけですから、長く快適に住んでいける物件か、希望通りのリノベーションが叶う物件なのかなど、しっかりと見極められる会社を選ぶことが大切です。

2.専門家への相談やセミナーへの参加がおすすめ

中古物件の購入相談やリノベーションに関する疑問、不安などは自分であれこれ悩むよりも、早めに専門家に相談するのがおすすめです。まずは、専門家が開催するセミナーに参加して、情報を得るのもよいでしょう。

リノベーションした友人・知人からも、リアルな情報を得ることができますが、個人個人で理想とする住空間は異なりますし、自分と同じ条件とは限りません。

前述したとおり、中古物件を購入してリノベーションする場合は、物件の見極めが非常に重要です。

しかし、管理状況の確認やリノベーションに適した物件かなど、物件の見極めには専門的な知識が不可欠といえます。

そのため、客観的に判断できる専門家の意見を聞き、最終的には自分たちで判断するということが、限りなく後悔のないリノベーションにつながるでしょう。

中古物件リノベ経験者が語る！問題解決の糸口

ここまで、中古物件のリノベーションで後悔した事例や中古物件選びのポイントなどを話してきましたが、ここからは、ゼロリノベで実際に中古マンションをリノベーションした、経験者の声をご紹介します。

経験者の人たちが、どのように中古物件探しをして、直面した問題を解決してきたのか…生の声をお届けしますので、ぜひ参考にしてみてください。

ゼロリノベでは、オンライン形式でのセミナーを開催しています。リスクに強い家の探し方や、リノベーションの仕方はもちろん、マイホームを購入する際に知っておくべきお金の話など、ブログでは伝えきれないノウハウをギュッとまとめてお伝えしています。

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まとめ

中古物件の購入やその後のリノベーションで後悔しないためには、購入前の物件選びをさまざまな視点でチェックすることが重要です。

また、リノベーション目的で購入を検討している方は、中古物件の状態や管理規約を確認して「変えられないこと」について事前に知っておくことで、トラブルや失敗を避けることができるでしょう。

中古物件の目利きやリノベーションに詳しい専門家に相談しながら、失敗や後悔の種を事前に潰しつつ、理想の中古物件を見つけてください。

編集後記